verlies (nog) niet willen nemen en wachten op betere tijden, terwijl veel potentiële kopers huiverig zijn om nu te kopen aangezien de prijzen mogelijk nog verder dalen. Hierdoor komt de doorstroming tussen huur en koop niet op gang en zit de woningmarkt op slot.
Doordat mensen geen vertrouwen hebben in de
koopsector en de banken hun normen hebben bijgesteld, richt de vraag zich momenteel op de huursector (Harms 2012). Daarnaast richt de vraag zich op de goedkope koopsector. De middeldure en dure koopwoningen zijn weinig in trek, terwijl de bouw vooral op dit type woningen was georiënteerd.
Gedrag van demografische groepen op de
woningmarkt
• Voor de behoefte aan bepaalde categorieën woningen – eigendomssituatie (huur- of koopwoning), type woning (een- of meergezinswoning) – is vooral het type huishoudens in combinatie met de levensfase van belang.
• Gezinnen zijn vooral geïnteresseerd in
eengezinswoningen en hebben een voorkeur voor koopwoningen; dit geldt in het bijzonder voor paren met kinderen, maar ook voor jonge paren die
anticiperen op de komst van kinderen. Zij bevinden zich in een vrij stabiele levensfase en verhuizen in geringe mate zodra ze de eengezinswoning en/of koopwoning hebben bemachtigd. Paren wier kinderen niet meer thuis wonen, zijn vaak op de top van hun wooncarrière; in de afgelopen decennia is binnen deze categorie het aandeel eigenaren-bewoners gestegen. Zij verhuizen meestal pas als daar een dringende reden voor is, zoals gezondheidsredenen.
• De behoefte aan bepaalde categorieën woningen verschilt tussen de drie groepen eenpersoonshoudens. Jonge alleenstaanden zijn meestal kinderen die het ouderlijk huis hebben verlaten. Ze bevinden zich in een instabiele levensfase – tussen alleen- en
samenwonend – en verhuizen vaak (naar de grote steden voor werk of opleiding). Ze zijn vooral op zoek naar huurwoningen of meergezinswoningen (flat, appartement). Ex-partners kunnen na de scheiding financieel krap zitten en hierdoor vooral op zoek zijn naar huurwoningen of meergezinswoningen, hoewel een van beide ex-partners – als het financieel haalbaar is – kan blijven wonen in de huidige koopwoning/ eengezinswoning. Oudere eenpersoonshuishoudens
Figuur 2.2 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 miljoen PB L. nl Eenpersoonshuishoudens Paren
Totaal particuliere huishoudens
Aantallen huishoudens naar huishoudenstype (prognose), 2010-2040
TWEE TWEE
kunnen vaak blijven wonen in de huidige woning (steeds vaker een koopwoning/eengezinswoning) of besluiten ‘kleiner’ te gaan wonen. In het laatste geval zoeken ze vaak een huurwoning/meergezinswoning. • Ouderen verhuizen in geringe mate. Dit komt doordat
een verhuizing voor hen vaak geen aanlokkelijke stap is. Zij zitten veelal op de top van hun wooncarrière en geven hun verworvenheden liever niet op (Van Iersel et al. 2009). Daarbij komt dat ouderen vaak al lange tijd in hun woning wonen. En met een toenemende
woonduur, raken mensen meer gehecht aan de woning en woonomgeving, wat resulteert in weerstand tegen verhuizen (Van der Meer 2006). Met
woningaanpassingen is het veelal ook mogelijk om langer zelfstandig in de eigen woning te blijven wonen. Pas wanneer de nood echt hoog is, bijvoorbeeld vanwege een sterk verslechterde gezondheid, komt de stap naar een aanleunwoning of een verzorgings- of verpleeghuis in zicht.
• De woonsituatie van niet-westerse allochtonen verschilt vrij sterk van die van autochtonen. Dit hangt deels samen met de sociaal-economische status. Die is vrij laag, en hierdoor woont de eerste generatie vaak in de aandachtswijken van de grote steden en vooral in huur- en meergezinswoningen. Deels lijkt er ook sprake te zijn van een voorkeur om tussen herkomstgenoten te wonen en dicht bij het centrum van de grote stad; het platteland is weinig populair. De tweede generatie allochtonen vertoont woonvoorkeuren die vrij sterk op die van autochtonen lijken (Van der Laan Bouma-Doff 2005; Permentier & Bolt 2006; Uyterlinde et al. 2007). Deels is er sprake van suburbanisatie vanuit de grote stad naar randgemeenten (denk aan Almere) of van verhuizing naar (Vinex-) nieuwbouwwijken aan de rand van de grote stad. Recent zorgt de forse instroom van migranten uit Midden- en Oost-Europa (MOE-landers) voor een grote vraag naar woningen in de huur- en meergezinswoningensector. Net als eerste generatie niet-westerse allochtonen lijken ze vooral terecht te komen in de aandachtswijken van de grote steden.
