3.4.1 Een eerlijker en effectiever woonruimteverdeling
De manier waarop in de sociale huursector vraag en aanbod op elkaar worden afgestemd schiet tekort. De woonruimteverdeling kent, ondanks verbeteringen zoals de overgang van een vraag- naar aanbodmodel en de invoering van de passendheidstoets37, nog steeds de nodige inefficiënties. Woningzoekenden moeten zich in de regel inschrijven en op hun beurt wachten. De volgorde van toewijzing wordt daarbij doorgaans bepaald door woon- of inschrijfduur, waarbij een deel van de woningen wordt ‘vrijgehouden’ voor toewijzing aan urgenten.
Op zich is dit een rechtvaardig systeem, maar het leidt wel tot strategisch inschrijven –
‘voor straks’, ‘voor het geval dat’ – en zorgt zo voor vervuilde en versluierende wachtlijsten.
Gevolg is ook dat ‘gevestigde’ bewoners die een kwaliteitsstap willen maken, worden bevoordeeld boven starters en jongeren. Zo belemmert het systeem de doorstroming (om te verhuizen, heb je immers een lange woonduur nodig) en speelt het slecht in op urgente behoeften. Conform de wetten van vraag en aanbod komen woningzoekenden die dringend een woning nodig hebben – als starter of vanwege urgente (sociale) problemen – daardoor op de minst aantrekkelijke plekken terecht.
37 Een positief (bij) effect van de passendheidstoets is dat meerdere corporaties voor huurders die nu te duur wonen de huur matigen, of terugbrengen tot het niveau waarop de huurtoeslag compenseert, namelijk de aftoppingsgrens.
Hier staat tegenover dat veel corporaties hun huren net onder die aftoppingsgrens hebben gebracht. Het sociale huurgebouw is mede daardoor in totaliteit duurder geworden en er is nog steeds geen reële verhouding tussen prijs, kwaliteit en inkomen.
Om de woonruimteverdeling eerlijker en effectiever te maken, is meer maatwerk en flexibilisering nodig38, met aandacht voor de effecten op doorstroming en leefbaarheid.
3.4.2 Doelgroepgericht maatwerk en doorstroming
Waar dit boek propageert om terug te grijpen naar de bedoeling, moet dat ook gelden voor de woonruimteverdeling. Dat komt neer op vertrekken bij de groepen die met de huidige werkwijzen te langzaam en onvoldoende aan bod komen, of uit nood zijn aangewezen op voor hen te duur aanbod. Dat zijn vooral starters, specifieke doelgroepen (uit de opvang, GGZ, detentie, vluchtelingen) en ‘spoedzoekers’ (vanwege een scheiding of andere urgente problemen). Veelal staan deze vragers niet lang ingeschreven als woningzoekende. Hun urgentie is echter groot en ze zijn blij met aanbod waarvoor veel andere woningzoekenden geen interesse hebben.
38 Zo flexibel als een huis - oplossingsrichtingen voor meer dynamiek op de woningmarkt, Platform 31, Hanneke Schreuders, Frank Wassenberg, 2015.
Het zou goed zijn om meer te segmenteren naar bovengenoemde doelgroepen en actief op actieve, persoonlijke en doel- en klantgerichte vormen van woonruimtebemiddeling.
Ook flexibele contracten kunnen bijdragen. Daarbij wordt flexibel niet in de eerste plaats bedoeld als tijdelijk. Huurders hóeven niet te verhuizen als hun situatie verandert, maar dan worden wel de huurvoorwaarden bijgesteld. Dat is voor huurders met veel (ontwikkel) stimuleren te verhuizen. Dit maakt woningen vrij voor de echte doelgroep en/of vergroot de huuropbrengsten, die dan voor andere opgaven kunnen worden ingezet.
Een apart vraagstuk is de inzet van woonruimteverdelingsinstrumenten voor het bevorderen van de leefbaarheid. Denk hierbij aan het inkomenscriterium in de ‘Rotterdamwet’39. Een hoger inkomen vormt geen garantie dat mensen zich meer betrokken voelen en dat de sociale cohesie verbetert. Het is een betere strategie om huurders - ook met een hoger inkomen - uit te nodigen en te selecteren op hun bereidheid een bijdrage te leveren aan de leefbaarheid van de buurt. Dat biedt ruimte voor nieuwe vormen van participatie en het gemengd wonen van verschillende doelgroepen.
39 De Wet Bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (kortweg ‘Rotterdamwet’) werd in 2005 ingevoerd en maakt het mogelijk om bij de woningtoewijzing in bepaalde wijken inkomenseisen te stellen. In de praktijk betekent dit dat vrijkomende woningen in bepaalde achterstandsgebieden alleen worden toegewezen aan mensen met een inkomen boven een bepaald minimum.
Figuur 2 - Percentage huurders sociale huurwoningen met inkomen boven € 33.000, CBS 2012
“Het woonruimteverdelingssysteem is failliet. Heb je recht op een woning omdat je je lang geleden hebt ingeschreven, of omdat je een woning nodig hebt? Ik ben er voor het recht op een woning op basis van inschrijvingsduur te schrappen. Veel regels zijn vreemd. We vragen mensen niet naar waar ze behoefte aan hebben. Het tekort aan woonruimte is minder groot wanneer de mogelijkheden beter benut worden. Het is bizar dat twee mensen met een bescheiden woonwens en uitkering vanwege de samenwoningskorting twee woningen aanhouden, met twee keer een grote huurtoeslag. Woonruimteverdeling moet zich richten op de logica van huurder en woningzoekende. Die is vluchtig, veranderlijk en vraagt om maatwerk, improviseren, schakelen.”
Rian Peeters, freelancer
3.4.3 Flexibiliseren van aanbod, contracten en wetgeving
Het is denkbaar een deel van de voorraad in te zetten als’ flexibele schil’, waarmee doelbewust kan worden ingespeeld op wisselende situaties, wensen en condities. Een prima aanzet zou zijn het huidige woonruimteverdelingssysteem op te heffen en te vervangen door meer specifieke werkwijzen en monitoring voor diverse groepen, zoveel mogelijk in samenwerking met begeleiders en belangenorganisaties. Monitoring is nodig om te kunnen volgen of de verschillende woningzoekenden een redelijke en min of meer gelijke kans maken op passende huisvesting en er geen groepen worden uitgesloten.
Voor deze en alle eerder in deze paragraaf genoemde nieuwe en creatieve instrumenten geldt dat ze op lokaal niveau worden ingezet, toegesneden op de specifieke lokale situatie.
De landelijke wetgeving moet ruimte bieden voor dit lokale maatwerk. Dat vraagt onder meer om meer ruimte voor flexibele huurcontracten en woningdelen. Daarnaast zijn, een ruimer vergunningenbeleid, meer ruimte om woningen toe te wijzen aan mensen met middeninkomens40 en betere mogelijkheden voor woongroepen en wooncoöperaties nodig, al biedt de wet voor de laatste twee strategieën voldoende ruimte en is het meer een kwestie van doen.
“Maar vooral zullen we het insider-outsider probleem moeten aanpakken. Want we hebben dan wel een prima huursector, er staat ook een hele grote groep
woningzoekenden vanaf de zijlijn te wachten. Ik vind het een schande dat we ons daar niet meer om bekommeren.”
Wouter Rohde, zelfstandig adviseur.