Onderzoek projecten Bouwfonds Ontwikkeling
5.3 Projectomschrijving: Urban Villa’s te Elst
Vanuit een bouwclaim worden er in samenwerking met KWP twee Urban Villa’s gerealiseerd met een gelijke uitstraling. De twee Urban Villa’s vallen binnen het deelgebied Lingebuurt in het nieuwbouwplan Westeraam te Elst (gld.) Op figuur 5.11 is de projectlocatie weergegeven middels een rode stip. Op figuur 5.12 zijn de twee Urban villa’s weergegeven. Figuur 5.11 Projectlocatie op de landkaart Figuur 5.12 Urban Villa’s De Urban Villa’s bestaan maximaal uit twintig appartementen verdeeld over maximaal 5 bouwlagen. Vanuit de bouwclaim is 1 Urban Villa toegewezen aan KWP en 1 aan Bouwfonds. De verkoopprijs van de KWP appartementen zou gemiddeld € 205.000 v.o.n. moeten bedragen en voor de Bouwfonds appartementen gemiddeld € 245.000 v.o.n.
Op basis van de uitgevoerde marktanalyse en de gestelde randvoorwaarden is de ontwikkelopdracht op voorhand uitdagend te noemen. Gelet op de problematiek is in een vroegtijdig stadium met KWP afgestemd om de beide gebouwen gezamenlijk op te pakken, waarbij KWP de ontwikkeling op zou pakken en Bouwfonds het verkoopmanagement.
Vanuit de discussie over de afzetmogelijkheden, de doelgroepen en de daarmee samenhangende oppervlakte van de individuele appartementen is medio 2009 besloten om de mogelijke kopers uit te nodigen om zo de ontwikkelwensen te inventariseren. Deze insteek is gekozen vanuit de volgende overwegingen: Marktverkenning met lage opstartkosten; Bij onvoldoende belangstelling c.q. afwijkende belangstelling ten opzichte van de ontwikkelclaim is het een goed argument richting de GEM Westeraam om van de claim af te wijken; Bij voldoende belangstelling is het een uitstekende tool om belangstellenden op voorhand te binden.
Wegens de hierboven geschetste situatie wordt deze tool gebruikt als marktverkenning om vervolgens de consument mee te laten denken bij de uitwerking van hun appartement. Dit alles met als doel het binden van de belangstellende en het verkopen van de appartementen. In onderstaande afbeelding is weergegeven vanaf wanneer de consument zeggenschap heeft. Wederom is in het groen aangegeven waarop de consumenten zeggenschap hebben. Figuur 5.13 Ontwikkelproces project: Urban Villa’s te Elst
Middels de tool van SEV kan geconcludeerd worden dat consumenten 57% zeggenschap hebben gekregen (bijlage C).
O n d e r z o e k p r o j e c t e n B o u w f o n d s O n t w i k k e l i n g P a g i n a | 29 v a n 58 Procesbeschrijving In aanloop naar de startbijeenkomst zijn de randvoorwaarden afgestemd met de supervisor van de gemeente. Zo zijn er twaalf verschillende plattegrondtypen geschetst, variërend van 65 t/m 145 m², die in te passen zijn in een blauwdruk van het appartementencomplex. Deze schetsen zijn voor pre‐advies aan de welstandscommissie voorgelegd en goedgekeurd. December 2009 is Bouwfonds gestart met het werven van geïnteresseerden voor het project. Onderdeel van de campagne was het plaatsen van een bouwbord op locatie, een projectwebsite, het plaatsen van een redactioneel stuk in Westeraam magazine, het versturen van een mailing naar een beschikbaar adressenbestand en het plaatsen van een advertentie met koopsomindicatie in het Westeraam Magazine en de plaatselijke krant. Daarnaast wordt er gewerkt met twee makelaarkantoor namelijk: Hypodomus Elst en Bram Heezen & Paul Jansen Makelaardij.
Begin januari 2010 bestond het aantal belangstellenden uit ongeveer 90 huishoudens waarna er besloten is om een eerste informatieavond te organiseren. Door middel van een persoonlijke brief zijn alle belangstellenden uitgenodigd voor de brainstormavond op donderdag 28 januari 2010. De avond werd geopend met een voorstelrondje en een korte toelichting door de architect, waarbij de spelregels, randvoorwaarden en planning werden toegelicht. Vervolgens werd de volgende inzet gevraagd: het bestickeren van de panelen met groene en/of rode stickers (positief / negatief punt), het invullen van de vragenlijst en het voorinschrijfformulier, en het indelen van een appartement naar voorkeur op basis van de aangeleverde plattegronden en het meubelvel.
Figuur 5.14 bestickerd paneel Figuur 5.15 Opkomst 1e informatieavond
Aan de hand van de gegevens vanuit de eerste brainstormsessie is er tussen januari en juli 2010 gezocht naar de grootste gemene deler. Dit heeft geleid tot een aangepast ontwerp met 17 appartementen en 6 overdekte parkeerplaatsen op maaiveld. De wijzigingen in het ontwerp zijn constructief nagelopen en gecalculeerd door de aannemer. De meerkosten zijn vertaald in een aangepaste definitieve verkoopprijzenlijst.
