De risico’s & het rendement

De genoemde risico’s zijn zo mogelijk verdeeld naar portefeuillerisico’s en objectrisico’s. De portefeuillerisico’s zijn de risico’s die gelden voor bedrijfsruimten in het algemeen. De objectrisico’s zijn de risico’s op objectniveau en worden bepaald door de karakteristieken van individuele bedrijfsruimten.

Portefeuille risico’s

Emerging market Het beleggen in een nieuwe, specialistische markt (emerging market) vormt een

ondernemersrisico. Het is een vrij onbekende marktniche waar weinig specialisten in actief zijn. Door deze onbekendheid is er onzekerheid over hoe nu de beleggingsmarkt de eigenschappen van bedrijfsruimten waardeert.

Verhandelbaarheid Door de emerging market zijn er weinig spelers in bedrijfsruimten actief.

Hierdoor is het moeilijk een bedrijfsruimte gemakkelijk te verhandelen

Fragmentatie De institutionele belegger is niet snel bereid tot het beleggen in individuele

bedrijfsruimten, maar geeft de voorkeur aan beleggingen op (gedeeltelijke) gebiedsniveau. Deze geven meer zekerheden qua kwaliteitsborging en flexibiliteit. Doordat de eigendommen gefragmenteerd zijn, wordt het lastig een bepaald gebied in één keer in eigendom te verkrijgen.

Huurcontracten De relatief korte huurcontracten vormen een marktrisico. Voornamelijk als de

korte huurcontracten geconcentreerd rond dezelfde tijd aflopen, geeft dat een verhoogd risico op een hoge leegstand in de portefeuille.

Parkmanagement Op de omgeving heeft de belegger minimaal invloed. Ondanks dat sturing deels

mogelijk is via de BIZ en Parkmanagment, geeft dit te weinig handvatten. Tot op heden ziet de belegger vrijwel geen goed functionerend parkmanagement. Hierdoor gaat de kwaliteit van de openbare ruimte omlaag wat weer invloed heeft op objectniveau, met als resultaat een verhoogt risico op de waardeontwikkeling

Beleid Een concreet en eenduidig beleid is nodig vanuit gemeenten, provincies en

overheid. Voornamelijk dient dit beleid te zijn gericht op kwaliteit en krapte. Goede regionale afspraken waardoor gemeenten niet met elkaar gaan concurreren is onlosmakelijk. Zolang er geen eenduidige afspraken zijn, vormt het

Object risico’s

Op objectniveau zijn de genoemde risico’s verdeeld naar risico’s die invloed hebben op het directe dan wel op het indirecte rendement van de bedrijfsruimten. De risico’s die uit de interviews naar voren zijn gekomen, zijn samengevat in figuur 19.

Figuur 19 Directe en indirecte risico’s

DIRECT RISICO INDIRECT RISICO

- huurprijsontwikkeling - levensduur opstal - ontwikkelingsrisico - waardeontwikkeling grond - lengte huurcontract - veranderingen op mesoniveau

- leegstand - verandering van prestatiewensen

- kwaliteit huurder (debiteuren risico) - illiquide - prestatieniveau bedrijfsruimte/locatie

Directe risico

Bij het directe risico speelt de huurprijs een belangrijke rol. Door de grote concurrentie is de huurprijs relatief laag en het is nogal ‘dubbeltjes’ werk. Naast de huursom is de betrouwbaarheid van de toekomstige huurder belangrijk. Vooraf wordt er een risicoprofiel van de potentiële huurder opgemaakt, waarbij naar de resultaten, kernactiviteit, omvang, groei, geschiedenis en leeftijd van de onderneming wordt gekeken. Vaak hebben de gebruikers van bedrijfsruimten een hoog risicoprofiel. Bedrijven worden namelijk snel overgenomen of gaan failliet. De omvang van het bedrijf is bepalend omdat deze minimaal zo groot moet zijn dat er structuur in de organisatie zit.

