Voor elk jaar vanaf 2005 tot en met 2018 is een afzonderlijke regressieanalyse gemaakt om de ontwikkeling van de focusvariabele ‘afstand tot de Zuidas’ te toetsen. In figuur 10 is de ontwik- keling van de co¨effici¨ent weergegeven in een grafiek. De ontwikkeling van de co¨effici¨ent (y-as) is uitgezet over de tijd in jaren (x-as). De y-as geeft aan hoeveel Euro de WOZ-waarde per vierkante meter daalt, voor elke additionele meter dat een woning van de Zuidas (Gustav Mah- lerplein) af ligt. Hoe negatiever de waarde van de co¨effici¨ent is, hoe harder de WOZ-waarde per vierkante meter daalt bij elke additionele meter verder weg gelegen van de Zuidas.
Figuur 10: Ontwikkeling van de co¨effici¨ent ’Afstand tot de Zuidas’ tussen 2005 en 2018
In figuur 10 zijn twee lijnen te zien die beide de ontwikkeling van de co¨effici¨ent ‘afstand tot de Zuidas’ weergeven. Echter ligt het onderscheid tussen beide lijnen bij het meenemen van de verklarende variabele ‘afstand tot de IJ-oevers’. In de eerste regressieanalyse (1) is de ontwikke- ling van de co¨effici¨ent van de ‘afstand tot de Zuidas’ weergegeven, zonder de variabele ‘afstand tot de IJ-oevers’ mee te nemen in de regressieanalyses. In de tweede regressieanalyse (2) is de ontwikkeling van de co¨effici¨ent van de ‘afstand tot de Zuidas’ weergegeven, met de variabele ‘afstand tot de IJ-oevers’ in de regressieanalyses. De reden hierachter is om een antwoord te kunnen formuleren op de deelvraag:‘Wordt het effect van de Zuidas verstoord door het mee nemen van een andere Business district (IJ-oevers)?’
Wanneer er gekeken wordt naar de ontwikkeling van de lijn ‘afstand tot de Zuidas (1)’ valt een scherpe en sterke ontwikkeling te zien over tijd. Tussen 2005 en 2009 neemt de co¨effici¨ent in negatieve waarde toe, wat betekent dat het belang van de Zuidas sterker wordt over tijd. Dit kan worden verklaard aan de hand van de ontwikkeling van de WOZ-waarde (figuur 5), de toenemende werkgelegenheid op de Zuidas (figuur 2) en de ontwikkeling in totale kantooropper- vlakte op de Zuidas (figuur 1). In al deze grafieken is te zien dat er een positieve ontwikkeling gaande is tussen 2005 en 2009. Daardoor is het ook niet geheel onverwachts dat de co¨effici¨enten van de ‘afstand tot de Zuidas’(1) en (2) toenemen in negatieve waarde.
De lijn ‘afstand tot de Zuidas (2)’ ontwikkelt zich op vergelijkbare wijze, maar wordt gecor- rigeerd door het toevoegen van de variabele ‘afstand tot de IJ-oevers’ in de regressieanalyses. In figuur 10 valt te zien dat de co¨effici¨ent zich in mindere mate ontwikkeld tussen 2005 en 2009. Er valt zelfs een positieve ontwikkeling te zien tussen 2005 en 2007. Dit kan verklaard worden
doordat in 2007 nieuwe buurten zijn opgeleverd die zijn meegenomen in de regressieanalyse van 2007. Opvallend is dat deze buurten niet in de buurt van de Zuidas liggen, maar wel in de buurt van de Zuidelijke IJ-oevers. Voorbeelden van deze nieuwbouw buurten zijn Houthavens West, Zeeburgereiland Zuidwest en Steigereiland Zuid. Na 2007 is wel een sterk negatieve ontwikkeling van de co¨effici¨ent te zien welke vergelijkbaar is met de lijn van co¨effici¨ent ‘afstand tot de Zuidas (1)’.
