Enquêtevraag Rijswijk Wonen WBV Poortugaal Woonservice Rochdale De Huismeesters
Hoe kan uw woningcorporatie getypeerd worden? Geef aan de hand van zogeheten archetypen (V. Gruis 2007) aan onder welke categorie uw woningcorporatie op dit moment valt.
sociale woningbeheerder sociale woningbeheerder Maatschappelijke innovator sociale woningbelegger sociale woningbeheerder
Gaat hierin een verschuiving plaats vinden, gezien de verandering in de beleidsomgeving (in het bijzonder de Woningwet), zo ja waarheen en waarom?
neen, deze heroriëntatie heeft al plaats gevonden. Voorheen was corporatie meer maatschappelijke ondernemer
Neen.
Wij hebben ons altijd al beperkt tot uitsluitend verhuur van woningen in het sociale segment. De druk op de woningmarkt is hier erg hoog. In 2014 op 70 mutaties maar liefst bijna 15.000 reacties.
Gedeeltelijk. We zullen ons verder door ontwikkelen als maatschappelijke innovator. Meer aandacht voor productvernieuwing en concreet aan de slag met het besteden van de overmaat.
Ja verschuiving richting een aantal kenmerken van de overige 3 archetypen, onder invloed van de Woningwet en eigen visie, te weten: Maatschappelijke
vastgoedondernemer:-> meer nadruk op goed renderende vastgoed/woningvoorraad met inachtneming van
maatschappelijke doelen (niet: bredere activiteiten [niet-wonen] maar juist minder breed)
Maatschappelijke Innovator: -> meer nadruk op
maatschappelijk rendement, met name in het kader van transparantie over keuzes met beperkte middelen (niet: breder maatschappelijk/markt, juist smaller)
Sociale woningbeheerder: -> meer nadruk op betaalbare huren
Meer richting sociale woningbelegger. Door minder beleidskeuzeruimte door toenemende kaders + minder ruimte in huuropbrengsten (o.a. passend toewijzen, splitsen Daeb - niet Daeb, etc.) in combinatie met grote verbeteringsopgave van het bestaand bezit + verscherpt toezicht van Autoriteit woningcorporaties en WSW. Hierdoor is meer nadruk op nog sterkere financiële
rendementssturing waarbij financieel rendement + financiële continuïteit + minder financiële risico's nog belangrijker zijn geworden.
Wat is bij benadering in vhe's de omvang van de corporatie haar sociale woningvoorraad
6.100 zelfstandig en 10 zelfstandig = 99,5 % en onzelfstandig = 0,5 % 5000 Woningen zelfstandig : 34.292 | Woningen onzelfstandig 1.821 [per 1.1.2014] 7228 Zelfstandig en 620 onzelfstandig
Wat is bij benadering in vhe's de omvang van de corporatie haar geliberaliseerde woningvoorraad
5.800 sociaal en 300 geliberaliseerd
1 woning en die gaan we nog omzetten naar sociaal huursegment.
2 Geliberaliseerde woningen 2.471 [per 1.1.2014]
64
Wat is bij benadering in vhe's de omvang van de corporatie haar zorgvastgoed
150 22 (16 met Huurtoeslag! en 6 verhuurd aan een GGZ instelling)
ca 100 intramurale zorgplaatsen
Dit is erg afhankelijk van de definitie. Ca. 1.000 vhe als wordt uitgegaan van de CFV definitie (eenheden of woningen in bijzondere woongebouwen: o.a. verpleeg en verzorgingshuizen)
601
Wat is bij benadering in vhe's de omvang van de corporatie haar maatschappelijk vastgoed
3 0 5 223 (ook afhankelijk van de
definitie)
45 Wat is bij benadering in vhe's
de omvang van de corporatie haar bedrijfsmatig vastgoed
50 0 2 919 (inclusief MOG) dus ca 696
BOG 25 Hoe groot is de woningcorporatie haar geplande herstructureringsopgave ten opzichte van het totale vastgoedbezit binnen 10 jaar
0-10% 0-10% 10-20% 0-10% 0-10%
Dient u: Meerdere doelgroepen Meerdere doelgroepen Meerdere doelgroepen Meerdere doelgroepen Meerdere doelgroepen In welke provincie(s) van
Nederland is de corporatie actief
Zuid Holland Zuid Holland Drenthe, Groningen Noord Holland Groningen
De corporatie is actief in 1 gemeente 1 gemeente Meerdere gemeenten Meerdere gemeenten Meerdere gemeenten Stelling: vastgoedsturing bij
woningcorporaties heeft als doel een optimale mix te genereren tussen financiën (input), vastgoedportefeuille (output), en maatschappelijke prestaties (outcome). Bent u het eens of oneens met deze stelling?
eens, wij volgen het driekamermodel
Eens. Waarbij bijzondere aandacht naar betaalbaarheid uitgaat.
