Renterisico

Renterisico is het risico dat de operationele kasstromen, het vermogen en/of het resultaat van de corporatie negatief worden beïnvloed door veranderingen in de rentestanden.

Omschrijving

Gezien het kapitaalintensieve karakter van de sociale woningbouw zijn corporaties over het algemeen voornamelijk met vreemd vermogen gefinancierd. De rentelasten op het vreemd

vermogen vormen een belangrijke uitgavenpost. Bij een stijging van de renteniveaus op de geld- en kapitaalmarkten zullen corporaties met een hoog renterisico (op termijn) geconfronteerd worden met hogere rente-uitgaven en daarmee lagere operationele kasstromen. Daarnaast heeft een stijging van het algehele renteniveau tot gevolg dat de contante waarde van de netto operationele kasstromen voortkomend uit de portefeuille vastgoed daalt, waardoor de waarde van het bezit daalt

(beleidswaarde c.q. marktwaarde), waardoor de vermogenspositie onder druk kan komen te staan.

Het renterisico wordt beoordeeld aan de hand van de rentetypische vervalkalender van de leningen.

De rentetypische looptijd kan worden gedefinieerd als ‘het tijdsinterval gedurende de looptijd van een geldlening, waarin op basis van de leningvoorwaarden van de geldlening sprake is van een door de verstrekker van de geldlening niet beïnvloedbare constante rentevergoeding’. Cruciaal is dat de corporatie, zowel voor de DAEB-tak als de niet-DAEB-tak, de rentetypische vervalkalender van leningen goed beheerst en in voldoende mate spreidt, zodat het renterisico beperkt wordt.

Beoordelingscriteria en signalen: basis

 Het renterisico wordt gemeten als de verhouding tussen het schuldrestant van schulden die gedurende de meetperiode onder invloed staat van wijzigingen in de rentestanden ten opzichte van de totale schuldpositie van de corporatie in de DAEB- en niet-DAEB-tak van de TI.

 Voor een gegeven periode is het renterisico gelijk aan:

o het totaal van de schuldrestanten:

 van leningen die vervallen in de betreffende periode en die niet effectief afgedekt zijn met rentederivaten,

 van onafgedekte variabel rentende leningen die uitstaan aan het einde van de periode,

 van leningen die een onafgedekte integrale renteherziening kennen in de periode.

o gedeeld door totaal schuldrestant van alle leningen aan het begin van de meetperiode.

 Variabele hoofdsomleningen worden voor de volledige omvang meegenomen.

Spreadherzieningen van basisrenteleningen worden voor de helft meegenomen.

Kwalitatief:

Basis-kwantitatief  Geborgde leningadministratie WSW

 Derivatenregistratie (opgave corporatie)

 Ongeborgde leningregistratie (opgave corporatie) Basis-kwalitatief  n.v.t.

Verdieping-kwantitatief  n.v.t.

Verdieping-kwalitatief  n.v.t.

Maatregelen en interventies

Indien een corporatie een verhoogd renterisico loopt, kan de corporatie verzocht worden risicomaatregelen te treffen. Van een verhoogd renterisico is in ieder geval sprake wanneer de corporatie een hoge risicoscore heeft. Voorbeelden van risicomaatregelen zijn:

 herstructureren van de leningenportefeuille, zodat de vervalkalender van de leningenportefeuille meer gespreid wordt;

 uitvoeren van aanvullende scenario analyses om het renterisico beter in kaart te brengen.

Scenario analyse

In de volgende gevallen wordt om een scenario analyse gevraagd:

 Als de corporatie in de DAEB-tak een geborgde leningenportefeuille heeft van meer dan € 500 mln én een ICR < 1,4

 Inspecteur of accountmanager van mening is dat dit beter inzicht geeft in de financiële positie van de corporatie en de gevoeligheid hiervan voor renteschommelingen.

De volgende scenario’s worden dan gevraagd:

 basis: huidige rentetermijnstructuur en huidige verwachte inflatie

 hoog: huidige rentetermijnstructuur plus 2% en huidige verwachte inflatie plus 1,5%

 laag: huidige rentetermijnstructuur minus 2% (met een ondergrens van 0%) en huidige verwachte inflatie minus 1,5% (met een ondergrens van 0%)

De periode die de kasstroomprognose moet omvatten is afhankelijk van de vervalkalender van de corporatie en moet bij voorkeur de volledige vervalkalender omvatten. Daarbij geldt dat de prognose over de eerste tien jaar op jaarbasis moet zijn, en de prognose over de resterende periode van de vervalkalender op vijf-jaars basis mag zijn.

Er kunnen zich situaties voordoen waarbij een corporatie om moverende redenen een hoog renterisico loopt. In die gevallen worden geen maatregelen van de corporatie verlangt om het renterisico te verlagen. Voorbeelden van dergelijke situaties zijn:

 Situatie van krimp waarbij significante aflossingen op korte termijn wenselijk/noodzakelijk zijn.

 Corporatie met zeer lage schuld en hoge ICR waarbij spreiding in de portefeuille zou leiden tot geringe volumes per lening terwijl de risico’s van hogere concentraties in de

vervalkalender makkelijk gedragen kunnen worden.

Risicoscore

 Laag:

Het renterisico op de leningenportefeuille van de corporatie voldoet in de komende tien jaren aan de volgende criteria:

o De eerste vijf jaren per jaar maximaal 15% renterisico én

o De eerste vijf jaren totaal (jaar 1 t/m 5) maximaal 20% renterisico, én o De tweede vijf jaren totaal (jaar 6 t/m 10) maximaal 20% renterisico.

 Midden:

Het renterisico op de leningenportefeuille van de corporatie voldoet in de komende tien jaren aan de volgende criteria:

o De eerste vijf jaren per jaar maximaal 15% renterisico én

o De eerste vijf jaren totaal (jaar 1 t/m 5) maximaal 30% renterisico, én o De tweede vijf jaren totaal (jaar 6 t/m 10) maximaal 30% renterisico.

 Hoog:

Het renterisico op de leningenportefeuille van de corporatie voldoet in de komende tien jaren aan de volgende criteria:

o De eerste vijf jaren per jaar meer dan 20% renterisico, én

o De eerste vijf jaren totaal (jaar 1 t/m 5) meer dan 40% renterisico, én

o De tweede vijf jaren totaal (jaar 6 t/m 10) meer dan 40% renterisico.

Indien er sprake is van mitigerende maatregelen door de corporatie bij een verhoogd risico, dan wel dat er andere omstandigheden aanwezig zijn, kan de inspecteur/accountmanager (onderbouwd) van bovenstaande scoring afwijken.

9.3.4 Herfinancieringsrisico