In dit hoofdstuk is een antwoord op de deelvraag gezocht, over: welke factoren en kenmerken van invloed zijn op de – in Hoofdstuk 5 – gevonden huurprijsverschillen tussen woningen van woningcorporaties en woningen van private verhuurders? Middels een analyse van de interviewresultaten is een beeld verkregen over de factoren die op de huurprijsverschillen van invloed zijn. Daaruit is zowel de invloed van een aantal institutionele factoren gebleken, als de aanwezigheid van mogelijke ‘verborgen’ factoren. Met deze laatste groep factoren dient rekening te worden gehouden bij de interpretatie van de exacte huurprijsverschillen Mogelijk worden de gevonden huurprijsverschillen gedeeltelijk verklaard door kenmerken waarvoor niet is gecontroleerd in de analyse: verborgen kwaliteitsverschillen en locatie- en liggingsverschillen. Bovendien lopen de institutionele positie en het marktgedrag van institutionele beleggers en particuliere beleggers in lichte mate uiteen. Kennis over deze verborgen factoren, helpt bij het vormen van een betrouwbaar beeld over de aanwezigheid en het ontstaan van huurprijsverschillen.
Institutionele factoren vormen een belangrijke verklaring voor de gevonden huurprijsverschillen, is uit de interviews gebleken. Zo bestaat er een redelijk homogeen beeld over
de problematiek rondom het level playing field in de praktijk – zowel bij toegelaten instellingen, institutionele en particuliere beleggers. De gevonden huurprijsverschillen en het beeld dat bij woningmarktexperts blijkt te bestaan bevestigen elkaar. Ook het theoretische vermoeden dat een level playing field ontbreekt in alle huurmarktsegmenten, is in de interviews bevestigd. Kanttekening daarbij is, dat toegelaten instellingen in het gereguleerde segment hun kerntaak uitvoeren, waardoor een ongelijk speelveld onontbeerlijk lijkt te zijn. Dit is dan ook een belangrijke reden dat de huurprijsverschillen in het gereguleerde segment groter zijn dan in het geliberaliseerde.
Diverse institutionele – juridische, financiële en markt – factoren zijn uit de interviews naar voren gekomen, welke in de praktijk vaak sterk met elkaar blijken samen te hangen. Zo vloeien er uit de, juridische positie van toegelaten instellingen, een aantal belangrijke financiële factoren voort: risicoborging middels het WSW, het ‘voordelig’ kunnen aantrekken van vreemd vermogen, en in veel gevallen ook ‘voordelige’ grondprijzen voor – sociale – corporatiewoningen. Deze voordelen kennen private partijen niet, waardoor de stichtingskosten voor woningen voor hen vaak hoger zijn. Tot voor kort was het voor toegelaten instellingen op alle segmenten van de huurmarkt mogelijk te concurreren met deze financiële voordelen. De situatie vóór de nieuwe Woningwet 2015 bood de ruimte voor het ontstaan en groeien van de huurprijsverschillen. Alle geïnterviewden hebben de verwachting dat het scheiden en splitsen van DAEB en niet-DAEB-activiteiten verbetering zal brengen, en tot een gelijker level playing field zal leiden.
Een belangrijke marktfactor welke uit de interviews naar voren is gekomen, is de manier waarop toegelaten instellingen handelen op de markt: voortvloeiend uit hun historische positie en ‘mindset’. Hoewel private partijen met name streven naar winstmaximalisatie, blijken toegelaten instellingen ook een zekere vorm van ‘maatschappelijk rendement’ in hun overwegingen mee te nemen. Toegelaten instellingen zouden genoegen nemen met lagere financiële rendementen dan op de markt te realiseren zijn. Hoewel dit in het gereguleerde segment te verklaren en rechtvaardigen is door de sociale en maatschappelijke taakstelling, leidt dit ook in het geliberaliseerde segment tot ‘niet-marktconform’ gedrag – resulterend in huurprijsverschillen. Na de splitsing van DAEB en niet- DAEB-activiteiten zullen ook toegelaten instellingen echter juridisch verplicht zijn om ‘marktconform’ te handelen in de geliberaliseerde markt. Ook in dat geval betekent dat echter, dat zij mogelijk in sommige – onder druk staande – gebieden, met lagere rendementen genoegen kunnen nemen dan maximaal mogelijk zijn. Hoewel ook die situatie belemmeringen kan vormen voor private partijen, zal hier dan geen sprake zijn van ‘oneerlijke’ of ‘oneigenlijke’ concurrentie.
Het feit dat de WWS-systematiek de afgelopen jaren dusdanig is aangepast, dat het mogelijk is geworden om in sommige gebieden – hoofdzakelijk stedelijke gebieden – relatief kleine woningen geliberaliseerd aan te kunnen bieden, wordt door de private partijen als positief ervaren. Een voordeel van deze aanpassing van het WWS is dat het in de praktijk inderdaad leidt tot toevoegingen aan de – private – geliberaliseerde huurwoningenvoorraad. Een kanttekening die daarbij kan worden gemaakt op basis van de interviews, is dat dit naar verwachting met name op de echte ‘toplocaties’ in de steden – waar de vraagdruk het hoogste is – zal gaan plaatsvinden. En in steden waar zeer kleine woningen te liberaliseren zijn, zoals Amsterdam en Utrecht.
Bovendien zouden de geliberaliseerde woningen op de toplocaties al snel boven ‘het middensegment’ kunnen uitgroeien. Buiten deze stedelijke toplocaties zou het aanbod mogelijk een stuk minder snel kunnen groeien. De dynamiek lijkt te verschillen tussen de zeer gewilde stedelijke gebieden als Amsterdam en Utrecht, de G6, en de rest van het land. In stedelijke gebieden zijn grotere huurprijsverschillen waar te nemen doordat de vraag dusdanig hoog is, dat private aanbieders een zekere marktmacht hebben waarmee zij hogere huurprijzen kunnen realiseren. Dat terwijl toegelaten instellingen dit juist minder vaak nastreven. In de rest van het land lijken huuprijsverschillen met name te ontstaan doordat toegelaten instellingen een andere ‘mindset’ hebben, lagere stichtingskosten en andere rendementseisen hebben. En omdat private verhuurders enkel op die plekken investeren waar zij geen last ondervinden van de concurrentie met corporatiewoningen – daar waar de te realiseren markthuren toereikend zijn om in de rendementseisen te voorzien.