Leegstand commercieel en maatschappelijk vastgoed

Ook de gemeente Arnhem kampt met een hoog percentage leegstand van kantoren. Daarnaast neemt de leegstand toe op het gebied van winkels, bedrijfsruimte en maatschappelijk vastgoed. Figuur 20 laat zien waar de leegstand in Arnhem zich bevindt.

Figuur 20: Leegstand in de gemeente Arnhem (Bron: Gringhuis, 2013, p. 39)

Kantoorruimte

Het percentage leegstaande kantoorpanden bedraagt circa 16% (Verschuren, 2013). Arnhem is de 6e kantorenstad van Nederland en heeft een voorraad van circa 1.101.000 m² aan kantoorruimte. Van de leegstand van 173.000 m² is circa 55.000 m² structureel van aard en staat dus langer dan drie jaar leeg. Ook DTZ Zadelhoff (2013b) komt op een soortgelijk leegstandspercentage van kantoorruimte van 16,9%.

Een ander onderzoek heeft getracht de verborgen leegstand ook mee te nemen. De leegstand bedraagt volgens dit onderzoek 260.881 m² op een totale voorraad van 1.080.700 m², wat neer komt op een leegstandspercentage van 24,1% (Gringhuis, 2013). Volgens dit onderzoek ligt de leegstand dus vele malen hoger dan aangenomen werd. Dit grote verschil kan deels verklaard worden doordat de verborgen leegstand in veel onderzoeken niet wordt meegenomen. Daarnaast nemen veel onderzoeken pas kantoorruimte mee in hun onderzoek als dit boven de 250 of 500 m² is, terwijl er ook veel kleine kantoorruimten in Arnhem zijn.

60

Een ontwikkeling die steeds meer zichtbaarder wordt in Arnhem is de trek van kantoorgebruikers naar het centrum. Kantoorgebruikers willen graag dichtbij de voorzieningen zitten in een pand dat geschikt is voor ‘het nieuwe werken’ (Stadsregio Arnhem Nijmegen, 2013). Leegstand op deze locaties wordt dan ook snel weer ingevuld want er is nog steeds vraag naar hoogwaardige kantoorruimte op goede locaties waardoor ook het prijsniveau daar redelijk stabiel blijft.

Het tegenovergestelde vindt plaats in onder andere Arnhem-Zuid en oudere bedrijventerreinen. Hier vindt men veel structurele leegstand doordat de vraag naar deze plekken is afgenomen. Verder zijn de huurprijzen sterk gedaald en worden er forse incentives gegeven om huurders te trekken.

Bedrijfsruimte

In de gemeente Arnhem werd er medio 2013 108.000 m² aan bedrijfsruimte aangeboden (DTZ Zadelhoff, 2013). De totale voorraad bedraagt 236 hectare. Het aanbod-voorraadratio komt hiermee op 9%. De leegstand van bedrijfsruimte bedraagt circa 75.250 m² (Gringhuis, 2013). Volgens Verschuren (2013) ligt het leegstandspercentage rond de 5%.

Een groot deel van het aanbod bestaat uit grote bedrijfsruimtes. Veel van deze ruimtes zijn verouderd en sluiten niet meer goed aan op de wensen en eisen die gebruikers tegenwoordig stellen. Hierdoor stijgt het aanbod van incourante bedrijfsruimen. Het huidige aanbod sluit niet aan op de vraag en om aan de deze vraag te voldoen zal nieuwbouw noodzakelijk zijn. Wel dient er zorgvuldig naar de huidige voorraad gekeken te worden en ook naar de herontwikkelingsmogelijkheden.

Winkelruimte

Strijbosch Thunnissen Research (2013) heeft een retailscan uitgevoerd in het centrum van Arnhem. Het onderzoeksgebied is zichtbaar in Figuur 21. Het gebied telde begin 2013 585 winkels met een totaal winkelvloeroppervlak (wvo) van circa 124.400 m². Hiervan werden er 68 panden te huur aangeboden en staan 49 winkels leeg met een wvo van ruim 8.500 m². De leegstand bedraagt 8,4% als er gekeken wordt naar het aantal panden en 6,8% leegstand als er gekeken wordt naar de oppervlaktes.

