Koopkracht

Neemt de koopkracht van huishoudens toe als zij een huis kopen met een Slimmer Kopen® contract? Huishoudens krijgen de kans om een eigen huis te kopen tegen een fikse korting op de marktwaarde. Zonder de korting is het voor de meeste huishoudens onmogelijk om een hypotheek te krijgen. Bovendien geniet de koper bij verkoop van de woning van de zekerheid dat de woningcorporatie de woning binnen afgesproken termijn terugkoopt en hij mag een groot deel van de toegenomen vastgoedwaarde in eigen portefeuille steken.

3.1.1 De klant kiest de voordeligste optie

De theorie die de basis vormt voor het beantwoorden van de hypothese is de rationele keuzetheorie. Deze theorie van Adam Smith (1776) zegt dat mensen hun keuzes baseren op rationeel denken. Ze

18 maken een afweging tussen een aantal keuzemogelijkheden (in Green, 2002). De uiteindelijke keuze is gebaseerd op een rationele, logische afweging van de verschillende opties, waarbij het maximaal haalbare voor het individu centraal staat. Het individu kiest de meest gunstigste optie, uit eigenbelang. Het probleem is dat de klant niet weet wat de voordeligste optie is. Op de lange termijn is het onzeker wat de huizenprijzen gaan doen (Jasanoff, 1993). De woningmarkt is afhankelijk van vele macro-economische factoren. Het kopen van een woning gaat gepaard met risico’s.

 Woonlastenstijging: betalingsrisico

 Waardedaling: vermogensrisico

 Besparingen exploitatie: onderhoudsrisico

Het eerste gevaar is het betalingsrisico. Dit is de kans dat een eigenaar-bewoner niet meer kan voldoen aan de financiële verplichtingen, bijvoorbeeld door werkloosheid of een scheiding. In de tweede plaats bestaat er het vermogensrisico. De kans bestaat dat de markt- of verkoopwaarde van de koopwoning lager is dan de op dat moment uitstaande hypotheekschuld (negatief eigen vermogen). Het onderhoudsrisico ten slotte betreft een verwaarlozing van de woning met als gevolg een waardedaling van de woning en dus tot een vermogensrisico (Jasanoff, 1993, p. 125-26).

Het is, ondanks de deskundigheid van economen op het gebied van de woningmarkt, niet te voorspellen wanneer de vastgoedprijzen weer zullen stijgen en met hoeveel procent. De keuze van de huurder is dus niet puur een rationele keuze. De huurder zal zich ook laten leiden door verwachtingen, gevoelens en emotie. Volgens de ‘Theory of Planned Behavior’ (Ajzen, 1991) wordt de intentie tot een bepaald gedrag beïnvloedt door drie factoren. Het besluit tot koop wordt allereerst bepaald door de verwachting dat de actie tot gewenste uitkomsten leidt (attitude), ten tweede door wat men denkt dat andere vinden van je actie (subjectieve norm) en ten derde door de mogelijkheden die men heeft om het besluit te nemen (waargenomen gedragscontrole).

3.1.2 Huren is voor de dommen

Er is onderzoek gedaan naar de winst die bewoners van reguliere koopwoningen hebben gehaald uit de waardestijging van het vastgoed. Er is in een grootschalig, landelijk onderzoek gekeken naar de vermogenstoename over de periode 1995-2006 (Groot, 2007, p. 1). De vermogenstoename was zeer hoog, deze viel te vergelijken met vier netto modale jaarsalarissen. Een huishouden dat dezelfde periode zou huren had jaarlijks bijna de helft van zijn netto inkomen moeten sparen om per 1 januari 2007 hetzelfde vermogen te hebben (Groot, 2007, p.1).

Groot spreekt hier duidelijk over vermogensopbouw en dat is niet hetzelfde als winst. De waarde van andere vergelijkbare koopwoningen is namelijk ongeveer net zo hard gestegen. Wanneer een huishouden besluit te verhuizen naar een andere koopwoning heeft men vermogen opgebouwd, maar dat wordt bij de koop weer afgedragen aan de vorige bewoners van de nieuwe woning. Kopen wordt pas echt voordeliger dan huren wanneer de hypotheek volledig is afgelost. Sinds 2007 zijn vastgoedwaarden weer gaan dalen, en lijkt het erop dat met de huidige crisis op de woningmarkt de huizenprijzen niet snel opnieuw gaan stijgen.

