Marktreferenties in het begrippenkader van corporaties

6.5.1 Het dominante marktdenken

Vanaf de verzelfstandiging midden jaren negentig zijn woningcorporaties meer als bedrijven gaan functioneren. In dezelfde periode ontstond wereldwijd een klimaat van neoliberalisme.

Het publieke domein en maatschappelijk middenveld, waartoe ook corporaties behoren, werden steeds meer benaderd met begrippen en denkwijzen uit ’de markt’, zoals:

● privatisering en concurrentie als manier om kosten te drukken en kwaliteit te verhogen;

● huurders als ‘consumenten’ of ‘klanten’, die worden benaderd met aanbod en marketing;

● fuseren en schaalvergroting als manier om te komen tot meer efficiëntie en doelmatigheid;

● het ontwikkelen van een vermogensbeleid met het inkopen van slimme financiële producten, waarvan derivaten een tragisch voorbeeld zijn;

● het gaan werken met de marktwaardering van de sociale woningvoorraad;

● het maken van uitgebreide risicoanalyses;

● een redelijk riant loongebouw waarin topsalarissen zich gingen spiegelen aan de markt, wat nodig zou zijn om geschikte mensen te kunnen werven.

6.5.2 Sectorvreemde begrippen

De ‘pijn’ van het marktdenken bij woningcorporaties zit met name in de volgende aspecten.

● Waardering bezit en markthuren.

Vanuit marktperspectief laten woningcorporaties miljarden aan huurinkomsten liggen, omdat ze hun woningen niet tegen de marktwaarde verhuren⁹⁶. De onderliggende dynamiek is concurrentie, maar daarvan is in de sociale huursector per definitie geen sprake. Ligt waardering tegen marktwaarde dan wel voor de hand? De kernopgave is juist het niét realiseren van de marktwaarde, om op die manier mensen te bedienen die marktprijzen niet kunnen betalen. Dat de sector hier ook zelf mee worstelt, blijkt wel uit de tombola aan begrippen om de waarde van corporatiebezit mee uit te drukken:

96 In ‘Hoe woningcorporaties hun waarde verliezen’, ESB, 4 september 2009, stellen Johan Conijn en Frans Schilder dat corporaties jaarlijks € 5,5 miljard huur laten liggen, afgezet tegen een potentiële markthuursom van 4,5% van de WOZ-waarde.

markwaarde, (percentage van) maximaal redelijke huur, boekwaarde, bedrijfswaarde, geen verhouding tot wat die oplevert. Temeer daar deze splitsing (nog) niet gericht wordt benut om tot betere volkshuisvestelijke prestaties te komen. Dat is namelijk pas

● Hogere uitgaven aan beheer en onderhoud.

Woningcorporaties zijn in vergelijking met marktpartijen meer geld kwijt aan beheer en onderhoud⁹⁷. Dit klopt wel een beetje, maar hier worden appels met peren vergeleken.

De woningvoorraad en bijbehorende beheer- en onderhoudsopgaven van woningcorpora ties zijn wezenlijk anders dan die van particuliere verhuurders en beleggers. De sociale voorraad is ouder en bestaat uit meer eengezinswoningen. Ook is de doelgroep anders: corporatiehuurders zijn kwetsbaarder, hebben een lager inkomen en er is geen selectie of uitsluiting ‘aan de poort’.

● Huurders als klanten.

Bij veel corporaties staat ‘de klant centraal’ en wordt veel energie gestoken in

97 In het artikel uit de vorige voetnoot becijferen Conijn en Schilder de extra uitgaven op € 1,34 miljard. Daarnaast kan verlenging van de levensduur van het bezit met 25 jaar in totaal € 25 miljard extra opleveren.

specifieke manier aanbieden en ‘branden’ is uitzonderlijk, waar het problematiseren en stigmatiseren ervan aan de orde van de dag is. Een positieve gebiedsbranding zou veel kunnen opleveren.⁹⁸

● Financieel en maatschappelijk rendement.