Figuur 21: Onderzoeksgebied Retailscan Arnhem (Bron: Strijbosch Thunnissen Research, 2013, p. 4)

De ontwikkeling gericht op schaalvergroting vindt ook hier plaats. Op A1-locaties was voorheen 120 m² een courant oppervlak, nu gaat dat al richting de 250 m². Op A1-locaties is vrijwel geen sprake van leegstand. Meer dan 50% van de leegstand bevindt zich op C- locaties. Van de 49 leegstaande winkels bevinden 31 winkels zich op C-locaties, waarvan 19 panden al meer dan een jaar leeg staan. Figuur 22 laat zien dat de leegstand op C-locaties verreweg het grootst is. Verdere concentratie van leegstand is zichtbaar op de randen van winkelgebieden. Straten waar veel langdurige leegstand is zijn de Looierstraat, het Gele Rijdersplein en de Jansbinnensingel.

Figuur 22 laat de leegstand van winkelruimte in Arnhem zien in de periode 2010 tot en met 2013. Hierbij wordt er onderscheid gemaakt tussen de verschillende soorten locaties. De grafiek laat heel duidelijk zien dat de leegstand op C-locaties er bovenuit stijgt.

Figuur 22: Leegstand winkelruimte Arnhem in m² (Bron: Stadsregio Arnhem Nijmegen, 2013)

Gemeentelijk maatschappelijk vastgoed

Volgens onderzoek van het Kadaster en het vakblad ‘Vitale Stad’ is er in de gemeente Arnhem voor circa 995.000 m² bvo aan maatschappelijk vastgoed (Jager & Naus, 2012). Hiervan is ruim 30% in handen van de overheid, wat neer komt op circa 298.500 m² bvo. De leegstand van al het maatschappelijk vastgoed in Arnhem bedraagt circa 29.000 m² (Gringhuis, 2013). De leegstand bevindt zich hier voornamelijk in voormalige schoolgebouwen en kerken. Opvallend is dat de leegstand van maatschappelijk vastgoed niet geclusterd zit, zoals bij het commercieel vastgoed vaak wel zo is, maar verspreid is over Arnhem. Willems, van de gemeente Arnhem, geeft aan dat aan de ene kant er wel meer leegstand zich voordoet in het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed en aan de andere kant ook weer niet aangezien de gemeente vastgoed aan het afstoten is (M. Willems, persoonlijke communicatie, 15 november, 2013). Verder is men bezig met het in kaart brengen van de bezetting van de gemeentelijke panden.

De vastgoedportefeuille van de gemeente Arnhem bestond in 2010 uit circa 1.500 objecten. De waarde van de vastgoedportefeuille betrof circa 660 miljoen euro. In de gemeente Arnhem was voor januari 2010 ook het vastgoed verspreid over verschillende diensten en afdelingen. Per 1 januari 2010 is het gecentraliseerde Vastgoedbedrijf Arnhem (VBA) opgericht. Hierover in de volgende paragraaf meer.

De omvang van het vastgoed bestond in november 2009 uit 78 scholen die in eigendom van de gemeente waren (53 scholen niet in eigendom), 6 multifunctionele accommodaties, 7 objecten gerelateerd aan cultuur en welzijn en 77 panden gerelateerd aan sport (Gemeente Arnhem, 2010a).

