KOSTEN VAN VERPLAATSBAAR VASTGOED

De kosten binnen het verplaatsbare vastgoed spelen een belangrijk onderdeel bij de keuze. Een aantal facetten kan hierbij een belangrijke rol spelen. Zo kan een bedrijf bijvoorbeeld te maken hebben met grote groei, maar is dit op korte termijn niet op te vangen binnen de bedrijfshuisvesting. Door de snelle bouwtijd van verplaatsbaar vastgoed is dit op eenvoudige wijze op te vangen tegen relatief lage

(4) Regulier vastgoed Tijdelijke bouw (1) Snel/flexibel max 5-10jr Elementen, modules, skelet Tijdelijk verplaatsbaar (2) Snel/flexibel+ 10-15jr Module, (elementen) Permanent verplaatsbaar (3) Tijdelijk verplaatsbaar Kwaliteit Snel/flexibel+ 25-40+ 10-15jr Modules Module, (elementen) Permanent (4) Kwaliteit 40+ Elementen, modules, skelet (1) (2) (3)

kosten. De bouw van regulier vastgoed voor de bedrijfshuisvesting kost immers meer tijd en daardoor ook meer geld. Waar verplaatsbare bedrijfshuisvesting in een aantal weken gerealiseerd kan worden, moet bij de reguliere permanente variant gedacht worden aan minimaal een half jaar.

Flexibiliteit, een ander voordeel van verplaatsbaar vastgoed kan ook de nodige kostenvoordelen opleveren. Waar een groeiend bedrijf te maken kan hebben met veel onzekerheid in de toekomst, kan het kiezen voor een verplaatsbare oplossing, waardoor er op een relatief eenvoudige manier ingespeeld kan worden op groei en krimp. Wanneer een bedrijf groeit en meer ruimte nodig heeft, kan het bedrijf met behulp van verplaatsbaar vastgoed eenvoudig uitbreiden. Bij krimp binnen een bedrijf is het mogelijk om de uitbreidingen te verplaatsen naar een andere locatie of deze te verkopen. Het werken vanuit een concept met gestandaardiseerde units maakt het mogelijk om met relatief eenvoudige aanpassingen het verplaatsbare vastgoed naar huidige en op termijn naar toekomstige wensen in te vullen.

De aspecten kosten en bouwsnelheid spelen ook een belangrijke rol bij de huisvesting en met name de studentenhuisvesting. Wanneer een stedelijke bouwlocatie voor langere tijd niet wordt gebruikt en de toekomstige plannen hiervoor nog gemaakt moeten worden, of voorlopig niet uitgevoerd worden, kan deze locatie uitermate geschikt zijn voor een tijdelijke invulling zoals studentenhuisvesting. Op huidige locaties met verplaatsbare studentenhuisvesting zijn vaak gunstige afspraken gemaakt met de grondeigenaren. Dit is in veel gevallen mogelijk, omdat deze locaties anders de eerst komende jaren niet tot ontwikkeling komen en er zich alleen maar renteverliezen en andere bijkomende kosten voordoen. De toegepaste regelgeving bij het tot stand komen van deze projecten is verschillend en zal in een later onderdeel verder worden toegelicht.

Binnen de verplaatsbare en tijdelijke studentenhuisvesting wordt gewerkt vanuit een aantal concepten en groottes. De goedkopere basisconcepten maken gebruik van containers en transformeren deze naar studentenwoningen, waar bij de duurdere concepten alleen de basisvorm van een container de enige gelijkenis is. In dit geval wordt er gebruik gemaakt van een betonnen vloer, een stalendraagconstructie en materiaal van een hogere kwaliteit voor de wanden en daken. Naast de verschillen in kwaliteit en de toepassing van bouwmaterialen zijn er ook verschillen zichtbaar in de grootte van de verschillende studenteneenheden. De oppervlaktes van de studenteneenheden verschillen van 18m² tot 38m². Een algemeen gegeven binnen de bouw is dat de bouwkosten per m² lager worden na gelang het aantal m² van het gebouw groter wordt. Dit heeft te maken met het percentage aan wanden en daken binnen de ruimte. Zo heeft een groter gebouw over het algemeen percentueel minder wanden dan een klein gebouw, hierdoor lopen de kosten per m² dan ook af wanneer de grootte toeneemt. Dit valt te zien in figuur 15. Bij de uitwerking van de data van de verschillende casussen van bedrijfshuisvesting, zijn de extreme waarden welke de loop van de grafiek ernstig beïnvloeden buiten beschouwing gelaten.

Figuur 15: Kosten verplaatsbaar vastgoed per m² ten opzichte van de oppervlakte in m².

Bron: Eigen bewerking aan de hand van data (Bijlage 4, 6, 7).

Uit de grafiek is op te maken dat bij een bepaalde grootte de kosten per m² (ongeveer vanaf 500m² ) weer toenemen. Een mogelijke redenering hiervoor is dat bij grotere oppervlaktes er sprake is van grotere overspanningen. Deze overspanningen zijn vaak relatief duur en in veel gevallen niet eenvoudig toepasbaar op het unitbouw principe. Wanneer deze figuur vergeleken wordt met de trendlijn van regulier vastgoed blijkt dat deze in grote lijnen overeenkomt.

De bouwkosten van verplaatsbaar vastgoed lopen zeer uiteen. Deze zijn onder andere afhankelijk van de grootte, kwaliteit, uitstraling en de technische levensduur waarvoor het wordt gebouwd. Om een duidelijk beeld te hebben van deze onderlinge verschillen is tabel 7 opgesteld.

Tabel 7: Bouwkosten verschillende verplaatsbare vastgoedprojecten, gecorrigeerd met BDB cijfer, prijspeil 2011.

Bouwkosten

Studentenhuisvesting

project: Bouwkosten per unit: Oppervlakte in m²:

A € 24.500 30 B € 45.000 27,5 C € 32.000 37 D € 25.000 30 E € 35.000 30 Bedrijfsruimte

project: Prijs per m²: Oppervlakte in m²:

A € 706 170

B € 602 648

C € 778 360

Bron: Eigen bewerking aan de hand van data (Bijlage 3, 4, 6, 7, X).

De grote verschillen in de bovenstaande tabel weergegeven studentenhuisvesting zijn op een aantal wijzen te verklaren. De eerder ontwikkelde projecten zijn van een eenvoudiger ontwerp, met een andere, lagere materiaal- en bouwkwaliteit waardoor de kosten veelal lager uitvallen. De grote verschillen in kosten zijn ook goed zichtbaar in de uitstraling van de verschillende verplaatsbare studentenhuisvestingprojecten, zoals valt te zien in figuur 16.

Figuur 16: Verschillen in kwaliteit en uitstraling studentenhuisvesting

Foto links: eerder gerealiseerd project verplaatsbare studentenhuisvesting (Damsterdiep, Groningen). Foto rechts: later gerealiseerd project verplaatsbare studentenhuisvesting (Antillenstraat, Groningen). De verschillen tussen de bouwkosten van het verplaatsbare vastgoed met een bedrijfsfunctie liggen op een aantal uiteenlopende vlakken. Veelal wordt hier gewerkt vanuit een concept module welke naar de wensen van de klant is aan te passen en in te vullen. Hierbij kan gedacht worden aan verschillen in technische installaties en de afwerking van de buitenzijdes met behulp van gevelelementen. Met een hoogwaardige afwerking van de projecten zijn relatief hoge kosten gemoeid. Een hoogwaardige afwerking zorgt echter wel voor een andere uitstraling van het project, waardoor dit in sommige gevallen niet of nauwelijks van regulier vastgoed met een bedrijfsfunctie is te onderscheiden.

Een ander belangrijk kosten aspect betreft de kosten die bij de verplaatsing van het verplaatsbare vastgoed moeten worden gemaakt. Tussen de verplaatsingskosten van de verschillende projecten doen zich grote verschillen voor, dit is vooral goed zichtbaar bij de verplaatsingskosten van de studentenhuisvesting, zoals in tabel 8 is weergegeven.

Tabel 8: Verplaatsingskosten verplaatsbare studentenhuisvesting, gecorrigeerd met BDB cijfer, prijspeil 2011.

Verplaatsingskosten

Project: ^{Kosten verplaatsing per} unit Kosten verplaatsing per m² A € 5.750 € 320 B € 12.000 € 500 C € 20.000 € 585 D € 8.500 € 285 E € 5.000 € 145

Bron: Eigen bewerking aan de hand van data (Bijlage 3, X).

