Kantoren

In de kantorenmarkt is de leegstandsproblematiek het grootst. Zoals in paragraaf 2.1.1 is aangegeven is in juni 2012 het convenant ‘Aanpak leegstand kantoren’ ondertekend, waarin afspraken zijn opgenomen om de kantorenmarkt weer goed te laten functioneren. Verder zijn er in het Actieprogramma Leegstand Kantoren afspraken gemaakt met betrekking tot het bestrijden van de bestaande leegstand, het gezond maken van de kantorenmarkt en het beter afstemmen van vraag en aanbod (Rijksoverheid, 2013).

Voor de aanpak van leegstand is het van belang om vraag en aanbod weer in evenwicht te brengen. Feitelijk gezien kan dit door middel van twee manieren. Of door aanpassingen van de vraagkant of aanpassingen in de aanbodkant. Maar onder andere Zuidema en Van Elp (2010a) geven al aan dat er niet gerekend hoeft te worden op herstel vanuit de vraagkant door bijvoorbeeld werkgelegenheidsgroei. Hierdoor zal het evenwicht vanuit de aanbodkant moeten komen. Verder geven zij aan dat op de korte termijn het overaanbod in het teken zal staan van een neerwaartse starheid in volume en prijs, maar op de lange termijn mag er van de markt enig ‘zelfreinigend vermogen’ verwacht worden. Dit houdt in dat door afwaarderingen herbestemming en transformatie van kantoren een reële optie is waardoor het aanbod aan kantoorruimte en de totale voorraad afneemt. Ook zal er sprake zijn van een lichte stijging van de vraag door de prijsdaling die optreedt.

Herbestemmen en transformatie

De eerdergenoemde oplossingsrichtingen herbestemming en transformatie zullen hier nog even kort genoemd worden omdat dit veelgenoemde oplossingsrichtingen zijn in de kantorenmarkt. In het convenant ‘Aanpak leegstand kantoren’ wordt transformatie ook genoemd als oplossingsrichting.

44

Volgens Zuidema en Van Elp (2010a) is het van belang dat er een ruimtelijk kwaliteitsbeleid gevoerd wordt. Wanneer transformatie en/of herstructurering zorgt voor belangrijke en grote positieve ruimtelijke effecten zou dit een optie kunnen zijn. Maar zij stellen dat wanneer dit geen belangrijke positieve ruimtelijke effecten oplevert dit aan de markt overgelaten moet worden, zelfs wanneer dit langdurige leegstand tot gevolg heeft. In het kader van herbestemming en transformatie wordt er veel gesproken van transformatie naar woonruimte voor studenten en jongeren. Er zijn al verschillende casussen waar kantoren zijn getransformeerd naar woonruimte.

Aangezien het initiatief moet komen van de eigenaren kan de gemeente herbestemming/transformatie dus niet opleggen maar hooguit stimuleren, bijvoorbeeld door bestemmingen te verruimen. De Rijksoverheid probeert de gemeente te ondersteunen door middel van het Expertteam Kantoortransformaties. Er zijn echter geen speciale subsidies voor herbestemming en transformatie. De landelijke wet- en regelgeving wordt vaak aangedragen als factor waardoor initiatieven voor transformatie niet tot stand komen (Gelinck & Benraad, 2011). Maar er zijn ook genoeg initiatieven te noemen waarbij dit niet tot problemen of knelpunten heeft geleid.

Gelinck en Benraad (2011) hebben onderzoek gedaan naar tien cases in 8 gemeenten waar leegstaande kantoorgebouwen zijn getransformeerd. Ook al is dit onderzoek gedaan naar transformatie van kantoorgebouwen de uitkomsten kunnen ook nuttig zijn voor transformatie van ander vastgoed zoals bedrijfspanden en winkels. In het onderzoek is er ook gekeken naar de rol van de gemeente. Gesprekken met eigenaren en andere marktpartijen worden door gemeenten veelal ingezet als instrument, maar alleen overleg zal niet voldoende zijn om een transformatie van een gebouw op gang te brengen. Gemeenten zien vaak het coördineren en faciliteren als taak maar zien zichzelf niet als probleemeigenaar. Om het transformatieproces op gang te brengen is het voor de marktpartijen belangrijk dat zij enige vorm van zekerheid hebben. De gemeente heeft invloed op de besluitvorming en kan duidelijkheid bieden dus hier kan zij een slag slaan om zo het proces op gang te brengen. Proactief handelen van de gemeente kan transformatie een impuls geven. Het gaat hierbij om de partijen (gemeente, eigenaar en afnemer of ontwikkelaar) bij elkaar te brengen, het uitvoeren van een haalbaarheidsstudie en duidelijkheid te scheppen over de randvoorwaarden (Gelinck & Benraad, 2011).

4.1.2 Bedrijfsruimte

Zoals in hoofdstuk 2.1.2 is aangegeven komt leegstand van bedrijfsruimte op bedrijventerreinen veelal voor in combinatie met veroudering. Een veelgenoemde aanpak hiervoor is herstructurering.

Herstructurering wordt ingezet om veroudering te bestrijden. Er zijn verschillende type herstructurering te onderscheiden (NVM, 2009):

- Facelift - Revitalisering, - Herprofilering - Transformatie

Bij het herstructureringstype ‘facelift’ wordt het bedrijventerrein aan een ‘grote opknapbeurt’ onderworpen om de fysieke veroudering tegen te gaan. Bij revitalisering wordt de kwaliteit van de locatie verbeterd door middel van het aanpakken van de infrastructuur, de openbare ruimte en de private ruimte. Revitalisering wordt veelal toegepast bij (dreigende) leegstand en/of achteruitgang van het terrein. Daarnaast gaat zware revitalisering nog een stapje verder. Hierbij worden enkele delen van het terrein

verworven waarna ze (weer) bouwrijp gemaakt worden door bijvoorbeeld sloop, bodemsanering en aanleg/herinrichting van de infrastructuur (NVM, 2009). Bij herprofilering is er sprake van zware revitalisering waarbij het terrein een functiewijziging doormaakt. De werkfunctie blijft hierbij wel behouden. Tot slot wordt transformatie genoemd. Hierbij wordt het terrein opnieuw ingericht, waarbij de functie van het terrein verandert naar niet- economische functies. Het type herstructurering dat een verouderd terrein nodig heeft is afhankelijk van het gebied en de marktsituatie.

Voor het herstructureren van bedrijventerreinen heeft het NVM (2009) een aantal aanbevelingen opgesteld. Als eerste dient er een integrale ontwikkelvisie opgesteld te worden. Daarbij dient de ruimtelijke kwaliteit, functionele kwaliteit en middelen centraal te staan. Ten tweede bevelen zij aan om verevening (ook bij bedrijventerreinen) toe te passen. Zo kunnen de opbrengsten van nieuwe bedrijventerreinen (deels) gebruikt worden voor investeringen in verouderde terreinen. Dit geldt ook voor de opbrengsten van getransformeerde terreinen naar een andere functie, deze zouden ook ingezet moeten worden bij andere bedrijventerreinen. Verder geven zij aan dat deze verevening op regionale schaal plaats zou moeten vinden. Regionale samenwerking is sowieso een punt dat zij erg belangrijk achten. Op het gebied van samenwerking dient dit niet alleen te gebeuren met andere gemeenten in de regio maar is ook het betrekken van de markt en private vastgoedpartijen van belang. Verder dienen de gemeenten rekening te houden met de diversiteit van de vraag, is segmentering van bedrijventerreinen van belang en kunnen fiscale maatregelen herstructurering stimuleren.