Risico's bij de grondexploitatie

Omdat een woningbouwproject doorgaans een lange periode bestrijkt en er bij de uitvoering meer actoren zijn betrokken, worden genomen besluiten vaak nood- gedwongen heroverwogen. Mede hierdoor staat de grondexploitatie, bloot aan een groot aantal risico's (Tabel 4.2).

Ten aanzien van deze risico's kunnen drie niveaus worden onderscheiden (Kenniscentrum PPS, 2004: handleiding risicomanagement):

1. omgevingsrisico’s, dit betreft zaken als politieke, bestuurlijke en maatschappelijke ontwikkelingen, economische ontwikkelingen, veranderingen in financiële parameters en wet- en regelgeving en problemen in de samenwerking

2. projectrisico's, ook hier kunnen problemen optreden in de samenwerking (pps- constructie) zoals tegengestelde belangen, onvolkomenheden in overeenkomst, daarnaast kan de plankwaliteit ontoereikend zijn, kunnen er tegenvallers optreden bij de planontwikkeling (tijdplanning, kosten planvorming, kwaliteit plan) en is er uiteraard een grondexploitatierisico (verwerving grond, inrichting openbare ruimte, technische risico's)

3. organisatierisico's, deze betreffen met name de structuur van de samenwerking (verdeling taken, bevoegdheden, verantwoordelijkheden) en ‘interne’ processen als administratie, communicatie, planning en projectmanagement.

Tabel 4.2 Overzicht belangrijkste risico's belangrijke

risico's risicosoort risico-indicator omgevingsrisico's politiek/bestuurlijk/

maatschappelijk draagvlak, politiek krachtenveld, andere overheden, maatschappelijke weerstand complexe procedures economisch marktontwikkeling, prijsontwikkeling financieringsmogelijkheden faillissement private actoren wet- en regelgeving bezwaarprocedures,

claims, vergunningen, aanbestedingsregels,

milieu- en onteigeningswetgeving, planologische inpassing

financiële parameters rente en inflatie

prijsstijgingen (bouwkosten), afwijking planning

samenwerking ontbreken commitment, verloop personeel

projectrisico's samenwerking ontstaan van belangentegenstellingen overeenkomst niet adequaat

plankwaliteit onvoldoende (consequentie voor kosten en opbrengsten)

planontwikkeling tijdplanning (te krap)

kosten planvorming (te hoog) prestatie ontwerper (tegenvallend) grondexploitatie verwervingskosten hoger

inrichting openbare ruimte

technisch (PvE van eisen, bouwmethode, fasering) ruimtelijk (bereikbaarheid, bodemkwaliteit, leidingen, archeologie, grondwater- en faunabescherming) organisatierisico's structuur/processen afstemming,

planning, procedures

cultuur/personeel ‘bedrijfscultuur’, kwaliteit/capaciteit personeel bron: (Kenniscentrum PPS, 2004: handleiding risicomanagement, blz. 25)

Naarmate het proces vordert (van initiatief- tot beheerfase) verandert het accent van de risico's van omgevingsrisico's naar organisatierisico's. De kans op project- en organisatierisico's neemt toe naarmate er meer (publieke en private) partijen bij de grondexploitatie zijn betrokken. Dit kan worden gereduceerd door vooraf een goede samenwerkingsovereenkomst af te sluiten met heldere afspraken over zaken als verantwoordelijkheden, taken en verdeling van financiële mee- en tegenvallers. Om tot een goede samenwerkingsovereenkomst te komen, is een stappenplan gefor- muleerd (VROM-brochure, : De kosten in beeld, de kosten verdeeld).

Uitgangssituatie voor het stappenplan is de situatie waarin de participerende actoren, waaronder ten minste een gemeente en een woningcorporatie, overeenstemming

hebben bereikt over de wenselijkheid en de hoofdlijnen (programma van eisen) van de plannen, maar de financiële haalbaarheid nog niet is gewaarborgd. Dit betekent dat er ruimte is om de plannen bij te stellen. Uitgangspunten daarbij zijn:

- de actoren proberen gezamenlijk het rendement van de gebiedsexploitatie te optimaliseren. De gebiedsexploitatie is opgebouwd uit de tijdelijke exploitatie van het te transformeren vastgoed, de grondexploitatie (verwerving en het bouw- en woonrijp maken) en de bouwexploitatie voor de realisatie van nieuw vastgoed; - de gemeente neemt de vervangingskosten van infrastructuur en openbare ruimte

voor haar rekening en het onrendabele deel van de investeringen in openbare gebouwde parkeervoorzieningen;

- de woningcorporatie neemt het onrendabele deel van de investering in nieuwe sociale huurwoningen voor haar rekening.

De gebiedsexploitatie betreft de uitvoering van de plannen. Als hulpmiddel bij de optimalisering van de gebiedsexploitatie wordt een rekenmethodiek voorgesteld, die alle uitgaven en inkomsten van de gebiedsexploitatie samenbrengt in het transfor- matieresultaat. In de situatie voor en na de gebiedsexploitatie is er sprake van twee (deel)exploitaties:

- de begroting openbare werken, dit betreft het beheer (inclusief vervangingen en dergelijke) van infrastructuur en openbare ruimte;

- de vastgoedexploitatie: dit betreft de exploitatie van bestaand en nieuw vastgoed als woningen, winkels en voorzieningen.

