Aanbevelingen onderwerpen Woningwet

 Stel rendementseisen vast voor bestaande vastgoedvoorraad en voor nieuwbouwprojecten. Door gebruik te maken van rendementseisen kunnen de risico’s op onrendabele investeringen worden beperkt waarmee de financiële continuïteit kan worden gewaarborgd.  Implementeer rendementseisen in het kwaliteitsbeleid van de

woningvoorraad waarmee naar het lange termijn exploitatie inkomsten en uitgaven wordt gekeken. Vastgoed heeft een beleggingsfunctie waarbij het van belang is te kijken naar de IRR (internal rate of return) en de TRR (total rate of return). Hiermee kan voorkomen worden dat te veel kwaliteit wordt toegevoegd aan de woningvoorraad wat niet terugverdient kan worden uit de exploitatie met als doel de ORT te reduceren.

 Het kwaliteitsbeleid bij nieuwbouw afstemmen op de maximale huurgrenzen van passend toewijzen en de kwaliteitsnormen van de EU.  Verlaag de stichtingskosten van woningen door gezamenlijk met andere

woningcorporaties en het Rijk de bouwsector te stimuleren met

innovatie en nieuwe technologieën om het bouwproces verder te industrialiseren.

 Kleiner bouwen als reactie op teruglopende gezinsgrootte en om ORT te verminderen.

80-10-10 toewijzingsnorm:

 Implementeer een inkomenstoets aan het toewijzingsbeleid. Hierdoor kunnen potentiële huurders met een inkomen hoger dan de EU-norm aan de voorkant geweigerd worden.

 Potentieel te liberaliseren woningen met scheefhuurders verkopen aan zittende huurder of aan commerciële beleggers.

 Woningen met een huurprijs op basis van het WWS onder de

liberalisatiegrens met scheefhuurders huren jaarlijks maximaal verhogen om doorstroming te bevorderen.

 Indien toewijzingsnorm niet gehaald kan worden dan Minister

verzoeken een lager toewijzingsnorm toe te staan op grond van art. 48 lid 5 Woningwet.

Passend toewijzen:

 Huren na mutatie verlagen voor het goedkope segment in combinatie met maximale jaarlijkse huurverhoging om doorstroming binnen de vastgoedportefeuille te vergroten. Hierbij rekening houden met gevoeligheid van bepaalde doelgroepen.

 Vastgoedportefeuille opdelen in 2 portefeuilles: voor

huurtoeslaggerechtigden met huren tot de aftoppingsgrens en voor de secundaire doelgroep met huren tot de liberalisatiegrens.

 Huurprijsbeleid in relatie brengen tot de kwaliteit van het vastgoed. Dit zorgt voor juiste differentiatie binnen de vastgoedportefeuille.

 Investeringen in verduurzaming hoofdzakelijk in goedkope- en betaalbare vastgoedsegment.

 Effect van huidig huurbeleid, na testpilot van 3 tot 6 maanden, op de wachttijden en keuzevrijheid van de primaire doelgroep als gevolg van

passend toewijzen analyseren en indien nodig bijstellen aan strategische doelstellingen.

Marktwaarde in verhuurde staat:

 Verkoopbeleid koppelen aan marktwaarde in verhuurde staat.

Woningen met een hoge onderliggende markthuurwaarde verkopen of overhevelen naar niet-Daeb-tak.

 Monitoren waardeontwikkeling op het vastgoed van vastgoed- en maatschappelijke investeringen. Hiermee kan in de toekomst de gevolgen van deze investeringen worden verantwoord naar stakeholders.

 Maatschappelijk rendement (betaalbaarheid) inzichtelijk maken met behulp van het Driekamermodel. Hierdoor ontstaat betere

verantwoording van de geleverde maatschappelijke prestaties. Markttoets en rendementstoets:

 Bouw van commercieel vastgoed realiseren op eigen grond. Een

markttoets in dan niet van toepassing. De rendementstoets blijft wel van toepassing.

 Eigen grondposities inventariseren en bekijken waar ruimte is om commercieel vastgoed te realiseren.

 Geplande gemengde nieuwbouwinvesteringen opnieuw toetsen op financiële haalbaarheid en risico’s door samenwerking met

projectontwikkelaars inventariseren. Financiële toets en zienswijze WSW:

 Met een breed gedragen visie op de portefeuillestrategie, door samen te werken met stakeholders, wordt het risico beperkt dat het WSW-gebruik maakt van zienswijze. De investeringsactiviteiten kunnen vanuit een breed gedragen visie van verschillende stakeholders binnen de lokale context worden verantwoord.

Administratief scheiden en juridisch splitsen:

 Nieuw beleid ontwikkelen voor het niet-Daeb vastgoedbezit. In dit beleid staat beschreven welk deel van dit vastgoedbezit wordt verhuurd als sociale huurwoning, welk deel wordt verhuurd vanuit niet-Daeb-tak en welk deel verkocht wordt aan de zittende huurder of commerciële beleggers.

 Woningen die niet voldoen aan financiële rendementseisen en weinig maatschappelijke meerwaarde hebben verkopen aan commerciële beleggers. In het geval dat het grond bestemd is voor een

herstructureringsopgave dan moeten de woningen gesloopt worden.  Niet-Daeb woningen met een sociaal huurcontract waarbij te veel

maatschappelijk rendement op betaalbaarheid wordt geleverd, met een marktconforme direct rendement en met markthuurprijzen die passen bij lokale context, met betrekking tot het inkomen en de omvang van de secundaire doelgroep, overhevelen naar niet-Daeb-tak. Overige

duurdere niet-Daeb woningen verkopen aan commerciële beleggers.  Het niet-Daeb-tak op tactisch- en operationeel niveau uitbesteden aan

marktpartijen. De woningcorporatie blijft alleen actief op strategisch niveau en stelt alleen een rendementseis vast. De assetmanager op tactisch niveau stuurt op de transformatie en exploitatie van de vastgoedportefeuille van de niet-Daeb-tak. De propertymanager onderneemt de onderhouds-, verhuur- en beheeractiviteiten en stuurt de uitvoering aan.

