De tweede periode die binnen dit onderzoek wordt belicht heeft betrekking tot de periode 2014 – 2018. Deze tweede periode is wederom bewust gekozen, omdat binnen deze periode een zeer sterke toename zichtbaar is in de eerder behandelde analyses. Zo bleek uit de klassieke regressie- analyses dat de co¨effici¨ent ‘Afstand tot de Zuidas’ een zeer sterke toename liet zien tussen 2014 en 2018. Ook de gemiddelde WOZ-waarde en de Zuidas ontwikkelde zich sterk, op het gebied van kantoorontwikkeling en werkgelegenheid, tijdens deze periode. Ook binnen deze periode re- gressieanalyse zal er worden afgetrapt met een analyse op de relatieve waardeontwikkeling van de WOZ-waarde per vierkante meter. In figuur 13 is de relatieve ontwikkeling van de WOZ-waarde per vierkante meter weergegeven in de periode 2014 - 2018.
Relatieve WOZ-waarde ontwikkeling per vierkante meter in procenten 90+ 80 tot 90 75 tot 80 70 tot 75 65 tot 70 60 tot 65 55 tot 60 50 tot 55 45 tot 50 40 tot 45 35 tot 40 30 tot 35 25 tot 30 20 tot 25 1 tot 20 Geen data 0 6 kilometers
Figuur 13: Ontwikkeling van de relatieve WOZ-waarde per vierkante meter in 2018 ten opzichte van 2014 in Amsterdam
In figuur 13 valt een heel ander beeld op dan in de periode 2005 - 2009 (figuur 11). In figuur 13 is een sterk onderscheid te maken tussen de buurten binnen en buiten de Ring A10. Zo valt op dat nagenoeg alle buurten binnen de ring een sterkere relatieve ontwikkeling hebben doorgemaakt, terwijl nagenoeg alle buurten buiten de Ring A10 een veel zwakkere relatieve ont- wikkeling hebben doorgemaakt. Desondanks hebben alle buurten wel een positieve ontwikkeling doorgemaakt.
Doordat verschillende variabele in deze periode een opvallend sterke ontwikkeling hebben doorgemaakt, bestaat er de mogelijk dat de mate van significantie van bepaalde variabele zijn verbeterd. Hierdoor kunnen meer variabelen worden meegenomen in de uiteindelijke regressiere- sultaten en zal de mate van verklaarde variantie toenemen. In tabel 5 zijn de regressieresultaten van deze periode regressie weergegeven.
Voor de relatieve waardeontwikkeling van de periode 2014 - 2018 geldt de volgende formule:
∆RELAT IEF W OZi= β1+ β2ZU IDASi+ β3IJ OEV ERSi+ β4GROEN &W AT ERi+ i
(3)
Hierbij is de ∆RELAT IEF W OZi de afhankelijke variabele, relatieve waardeontwikkeling van
de WOZ-waarde per vierkante meter, die wordt be¨ınvloed door alle meegenomen onafhankelijke variabelen op tijdstip i. β1 Staat hier voor de constante, β2ZU IDASi staat voor de variabele
‘Afstand tot de Zuidas’, β3IJ OEV ERSi staat voor de variabele ‘Afstand tot de IJ-oevers’,
β4GROEN &W AT ERi staat voor de variabele ‘Aandeel (recreatief)groen en (binnen)water’.
De formule wordt afgesloten door de error-term ei.
Variabelen Regressieanalyse co¨effici¨enten (6) Zuidas -2,52e-5
(-8,64)** IJ-oevers -2,08e-5
(-8,58)** Groen & Water -0,1468
(-3,86)**
cons 0,8143
(43,08)** R-squared 0,4686
N 358
Tabel 5: Regressieresultaten van de periode regressieanalyse 2014 – 2018 weergegeven. De waarde tussen haakjes geven de p-waarde aan. De asterisken achter de p-waarde geven de het significantieniveau aan van de variabele. ∗p ≤ 0.05; ∗ ∗ p ≤ 0.01
Uit tabel 5 vallen nu meer relevante resultaten te interpreteren. Echter ontbreken nog steeds veel onafhankelijke variabelen, wegens het genereren van een niet significante waarde. Aller- eerst zijn binnen deze periode regressie 358 buurten mee genomen. Dat is een toename van 20 buurten ten opzichte van de periode 2005 – 2009. Veel van deze buurten zijn in de loop van de tijd ontwikkeld. Voorbeelden hiervan zijn bijvoorbeeld buurten gelegen op Zeeburgereiland, Steigereiland en Haveneiland. Maar ook wijken nabij de Zuidas zijn ontwikkeld. Zo zijn de buurten Vivaldi en Zuidas Zuid aan deze periode regressie toegevoegd. Daarnaast is de totaal verklarende variantie (R-squared) gestegen naar afgerond 47%, waardoor de regressieresultaten met meer zekerheid kunnen worden ge¨ınterpreteerd. Ook de constante waarde (cons) is weer- geven. Dit betekent dat wanneer alle onafhankelijke variabele gelijk zijn aan de waarde 0, de afhankelijke variabele ‘relatieve waardeontwikkeling van de WOZ-waarde per vierkante meter’
in een buurt tussen 2014 en 2018 gelijk is aan 0,8143%.
Als eerste wordt het effect van de focusvariabele, ‘afstand tot de Zuidas’, op de relatieve waardeontwikkeling van de WOZ-waarde per vierkante meter voor de periode 2014 – 2018 ge- analyseerd. De co¨effici¨ent heeft een waarde van -2,52e-5 . Dit betekent dat bij elke additionele meter afstand van de Zuidas de relatieve waardeontwikkeling van de WOZ-waarde per vierkante meter in de periode 2014 – 2018 afneemt met afgerond 0,0000252%, wanneer alle andere vari- abele gelijk aan 0 blijven. Voor een woning van 80m2 in Buitenveldert Zuidoost, heeft dit een negatief effect van -4,0% op de totale relatieve waardeontwikkeling van een WOZ-waarde tussen 2014 en 2018. Hoewel een vergelijking met de periode 2005 – 2009 niet helemaal juist is, vanwege de beperkte mate van verklarende variantie, is hier wel een ontwikkeling over tijd te zien die het belang van de Zuidas versterkt.
Tevens valt nog de co¨effici¨ent voor de ’afstand tot de IJ-oevers’ te analyseren. Deze co¨effici¨ent is met een waarde van -2,08e-5. Dit betekent dat bij elke additionele meter afstand van de IJ- oevers de relatieve waardeontwikkeling van de WOZ-waarde per vierkante meter in de periode 2014 – 2018 afneemt met afgerond 0,0000208%, wanneer alle andere variabele gelijk aan 0 blijven. Dit effect is kleiner dan van de co¨effici¨ent ’afstand tot de Zuidas’. Hierdoor kan geconcludeerd worden, onder voorbehoud van deze regressieresultaten, dat de relatieve ontwikkeling van de WOZ-waarde per vierkante meter sterker in de nabijheid van de Zuidas dan in de nabijheid van de IJ-oevers in de periode 2014 - 2018.