Tussen de exploitaties binnen de gebiedsexploitatie vinden onderlinge ‘leveringen’ plaats, bijvoorbeeld van woningen die worden gesloopt (van vastgoedexploitatie naar grondexploitatie) of bouwrijpe grond (van grondexploitatie naar bouwexploitatie). De onderlinge leveringen moeten worden gewaardeerd: er moet een prijs of waarde aan worden toegekend. De waardering wordt gebaseerd op het principe van congruentie, wat inhoudt dat bij de bepaling van inbrengwaarde en uitneemwaarde dezelfde (bedrijfseconomische) grondslag wordt gehanteerd. De voorgestelde grond- slagen zijn dat openbare ruimte en infrastructuur ‘om niet’ worden ingebracht en uitgenomen, en vastgoed tegen de economische waarde. De waarderingsgrondslag bij vastgoed is afhankelijk van de vastgoedsoort, zo is bij sociale huurwoningen is de bedrijfswaarde preferent en niet de historische kostprijs. Het hanteren van de marktwaarde kan hier onderwerp van overleg zijn.

Bij het bepalen van de gebiedsexploitatie (Tabel 4.3) worden de volgende begrippen gehanteerd:

- transformatiekosten, dit zijn alle uitgaven die samenhangen met de tijdelijke exploitatie, grondexploitatie en bouwexploitatie;

- transformatieopbrengsten, dit is het totaal van de inkomsten (uitneemwaarden) die de herstructurering genereert (inclusief de ontvangen subsidies);

- transformatieresultaat, dit is het resultaat van de gebiedsexploitatie dat wordt berekend door de inkomsten te verminderen met de uitgaven en inbrengwaarden.

Tabel 4.3 Schema berekening transformatieresultaat

verwachte kosten tijdelijke exploitatie werkelijke uitgaven

grondexploitatie werkelijke uitgaven

bouwexploitatie werkelijke uitgaven

transformatiekosten totaal

uitneemwaarden openbare ruimte om niet

woningen/voorzieningen sociale huur bedrijfswaarde

woningen/voorzieningen commerciële huur beleggingswaarde

woningen/voorzieningen particulier/koop verkoopwaarde

transformatieopbrengsten totaal

saldo kosten en opbrengsten transformatieopbrengsten –

transformatiekosten subtotaal

inbrengwaarden openbare ruimte om niet

woningen/voorzieningen sociale huur bedrijfswaarde

woningen/voorzieningen commerciële huur beleggingswaarde

woningen/voorzieningen particulier/koop verkoopwaarde

totaal inbrengwaarden totaal

transformatieresultaat (subtotaal - totaal inbrengwaarden) totaal bron: (VROM - De kosten in beeld, de kosten verdeeld, Figuur 4)

Stap 1: Stel samen de te hanteren principes en uitgangspunten vast. Al in de initiatieffase is het zaak om overeenstemming te bereiken over de te hanteren principes en uitgangspunten. Hierdoor ontstaat zicht op de ruimte voor onder- handelingen.

Stap 2: Breng de te verwachten kosten en opbrengsten in beeld. De rekenmethodiek geeft hiervoor een kader. Extra aandacht moet worden geschonken aan:

- de relevante kostenposten en hun plaats in de gebiedsexploitatie - de waarderingsgrondslagen bij inbrengen en uitnemen van vastgoed

Stap 3: Bezie en bespreek de mogelijkheden tot optimalisering. Als de uitgaven en inkomsten van het plan adequaat in beeld zijn gebracht, kan dit aanleiding zijn tot een gezamenlijke bespreking om uitgaven en inkomsten meer in evenwicht te brengen. Hierbij moet ook worden gekeken naar de samenhang tussen de deelexploitaties: wat bij de één positief werkt, kan bij de ander negatief uitpakken. Mogelijkheden kunnen liggen in:

- reductie van uitgaven en/of verhoging van inkomsten op onderdelen - de invulling en/of fasering van het herstructureringsprogramma

Stap 4: Verdeel het resultaat over de participanten. Na verrekening van de financiële bijdrage die participanten als gemeente en corporaties op grond van hun kerntaken leveren, geeft een plan vaak een tekort te zien. Afgesproken moet worden hoe dit tekort zal worden verdeeld. Een en ander moet duidelijk maken:

- welk berekend financieel resultaat de participanten willen bereiken - voor welk dekkingsvraagstuk de participanten afzonderlijk staan

- hoe een eventueel optredend overschot of tekort over de participanten wordt verdeeld

Stap 5: Kies een passende taakverdeling. Dit betreft het verdelen van de uit te voeren taken en het kiezen van een samenwerkingsvorm. Aandachtspunten hierbij zijn de verdeling van risico's en de handelwijze bij wijzigende omstandigheden.