Op 15 juli 2010 heeft de 2e informatieavond plaatsgevonden waarbij alle belangstellenden zijn uitgenodigd. Op het besloten feestje zijn ongeveer 40 belangstellenden afgekomen. In tegenstelling tot de 1e avond is de 2e avond een inloopavond. Tijdens deze avond konden de doorgevoerde wijzigingen beoordeeld worden en kon er vanaf dit moment worden ingeschreven op een specifiek bouwnummer tot en met 2 augustus 2010. Figuur 5.16 Opkomst 2e informatieavond
Na de inschrijfperiode volgt de toewijzing. Alle 17 bouwnummers kunnen worden toegewezen en er waren 3 reservekandidaten. Voor de ingelote kandidaten volgt een gesprek met de makelaar en een toelichting van het proces. Daarnaast is de mogelijkheid geboden tot een één op één gesprek met de architect. Na het afronden van het meer‐ en minderwerk is de koop‐/ aannemingsovereenkomst ter ondertekening voorgelegd. Eind januari 2011 zijn er 5 getekende overeenkomsten en 3 optanten.
Het totale ontwikkel‐ verkoopproces heeft 14 maanden geduurd en hebben op 26 mei 2011 geresulteerd in 9 verkopen en 2 optanten.
O n d e r z o e k p r o j e c t e n B o u w f o n d s O n t w i k k e l i n g P a g i n a | 30 v a n 58
5.4 Resumé
Dit hoofdstuk heeft als doel, het helder beschrijven van de twee te onderzoeken pilotprojecten. Het is voor het onderzoek essentieel om te weten hoe het project tot stand is gekomen en of er enige vorm van samenwerking is met een medeontwikkelaar. Verder is het belangrijk om te weten in hoeverre de consument zeggenschap heeft gekregen bij het project en hoe Bouwfonds de consument betrokken heeft bij het ontwikkelproces.De afgelopen jaren is er veel veranderd binnen het speelveld van gebieds‐ en opstalontwikkeling. De aanbodsgerichte markt verschuift binnen de vastgoedsector meer en meer naar een vraaggerichte markt. Niet alleen dit maar ook de economische crisis draagt bij aan veranderende rol als ontwikkelaar. Te midden van deze veranderingen heeft Bouwfonds haar strategie aangescherpt, met de blik gericht op 2012. Eén van de pijlers binnen deze strategie is ‘Klant Centraal’. Dit is voor Bouwfonds Ontwikkeling regio Midden aanleiding geweest om twee pilotprojecten te introduceren namelijk, project ’t Raadhuys te Maarssen en project de Urban Villa’s te Elst. Nu de projecten in de praktijk worden toegepast blijkt dat geïnteresseerden razend enthousiast zijn over het feit dat zij keuzevrijheid krijgen maar uiteindelijk niet overgaan tot het kopen van een appartement. Bouwfonds vraagt zich dan ook af waarom potentiële kopers afhaken tijdens het ontwikkelproces.
Project ’t Raadhuys te Maarssen is een project van acht appartementen dat onderdeel uitmaakt van het nieuwbouwplan Op Buuren. Project ’t Raadhuys is een herontwikkelingsplan. Het plan is in 2008 gelijktijdig met fase 5 van Op Buuren in de markt gezet. Dit was echter geen succes. Na enige aanpassingen en het verlagen van de V.O.N. prijs is het plan in november 2010 op nieuw in de markt gezet. Dit maal kregen de geïnteresseerden 39% zeggenschap. Middels twee informatieavonden zijn de geïnteresseerden geïnformeerd en begeleid bij het ontwerpen van hun appartementinrichting. De eerste informatieavond had een opkomst van 40 huishoudens. Van deze 40 huishoudens hebben 16 huishoudens voor 20 januari 2011 het inschrijfformulier ingevuld. Hiervan zijn 8 huishoudens ingeloot en staan er 6 reserve. Het totale ontwikkel‐ verkoopproces heeft 3 maanden geduurd en hebben op 26 mei 2011 geresulteerd in 4 verkopen en 2 optanten.
Project de Urban Villa’s te Elst dat deel uitmaakt van het nieuwbouwplan Westeraam bestaat uit twintig appartementen verdeeld over twee appartementencomplexen met een gelijke uitstraling. Op basis van de uitgevoerde marktanalyse en de opgestelde randvoorwaarden is de ontwikkeling uitdagend te noemen. Van hieruit is er besloten om de kopers uit te nodigen om zo de ontwikkelwensen te inventariseren. Bouwfonds heeft geïnteresseerden 57% zeggenschap gegeven bij de uitwerking van het plan. Middels de eerste informatieavond op 28 januari 2010 zijn de woonwensen geïnventariseerd. De resultaten hiervan zijn op 15 juli 2010 aan de geïnteresseerden gepresenteerd waarna zij een voorkeur kenbaar konden maken voor een bouwnummer. Van de 90 huishoudens op 28 januari 2010 hebben vijf huishoudens eind januari 2011 het koop‐ aannemingsovereenkomst getekend. Het totale ontwikkel‐ verkoopproces heeft 14 maanden geduurd en hebben op 26 mei 2011 geresulteerd in 9 verkopen en 2 optanten.
De project‐ en procesomschrijving van beide pilotprojecten fungeert als uitgangspunt bij het onderzoek naar de gewenste keuzevrijheid en hoe de geïnteresseerden het ontwikkelproces hebben ervaren. Op basis van deze beschrijving is de enquête opgesteld op basis van de fases van het ontwikkelproces.