Jaar 6 tot en met jaar 15 Jaar 13 tot en met jaar
15 mutatiekans uitponden gelijk aan 70% van de mutatiekans doorexploiteren
5.2.14 Omgaan met indexatie huurkasstromen
Huurverhogingen vinden plaats op 1 juli van een kalenderjaar. Het uitgangspunt is dat uitponden en huurmutaties ook in het midden van een kalenderjaar plaatsvinden. De uitwerking wijkt daarom af van de uitwerking voor bijvoorbeeld exploitatiekosten.
Voorbeeld:
Het onderstaande voorbeeld licht dat stap voor stap toe.
- Stel een VHE heeft een contracthuur op prijspeil 31-12-2020 van € 500 per maand. De markthuur van deze woning is op prijspeil € 700 per maand.
- De prijsinflatie in 2020 is 1,4%, voor gereguleerde zelfstandige woningen geldt in 2021 een opslag van 1,2% op de prijsinflatie: de huurverhoging is dan 2,6%.
De mutatiegraad van het complex, waar de voorbeeld woning toe behoort, is 5% per jaar.
5.2.14.1 Bruto huur in doorexploiteerscenario voor het nog niet geharmoniseerde deel De bruto huur kasstroom, de huur exclusief huurderving, wordt als volgt bepaald in het doorexploiteerscenario.
- De eerste zes maanden van 2021 is de contracthuur € 500 per maand. Voor zes maanden is dat in totaal € 3.000.
- Wordt het contract doorgezet dan is de contracthuur voor de tweede helft van het jaar € 500
* (1 + 2,6%) is € 513,00 per maand. Bij geen mutatie zou de huur over de tweede zes maanden van het jaar € 3.078,00 bedragen. Omdat echter 5% van de huurcontracten muteert geldt dat de huur voor dit deel gelijk is aan 95% van € 3.078 is € 2.924,10.
- Voor de overige 5% geldt de markthuur medio jaar. De markthuur primo jaar is € 700 per maand. De markthuur ultimo wordt berekend door de prijsinflatie van 1,4% toe te passen:
de markthuur ultimo is dan € 700 * (1 + 1,4%) = € 709,80. De markthuur medio is het gemiddelde van de primo en de ultimo markthuur: € 704,90 per maand (of ook circa 700 *
1,0140,5). Voor de tweede zes maanden is de markthuur totaal: 6 maal € 704,90 is € 4.229,40.
Omdat maar 5% muteert telt deze huur voor 5% mee: € 211,47.
Let op: voor gereguleerde eenheden geldt dat de huur bij mutatie gemaximeerd is tot de maximum huur volgens het WWS. Is de berekende markthuur medio jaar in dat geval hoger dan de maximale huur volgens het WWS per 1 juli van dat jaar, dan is de mutatiehuur het maximum WWS.
- De totale bruto huur is in dit voorbeeld de som van:
- De contracthuur in de eerste helft van het jaar: € 3.000
- De contracthuur voor 95% in de tweede helft van het jaar: € 2.924,10 - De markthuur voor 5% in de tweede helft van het jaar: € 211,47 - De totale bruto huur in 2021 is in dit voorbeeld daarmee: € 6.135,57.
5.2.14.2 Bruto huur in doorexploiteerscenario voor het reeds geharmoniseerde deel Voor het deel dat reeds geharmoniseerd is geldt voor de huur in de tweede helft van een kalenderjaar dat deze gelijk is aan de huur bij mutatie zoals die geldt voor het nog niet gearmoniseerde deel. Dit is de markthuur medio dat jaar voor gereguleerde eenheden gemaximeerd op de maximale huur volgens het WWS op 1 juli van dat jaar.
5.2.14.3 Bruto huur in uitpondscenario
De berekening voor een uitpondscenario is soortgelijk en gebaseerd op dezelfde getallen. Verder is het uitgangspunt dat bij mutatie volledige uitponding plaatsvindt, er is geen beklemming.
- In de eerste helft van het jaar is 100% in exploitatie hetgeen resulteert in dezelfde bruto huurinkomsten voor die eerste zes maanden als in bovenstaand voorbeeld: € 3.000.
- Uitponden vindt modelmatig op 1 juli plaats. Na die actie is nog 95% in exploitatie met de verhoogde contracthuur. Dit levert hetzelfde resultaat voor de tweede helft van het jaar als bij doorexploiteren: een bruto huur van € 3.078,-.
- Echter is na uitponden de overige 5% uit exploitatie en levert dus geen huurinkomsten meer. De totale bruto huur in 2021 is in dit uitpondscenario daarom: 3.000 + 2.924,10 is € 5.924,10.
Uitponden heeft uiteraard ook gevolgen voor de exploitatiekosten. In dit voorbeeld zijn die de eerste helft van het jaar 100% van het totaal en in de tweede helft 95% van het totaal.
5.2.14.4 Indexatie markthuren
Belangrijkste voor markthuur is dat modelmatig de markthuur medio jaar, op het aangenomen moment van mutatie, wordt aangehouden.
Er is dus geen sprake van óf de prijsinflatie uit het voorgaand kalenderjaar óf de prijsinflatie uit het huidig kalenderjaar toepassen, maar van toepassing van beide: een index in een jaar afgeleid van de voorgaande periode van 12 maanden waarvan 6 maanden in het voorgaande jaar en 6 maanden in het huidige jaar valt.