Huishoudens en woningmarkt
• Het aantal huishoudens bepaalt grotendeels de behoefte aan woningen. In het hoge scenario neemt de behoefte aan woningen tot 2040 toe. In het lage scenario is tot 2020 nog behoefte aan woningen voor ongeveer 350.000 extra huishoudens, maar neemt de woningbehoefte daarna weer af (PBL 2011: 106-109). • De onzekerheid over de woningbehoefte is op lange termijn groot, aangezien de bandbreedte tussen het hoge en lage scenario in 2040 3 miljoen huishoudens bedraagt, wat neerkomt op een verschil van rond 3 miljoen woningen (PBL 2011).
• Nationaal wordt in het lage scenario na 2020 krimp van het aantal huishoudens voorzien, hetgeen een dalende woningvraag betekent. Bij een gelijkblijvend aanbod kan het overschot aan woningen resulteren in langere verkooptijden, een verminderde doorstroming (huiseigenaren komen vast te zitten), een langzamere stijging of een daling van de huizenprijzen (zie Van Dam 2010; Rouwendal & Vermeulen 2007) en leegstand. • De grote onzekerheid in de omvang van de
huishoudensgroei en de kans dat deze groei in veel regio’s gaat omslaan in krimp, resulteert in een lastige opgave voor gemeenten. Nú de woningvoorraad uitbreiden met woningen kan betekenen dat er uiteindelijk wordt gebouwd voor toekomstige leegstand.
• De uitbreidingsbehoefte gaat niet alleen in
kwantitatieve zin, maar ook in kwalitatieve zin gepaard met onzekerheid. Daarbij is sprake van een paradox. Hoewel vooral het aantal oudere (eenpersoons) huishoudens toeneemt, neemt de behoefte aan kleinere woningen en flats niet navenant toe. Ouderen zijn honkvast en verhuizen op hoge leeftijd slechts mondjesmaat naar een andere (kleinere) woning (De Groot et al. 2012).
• Door de honkvastheid van ouderen komen op de middellange termijn weinig eengezinswoningen beschikbaar voor nieuwe huishoudens, terwijl er wel nieuwe gezinnen bij komen die in een eengezinswoning willen wonen. Hoewel de groei in het aantal gezinnen er wel uit is, betekent dit dus niet dat er voor hen geen woningen bij moeten worden gebouwd.
• Regionaal wordt in de prognose huishoudenskrimp verwacht in Delfzijl en omgeving, Oost-Groningen en Zeeuws-Vlaanderen (De Jong & Van Duin,2011). In het lage scenario moet de helft van de COROP-gebieden met huishoudenskrimp rekening houden, en met de daarmee samenhangende gevaren van langere verkooptijden, leegstand, dalende huizenprijzen en verminderde doorstroming.
• Huishoudenskrimp kan voordelig zijn voor woningzoekenden en outsiders op de
koopwoningmarkt (starters en huurders). Door een groter aanbod en lagere huizenprijzen kunnen zij hun woonvoorkeuren makkelijker realiseren.
Huishoudenskrimp is daarentegen nadelig voor aanbieders van woningen (zoals corporaties en particuliere verkopers), omdat het moeilijker wordt de woning te verkopen dan wel opnieuw te verhuren (Verwest et al. 2008).
• De gevolgen van huishoudenskrimp manifesteren zich bij uitstek op het lagere ruimtelijke schaalniveau van buurten, wijken en dorpen. Leegstand is vooral te verwachten in de minst aantrekkelijke delen van de woningvoorraad. Vooral de vroeg-naoorlogse woonbuurten zijn hiervoor gevoelig, evenals buurten
TWEE
met een ongunstige prijs-kwaliteitverhouding en kleine dorpen in minder gewaardeerde landschappen in perifere landelijke regio’s (Van Dam 2009). Deze buurten maken ook kans op toenemende leefbaarheidsproblemen en een toenemende concentratie van lage-inkomensgroepen (Van Dam 2009; Verwest & Van Dam 2010: 15).
• Huishoudenskrimp biedt waarschijnlijk weinig kansen voor de markt voor tweede woningen. Meestal slaat de krimp namelijk neer in kleine dorpen in minder gewaardeerde landschappen in de perifere landelijke regio’s, wat meestal niet de gebieden zijn waar tweede-woningzoekers voor vallen. Bovendien lijkt de markt voor tweede woningen inmiddels behoorlijk verzadigd (Verwest et al. 2010).