Heersende leer en een alternatieve benadering

De heersende leer is dat artikel 5:20 BW gezien moet worden als een nadere precisering van wat de verkeersopvatting van artikel 3:4 lid 1 BW volgens de wetgever inhoudt.140

140 _{Asser/Mijnssen, Van Velten & Bartels, Eigendom en beperkte rechten 5*, 2008, nr. 84 [online]; Asser/Bartels}

& Van Mierlo, Algemeen goederenrecht 3-IV, 2013, nr. 68 [online]; Snijders & Rank-Berenschot,

Goederenrecht, 2012, p. 129-131; Heyman & Bartels, Vastgoedtransacties, 2012, p. 48; Ploeger, Horizontale splitsing van eigendom, 1997, p. 105 – J. Drion merkt in 1954 al op dat uit de tekst van art. 556 OBW

32 Onroerende gebouwen en werken worden verticaal nagetrokken en vormen daardoor een bestanddeel van de grond.141

Onder andere Ploeger142, Wichers143, de Jong144, Wolfert145 en van Maanen146 hebben zich hard gemaakt voor een alternatieve benadering. De superficies-regel (de artikelen 3:3 lid 1 en 5:20 lid 1 sub e en f BW) en natrekking door bestanddeelvorming (de artikelen 3:4 jo. 5:3 BW) zouden als twee autonome rechtsfiguren gezien moeten worden. De grond en een opstal zouden in het maatschappelijk verkeer namelijk niet als een eenheidszaak te gelden hebben.147 Een huis is een zelfstandig object ten opzichte van de grond. Het kan niet gezien worden als een onderdeel; niet zoals een baksteen onderdeel uitmaakt van het huis.148 Er zou dan ook een onderscheid gemaakt moeten worden tussen eenheid in ruime zin (de ‘juridische eenheid’ tussen grond en opstal) en eenheid in enge zin (de eenheid binnen de opstal als eenheidszaak).149 Dit brengt met zich mee dat er ook twee vormen van natrekking zijn: (1) ‘gewone’ natrekking die ziet op de eenheidszaak en haar

onroerend van o.a. bouwsels) leest, de opvatting blijkt dat gebouwen, werken en beplantingen bestanddelen vormen van de grond. Dit zou overeenstemmen met de Romeinsrechtelijke opvatting ter zake, zie: HR 11-12- 1953, NJ 1954/115, noot J. Drion, p. 232

141 _{Ibid. – Vgl. Parl. Gesch. Boek 3, p. 66 (Toelichting Meijers); Wolfert maakt hierbij nog een interessant}

onderscheid tussen een zuivere en een beperkte lex specialis- lex generalis relatie. In de zuivere variant zullen alle onroerende zaken, die op grond van art. 5:20 lid 1 sub e of f BW verticaal worden nagetrokken, als bestanddelen van de grond kwalificeren. In deze theorie vult art. 5:20 BW op dwingende wijze de

verkeersopvatting van art. 3:4 lid 1 BW in. Zowel een huis (art. 3:4 lid 2 BW) als een portacabin (art. 3:4 lid 1 BW) kwalificeren op deze wijze als bestanddeel van de grond. In de beperkte variant is art. 5:20 lid 1 sub e en f BW enkel een lex specialis ten opzichte van de fysieke verbondenheid van art. 3:4 lid 2 BW, en niet ten opzichte van de verkeersopvatting van art. 3:4 lid 1 BW. Art. 5:20 sub e en f BW zien hier op zaken die niet onder art. 3:4 lid 2 BW vallen, maar toch (niet als bestanddeel) aan de eigenaar van de grond toekomen. Een huis wordt nagetrokken (art. 5:20 lid 1 sub e BW) en is bestanddeel van de grond (art. 3:4 lid 2 BW), een portacabin wordt nagetrokken (art. 5:20 lid 1 sub e BW), maar wordt geen bestanddeel van de grond. Zie: Wolfert, Bestanddeel of zaak? Over het onderscheid en de samenhang tussen de artikelen 3:4 en 5:20 BW, WPNR 2003/6523, §6 [online]

142

Ploeger, Horizontale splitsing van eigendom, 1997, voornamelijk p. 87-127

143

Wichers, Natrekking, vermenging en zaaksvorming, 2002, p. 65-71

144

De Jong, De structuur van het goederenrecht, 2006, p. 101-106

145 _{Wolfert, Bestanddeel of zaak? Over het onderscheid en de samenhang tussen de artikelen 3:4 en 5:20 BW I}

en II, WPNR 2003/6523 & WPNR 2003/6525 [online]

146 _{Van Maanen, Is een gebouw een bestanddeel van de grond?, NTBR 2006/32 [online]}

