In de hedonische prijsmodellen naar juridische marktindeling – in Tabel 5.3 en in Bijlage 5.3 Tabel B5.6 – is de algehele huurmarkt opgesplitst op basis van de liberalisatiegrens ten tijde van de WoON2015 survey. Woningen met een huur tot en met €699,48 per maand worden aangemerkt als gereguleerde huurwoningen (Ministerie van BZK, 2016b, p.87). Alle woningen met een huur boven deze liberalisatiegrens vormen tezamen het geliberaliseerde segment. De modellen geven – nog zonder onderscheid naar stedelijke en niet-stedelijke gebieden – duidelijk de verschillen in dynamiek weer tussen het gereguleerde en geliberaliseerde segment. Ten eerste is uit het literatuuronderzoek gebleken dat er in Nederland sprake is van een geïntegreerde huurmarkt waarop private verhuurders en toegelaten instellingen beide kunnen toetreden en aanbieden (Kemeny, 1995). Ten tweede wordt de gereguleerde huurmarkt door andere – en vooral ook meer – instituties beïnvloed, dan de geliberaliseerde huurmarkt (Lennartz, 2010a; Boelhouwer & Priemus, 2014). Instituties zoals het WWS, de Woningwet 2015, EU-richtlijnen en sociaal/maatschappelijke handelsmotieven in het gereguleerde deel, lijken verschillen in huurprijsvorming tussen beide markten tot stand te brengen.
Een interessante bevinding aan de hand van deze modellen te zien in Tabel 5.3 – en in Tabel B5.6 van de bijlagen – is dat het huurprijsverschil in het gereguleerde deel van de markt groter blijkt te zijn dan in het geliberaliseerde deel. De modellen laten zien dat de huurprijs voor woningen van private verhuurders in het gereguleerde deel van de markt bijna €1 per m² hoger liggen dan bij woningen van toegelaten instellingen. Voor het geliberaliseerde deel is op te merken, dat dit verschil ruim de helft kleiner is met ongeveer €0,50 per m². Een mogelijke verklaring voor het feit dat de huurprijsverschillen in het gereguleerde deel van de markt groter zijn dan in het geliberaliseerde, kan worden gezocht in de handelswijzen van toegelaten instellingen. De maatschappelijke handelsmotieven van woningcorporaties en de regels rondom het passend toewijzen van woningen uit de Woningwet, leiden ertoe dat woningen door toegelaten instellingen vaak nog relatief ver onder de maximale huur op basis van het aantal WWS-punten worden verhuurd (Priemus, 2014; BZK, 2016b). Zo blijkt ook uit de Staat van de Woningmarkt 2015 van het Ministerie van BZK (2015c, p.50). Private verhuurders zijn niet aan de EU-richtlijnen en de Woningwet gebonden, waardoor deze vaker de maximale huur volgens het WWS zullen nastreven – indien de realiseerbare markthuurwaarde niet onder de maximale WWS-huur ligt (IVBN, 2014). Het feit dat de huurprijsverschillen in het
geliberaliseerde deel van de markt, kunnen worden veroorzaakt doordat verhuurders hier aan beduidend minder regels gebonden zijn en meer marktconform kunnen opereren. Ook voor toegelaten instellingen geldt, dat zij zich in het geliberaliseerde segment niet hoeven te houden aan maximale huurprijzen, wettelijke huurverhogingen of toewijzingsnormen.
De invloed van het WWS is terug te zien in de significantie van de variabelen en de bijbehorende coëfficiënten. Hoewel de huurprijzen in het geliberaliseerde deel van de markt grotendeels lijken te worden bepaald door de oppervlakte van een woning, blijken er in het gereguleerde segment meer kenmerken een significante rol te spelen. De m²-huurprijzen voor woningen kleiner dan 90m², ten opzichte van woningen van 90-119m², blijken in het geliberaliseerde segment bijna twee keer zo hoog dan in het gereguleerde segment. Voor woningen groter dan 119m² geldt dat het negatieve effect op de m²-huurprijs, ten opzichte van woningen van 90-119m², kleiner in het gereguleerde segment. Het bouwjaar speelt in het gereguleerde segment een belangrijke rol, waarbij de m²-huurprijs voor woningen vanaf 1945 lager ligt dan bij woningen van vóór 1945. In het geliberaliseerde segment zijn slechts twee bouwjaarcategorieën significant, en de bijbehorende parameters zijn minder sterk negatief. In het geliberaliseerde segment blijken eengezinswoningen een significant lagere huurprijs per m² te hebben, ten opzichte van meergezinswoningen met 1-3 kamers. In het gereguleerde segment blijken juist eengezinswoningen een hogere m² prijs te hebben dan meergezinswoningen met 1-3 kamers. Het type verwarmingsvoorziening speelt enkel een significante rol bij gereguleerde woningen. Waarbij modernere voorzieningen positief bijdragen aan de huurprijs per m², terwijl verouderde voorzieningen zoals verwarming middels kachels relatief sterk negatief bijdraagt – €-0,57 per m² ten opzichte van woningen met een eigen cv-ketel.
Vrijwel alle omgevingskenmerken spelen een beperkte rol in de huurprijsvorming. Een uitzondering is de afstand tot een treinstation in de buurt bij geliberaliseerde woningen. Woningen in een buurt met een treinstation binnen 500m, blijken ongeveer €0.60 per m² duurder dan wanneer de afstand meer dan 500m is – een gelijksoortig effect vond het PBL (2006) voor koopwoningen. De provincie effecten blijken over het algemeen minder sterk in het gereguleerde segment. De significante provinciedummy’s voor de geliberaliseerde markt blijken echter ook een relatief kleine rol te spelen in de prijsvorming, een groot deel van de effecten zal immers al ondervangen zijn door de andere controlevariabelen. Het jaar van ingang van het huurcontract, heeft in het gereguleerde segment significant een groter effect dan in het geliberaliseerde segment. De oorzaak hiervan kan zijn dat men in het geliberaliseerde segment niet gebonden is aan wettelijk gereguleerde huurprijsstijgingen, waardoor huren in dat segment sneller tussentijds kunnen meegroeien en de tijdscorrectie minder groot is. In de gereguleerde markt vinden de grotere huurprijsophogingen vaak pas plaats zodra een woning opnieuw wordt verhuurd – ‘huurharmonisatie’ (Companen, 2015).
In Tabel 5.3 worden het gereguleerde en geliberaliseerde tevens afzonderlijk weergeven, waarbij voor beide woningmarktsegmenten onderscheid is gemaakt naar de effecten in stedelijke en niet-stedelijke gebieden. De bijbehorende volledige hedonische prijsmodellen zijn weergeven in Tabel B5.7 en Tabel B5.8 van Bijlage 5.3. Voor alle modellen geldt, dat het huurprijsverschil tussen private verhuurders, ten opzichte van toegelaten instellingen significant wordt bevonden op het 99% betrouwbaarheidsniveau. Voor gereguleerde huurwoningen in stedelijke gebieden geldt dat er een positief huurprijsverschil van €1,15 per m² per maand is waar te nemen, terwijl dit in niet-stedelijke gebieden een positief verschil is van €0,55. Een mogelijke verklaring hiervoor is, dat private verhuurders in stedelijke gebieden overwegend vaker een huurprijs kunnen realiseren die dicht bij de maximale WWS-huurprijs ligt, mede doordat de druk op de woningmarkt in stedelijke gebieden vaak groter is (IVBN, 2014; Ministerie van BZK, 2015c). In sommige niet-stedelijke gebieden zal het eerder voorkomen dat de maximaal te realiseren markthuur, verder onder de maximale WWS-huurprijs ligt. Bovendien zullen toegelaten instellingen, relatief vaker woningen verder onder de maximale WWS-huurprijs verhuren in verband met hun maatschappelijke doelstellingen en vanwege (inter)nationale wetten en richtlijnen (Priemus, 2014; Lennartz, 2010a; 2010b).
