EMAIL A.KAMPS@STUDENT.RUG.NL
FIRST SUPERVISOR DR. H. BALSTERS SECOND SUPERVISOR DR. C. HICKS
DATE 31-10-2015
ABSTRACT
DIT DOCUMENT WEERGEEFT DE TOPICS WELKE BESPROKEN WORDEN OP DE FOCUS GROEP SESSIE VAN 2 NOVEMBER 2015. HET ONTWERP VAN EEN VERGOEDINGSSYTEEM VOOR WAARDEDALING VAN WONINGEN NAAR AANLEIDING VAN GEINDUCEERDE AARDBEVINGEN STAAT HIERBIJ CENTRAAL. HET DOCUMENT WEERGEEFT EXTRA ACHTERGROND INFORMATIE EN DE RESULTATEN TOT HEDEN WELKE WE ZULLEN BESPREKEN TIJDENS DEZE SESSIE.
69
1. OPZET SESSIE
19.00-19.20 Presentatie:
Opzet onderzoek
Huidige NAM waardeverminderingsregeling
De resultaten van interviews met betrokken partijen omtrent het ontwerp van een nieuwe regeling
Voorstel nieuwe regeling
o Wanneer kan een claim ingediend worden o Hoe gaat het proces er eventueel uitzien o Betrokken partijen
o Rekenmethodes om waardevermindering te bepalen
19.20 – 19.45 Vervolg:
De resultaten bespreken
Alleen of in tweetallen
o A: Tekenen van een voorstel van een nieuwe regeling (Dit mag een aanpassing zijn op mijn ontwerp of een geheel eigen ontwerp)
o Of
o B: Brainstormen over manieren om waardedaling door aardbevingen mee te nemen in de hedonische rekenmodule
19.45 – 20.00 Nabespreking
70
2. OPZET ONDERZOEK
Om tot een voorstel te komen voor het ontwerp van een vergoedingssysteem zijn de volgende handelingen ondernomen:
1. Er is gestart met het analyseren van achtergrondinformatie: Wat heeft er in de krant gestaan? Welke officiële rapporten zijn uitgebracht door instanties als: SODM, NAM, Ortec Finance, Ministerie van Economische Zaken en gepubliceerde artikelen.
2. 8 gemeenten in Groningen zijn door de NAM gekenmerkt als risicogemeente wanneer het om aardbevingen gaat, dit zijn: Appingedam, Bedum, Delfzijl, Eemsmond, Loppersum, Slochteren, Ten Boer en Winsum
3. Per gemeente zijn willekeurig 10 bewoners geselecteerd welke hun huis te koop hebben staan via Funda. Deze bewoners zijn aangeschreven, net als u, om mee te werken aan dit onderzoek.
4. Door het enorme respons is het onderzoek opgedeeld in persoonlijke interviews en 2 sessies als deze. Met 11 bewoners is een persoonlijk interview gehouden en de rest is uitgenodigd voor de groepssessies om te valideren.
5. Naast de bewoners zijn ook 38 verschillende makelaars aangeschreven welke de geselecteerde bewoners vertegenwoordigen.
6. Met de volgende makelaars/taxateurs is persoonlijk gesproken: Makelaardij Hamming, Makelaardij Bos & Koolhof, Makelaardij Verver & Jet Winters, Makelaardij Huis, Makelaardij Achterhof, Makelaardij Mennes. Dit betreffen zowel makelaars welke ook voor de NAM taxeren als makelaars welke niet in contact zijn met de NAM.
7. Naast makelaars/taxateurs is contact gezocht met: a. De WAG
b. Nationaal Coördinator Groningen c. Gemeente (Gemeente Loppersum)
8. Met de verschillende partijen zijn de volgende onderwerpen aan het bod gekomen: a. Huidige claimproces NAM voor waardevermindering en kritiekpunten
b. Hoe moet een onafhankelijk claimproces eruitzien? Welke partijen te betrekken, wie moet er verantwoordelijk worden en hoe moet de waardedaling bepaald worden?
71
3. COMPENSATIEPROCES NAM ONDERZOCHT DOOR BAKKER
72 3.1 WERKING HUIDIGE NAM CLAIMPROCE S
1. Een woning is verkocht en een eigenaar kan een compensatie claim indienen bij de NAM (wanneer verkocht na 25-01-2013 en je in het risicogebied10 woont).
2. Twee taxateurs worden aangesteld vanuit Arcadis een taxatiebureau ingeschakeld door de NAM 3. 37 karakteristieken van een woning worden door de taxateurs in kaart gebracht en vergeleken met
woningen welke dezelfde karakteristieken hebben in referentiegebieden (Is de verkoopprijs vergelijkbaar?).
4. Daarnaast heeft de NAM een methode ontwikkeld om referentiegebieden te selecteren. Hierbij wordt gekeken naar 150 karakteristieken om zo 100 referentiegebieden te verkrijgen.
5. De taxateurs zullen vervolgens de trend in verkoopprijs binnen het risicogebied vergelijken met de verkoopprijs trend van de 100 referentiegebieden op postcode niveau.
6. Wanneer er op basis van de analyse hierboven beschreven een negatieve trend in de verloopprijs ontdekt wordt voor de getaxeerde woning in relatie tot de referenties dan zal de NAM compensatie bieden.
7. Deze compensatie betreft het procentuele verschil * de verkoopprijs van de woning
8. Daarnaast wordt het resultaat ook nog vergeleken met de rekenmethode van Ortec Finance. Deze methode is echter niet gespecialiseerd in een trend per woning bepalen maar op een hoger niveau: gemeenteniveau
9. De resultaten van de analyse zullen vervolgens bekeken worden door het kwaliteitsteam van de NAM. 10. Daarna worden de resultaten met de NAM zelf en vervolgens met de bewoner gedeeld.
11. Hierna krijgt de bewoner de mogelijkheid om een second opinion aan te vragen of akkoord te gaan met het compensatievoorstel. Bij het kiezen voor een second opinion krijgt de bewoner de optie om zelf een taxateur te kiezen. Waarna het proces zoals hierboven beschreven normaals doorlopen wordt alleen dan met drie taxateurs i.p.v. twee.
10 De claim zal alleen in behandeling genomen worden wanneer de woning zich in het aardbevingsrisicogebied bevindt. Dit is gedefinieerd als: Appingedam, Bedum, Delfzijl, Eemsmond, Loppersum, Slochteren, Ten Boer en Winsum
73
4. RESULTATEN INTERVIEWS ONTWERP NIEUWE CLAIMREGELING
De volgende tabel vat de hoofdresultaten uit de interviews samen als het gaat om eisen voor een nieuwe regeling
Compensatieregeling gerelateerde zaken Resultaat interviews
Wat wilt u dat het system oplevert? Een objectief compensatiebedrag niet beïnvloed
door de NAM of NAM gerelateerde instanties Wanneer wilt u dat het claimproces start11? Verschillende meningen
Op het moment dat het huis te koop wordt gezet moet een claim ingediend kunnen worden.
Per aardbeving of per verstreken periode moet een claim ingediend kunnen worden.
Welke partijen moeten betrokken worden in het onafhankelijk systeem?
Verschillende meningen: