2. THEORIE
2.12 GEREALISEERD VERPLAATSBAAR VASTGOED
Verplaatsbaar vastgoed wordt gezien als een relatief nieuw concept binnen het vastgoed. Bij veel mensen zijn wel enkele voorbeelden bekend van een project waar gewerkt wordt met verplaatsbaar vastgoed. Veelal worden dan de verschillende containerwoningen voor studenten genoemd. Wanneer echter verder wordt gekeken zijn er ook tal van projecten gerealiseerd waarbij het verplaatsbare vastgoed een andere functie heeft. In dit onderdeel wordt een aantal verschillende gerealiseerde projecten uitgelicht.
2.12.1 Verplaatsbaar vastgoed met een huisvestingsfunctie
Projecten met een huisvestingsfunctie worden ingezet bij tal van verschillenden doelgroepen met een specifieke invulling. Een veel gehoorde doelgroep is die van de studenten en jongeren huisvesting. Binnen Nederland zijn er in tal van steden complexen met deze bestemming gerealiseerd. Een voorbeeld van een gerealiseerd en reeds verplaatst complex voor studentenhuisvesting is te vinden in Wageningen. Door toestroom van een groot aantal buitenlandse studenten was er sprake van een enorme stijging in de behoefte aan geschikte woonruimte. In 2004 zijn er om deze reden 150 studentenwoningen gerealiseerd. Door de tijdelijke bestemming van 5 jaar en het opkopen van de grond door een projectontwikkelaar dienden de wooneenheden verplaatst te worden. In 2009 is de verplaatsing afgerond en is het complex op enkele onderdelen een upgrade voorzien. Zo zijn er duidelijke verbeteringen zichtbaar in de uitstraling van het complex. Op de nieuwe locatie heeft het complex een definitieve bestemming gekregen waardoor men niet meer is gebonden aan de 5 jaar (SEV, 2011).
In Amsterdam worden de tijdelijke woningen op een grotere schaal toegepast, over 3 locaties verspreid staan er 2100 verplaatsbare woningen. Binnen de gerealiseerde projecten in Amsterdam doen zich grote verschillen voor. Hierbij valt te denken aan het materiaalgebruik, de uitstraling en de verschillen in transportkosten. Bij de oudere projecten blijken de transportkosten dermate hoog uit te vallen dat het neerzetten van compleet nieuwe woningen een meer rendabele oplossing is (SEV, 2011).
In Groningen is woningcorporatie Nijestee actief met verplaatsbare woningprojecten voor studenten en jongeren. Na een succesvolle start van het project met tijdelijke studenteneenheden aan het Damsterdiep, besloot Nijestee op een tweede locatie (de Antillenstraat) ook verplaatsbare woningen te realiseren. Begin 2011 is het derde project met 345 verplaatsbare eenheden gerealiseerd op het Boden terrein. Binnen de gerealiseerde projecten is ook hier een verschil zichtbaar in toegepaste regelgeving,
de kwaliteit en de uitstraling. Zo is het project aan het Damsterdiep gerealiseerd met een tijdelijke ontheffing voor 5 jaar. Inmiddels is er een nieuw bestemmingsplan opgesteld en kan Nijestee de units nog enkele jaren exploiteren. De studentenwoningen aan de Antillenstraat voldoen aan het bestemmingsplan en zijn deze niet gebonden aan een beperkte periode (Nijestee, 2011).
2.12.2 Verplaatsbaar vastgoed met een zorg of onderwijsfunctie
Naast de doelgroep studenten en jongeren, worden verplaatsbare wooneenheden ook ingezet bij andere doelgroepen. Zo zijn in Nieuwekerk aan de IJsel in 2007 150 units geplaatst welke functioneerden als aanleunwoningen in de zorg. Verder zijn ook vergelijkbare units in het verleden geplaatst in Aalsmeer en Uithoorn. Verplaatsbare oplossingen in de zorg zijn populair omdat ze kunnen dienen als tijdelijke oplossing bij de geplande realisatie van een nieuw complex of de sloop van een verouderd complex. De gebruikers van de units zijn vooraf vaak sceptisch over de units. Wanneer ze echter zien dat deze toch ruimer zijn opgezet en makkelijker toegankelijk zijn ten opzichte van hun oude kamers verdwijnt veel van de kritiek (SEV, 2010).
Binnen de zorg is de vraag naar tijdelijk vastgoed al jarenlang groeiende. Verplaatsbaar vastgoed projecten schieten uit de grond op diverse plekken en voor diverse doelgroepen. Zo kon de stichting gehandicaptenzorg Limburg (SGL) niet meer voldoen aan de grotere vraag naar specifieke zorg voor rolstoelpatiënten in Bunde. De gangpaden waren te smal en het gebouw voldeed niet meer aan de huidige veiligheidseisen. De bouw van een tijdelijke voorziening door Jan Snel bood hier een oplossing. Door goede communicatie met zowel de architect als de interieur architect kon een complex gerealiseerd worden dat voldoet aan de specifieke wensen en eisen van de SGL en bovendien een huiselijke uitstraling heeft. Andere voorbeelden van verplaatsbaar vastgoed met een zorgfunctie zijn: het pand van de Mondriaan zorggroep in Maastricht voor de begeleiding van verslaafden en de tijdelijke uitbouw van het Academisch Medisch Centrum in Amsterdam (Ursem in het nieuws, 2010). Recent is Ten Boer gestart met de bouw van een tijdelijke oplossing voor het verpleeghuis Innersdijk. Het huidige Innersdijk in de wijk Beijum te Groningen zal worden gesloopt en worden vervangen door een nieuw te bouwen accommodatie. Het tijdelijke complex in Ten Boer zal voor een periode van circa 4 jaar in de behoefte voorzien. Door het gebruik van de modulaire bouwelementen kan het gebouw na de gebruiksperiode eenvoudig worden gedemonteerd en op een andere locatie weer worden opgebouwd. De gemeente Ten Boer heeft een bijkomend voordeel van de ontwikkeling, zo kunnen de extra inkomsten uit het tijdelijke project worden aangewend om de grondexploitatieverliezen op het uitbreidingsplan Woldwijk (economische recessie en stagnerende woningbouw) te verminderen (Zorggroep Groningen, 2011).
2.12.3 Verplaatsbaar vastgoed met een bedrijfsfunctie
Binnen de verplaatsbare vastgoedmarkt voor bedrijfsfuncties zijn een aantal grote bedrijven (Jan Snel, Jarino, De Meeuw, Ursem, Wagenbouw, Buko en Dirctbouw) actief. Veelal wordt er hier vanuit een bepaald concept gewerkt zoals het combi 21 concept van de Meeuw. De concepten worden voor een uitgebreid scala aan bedrijfsactiviteiten toegepast. Enkele voorbeelden hiervan zijn: kantoorfuncties voor banken, bedrijven inclusief magazijn en accountancykantoren. In principe zijn deze concepten voor bijna elke bedrijfsfunctie toepasbaar. Door de hoge mate van standaardisatie van deze concepten zijn ze eenvoudig aan te passen aan de wensen van de klant en snel leverbaar.
De kwaliteit en uitstraling van deze bedrijfshuisvesting is zeer wisselend. Er bestaan basismodellen zonder gevelbekleding of gebruik van hoogwaardige materialen, maar ook zeer hoogwaardige oplossingen welke niet of nauwelijks van permanent vastgoed zijn te onderscheiden. Twee voorbeelden van gerealiseerd verplaatsbaar vastgoed met een bedrijfshuisvesting zijn zichtbaar in figuur 12. In deze figuur is ook het verschil in uitstraling duidelijk zichtbaar.
Figuur 12: Twee voorbeelden van gerealiseerd verplaatsbaar vastgoed met een bedrijfsfunctie.
Bron: Eigen bewerking van referentiemateriaal van de bouwers
Om het grote aantal mogelijkheden en de aanwezige verschillen in het verplaatsbare vastgoed weer te geven is tabel 5 opgesteld met daarbij relevante informatie.
Tabel 5: Overzicht gerealiseerd verplaatsbaar vastgoed
Projectnaam: Functie: Locatie: Bouwer: Bouwtijd: Exploitatietermijn: Beoogde
levensduur:
504
Studentenwoningen Leiden
Studentenhuisvesting Leiden Ursem 14
maanden Onbekend Minimaal 50 jaar 345
Studentenwoningen Groningen
Studentenhuisvesting Groningen Van der
Wiel 5maanden Circa 13 jaar Minimaal 40jaar
4e Gymnasium School Amsterdam Ursem 6 maanden
1 periode van 5jaar, vervolgens een nieuwe locatie.
Minimaal 40jaar Infocentrum OLE Kantoor/winkel Groningen Jan Snel 1 week 5jaar Minimaal 15jaar Studentenwoningen
Antillenstraat Studentenhuisvesting Groningen Plegt-Vos 5
maanden Circa 15 jaar Minimaal 40jaar Verplaatsbaar
verpleeghuis Heydeborg
Zorg Hilversum Ursem 8
maanden Circa 20jaar Minimaal 50jaar Academisch
medisch centrum Amsterdam
Ziekenhuis Amsterdam Jan Snel 16 weken Onbekend Onbekend Ontwikkelbedrijf
Veenendaal-Oost Kantoorfunctie Veenendaal De Meeuw
Enkele
maanden Onbekend Onbekend Hampshire Inn -
Mooi Veluwe Hotel Putten De Meeuw
Enkele
maanden Onbekend Onbekend Bron: eigen bewerking verzamelde data (o.a. bijlagen: 3, 4, 5).