Na 2009 is een tegenovergestelde ontwikkeling van de co¨effici¨enten te zien. Voor beide lijnen is er tussen 2009 en 2014 een positieve ontwikkeling zichtbaar die het belang van de afstand tot de Zuidas ten opzichte van de WOZ-waarde doet verzwakken. Over de gehele tijdspanne is het jaar 2014 het moment waar beide co¨effici¨enten ‘afstand tot de Zuidas (1)’ en ‘afstand tot de Zuidas (2)’ de kleinste negatieve waarde kennen. Deze ontwikkeling en het piekmoment vallen te verklaren uit de ontwikkeling van de WOZ-waarde (figuur 5), de werkgelegenheid (figuur 2) en totale kantoorontwikkeling op de Zuidas (figuur 1). In alle grafieken is te zien dat tussen 2009 en 2014 veelal een negatieve of stagnerende ontwikkeling waarneembaar is. Voor de ontwikkeling van de WOZ-waarde valt terug te zien dat de gemiddelde WOZ-waarde per vierkante meter vanaf 2010 sterk afneemt. De WOZ-waarde van 2010 heeft een waarde peildatum van 1 januari 2009, waardoor de WOZ-waarde pas vanaf 2010 gaat afnemen. Ook hier is het dieptepunt te vinden in 2014 waar de gemiddelde WOZ-waarde per vierkante meter nog maar 2952 Euro bedroeg. Ook op de Zuidas is deze periode eenvoudig terug te zien. De ontwikkeling van werkgelegen- heid stagneert en de ontwikkeling van nieuwe kantoorruimte valt zelfs volledig stil. Tussen 2009 en 2013 worden er geen nieuwe vierkante meters aan kantooroppervlak toegevoegd aan de Zuidas.
Vanaf 2014 is wederom een keerpunt te zien in de ontwikkeling van beide co¨effici¨enten. Tussen 2014 en 2018 is een zeer sterke negatieve ontwikkeling zichtbaar die het belang van de ‘afstand tot de Zuidas’ benadrukt. Vanaf 2014 is te zien dat de co¨effici¨enten van beide regressieanaly- ses een vergelijkbare ontwikkeling doormaken. Echter ontwikkeld de co¨effici¨ent ‘afstand tot de Zuidas (1)’ zich vanaf 2016 sterker dan de co¨effici¨ent ‘afstand tot de Zuidas (2)’, waardoor een toenemende afstand tussen beide lijnen waarneembaar is. Een verklaring hiervoor is dat buurten in de nabijheid van de Zuidas, voornamelijk gelegen in het gebied Oud Zuid, vanaf 2016 een nog sterkere ontwikkeling hebben doorgemaakt dan buurten gelegen in de nabijheid van de IJ- oevers. Hierdoor wordt het effect van de co¨effici¨ent ‘afstand tot de Zuidas (1)’ versterkt, omdat er hier maar 1 lineair verband (Afstand tot de Zuidas t.o.v. WOZ-waarde per vierkante meter) wordt getoetst. Voorbeelden van buurten die dichtbij de Zuidas liggen en zich zeer sterk hebben
ontwikkeld tussen 2016 en 2018 zijn de Diepenbrockbuurt, de Prinses Irenebuurt en de Cornelis Shuytbuurt waarvan de gemiddelde WOZ-waarde per vierkante meter tussen 2016 en 2018 met respectievelijk 70, 65 en 52% is gestegen. Wederom is de ontwikkeling van beide co¨effici¨enten, in deze periode, deels te verklaren door de ontwikkelingen van de gemiddelde WOZ-waarde per vierkante meter (figuur 5), werkgelegenheid (figuur 2) en kantoorontwikkeling (figuur 1). Alle drie de grafieken geven weer dat in deze periode een zeer sterke ontwikkeling zichtbaar is.
Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling van de co¨effici¨ent ‘afstand tot de Zuidas’ over tijd in deze klassiek regressieanalyse zichtbaar is.