3 De hedonische prijsmethode
3.3 Hedonische prijsmethode en lokale marktverhoudingen
Tot nu toe is het hedonische prijsmodel aangepast voor wat betreft de invloed van onderhandelingsvaardigheid, die wordt gemeten aan persoonlijke kenmerken van kopers en verkopers. Er is nog geen rekening gehouden met de invloed van lokale markten, zoals uiteengezet in paragraaf 2.2. Harding et al. (2003b) gaan ervan uit dat onderhandelingsruimte ontstaat doordat huizen heterogeen zijn, er daardoor sprake is van een zekere segmentatie en als gevolg daarvan maar weinig kopers en verkopers op de markt zijn. Deze redenering geldt nog sterker voor agrarische grond, omdat de locatie van de grond in combinatie met de onverplaatsbaarheid ervan, het aantal potentiële kopers van een perceel sterk beperkt. Zoals aangegeven in paragraaf 2.2 kopen boeren grond aan in hun directe omgeving. Een perceel kan bijvoorbeeld alle perfecte kenmerken hebben, maar als het 20 km verderop ligt, zal de boer het niet willen kopen. Een andere reden voor het bestaan van onderhandelingsruimte is dat schaalaanpassingen door investeringen in roerende kapitaalgoederen op elk moment kunnen plaatsvinden, terwijl investeringen in onroerende goederen, zoals landbouwgrond, pas gestalte kunnen krijgen als er in de directe omgeving (lokale grondmarkt) grond wordt aangeboden. Vandaar dat we in dit onderzoek binnen een straal rond elk verkocht perceel een inschatting van het aantal kopers en verkopers op lokale markten maken. Daarbij nemen we aan dat naast persoonlijke kenmerken ook de aantallen kopers en verkopers en daarmee de marktverhoudingen op de lokale markten een belangrijke rol spelen bij de uiteindelijke verkoopprijs.
Meer specifiek wordt er in dit onderzoek vanuit gegaan dat de marktverhouding bepalend is voor de grootte van de onderhandelingsruimte. Hoe meer kopers op de markt en hoe minder percelen er in de directe omgeving worden aangeboden, hoe slechter de marktpositie van de kopers is en hoe groter de kans dat er kopers zijn die bereid zijn om wat meer te betalen. Als er relatief veel kopers ten opzichte van verkopers zijn, moeten de kopers wachten tot er weer land wordt aangeboden op hun lokale grondmarkt. Dit kan de bereidheid om meer te betalen verhogen. Wanneer de bereidheid van kopers om meer te betalen toeneemt, verschuift de maximale biedcurve omhoog. Hetzelfde argument geldt ook voor de verkopers. Meer verkopers op de markt resulteert in een mindere gunstige marktpositie voor de verkopers en een grotere kans dat er verkopers zijn die met lagere prijzen genoegen nemen. Dit zorgt ervoor dat de minimale laatcurve omlaag verschuift.
Omdat er geen informatie beschikbaar is over minimale laatprijzen en maximale biedprijzen, is het niet mogelijk om de precieze grootte en plaats van de onderhandelingsruimte ten opzichte van de hedonische prijsfunctie te bepalen. Daarom wordt aan de hand van het aantal kopers en verkopers op elke lokale markt bepaald hoe groot of klein de verschuiving van de marktprijs is ten opzichte van de hedonische prijsfunctie als gevolg van de marktverhouding. Deze verschuiving wordt in eerste instantie gelijk gesteld aan het gemiddelde van de maximale biedcurve en minimale laatcurve op het punt waar de marginale biedprijs gelijk is aan de marginale laatprijs. De verschuiving ten opzichte van dat gemiddelde punt wordt bepaald door de marktverhouding tussen kopers en verkopers. De proxies die voor deze marktverhouding
gebruikt worden, staan in hoofdstuk 5, waarin alle variabelen gespecificeerd worden. De hierboven beschreven situatie staat in figuur 3.3.
P=f(Xi\X1,…,Xi-1,Xi+1,…,Xn ) Max Bied- curve Min Laat- curve Max Bied- cruve Min Laat- curve Prijs ($)
Xi: waarde van kenmerk i
Xi* Xi** Onderhandelings- ruimte: meer verkopers dan kopers Onderhandelings- ruimte: meer kopers dan verkopers
Figuur 3.3 Hedonische prijsmodel met onderhandelingsruimte en marktverhouding
Het verschil tussen onze benadering en die van Harding et al. (2003b) is dat Harding et al. (2003b) ervan uitgaan dat de afstand tussen de hedonische prijsfunctie en de maximale biedcurve gelijk is aan de afstand tussen de hedonische prijsfunctie en de minimale laatcurve. In dit onderzoek gaan we ervan uit dat deze afstanden niet noodzakelijk gelijk hoeven te zijn, maar afhankelijk zijn van het relatieve aantal kopers en verkopers op een lokale markt. Het hierboven beschreven model is een uitbreiding op het Cournot model (Mas-Colell, et al., 1995). Het Cournot model gaat ervan uit dat de prijs toeneemt wanneer het aantal verkopers op de markt afneemt (vergelijkbaar met een stijgende aanbodcurve) en dat de prijs onder volledige mededinging alleen tot stand komt wanneer het aantal verkopers oneindig groot is. Stiglitz (1987) geeft echter aan dat het Cournot model niet geldt als er ook transactiekosten (zoekkosten) in het spel zijn. Zijn redenering is dat wanneer er maar weinig aanbieders op een markt voor een bepaald product zijn, dat het dan meer moeite kost om het juiste product te vinden. Hierdoor kunnen prijzen ook afnemen. In dit onderzoek gaan we er vanuit dat het argument van Stiglitz (1987) niet geldt omdat er lokale markten worden gedefinieerd. Aangezien boeren hun buurtgenoten vrijwel zeker goed kennen, zijn de zoekkosten juist heel laag. Dit betekent dat het uitgebreide Cournot model de juiste keuze is.
Kortom: in dit onderzoek gaan we ervan uit dat de verhoudingen op de lokale markt de grootte en de richting van de onderhandelingsruimte bepalen en dat de uiteindelijke koper en verkoper over deze onderhandelingsruimte onderhandelen. Persoonlijke kenmerken worden verondersteld invloed te hebben op de onderhandelingsvaardigheid van kopers en verkopers. Maar zij kunnen ook direct de maximale biedcurve of de minimale laatcurve beïnvloeden. Uiteindelijk worden de prijzen van landbouwgrond dus beïnvloed door zowel de verhoudingen op de lokale markt als de persoonlijke kenmerken van kopers en verkopers. Zowel de marktverhoudingen als de persoonlijke kenmerken van kopers en verkopers worden verondersteld parallelle verschuivingen van de hedonische prijsfunctie te veroorzaken. Dat betekent dat het aandeel van een kenmerk van een perceel in de marktprijs van dat perceel niet verandert door het prijseffect van de marktverhoudingen of de persoonlijke kenmerken van kopers en verkopers.
De hedonische prijsfunctie, zoals gespecificeerd in paragraaf 3.2 (vergelijking 3.4), wordt als volgt aangepast voor marktverhoudingen:
P= bX + M + b
verkopersC
verkopers+ b
kopersC
kopers+ e
a
+ e
b [3.9]Hierbij is M de marktverhouding. M kan vervangen worden door zijn proxy N, een coëfficiënt a en een storingsterm ed. Dus M = aN + ed. Daaruit volgt de volgende vergelijking:
P= bX + aN + b
verkopersC
verkopers+ b
kopersC
kopers+ ε
[3.10]Hierbij is ε = ea + eb + ed.