Het onderzoek van Elsinga et al. (2008) toonde aan dat bewoners er financieel op vooruit gaan als zij een woning kochten in plaats van huurden. Meer dan 70% van de respondenten in dat onderzoek, die niet marktconform kochten, was van mening dat huren voor hen duurder geweest zou zijn.

19 Respondenten werden naar hun motivatie gevraagd voor de koop van een huis. Het merendeel gaf aan dat kopen financieel aantrekkelijker was voor hen.

 Figuur 3.1, Ontwikkeling maandelijkse woonlasten, bewerking op Elsinga (2004)

De onderzoekers hebben zelf ook een raming gemaakt van de gebruikskosten voor de kopers van (niet-) marktconforme koopwoningen. Hieruit is gebleken dat de gebruikskosten voor zowel marktconforme als niet- marktconforme kopers op lange termijn beduidend lager zijn dan in de huursituatie. In figuur 3.1 wordt een vergelijking gemaakt tussen de maandlasten van huren, kopen en Slimmer Kopen®. Op de korte termijn is huren zonder twijfel het voordeligst. Op de lange termijn bouwen eigenaren vermogen op met Slimmer Kopen®, huurders niet. Kopen is dus voordeliger op de lange termijn (Elsinga, 2004, p. 27). Verhuiskosten, onderhoudskosten et cetera zijn niet meegenomen in dit model.

Er zou dus sprake zijn van financiële positieverbetering in de woonsituatie. Dat moet de koopkracht op de lange termijn doen toenemen. Deze resultaten sluiten aan bij bevindingen van andere Nederlandse onderzoeken (Groot, 2007; Elsinga & Conijn, 2001). Kopers lopen wel risico’s, terwijl huurders zich geen zorgen hoeven te maken dat ze hun huis kwijtraken of dat de waarde van de woning daalt zodat zij met een restschuld blijven zitten. Een scenariostudie op eigenwoningbezit in de huidige economische crisis, toont aan dat huishoudens bij verkoop van de woning vaak een restschuld overhouden (Ras, Ooms & Eggink, 2010).

3.1.3 Conceptueel model

Beiden opties, huren en kopen, kennen enkele voor- en nadelen (zie hoofdstuk 2). Wat is financieel de meest aantrekkelijke optie voor een huishouden? Wanneer is de koopkracht van het huishouden het grootst? De relatie tussen woonvorm en koopkracht is weergegeven in onderstaand conceptuele model:

 Figuur 3.2, Conceptueel model koopkracht

De koopkracht van een huishouden wordt bepaald aan de hand van een eenvoudige rekensom: Koopkracht = maandelijkse inkomsten – maandelijkse vaste lasten. De maandelijkse inkomsten

20 bestaan uit salarissen en/of uitkeringen. De maandelijkse vaste lasten bestaan uit de zogenaamde woonquote. Dit is de verhouding tussen alle direct met wonen samenhangende vaste lasten en het besteedbaar inkomen van een huishouden. Denk bij de lasten aan het betalen van belasting, huur of hypotheek en energierekeningen. (Blijie, 2010). De overige kosten zoals onvoorziene onkosten aan onderhoud zijn niet meegenomen in de operationalisatie van figuur 3.3.

 Figuur 3.3, Operationalisatie koopkracht

De verwachting is dat huishoudens die Slimmer Kopen® er financieel op vooruit gaan, anders zou Trudo dit product niet aanbieden. Zij wil haar bewoners vooruit helpen. Vandaar dat ter beantwoording van de eerste deelvraag onderstaande hypothese is geformuleerd.

Hypothese 1: Slimmer Kopen® is voordeliger dan huren

Toch brengt kopen altijd een risico’s met zich mee. Er bestaat de kans dat de prijs van de woning daalt in de loop der jaren. De aankoop van een woning is bovendien duur, en noodzakelijk groot onderhoud is lastig te voorspellen.