De rekentechniek van het gemiddelde van primo en ultimo jaar markthuur past dat impliciet toe.
62 1. Bepaal markthuur primo jaar t
2. Pas de prijsinflatie in jaar t toe om de markthuur ultimo jaar t te bepalen
3. De markthuur medio in jaar t is het gemiddelde van de markthuur primo en ultimo 4. De markthuur primo jaar t + 1 is gelijk aan de markthuur ultimo jaar t
5. De markthuur ultimo jaar t + 1 is gelijk aan de markthuur primo jaar t +1 verhoogd met inflatie in jaar t + 1.
6. De markthuur medio jaar t + 1 is gemiddelde van de primo en ultimo in jaar t + 1 7. Enzovoorts.
In deze berekening wordt een combinatie van de prijsinflatie in het voorgaand kalenderjaar én in het huidig kalenderjaar toegepast. In stap 4 zit de inflatie van het voorgaande kalenderjaar opgesloten. In stap 5 zit de prijsinflatie in het huidige kalenderjaar opgesloten.
5.2.14.5 Indexatie maximale huur conform WWS
De maximale huur wordt conform het WWS in het kalenderjaar op 1 juli aangepast op basis van de prijsinflatie van het voorgaande kalenderjaar. De maximale huur is niet, zoals de markthuur continu over de tijd, maar discreet: de maximale huur voor een tijdvak van 1 juli in jaar t geldt tot en met 30 juni van jaar t + 1.
De berekening van de maximale huur lijkt op die van de markthuur, maar is net iets anders omdat deze al begint met een waarde medio kalenderjaar en niet zoals de markthuur primo jaar. Op het tijdstip van waarderen op 31 december 2020 zijn de maximale huren van 1 juli 2020 gegeven.
Indexatie vindt dan weer plaats op 1 juli 2021 met de prijsinflatie van het voorgaande kalenderjaar (2020: 1,4%).
5.2.14.6 Indexatie liberalisatiegrens en kwaliteitkortingsgrens
Ook de liberalisatiegrens en kwaliteitskortingsgrens verlopen niet continu maar discreet. Deze grenzen worden elk jaar op 1 januari, dat wil zeggen primo kalenderjaar, vastgesteld en gelden dan voor het gehele kalenderjaar. De grenzen voor 2021 zijn gegeven. De grenzen voor 2022 zijn gelijk aan de grenzen voor 2021 verhoogd met de prijsinflatie in 2021. Die voor 2023 zijn de grenzen uit 2022 verhoogd met de prijsinflatie 2022, et cetera.
5.2.14.7 Indexatie en aftopping van streefhuren
De richtlijnen voor streefhuren komen aan de orde in het hoofdstuk over beleidswaarde in paragraaf 9.2.3.1.
5.2.14.8 Schema indexatie huurkasstromen
De richtlijnen voor de indexatie van de diverse huur- en huurgerelateerde kasstromen in de voorgaande paragrafen zijn in tabel 30 opgenomen voor respectievelijk de contracthuur, de markthuur, de maximale huur volgens het WWS en de liberalisatiegrens.
Kasstroom Formule Contracthuur voor nog niet geharmoniseerde deel Contracthuur
primo jaar t per maand
De contracthuur primo in een jaar is gelijk aan de
contracthuur ultimo het voorgaande jaar.
De contracthuur primo jaar 1 is een objectgegeven. een jaar is de contracthuur primo dat jaar geïndexeerd met de prijsinflatie (i) uit het voorgaande jaar en indien van toepassing boveninflatoire
De contracthuur medio jaar t is gelijk aan de contracthuur ultimo dat jaar.
De contracthuur in een jaar t is gelijk aan de som van 6 keer de maandhuur primo jaar t en 6 keer de maandhuur ultimo jaar t
( )
6*
( )6*
( )jaar t primo t ultimo t
ch = ch + ch
Contracthuur voor reeds geharmoniseerde deel Contracthuur
De contracthuur primo in een jaar is gelijk aan de een jaar is de mutatiehuur. Dit is de markthuur medio jaar t, voor gereguleerde VHE
ultimo t medio t medio t
ch = mh
Contracthuur per jaar in jaar t
De contracthuur in een jaar t is gelijk aan de som van 6 keer de maandhuur primo jaar t en 6 keer de maandhuur medio jaar t.
( )
6*
( )6*
( )jaar t primo t ultimo t
ch = ch + ch
64 Markthuur
De markthuur primo jaar t per maand
De markthuur primo in een jaar is gelijk aan de markthuur ultimo het voorgaande jaar.
De markthuur primo jaar 1 is gegeven.
De markthuur ultimo jaar t is de markthuur primo jaar t geïndexeerd met de prijsinflatie (i) in het huidige jaar.
De markthuur medio jaar t is het gemiddelde van de markthuur primo jaar t en de markthuur ultimo jaar t.
Dit is de markthuur bij mutatie.
De markthuur medio jaar 1 is de gegeven markthuur geïndexeerd met de prijsinflatie (i) in jaar 1.
0,5
(1) (1)
*(1
(1))
medio primo
mh = mh + i
De markthuur medio jaar t vanaf jaar t is de markthuur medio het voorgaande jaar een half jaar geïndexeerd met de prijsinflatie (i) van het voorgaande jaar en een half jaar met de prijsindex van het huidige jaar.
De maximale huur in de eerste helft van een medio: op 1 juli aangepast met de prijsinflatie (i) van het voorgaande jaar.