Geen partijen, zelfafhandeling.Wie moet er verantwoordelijk worden voor het systeem?
Een onafhankelijke partij, dus niet NAM of Centrum Veilig wonen. Meest voorkomende antwoorden:
Taxateurs/NVM. De WAG.
De Rijksuniversiteit Groningen.
11 In de uitspraak van de zaak WAG – NAM op 2 september 2015 heeft de rechter geoordeeld dat compensatie direct moet kunnen plaatsvinden. Dit betekent dat ook mensen die hun huis nog niet verkocht hebben, vergoed moeten worden voor waardedaling.
74
5. METHODES VOOR BEPALEN VAN WAARDEDALING
De bestaande onderzoeken naar rekenmethodes voor bepaling van waardedaling gezamenlijk met de gesprekken met experts hebben tot het volgende overzicht geleidt. Dit overzicht weergeeft de 3 categorieën van voorkomende rekenmethodes:
1. Hedonische prijsanalyse
2. Transactieprijsvergelijkingsmethode 3. Hybride methodes
5.1 HEDONISCHE PRIJSANALYSE
Kan het beste uitgelegd worden aan de hand van een voorbeeld
Het huidige rekenmodel ontwikkeld door de RUG is gebaseerd op deze rekenmethode. Om het effect van aardbevingen te analyseren is als kenmerk van de woning het volgende meegenomen:
Aantal aardbevingen welke hebben plaatsgevonden. Hierbij wordt gekeken naar de intensiteit van de beving en op basis hiervan een straal bepaalt zodat elke woning welke 5% kans heeft op schade, inbegrepen is.
5.2 TRANSACTIEPRIJSVERGELIJKINGSMETHODE
Deze methode werkt zoals de huidige methode welke de NAM nu ook toepast. Er wordt dus een vergelijking gemaakt tussen de woning waar de waardedaling van vastgesteld moet worden ten opzichte van vergelijkbare woningen in referentiegebieden. Hierbij wordt gezorgd dat ook het referentiegebied dezelfde kenmerken vertoond.
5.3 HYBRIDE METHODE
De hybride methode wordt gekenmerkt door meestal een combinatie van bovenstaande methodes. Een voorbeeld is de methode waarbij de huizenaspecten en aardbevingsaspecten in vorm van een
= Het prijsverloop Kenmerken van een woning Kenmerken invullen Basiswaarde woning €400.000 Waarde woning €430.000 Woon oppervlakte Aantal
kamers Garage Onderhoud Tuin Bouwjaar Type woning Postcode 250m^2 7 ja goed ja 1970 Vrij staand 9932GP € € € € € € € € €
75 matrixpuntensysteem bepaald worden. De uitkomst van de punten ten opzichte van het totaal aantal punten welke behaald kan worden in de matrix weergeeft een percentage waardeverlies over de woning zelf. Daarnaast wordt voor het bepalen van waardeverlies in het algemeen ook de transactieprijsvergelijkingsmethode toegepast. Dit vertaald zich in een waardeverlies van het gebied waar het getroffen huis in staat ten opzichte van het gebied waarmee vergeleken wordt. De laatste stap is dan om de percentages met elkaar te vermenigvuldigen. Het percentage wat hieruit komt wordt vervolgens nog vermenigvuldigd met de waarde (€) van de woning alsof die niet in het aardbevingsgebied staat. De uitkomst weergeeft het te verkrijgen compensatiebedrag.
5.3.1 VOORBEELD: Kenmerken woning
Kenmerk Aantal punten 1-10
1 Schade in omgeving 7
2 Aantal aardbevingen 8
3 Bodemsoort bovenste 10m (vast, week, wierde,
waterkant)
3
4 Fysieke schade aan woning (€) 6
5 Verzwarende factoren (pand in de buurt is beschadigd door aardbevingen)
7 6 Imago van het gebied (wat is er in het nieuws gebeurd) 7
7 Bouwjaar van de woning 2
8 Prijssegment van de woning 4
Etc.