Deze verschillen in verplaatsingskosten kunnen door een aantal zaken veroorzaakt worden. Ten eerste speelt de geschiktheid van het ontwerp een belangrijke rol binnen de mogelijkheden en de kosten tot verplaatsing van het object. Wanneer er tijdens de ontwerpfase al gedetailleerd is nagedacht over de toekomstige verplaatsing en deze ideeën doorgevoerd worden in het uiteindelijke ontwerp kan dit de

verplaatsingskosten verlagen. Er valt hierbij te denken aan de koppeling van de verschillende units onderling, plug and play koppelingen voor de natte cel bij studentenhuisvesting maar ook bijvoorbeeld aan de verschillende demontage mogelijkheden van diverse onderdelen. Een ander onderdeel waar het nodige op bespaard kan worden zijn bijvoorbeeld de losse elementen welke bij verschillende verplaatsbare vastgoed projecten op de locatie zelf worden vastgekoppeld. Bij deze elementen valt te denken aan trappenhuizen, nooduitgangen, maar ook gevelbekleding. Veel verplaatsbare vastgoed projecten worden opgewaardeerd met elementen om zo de uitstraling en de kwaliteit van het project te verhogen. Deze elementen kunnen bij een ondoordachte of een onvoldoende doordachte toepassing bij verplaatsing de kosten ver omhoog schroeven. Het slim gebruik van bepaalde materialen en het voorafgaand aan het project, in het ontwerpproces te werken vanuit de gedachte van een toekomstige verplaatsing kan helpen om de kosten hiervan laag te houden. Hiernaast speelt het aantal vierkante meters ook een belangrijke rol bij de hoogte van de verplaatsingskosten. Bij een verplaatsing komen een hoop zaken kijken, zoals een hijskraan, vrachtwagens voor het vervoer en het nodige personeel voor de verplaatsing zelf en de aanleg van de infrastructuur en nutsvoorzieningen. Wanneer er slechts enkele vierkante meters of units worden verplaatst is dit een relatief kostbare activiteit. Naarmate het aantal vierkante meter of units toeneemt, zullen de relatieve kosten van de verplaatsing dan ook afnemen.

Voorafgaande de bouw moet de keuze voor het type vastgoed duidelijk zijn. Wanneer er gekozen wordt voor verplaatsbaar vastgoed, dient de verplaatsing deel uit te maken van de exploitatietermijn. Het geschikt maken van het vastgoedobject voor een verplaatsing brengt extra kosten met zich mee. De extra kosten voor het geschikt maken van het vastgoedobject voor verplaatsing wordt door de verschillende deskundigen van de grote bouwers geschat op ongeveer 25%, uitgaande van permanent verplaatsbaar vastgoed van hoogwaardige kwaliteit. Onder permanent verplaatsbaar wordt het vastgoed verondersteld met een levensduur van 25 jaar of meer. De kosten voor het geschikt maken voor een verplaatsbaar vastgoed object van een lager kwaliteitsniveau zijn minder. In tabel 9 wordt een voorbeeld gegeven van een project in de initiatiefase. De percentages geven de onderlinge verhoudingen weer tussen de keuze voor regulier vastgoed of dan wel permanent verplaatsbaar vastgoed. In het geval dat er zich geen verplaatsing in de toekomst zal voordoen, is de keuze voor permanent verplaatsbaar vastgoed veelal minder aantrekkelijk dan de keuze voor regulier vastgoed. Tabel 9: Voorbeeld project zorginstelling, de verhoudingen van de investeringskosten.

Regulier VG Permanent verplaatsbaar

kosten bouw 100% 125%

kosten verplaatsing 75% 25%

Totaal 175% 150%

Bron: Ursem bouwgroep (2011).

Bij het verplaatsbare vastgoed speelt het moment van verplaatsing binnen de exploitatietermijn en de levensduur van het object ook een belangrijke rol. De verplaatsingskosten van een object met een korte levensduur/exploitatie zullen relatief hoog zijn in vergelijking tot de totaalsom van stichting-, beheer- en exploitatiekosten. Bij een object met een langere levensduur/exploitatie zullen de verplaatsingskosten een relatief lager gedeelte uitmaken van de totaalsom van stichting-, beheer- en exploitatiekosten. Op een bepaald moment wordt de levensduur/exploitatie van een bepaald

verplaatsbaar vastgoed object zo lang dat de kwaliteit ook moet toenemen Bij een lange levensduur/exploitatietermijn van verplaatsbaar vastgoed dient de kwaliteit ook navenant toe te nemen, en dit kan gevolgen hebben op de mogelijkheden van verplaatsing en de kosten hiervan. Wanneer de levensduur en de kwaliteit toenemen wordt er veelal van ander bouwmateriaal gebruik gemaakt. Dit materiaal is vaak robuuster en kwalitatief hoogwaardiger waardoor de kosten voor verplaatsing toenemen.