Stap 2: betaalbaarheid (huur)

Met de uitkomst van stap 1 als uitgangspunt wordt in deze stap in het doorexploiteerscenario de markthuur vervangen door streefhuur (ook wel beleidshuur) en wordt in deze stap het eigen beleid voor de jaarlijkse huurstijging verwerkt, rekening houdend met de kaders vanuit wetgeving.

9.2.3.1 Streefhuur

De streefhuur wordt net als de markthuur op vhe-niveau vastgelegd in de objectgegevens. De streefhuur is de huur die bij mutatie van huurder wordt vastgesteld conform beleid van de

corporatie en rekening houdend met wet- en regelgeving. De streefhuur is logischerwijs gelijk aan de streefhuur die ook in de meerjarenkasstroombegroting (dPi) wordt gehanteerd.

Daarnaast gelden de volgende uitgangspunten:

1. De streefhuur wordt, voor het berekenen van de huur bij mutatie, op dezelfde wijze

geïndexeerd als de markthuur in de marktwaardeberekening, dat wil zeggen met de prijsinflatie (zie paragraaf 5.2.7). Als er in de full-versie gebruik is gemaakt van de

vrijheidsgraad markthuurstijging, om af te wijken van de reguliere prijsinflatie, wordt deze inflatiereeks niet overgenomen voor de beleidswaarde.

2. Als de voor gereguleerde woningen opgevoerde streefhuur hoger is dan de maximale huur conform het WWS, dan moet de streefhuur neerwaarts gecorrigeerd worden naar deze maximale huur conform het WWS.

3. Het is mogelijk dat de opgevoerde contracthuur hoger is dan de streefhuur en/of de maximale huur volgens het WWS. Dit roept de vraag op hoe om te gaan met deze situatie.

• Alleen als de contracthuur van een gereguleerde woning bij aanvang hoger is dan de maximale huur volgens het WWS, dan moet bij aanvang gerekend worden met de lagere maximum huur volgens het WWS.

• In situaties waarin de streefhuur van gereguleerde woning lager is dan de contracthuur, maar de contracthuur lager is dan de maximale huur, dan wordt met de contracthuur als aanvangshuur gerekend en niet met de lagere streefhuur.

• Voor vrijesectorwoningen wordt in het geval de contracthuur hoger is dan streefhuur sowieso altijd met de contracthuur als aanvangshuur gerekend. Huuraanpassing vindt dan pas bij mutatie plaats.

4. Het streefhuurbeleid bij DAEB woongelegenheden dient ook rekening te houden met de liberalisatiegrens als bovengrens. Uitgangspunt is dat de beleidswaarde van DAEB woongelegenheden blijft aansluiten bij het doorverhuren van de woongelegenheid als DAEB woning. Zodat op portefeuilleniveau het aantal DAEB woningen ook structureel blijft aansluiten aan uitgangspunten in prestatieafspraken. Daarbij past een streefhuur die niet hoger is dan de liberalisatiegrens.

Daarom is voorgeschreven dat de geïndexeerde streefhuur van een DAEB woning in enig jaar niet hoger mag zijn dan de geïndexeerde liberalisatiegrens in dat jaar.

• Dit uitgangspunt geldt alleen voor woningen in de DAEB-tak. Woningen in de niet-DAEB tak (gereguleerd en geliberaliseerd) hebben logischerwijs een streefhuur die boven de liberalisatiegrens ligt.

• Voor de duidelijkheid: deze aftopping geldt voor de streefhuren en niet voor de contracthuren. Er zijn situaties mogelijk waarbij de contracthuur van een nog niet gemuteerde DAEB woning boven de liberalisatiegrens uitkomt

9.2.3.2 Huurstijging contracthuur

De stijging van de contracthuur wordt in de marktwaarde bepaald op basis van inflatie en de waarde van het boveninflatoire gedeelte (zie tabel 24). Mede door het huursombeleid wijkt het eigen beleid van de corporatie veelal af van de stijging zoals bepaald in de marktwaarde. In deze stap kan daarom in de beleidswaarde een lagere huurstijging worden gekozen dan is opgenomen in tabel 24. De waarden in tabel 24 gelden nog wel als maximum van de toegestane huurstijging.

126 Voor de beleidswaarde geldt dat de opslagen in tabel 24 zowel in de basis- als de full versie vrij opgevoerd kunnen worden om het huurbeleid van een woningcorporatie te benaderen. Primair dient de huurontwikkeling op DAEB en niet-DAEB portefeuille niveau representatief te zijn gegeven kasstromen, beleid en externe afspraken, zoals huurakkoord. Aansluiting op complexniveau is daarbij een pré maar niet noodzakelijk. De huuropslag boven inflatie is qua inrichting onderdeel van de aanvullende objectgegevens op complexniveau van een VHE zoals opgenomen in tabel 5 in paragraaf 5.1. Daarbij gelden de volgende regels:

• Indien geen boveninflatoire opslagen huurverhoging voor de beleidswaarde zijn opgevoerd, dan gelden de opslagen uit tabel 24. De boveninflatoire opslagen huurverhoging voor de beleidswaarde mogen niet groter dan de opslagen voor de marktwaarde in tabel 24.

• De boveninflatoire opslagen huurverhoging voor de beleidswaarde mogen niet groter dan de opslagen voor de marktwaarde in tabel 24. Indien een opslag wel boven dit maximum uitstijgt, dan moet gerekend worden met de opslag uit tabel 24.

• Het is toegestaan negatieve boveninflatoire opslagen huurverhoging op te voeren. Dit impliceert dat het huurbeleid van de corporatie een huurverhoging toepast die lager is dan de prijsinflatie.

Als gevolg van de boveninflatoire huuropslag is het mogelijk dat contracthuren van nog niet gemuteerde woongelegenheden uit kunnen stijgen boven de liberalisatiegrens. Wel blijft voor gereguleerde woongelegenheden gelden dat de contracthuur niet hoger kan zijn dan de (geïndexeerde) streefhuur of geïndexeerde maximale huur volgens het WWS.

Correctie erfpacht

Indien in stap 0, dus bij het bepalen van de marktwaarde, een correctie voor erfpacht is opgenomen die niet, of niet geheel, van toepassing is in het doorexploiteerscenario in combinatie met de (sociale) streefhuur, dan mag dit in deze stap worden gecorrigeerd. Zowel voor de markt- als voor de beleidswaarde wordt deze correctie doorgaans extracomptabel bepaald. Het is bijvoorbeeld denkbaar dat bij het extracomptabel bepalen van de correctie erfpacht bij de marktwaarde rekening is gehouden met verschuldigde erfpacht suppletie vanwege het omzetten van sociale naar vrije sector huurwoningen. In het beleidsscenario geldt deze suppletie niet.

Bij wijze van voorbeeld:

 Stel dat voor de marktwaarde berekening een correctie is opgevoerd van €

10.000,- Voor de beleidswaarde is deze correctie lager en gelijk aan €

8.000,- Deze correcties gelden per definitie als NCW op prijspeil 31-12-2020

 Dit leidt tot een neerwaartse correctie van erfpacht met € 2.000,- en resulteert in een opwaartse bijstelling van de beleidswaarde van € 2.000.-.

Het verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 1 is de afslag voor betaalbaarheid.