Totaal aantal punten 44 punten, max 80 punten
Percentage waardedaling woning = 0,55 = 55% Kenmerken gebied:
Hiervoor zou je kunnen kijken naar het verloop van de prijsindex van 2 gemeenten. Waarbij de gemeenten dezelfde demografische kenmerken moeten hebben. De uitgang is de eerst bekende prijsindex
Jan. 2013 voor Delfzijl 198 Jan. 2013 voor Workum 194
Het eerste pijlmoment is 1-1-2013, na de beving in Huizinge maar voor het SODM-rapport. Prijsindex: Jan. 2015 voor Delfzijl 199
Jan. 2015 voor Workum 207
Delfzijl groeide 1 punt en Workum 13 punten. Verschil is 12 punten. Dan deel je de 12 punten door de basissituatie alsof er geen aardbevingen plaats hebben gevonden om tot de waardedaling te komen= 6%. Voor vaststellen van verlies is het
0,55*0,06*waarde woning (gemiddelde van vergelijkbare woning transactieprijzen in 2013 of WOZ) *200.000= 6.600,- euro
76 5.4 VERGELIJKING METHODEN
Transactieprijsvergelijking Hedonisch Hybride
Voordelen:
Problemen met imago schade en andere immateriële schade wordt automatisch meegenomen
Voordelen: Het is objectief
Het is niet nodig om onderzoek te doen naar referentiegebieden en vergelijkbare woningen.
De Methode is snel.
Kan een bewoner zelf uitvoeren
Voordelen:
Methode is Simpel en makkelijk te begrijpen. Houdt rekening met waardedaling woning zelf en gebied.
Nadelen:
Lastig om juiste
referentiegebieden te selecteren en dan ook nog binnen dat gebied vergelijkbare woningen te vinden. Daardoor is de berekeningswijze niet geheel objectief.
Dient uitgevoerd te worden door een expert
Werkt nu met transactieprijs woning, dus de woning moet verkocht zijn om de methode toe te passen
Nadelen:
De rekenmodule houdt niet automatisch rekening met immateriële schade.
Bij niet standaard woningen (kasteel, villa €800.000 in een buurt met alleen maar gemiddeld €200.000 rijtjeshuizen etc.) kan de
methode over/onder-
compenseren
Nadelen:
Het vergt meer tijd. Er zal gewerkt
moeten worden met
referentiegebieden. Daarnaast is een schaalverdeling vaststellen per kenmerk voor de matrix lastig. Dit is echter nodig om een gelijkheidsbeginsel te creëren. Door toepassing van de matrix is de methode net als de transactievergelijking niet geheel objectief.
Dient uitgevoerd te worden door een expert
6. OVERZICHT MOGELIJK SCENARIO
1. Bewoner wil schadeloosstelling waardedaling 2. Bewoner meld zich bij zijn rechtsbijstand 3. Geen rechtsbijstand >a) Bewoner meldt zich aan bij de WAG of
b) Wacht op ontwikkeling van een proces door Nationaal Coördinator c) Start een eigen rechtszaak
4. Vaststelling type huis, is het een standaard pand of buitengewoon pand ten opzichte van de buurt 5. Bij standaardwoning toepassing hedonische prijsmethode door rechtsbijstand/WAG/bewoner zelf 6. Buitengewoon pand > inschakeling taxateur (de expert), gekozen door de bewoner
7. Taxateur past Hybride methode toe.
8. Terugkoppeling van resultaten taxatie + waardedaling en details toegepaste methode naar bewoner & rechtsbijstand/WAG of alleen de bewoner
9. Juridische stappen ondernomen door bewoner zelf/rechtsbijstand of WAG om het vastgestelde compensatiebedrag te verkrijgen.
77
APPENDIX V RESEARCH TRANSCRIPTS
Disclaimer
The transcripts that were analysed during this research are not included as an appendix. The information shared during interviews and focus group sessions were promised to be treated with caution. To ensure anonymity, quotes were written neutrally to prevent and protect the interests of the different stakeholders involved. However, the researcher can be contacted if certain quotes are considered to be unappropriated. Requesting an inspection of the transcripts is possible. But, to receive access to the transcripts both the interviewee(s) and the researcher have to approve. The front page of this thesis provides contact information for submitting a request.