147 _{Ploeger, Horizontale splitsing van eigendom, 1997, p. 106; Wichers, Natrekking, vermenging en}

zaaksvorming, 2002, p. 66; vgl. Van Maanen, Is een gebouw een bestanddeel van de grond?, NTBR 2006/32, § 3

[online]

148

Ploeger, Horizontale splitsing van eigendom, 1997, p. 108

149

Ploeger, Horizontale splitsing van eigendom, 1997, p. 105; Vgl. Wichers, Natrekking, vermenging en

33 bestanddelen (artikelen 3:4 jo. 5:3 BW), en (2) verticale natrekking door de grond die op de eigendom van opstallen ziet (artikel 5:20 lid 1 sub e BW).150 Verticale natrekking bewerkstelligt een juridische eenheid van twee afzonderlijke zaken met twee bijbehorende eigendomsrechten.151

Dit zou ook beter stroken met de mogelijkheid tot het vestigen van een opstalrecht (artikel 5:101 BW). De mogelijkheid om een opstalrecht - een goederenrechtelijk recht - te vestigen op een bestanddeel, lijkt strijdig met het eenheidsbeginsel.152 Als de opstal geen bestanddeel vormt van de grond snijdt het opstalrecht niet in een eenheidszaak, maar brengt het een scheiding aan in de juridische eenheid: de eigendomsrechten op de twee afzonderlijke zaken worden uit één hand gehaald.153 Bovendien zou de wetssystematiek tot de conclusie moeten leiden dat de superficies-regel in artikel 5:20 BW ziet op het vaststellen van het recht op een object, en niet in het verlengde van artikel 3:4 BW op het vaststellen van het object zelf.154 Boek 3 regelt wat een zaak is, boek 5 aan wie de eigendom van die zaak toekomt.

Ook zou de alternatieve benadering beter rijmen met de uitzondering voor de horizontale natrekking.155 Deze houdt in dat bestanddelen van eens anders onroerende zaak niet verticaal worden nagetrokken. De gedachte hierbij is dat de kelder van buurman B die

150

Ploeger, Horizontale splitsing van eigendom, 1997, p. 106; Vgl. Pitlo/Reehuis & Heisterkamp,

Goederenrecht, 2012, p. 399-402

151 _{De Jong, De structuur van het goederenrecht, 2006, p. 104 – Door de verticale natrekking worden de twee}

afzonderlijke zaken met twee afzonderlijke eigendomsrechten in één hand geplaatst.

152

Vgl. Ploeger, Horizontale splitsing van eigendom, 1997, p. 109; Wichers, Natrekking, vermenging en

zaaksvorming, 2002, p. 66; Wolfert, Bestanddeel of zaak? Over het onderscheid en de samenhang tussen de artikelen 3:4 en 5:20 BW, WPNR 2003/6525, § 7 [online]; Van Maanen, Is een gebouw een bestanddeel van de grond?, NTBR 2006/32, § 4 [online]; De Jong, De structuur van het goederenrecht, 2006, p. 105 – Onder de

huidige leer wordt het opstalrecht dan ook gezien als een uitzondering op het eenheidsbeginsel doordat het mogelijk is een bestanddeel te verzelfstandigen. Overigens merkt J. Drion in zijn reeds genoemde noot uit 1954 eveneens op dat bouwwerken en beplantingen in zijn optiek geen bestanddelen van de grond vormen. Mede vanwege de mogelijkheid tot het vestigen van een opstalrecht zou de opvatting, dat verticale natrekking leidt tot bestanddeelvorming, niet stroken met het Nederlandse recht, zie: HR 11-12-1953, NJ 1954/115, noot J. Drion, p. 233

153 _{Vgl. Wichers, Natrekking, vermenging en zaaksvorming, 2002, p. 71; Wolfert, Bestanddeel of zaak? Over het}

onderscheid en de samenhang tussen de artikelen 3:4 en 5:20 BW, WPNR 2003/6525, § 9.2 sub 1 [online]

154 _{Wolfert, Bestanddeel of zaak? Over het onderscheid en de samenhang tussen de artikelen 3:4 en 5:20 BW,}

WPNR 2003/6525, § 9.2 sub 1 [online] - Dat art. 5:20 BW ook louter zou zien op het vaststellen van de eigendom zou in overeenstemming zijn met de gelaagdheid van het Burgerlijk Wetboek. Boek 5 ziet op

zakelijke rechten, de bepalen van wat het object van die rechten is, zou - in de woorden van Wolfert - dan al

een gepasseerd station moeten zijn; Vgl. Wichers, Natrekking, vermenging en zaaksvorming, 2002, p. 69

155

34 onder het erf van A doorloopt enkel een bestanddeel kan vormen van het huis van B, wanneer B’s huis ook daadwerkelijk een zelfstandige onroerende zaak is. Dit is niet het geval wanneer zijn huis door verticale natrekking een bestanddeel van de grond is geworden.156