Financieel rendement heeft met het marktdenken terecht wat meer aandacht

6.5.3 Naar eigen hulpmiddelen, referenties en parameters

Er tekent zich in de samenleving een beweging af om meer maatschappelijke antwoorden te vinden op het doorgeslagen neoliberalisme. Ook in de corporatiesector wordt gezocht naar alternatieven voor het marktdenken, met sectoreigen hulpmiddelen, referenties en parameters. Het draait dan om de beantwoording van drie vragen.

1. Welke opgaven liggen er en welke (extra) activiteiten ondernemen corporaties tegen welke kosten?

2. Welke maatschappelijke (meer)waarden en prestaties levert dit op en hoe doelmatig is de aanpak?

3. Hoe efficiënt gebeurt dit?

Vijf corporaties hebben een format ontwikkeld om langs twee lijnen maatschappelijke prestaties inzichtelijk te maken en te (gaan) normeren⁹⁹ . Het voorstel is om aan de input-kant te werken met vier bestedingscategorieën / activiteiten: huurkorting, onderhoud, beheer en investeringen; en aan de outcome-kant met zes maatschappelijke prestatie-velden: betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit van de woning, kwaliteit van de omgeving, woongenot en duurzaamheid. Zo ontstaat inzicht in de prestaties en toegevoegde waarde van corporaties. Vervolgens kan worden bepaald waar hun inefficiënties zitten in vergelijking met marktpartijen. Ook kan deze werkwijze in het overleg met gemeenten en huurders helpen de opgaven, (beleids)wensen, afwegingen en gevolgen zichtbaar en bespreekbaar te maken, om zo tot een gedeeld begrippenkader en een gemeenschappelijke taal te leiden.

98 Gebiedsbranding – Samen werken aan succesvolle wijken, Kans Kars en Rian Peeters, De Haagse Hogeschool / Lectoraat Grootstedelijke Ontwikkeling, Den Haag,2019.

99 Goed besteed? - bestedingscategorieën van de Maatschappelijke Kamer, Kopgroep Maatschappelijke Kamer bestaande uit Eigen Haard, Vidomes, Portaal, Woonbron en Wonen Limburg; rapportage Wouter Rohde, februari 2015.

Format voor het beoordelen van activiteiten en prestaties van woningcorporaties prestatie/

besteding

betaal-baarheid

beschik-baarheid

kwaliteit woning

kwaliteit omgeving

woongenot duurzaam-heid huurkorting

onderhoud beheer investeringen

Dit model kan tot slot goed helpen bij het verder uitbouwen van de Aedes-benchmark. Op dit moment lukt het in deze benchmark nog onvoldoende om de maatschappelijke prestaties uit te drukken in de mate waarin een corporatie antwoord weet te geven op de voorliggende maatschappelijke opgaven. Daarbij hulpmiddelen als de Indicatieve Bestedingsruimte (IBW) en het werken met visitatiecommissies naar de prullenbak verwijzen zonder een beter alternatief aan te dragen, is te makkelijk.

Een apart punt van aandacht hierbij zijn de methoden en aannames die WSW en Aw hanteren bij het bepalen van de financiële grenzen en borgingsruimte van woning-corporaties. Zijn deze niet overdreven streng en risicomijdend? WSW en Aw betogen dat de bestedings- en borgingsruimte afneemt als álle corporaties scherper aan de wind varen en hun beleid optimaliseren. Dat zou sectorbreed veel minder ruimte bieden om tekorten op te vangen. Dit komt neer op het hanteren van een verzekeringsprincipe tegen zaken waaraan je weinig kunt doen. Het is geen poging om risico’s - zoals dubieuze investeringen, financiële producten of aankopen van grond of vastgoed - scherp te lokaliseren, in te perken en waar nodig te kunnen afdekken. Voor het hanteren door de WSW-achtervangers van een zekerheidsmarge van 99,0% geldt een beetje hetzelfde. En zijn de diverse aannames over levensduur, renteontwikkeling, vastgoedwaarde e.d. adequaat, evenals de methoden en criteria die financiële markten en credit-rating bureaus bij leningen gebruiken?