Bedrijven die zich vestigen in bedrijfsruimten hebben specifieke huisvestingsfactoren. Zulke factoren zijn slecht voor de verhandelbaarheid, wat de belegger meer risico’s geeft. Mocht een huurder zijn gevonden, dan is de contractsduur van belang. Verondersteld wordt dat een langer huurcontract een lager risico geeft. Toch linken de institutionele beleggers lange huurcontracten niet automatisch aan minder risico. Vaak gaan lange huurcontracten samen met lagere huren of specifieke wensen voor de gebouwen wat zorgt voor klantenbinding. Maar een specifiek toegesneden gebouw geeft een verhoogd risico als de gebruiker vertrekt of failliet gaat. Alleen bij zeer grote stabiele ondernemingen (kwalitatief goede huurder) is de belegger gevoelig voor langdurige huurcontracten van zo’n 15 tot 25 jaar.

Onderscheid moet volgens de geïnterviewden wel naar grootte van onderneming worden gemaakt. Zo zijn de grote ondernemingen en de ondernemingen die hogere verhuiskosten (re-locatie) moeten maken, minder gevoelig om te verhuizen.

Indirect risico

Indirect risico is te definiëren als het risico van waardeverandering doordat het toekomstig potentieel aan geldstromen die de bedrijfsruimte kan genereren niet wordt behaald. De risico’s hebben volgens de geïnterviewden met een aantal factoren te maken:

Ten eerste is in de huidige markt een overaanbod aan bedrijfsruimten. Hierdoor is veel concurrentie tussen de verschillende bedrijfsruimten. Ondanks de politieke aandacht ontbreekt het aan een transparantheid in marktontwikkelingen, verschuivingen en werkelijke behoefte ramingen.

Ten tweede zijn weinig beleggers actief in bedrijfsruimten. Het is immers een eigenaar- gebruikersmarkt. Dit biedt enerzijds de ruimte voor het vergroten van het aandeel huur binnen de bedrijfsruimtemarkt maar geeft als risico dat bij dispositie aan weinig potentiële kopers (oligopsonie) verkocht kan worden. Institutionele beleggers kopen niet snel van elkaar en zijn hierdoor aangewezen op andere partijen. Samengevat komen bedrijfsruimten in dispositie wanneer het volgende gesignaleerd wordt:

- naderend aflopend huurcontract; - slechte locationele kwaliteit; - slechte bedrijfsruimte kwaliteiten; - geen potentie meer;

- past niet binnen portefeuille/beleid;

- slechte toekomstige markt op macro- of mesoniveau.

De belegger is geneigd bij het naderen van einde huurcontract of grote kostenposten de bedrijfsruimte in dispositie te doen. De toekomstige verkoopwaarde is vooraf lastig te bepalen. Factoren die voor de verkoopwaarde van belang zijn betreffen: huurstatus, verhuurbaarheid, mogelijke potentie, verhandelbaarheid, alternatieve aanwendbaarheid, kwaliteit van locatie en bedrijfsruimte. Significante afwijkingen van hetgeen marktconform is, geven hogere verkooprisico’s.

Ten slotte zijn bedrijfsruimten relatief snel afgeschreven. In bedrijfsruimten wordt echt ‘geleefd’ waardoor de kwaliteit sterk achteruit gaat. Daardoor dient de opstal snel terugverdiend te worden wat moeilijk wordt geacht. De levensduur van een bedrijfsruimte wordt maximaal geschat op 35 jaar. Daarvoor is wel een kwalitatief goede bedrijfsruimte met goed beheer en onderhoud nodig.

Rendement van bedrijfsruimten

Uit het gehouden onderzoek is naar voren gekomen dat het geëiste rendement hoger ligt dan bij vele andere vastgoedbeleggingen en minimaal tien procent moet zijn. Dit heeft te maken met het alternatieve rendementen, het weinige kapitaal in de markt, risico’s en dat de asset bedrijfsruimten een nieuwe emerging market is. Daarbij speelt het huidig negatief economisch sentiment sterk mee. Verder is gebleken dat het objectspecifieke risico van bedrijfsruimten hoger wordt geacht dan van andere assets.

Bij de vraag naar het geëiste rendement van bedrijfsruimten zou in theorie afhankelijk moeten zijn van de te verwachten risico’s. Blijkbaar werkt de praktijk anders en wordt bij het noemen van de term bedrijfsruimten gelijk gedacht aan hogere risico’s, zonder deze echt te kwantificeren. De kwantificering van de verschillende risico’s is geen harde wetenschap. Maar om het geëiste rendement van tien procent te realiseren kan de verdeling volgens de-natte-vinger-methode, er als volgt uitzien:

Figuur 20 Opbouw risicovergoeding

Bron: Bewerking Marquard (2008)