 Woningcorporaties binnen hetzelfde werkgebied kunnen het niet-Daeb vastgoedbezit gezamenlijk onderbrengen in een juridische

woonvennootschap. Veel woningcorporaties gaan het niet-Daeb vastgoedbezit verkopen aan zittende huurders of commerciële

beleggers. Niet-Daeb vastgoed is commercieel vastgoed wat inhoudt dat de Woningwet hierop niet van toepassing is. Er worden vanuit wet- en regelgeving geen beperkingen opgelegd op de verdiencapaciteit van dit vastgoed en er worden ook geen minimale kwaliteitseisen gesteld ten aanzien van duurzaamheid. Bij een juridische splitsing zijn ook de markttoets en rendementstoets niet van toepassing. Dit maakt het

mogelijk om samen te werken met de Daeb-tak in gemengde

nieuwbouwprojecten. Ook met betrekking tot nieuwe uitleglocaties zijn de grondpositieregels uit de Woningwet niet van toepassing bij een juridische woonvennootschap. Dit maakt proactief grondbeleid mogelijk waardoor het risico van hoge grondprijzen in de Daeb-tak kunnen worden verminderd. Het rendement wat behaald wordt in de juridische woonvennootschap vloeit terug als dividend naar de Daeb-tak ter ondersteuning van maatschappelijke investeringen. Door gezamenlijk een juridische woonvennootschap op te richten worden de

opstartkosten per woningcorporatie gereduceerd. Prestatieafspraken:

 Gemeenten proactief meehelpen met het ontwikkelen van een woonvisie.

 De bedrijfsdoelstellingen, rendementseis en wensportefeuille worden geprognotiseerd voor een periode van 15 jaar. Dit dient overeenkomstig te zijn met de woonvisie van de gemeente. Vervolgens dit beleid stapsgewijs uitwerken in prestatieafspraken voor een periode van 3-5 jaar.

 Ontwikkel samen met stakeholder het jaarlijkse portefeuilleplan. Hierdoor ontstaat een breed gedragen visie op interventies, worden de vraagstukken vanuit verschillende invalshoeken bekeken en wordt het maatschappelijk rendement beter ingezet.

 Ontwikkel nieuwe vormen van huurdersorganisaties met als voorwaarde korte looptijd (circa 3 maanden) en resultaatgericht. Hierdoor kan de representativiteit van de huurdersvertegenwoordiging en de

maatschappelijke betrokkenheid van de huurders verbeterd worden.  Geef opleidingen aan de leden in de huurdersorganisaties indien het

kennisniveau van de vertegenwoordiging onvoldoende is.  Proactief samenwerkingsverbanden opzetten met stakeholders

waardoor nieuwe initiatieven ontstaan als reactie op het ingeperkte maatschappelijk domein door de Woningwet.

 Maatschappelijk rendement is een meerduidig begrip. Door tijdens het vastgoedsturingsproces op strategisch niveau samen te werken met

stakeholders kan het maatschappelijk rendement eenduidig afgekaderd worden en de investeringskeuzes beter verantwoord worden naar toezichthouders.

Grondposities:

 Beleid ten aanzien van grondaankopen en geplande

nieuwbouwinvesteringen aanpassen aan nieuwe regelgeving van de Woningwet. Voorwaarden zijn: na aankoop van de grond moet binnen 5 jaar gestart worden met bouwen en tenminste 90% van de van de totaal gebouwde omvang moet bestaan uit sociale huurwoningen.

 Grondposities verkopen indien geplande nieuwbouwinvestering niet haalbaar zijn.

 Wanneer geen marktpartijen gevonden kunnen worden voor verkoop van grondposities de gronden afwaarderen en overhevelen aan de niet-Daeb-tak.

Vervreemding:

 Verkoopbeleid aanpassen door versoepeling in wet- en regelgeving ten aanzien van verkoop aan commerciële beleggers.

 Niet-Daeb vastgoed wat niet voldoet aan de prijs-kwaliteitsvraag van de doelgroep en Daeb woningen met een financieel rendement die niet volstaat met de rendementseisen en weinig maatschappelijke

meerwaarde hebben verkopen. Voordat tot verkoop over wordt gegaan dient eerst gekeken te worden of met investeringsmaatregelen het financieel en maatschappelijk rendement verbeterd kan worden. Woningwaarderingsstelsel:

 Nieuw huurbeleid en/of verkoopbeleid opstellen voor de nieuwe potentieel te liberaliseren woningvoorraad als gevolg van nieuwe WWS.



Verduurzamen van het veroudert vastgoedbezit om fluctuaties in

WOZ-waarden op te kunnen vangen. De energieprestaties van woningen hebben een groot effect op de maximale huurprijs binnen het WWS.

Daarnaast heeft verduurzaming ook een positief effect op de WOZ-waarde van de woning.

 Gebruik WWS als tool voor kwaliteitsbeleid voor de bestaande

woningvoorraad en nieuwbouwopgaven in plaats van markthuur. Omdat markthuur alleen van toepassing is in een overspannen woningmarkt en vanaf de liberalisatiegrens.

8.3 Kostenbesparende aanbevelingen onderhouds- en beheerkosten

In document Nieuwe tijden van vastgoedsturing (pagina 87-90)