Tabel 5.3 – Regressiecoefficienten hedonische prijsanalyse eigendomspositie
In de geliberaliseerde huurmarkt blijken de huurprijsverschillen tussen stedelijke en niet-stedelijke gebieden minder ver uiteen te lopen – tabel 5.3. Voor stedelijke gebieden geldt, dat de huurprijs van private huurwoningen ongeveer €0,50 hoger ligt dan bij corporatiehuurwoningen. In niet-stedelijke gebieden is dit verschil ongeveer €0,45. Een mogelijke oorzaak van dit relatief kleine ruimtelijke verschil, is dat ook de investeringsbeslissing van verhuurders een rol speelt in de hedonische prijsvorming van een goed – zoals in Paragraaf 2.2 aan bod kwam. Hetgeen de consument bereid is om te betalen is niet het enige dat een rol speelt in de totstandkoming van een huurprijs. Ook speelt de hedonische kostenfunctie van de verhuurders hierin een rol: verhuurders bepalen of zij voldoende winst of rendement kunnen behalen op een investering, of dat zij beter een andere investering kunnen doen (Rosen, 1974). Dit rendementsvereiste kan ertoe leiden dat verhuurders in niet- stedelijke gebieden slechts in bepaalde woningen investeren, omdat alleen die het minimaal vereiste rendement opleveren – wat overwegend makkelijker en met meer diverse soorten woningen mogelijk zal zijn in stedelijke gebieden. Het model voor geliberaliseerde woningen in niet-stedelijke gebieden omvat dan ook slechts 702 waarnemingen. De kans is aanwezig dat er slechts enkele woningentypen – bundels van kenmerken – worden vertegenwoordigd in niet-stedelijke gebieden.
Zoals ook aan de hand van Tabel B5.6 in de bijlagen geconstateerd werd, spelen er in het gereguleerde segment meer woningkenmerken een significante rol in de verklaring van huurprijzen, dan in het geliberaliseerde segment. Mogelijke verklaringen zijn de invloed van het WWS en het feit dat huurprijzen in het geliberaliseerde segment sterker zullen worden beïnvloed door de commerciële investeringsbeslissing van verhuurders – waarbij met name het aantal vierkante meters verhuurbaar vloeroppervlak een rol speelt (van Deursen, 2013, p.29). Aan Tabel B5.8 in de bijlagen is dan ook te zien dat de categorieën woonruimte de enige groep kenmerken is waarbij alle dummyvariabelen significant worden bevonden. En bovendien dat deze dummyvariabelen de belangrijkste mate van invloed op de huurprijs per m² blijken te hebben. Met name de kleinere woningen van minder dan 90m² blijken een hoge huurprijs per m² te kennen ten opzichte van woningen van 90-119m². Kleine woningen van minder dan 50m² in stedelijk gebieden springen daar bovenuit, met een toename van significant €10,36 ten opzichte van de referentiegroep. Datzelfde geldt voor woningen van minder dan 50m² in niet-stedelijke gebieden, hoewel het positieve effect daar kleiner is met ongeveer €9. Opvallend is dat de bereikbaarheid van hoofdwegen en van treinstations in niet-stedelijke een relatief grote rol spelen in de huurprijs per m² van geliberaliseerde huurwoningen. Het PBL (2006) vond een gelijksoortig effect voor koopwoningen en schrijft een belangrijk deel van dit effect toe aan het feit dat een toenemende afstand tot wegen en stations in landelijke gebieden een verminderde bereikbaarheid tot gevolg heeft. In stedelijke gebieden betekent diezelfde toenemende afstand echter vooral een afname van de verkeers- en geluidsoverlast, waardoor het daar eerder een positief effect op prijzen zal hebben.