Uit de interviews blijkt dat het lastig is om een exact aantal te geven van de huidige situatie. Dit vanwege het feit dat de vastgoedportefeuille nu is opgedeeld in permanent vastgoed, tijdelijk vastgoed en overig vastgoed. Het permanent vastgoed is weer onderverdeeld in verschillende functies zoals kunst & cultuur, welzijn enzovoort (M. Willems, persoonlijke communicatie, 15 november, 2013). Het permanent vastgoed bestaat dus onder andere uit het maatschappelijk vastgoed (onderwijs, sport, cultuur, welzijn etc.) en vastgoed voor eigen gebruik. Met het tijdelijk vastgoed wordt bijvoorbeeld het vastgoed bedoeld dat in de toekomt wordt gesloopt en/of herontwikkeld. En onder het overige vastgoed vallen onder meer objecten in aanbouw en ontwikkeling.

62

Nieuwe scholen en het ontstaan van Multifunctionele Accommodaties zorgen ervoor dat er steeds vaker scholen en wijkcentra leeg komen te staan (De Groot, 2013). De gemeente Arnhem heeft dan ook verschillende voormalige schoolgebouwen in haar bezit die zij wil afstoten.

Er gebeuren verschillende ontwikkelingen in het maatschappelijk vastgoed. ‘Ontmoeten’ staat steeds meer centraal maar ook bezuinigingen en veranderingen vanuit het Rijk hebben invloed op het maatschappelijk vastgoed. Een voorbeeld zijn de kinderdagverblijven die meters teruggeven op de markt. Maar ook kunst & cultuur die te maken krijgt met bezuinigingen. Van oudsher zijn deze functies veelal gevestigd in dure panden qua exploitatie (M. Willems, persoonlijke communicatie, 15 november, 2013). De gemeente Arnhem streeft naar kostprijs-dekkende huren. Dus dan is het mogelijk dat de instellingen door deze ontwikkelingen de huur niet meer kunnen betalen en verhuizen naar een goedkoper pand waardoor leegstand kan ontstaan.

Leegstandsprobleem

In de ‘Herijking Kantorenbeleid Arnhem 2008-2020’ werd leegstand al genoemd aangezien zij toen al een toename van leegstand zagen (Gemeente Arnhem, 2008). De leegstand is in de periode 2001-2007 fors gestegen van 3,6% naar 13,8%, maar er werd toen nog niet gesproken van een groot acuut probleem. Wel werd aangegeven dat de Arnhemse kantorenmarkt niet in evenwicht was en de leegstand sterk was toegenomen.

Tegenwoordig wordt leegstand wel echt als probleem gezien. In het Programma ‘Arnhem groene en duurzame stad’ wordt aangegeven dat het tegengaan van leegstand prioriteit heeft. Ze willen de structurele leegstand voorkomen en terugbrengen naar het frictieniveau. Verder wordt er in het programma aangegeven dat ze willen naar meer flexibiliteit en een programmatische invulling om zo de leegstand aan te pakken (Gemeente Arnhem, 2013b). De gemeente erkent dat leegstand een probleem is in de stad en dat leegstand een negatieve invloed heeft op de directe omgeving. De toename van leegstand kan leiden tot verloedering wat maatschappelijk gezien ongewenst is. De gemeente Arnhem geeft aan dat de leegstandsproblematiek steeds breder wordt en dus niet alleen maar afspeelt op de kantorenmarkt. Voor de aanpak van leegstand bestaat niet een uniforme aanpak en men moet aannemen dat ook niet alle leegstand oplosbaar is (Verschuren, 2013). Wel is duidelijk zichtbaar dat de leegstand op de kantorenmarkt het grootst is. En ook hier geldt dat er sprake is van een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod. Er is bijvoorbeeld nog steeds behoefte aan kleine betaalbare bedrijfsruimten en ruimten voor creatieven.

Maar leegstand kan ook mogelijkheden bieden. In het rapport ‘Ruimte Creatief Benutten’ wordt dan ook aangegeven dat de leegstaande kantoor-, bedrijfs- en winkelpanden in Arnhem ook kansen kan bieden voor maatschappelijke initiatieven, kunstenaars, (startende) ondernemers om zich (tijdelijk) te vestigen (De Groot, 2013).