Eens Nee. Zoals de stelling is weergegeven niet eens. Maatschappelijk gezien gaat het om het maximale maatschappelijke rendement en binnen de vastgoedsturing moet je streven naar een maximaal financieel rendement (zoals een belegger) met bewuste keuzes waar je rendement laat liggen omwille van de maatschappelijke opgave
Ja. Meer dan voorheen dienen analyse en beleidskeuzes getoetst te worden aan de hand van de 3 kamers maatschappelijk financieel en vastgoed. Vanuit
verantwoording en wet en regelgeving en minder financiële middelen hebt door heffingen bijvoorbeeld, dat je daardoor veel meer als maatschappelijke organisatie veel scherper de
3hoeksverhouding in kaart moet brengen. Wat doet het met mijn financieel rendement,
maar dan wel goed bekijken wat de bijdrage wordt welk maatschappelijk prestatie geleverd worden en de kwaliteit van de woningvoorraad. Gebruikt u een specifiek
procesmodel van
vastgoedsturing, zo ja welke?
8 baan van Rigo, assetmanagement heeft centrale plaats
Neen. Ja, eigen model. Rigo beleidsachtbaan Ja, beleidsachtbaan Rigo geoptimaliseerd met andere modellen als OTB
Waar ligt de focus bij vastgoedsturing binnen uw woningcorporatie?
maatschappelijke prestaties Kwaliteit woningvoorraad en maatschappelijke prestatie.
Kwaliteit woningvoorraad en maatschappelijke prestaties
nu nog redelijk op kwaliteit, maar gaat meer naar maatschappelijk (betaalbaarheid & beschikbaarheid
Kwaliteit in combinatie met betaalbaarheid,
verhuurbaarheid, beschikbaarheid
(maatschappelijk rendement). De focus bij de huismeesters ligt vooral op de prijs-kwaliteitsverhouding van het vastgoed. De prijs
kwaliteitverhouding zorgt in enige zin voor de
maatschappelijke prestaties. Dit houdt in dat de core business van DHM is het verhuren, bouwen en beheren van kwalitatieve vastgoed voor een betaalbare prijs.
Wat is uw definitie van maatschappelijk- en financieel rendement
maatschappelijk gedragen doel en offer op commerciële exploitatie
Maatschappelijk: Een zichtbare bijdrage aan de betaalbaarheid. Financieel: Een rendement dat de continuïteit van de woningcorporatie waarborgt bij een beoogd maatschappelijk rendement.
- Financieel Rendement = Totaal rendement (Direct Rendement + Indirect Rendement). Maatschappelijk Rendement is nog niet eenduidig gedefinieerd
Als definitie 3kamermodel, bij maatschappelijk nog iets breder naar buurt en stad
Bouwen sociale huurwoningen 7 8 1 8 6
Diensten leveren bewoners 6 3 1 4 3
Maatschappelijk O.G. 5 3 3 6 4
Leefbaarheid 5 3 1 9 5
80-10-10 toewijzingsnorm 6 3 1 7 7
Passend toewijzen 8 5 3 9 8
Marktwaarde verhuurde staat 6 3 3 3 8
Wooncoöperatie 2 1 3 1 2
Markttoets en
rendementstoets 6 1 1 3 3
Financiële toets en zienswijze
Administratief scheiden en
juridisch splitsen 5 1 3 7 4
Overcompensatie 8 5 3 3 3
Financiering intern en extern 6 1 1 5 4
Prestatieafspraken 8 6 5 3 7
Verantwoording activiteiten 6 6 1 7 2
Geschiktheidstoets (bestuur) 5 5 2 4 1
Goedkeuring Raad van Toezicht 5 3 1 6 6
Autoriteiten woningcorporaties 6 1 2 4 3
Toezicht
dochtermaatschappijen 6 1 1 2 3
Grondposities 7 1 2 3 3
Herstructureringskosten 7 1 1 7 4
Verbod constructies inperking
eigendom 5 1 1 7 5
Vervreemding 6 1 5 4 7
Werkgebied 6 1 5 1 1
Woningwaarderingsstelsel 7 7 3 4 7
Kunt u van 3 onderwerpen uit de Woningwet, waaraan u het meeste invloed op het rendement van de vastgoedportefeuille hebt toegekend, omschrijven welke inhoudelijke en procesmatige keuzes/afwegingen u maakt om hierop in te spelen
kwaliteitsinvesteringen bijvoorbeeld in kader van duurzaamheid en energieplan i.r.t. huurprijsontwikkeling.
Scheiden baten en lasten van Daeb / niet Daeb.
Wij hebben de enkele woningen die een
geliberaliseerd huurcontract hadden omgezet in een sociaal contract met een geringe huurverlaging tot net onder € 710,00.
De nieuwbouw van woningen wordt de pas afgesneden omdat de aanvangshuur, rekening houdende met onze doelgroepen, niet boven € 576,00 c.q. € 610,00 mag uitstijgen.
verkoop aan derden regionalisering
Prestatieafspraken gemeenten
O.b.v. passend toewijzen andere huurprijzen/huurbeleid. Dit gaat ten koste van het financieel rendement en komt ten goede aan het
maatschappelijk rendement Buiten de woningwet om zal de huursombenadering nog meer invloed hebben
Overige opmerkingen omvang en beschikbaarheid van goedkope en betaalbare huurwoningen drukken zwaar op het rendement. Kortingen op (nieuwbouw) woningen voor gezinnen (80m2) vraagt grote financiële inspanning die wringt met betaalbare
n.v.t. Veel onderdelen van de woningwet hebben weinig tot geen invloed, omdat we al aan deze voorwaarden voldoen.
Inleidende vragen over aantallen zijn niet handig. Kost tijd om in te vullen terwijl ze op internet gewoon op te zoeken zijn.
huurprijzen van woningportefeuille.