Huidige regelingen voor kavelruil

Eigenaren beschikken nu al over verschillende mogelijkheden om onroerende zaken te ruilen. De bestaande mogelijkheden zijn echter niet altijd toereikend en kennen verschillende nadelen. Het burgerlijk recht kent twee mogelijkheden om een ruil te organiseren. Enerzijds kan men een ruilovereenkomst in de zin van artikelen 7 tot en met 49 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek afsluiten, eventueel in combinatie met het afsluiten van een koopovereenkomst. De bepalingen die Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek aan de meerpartijenovereenkomst wijdt, zijn op dergelijke

constructies van toepassing. Anderzijds kan ruil georganiseerd worden door het vormen van een juridische entiteit waarin eigenaren hun onroerende zaken inbrengen en na herverdeling daarvan weer uitnemen.

Voor het wijzigen van de kavelindeling in een gebied is een bijzondere vorm van ruil nodig. Dat is een ruil tussen meerdere partijen waarbij niet altijd sprake is van wederkerigheid, maar waar partijen ook onroerende zaken aan elkaar doorgeven. Een dergelijke meerpartijenruil is op basis van het Burgerlijk Wetboek betrekkelijk ingewikkeld en brengt tamelijk hoge administratief-juridische en financiële lasten met zich mee. Dat geldt ook bij een meerpartijenruil die een aantal elementen bevat, die als

koopovereenkomst moeten worden gekwalificeerd, omdat met een meerpartijenruil wettelijke

transactiekosten zijn gemoeid (belastingen, notariële kosten en kadastrale kosten). Daarbij is er geen garantie dat eigenaren hun plannen kunnen uitvoeren. De koop- en ruiltransacties zullen nauw met elkaar samenhangen. Als één transactie onverhoopt niet door kan gaan, kan dat tot gevolg hebben dat de meerpartijenovereenkomst moet worden ontbonden.

Bij ruil die tot stand komt door de vorming van een gemeenschap, al of niet binnen een rechtspersoon, werken eigenaren samen als in een onderneming. Zij brengen hun vermogen in de gemeenschap in en richten daartoe eventueel een vennootschap of stichting op waarbinnen de beoogde herverdeling tot stand wordt gebracht. Een dergelijk vennootschap of stichting brengt ook betrekkelijk hoge kosten met zich mee. Eigenaren moeten rekening houden met de kosten van het oprichten van de vennootschap, het inbrengen van de onroerende zaken en de daarmee gepaard gaande fiscale lasten en met

exploitatiekosten. Daarbij kan het voor eigenaren die alleen onroerende zaken willen ruilen

onaantrekkelijk zijn dat zij met andere partijen overeen moeten komen en financieel aansprakelijk zijn voor eventuele verliezen van de vennootschap. Ruil via een juridisch samenwerkingsverband is daarom vooral aantrekkelijk bij kostbare, grootschalige, langjarige projecten waarbij partijen alleen door onderling samen te werken het resultaat kunnen bereiken. Het is minder aantrekkelijk voor

kortlopende, kleinschalige projecten waarbij partijen onafhankelijk van elkaar hun plannen kunnen of willen realiseren.

Wat geldt voor juridische samenwerkingsverbanden in het algemeen, geldt ook voor de wijkontwikkelingsmaatschappij. De wijkontwikkelingsmaatschappij is een juridisch

samenwerkingsverband naar burgerlijk recht wat oprichtingskosten, exploitatiekosten en financiële aansprakelijkheid met zich meebrengt. Daar staat tegenover dat de regeling met betrekking tot de wijkontwikkelingsmaatschappij een faciliteit bevat in de vorm van een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting.²³⁵ De vrijstelling is gebonden aan een aantal voorwaarden en kan op twee momenten worden toegepast. Ten eerste op het moment van de verkrijging van het onroerend goed door de wijkontwikkelingsmaatschappij zelf en ten tweede op het moment van de (terug)verkrijging van het onroerend goed door een deelnemer aan de wijkontwikkelingsmaatschappij na voltooiing van de herstructurering.

Ook particuliere eigenaren met bouw- of herontwikkelingsplannen kunnen hiervan profiteren. Daarvoor is wel vereist dat met de bouw- of herontwikkelingsplannen van de eigenaren een algemeen belang is gemoeid. Daartoe zijn besluiten van de gemeenteraad, het college van burgemeester en wethouders en de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties noodzakelijk. Dat maakt dat ook de wijkontwikkelingsmaatschappij vooral geschikt is voor grootschalige projecten waarmee aanzienlijke kosten zijn gemoeid.

7.5 Wijzigingen ten opzichte van de huidige situatie

 Stedelijke kavelruil is een nieuw instrument voor private partijen om eenvoudiger zelf problemen op te lossen in de huidige verkaveling van gronden of in de locatie van onroerend goed. Het instrument is beter toegespitst op kleinschaliger projecten en is goedkoper dan de huidige mogelijkheden voor kavelruil.

235 Regeling vrijstelling overdrachtsbelasting stedelijke herstructurering. zie ook Kamerstukken II 2015/16, 31 757 nr. 77 (Brief stedenbeleid).

 Stedelijke kavelruil komt zoveel mogelijk overeen met vrijwillige kavelruil in het landelijk gebied.

Dit draagt bij aan een zo eenvoudig en eenduidig mogelijke wetgeving.

 Eigenaren die meedoen aan een stedelijke kavelruil kunnen met een gerust hart investeren in bouwplannen, omdat ook eventuele nieuwe eigenaren zich aan de ruilovereenkomst moeten houden.

 Stedelijke kavelruil maakt ruilen in het stedelijke gebied gemakkelijker en goedkoper doordat meerdere ruiltransacties in één ruilovereenkomst kunnen worden ondergebracht.

 Stedelijke kavelruil biedt een oplossing waar actief gemeentelijk grondbeleid te ver voert, maar eigenaren het niet alleen af kunnen en elkaar nodig hebben om hun bouwplannen te realiseren.

Een dergelijk instrument voor collectieve actie van eigenaren was er nog niet.

 Stedelijke kavelruil biedt kansen voor binnen-stedelijk bouwen en zuinig ruimtegebruik doordat eigenaren zelf de verkaveling en ontsluiting van verouderde stedelijke gebieden kunnen

aanpassen.

 Stedelijke kavelruil biedt eigenaren die dat willen en kunnen de kans hun bouw- of herontwikkelingsplannen voor een groter deel in eigen beheer uit te voeren.

 Stedelijke kavelruil biedt gemeenten kansen om problemen van leegstand van kantoren en winkels en veroudering van bedrijventerreinen in samenwerking met de eigenaren op te lossen.

 Stedelijke kavelruil draagt bij aan spontane stedelijke vernieuwing door de eigenaren zelf, waardoor minder snel grote nieuwe stadsvernieuwingsopgaven zullen ontstaan.

 Stedelijke kavelruil biedt gemeenten de kans het actief grondbeleid alleen daar toe te passen waar het écht nodig is, namelijk in die gebieden waar eigenaren het niet zelf af kunnen.

8 KOSTENVERHAAL