Het zogenaamde duurzame businessmodel is ook in 2021 onderdeel van onze strategie. De doelstelling van dit businessmodel is het waarborgen van de financiële continuïteit op zowel de korte als lange termijn.
Onze voorgenomen activiteiten passen bij onze vermogenspositie. Hiermee verkrijgen wij een goede beoordeling van de externe toezichthouders. Woonplus voldoet aan beide eisen: de continuïteit is gewaarborgd en wij zetten onze middelen in, in het belang van de volkshuisvesting.
Wel willen wij opmerken dat externe invloeden zoals het vraagstuk duurzaamheid, verhuurderheffing, fiscale maatregelen (ATAD), beleidswaarde, het niet verlagen van de overdrachtsbelasting en verplichte huurverlaging voor huurders die momenteel te veel betalen onze financiële slagkracht beïnvloeden.
In 2020 hebben wij intensief gewerkt aan herziening van onze portefeuillestrategie en ons ondernemingsplan. In dit voorliggende jaarplan zijn de uitkomsten van de eerste 10 jaar van het concept hernieuwde portefeuillestrategie opgenomen. De verwachting is dat de strategie en ondernemingsplan uiterlijk zijn afgerond eind januari 2021.
Wat we zien is dat, en dat komt ook naar voren uit het landelijk onderzoek Opgave en Middelen, de opgave onze financiële slagkracht te boven gaat bij ongewijzigde omstandigheden. Met name de duurzaamheidsopgave vraagt forse investeringen die in veel gevallen maar beperkt kunnen worden doorberekend in de huur. Daarnaast hebben wij te maken het terughoudende huurbeleid (inflatievolgend) van de overheid, de alsmaar oplopende verhuurdersheffing en het ongewenste negatieve effect op de vennootschapsbelasting als gevolg van de ATAD. De afgelopen maanden is wel te constateren dat deze brancheproblematiek ook in Den Haag nadrukkelijker onderwerp van gesprek is. Gecombineerd met de wens van de Europese Commissie om fors te investeren in verduurzaming en daar gelden voor ter beschikking te stellen (Renovation Wave) biedt dit ook weer (onzekere) mogelijkheden.
Ondanks eerder genoemde beperkingen hebben wij in de komende jaren een fors hoger investeringsprogramma ingerekend dan vorig jaar. Hiervan is het volgende overzicht te geven.
Als gevolg van dit hogere investeringsprogramma is wel te zien dat wij rond 2030 naar de randen van onze financiële mogelijkheden gaan, echter hierop kan nog voldoende worden bijgestuurd of de overheid ondersteunt ons in grotere mate. Met extra overheidsmaatregelen hebben we geen rekening gehouden.
Dat wij bij een ambitieus investeringsprogramma dichter bij de randen komen wordt mede veroorzaakt doordat de toezichthouders een zeer voorzichtige berekening van waardeontwikkeling van de beleidswaarde hanteren (inflatie -/- 1%). Doordat de investeringen vanwege de doelgroep waarvoor wij deze investeringen doen maar relatief beperkt in de huur verdisconteerd kunnen worden is de toegevoegde waarde van de investering op de beleidswaarde in verhouding beperkt. In dit jaarplan hebben wij ook de gevolgen van ons aangepast huurbeleid meegenomen. Met dit aangepaste huurbeleid zetten we vooral hoger in op de aanvangshuren. Dit heeft een positief effect op de beleidswaarde.
2021 - 2025 2021 - 2030
B2021 B2020 Δ B2021 B2020 Δ
Aantal woningen
Sloop 735 562 173 1.270 1.048 222
Nieuwbouw 1.323 392 931 2.295 640 1.655
Bestaand bezit 2.256 2.662 -406 4.946 5.600 -654 Totaal aantal woningen 4.314 3.616 698 8.511 7.288 1.223
Investering (mln.)
Nieuwbouw (incl. sloop) 286 94 192 527 154 373
Bestaand bezit 81 87 -6 178 201 -23
Totaal investeringen 367 181 186 705 355 350
Omdat wij meer naar de randen van de ratio’s gaan hebben we ook afgelopen jaar aandacht besteed aan wat wij een aanvaardbare buffer vinden.
De door ons gewenste buffer is, voor de solvabiliteit en loan to value, om een marktwaardedaling van 10% op te vangen. Voor de ICR is deze buffer voor onverwachte rentetoename.
Splitsing DAEB/niet-DAEB
Om de effecten van de splitsing tussen DAEB en niet-DAEB inzichtelijk te maken, hebben we de begroting 2021 en verder uitgesplitst, zie pagina 29.
De begroting 2021 geeft de financiële positie van Woonplus in 2021 weer. De financiële positie van Woonplus is op te maken uit de winst- en verliesrekening, de balanspositie en de kasstromen.
Ratio Toezichthouders Woonplus
DAEB Niet-DAEB DAEB Niet-DAEB
ICR ≥ 1,4 ≥ 1,8 ≥ 1,5 ≥ 1,8
Solvabiliteit ≥ 15% ≥ 40% ≥ 20% ≥ 40%
Loan to Value ≤ 85% ≤ 75% ≤ 80% ≤ 75%
Dekkingsratio ≤ 70% ≤ 70% ≤ 70% ≤ 70%
Winst- en verliesrekening (begroting 2020 versus begroting 2021)
In bovenstaand overzicht is naast de cijfers van het jaarplan 2020 de kolom 2020P opgenomen. Deze kolom geeft de te verwachten resultaten over 2020 weer op basis van de waardering van de portefeuille op marktwaarde. De afschrijvingen hebben alleen nog maar betrekking op materiële vaste activa ten diensten van de exploitatie. De waardeveranderingen (dat zijn de onrendabele investeringen ten opzichte van de marktwaarde) en niet gerealiseerde waardeveranderingen presenteren wij apart.
Met dit jaarplan verantwoorden wij de geconsolideerde cijfers van Stichting Woonplus Schiedam en Woonplus VvE Beheer B.V. Het jaarresultaat na belasting in 2021 is € 19,5 mln. positief. Dit komt ten gunste van het eigen vermogen.
Toelichting bedrijfsopbrengsten
De bedrijfsopbrengsten zijn € 80,9 miljoen. Circa 91% van de bedrijfsopbrengsten bestaat uit huuropbrengsten. Daarnaast hebben we onder meer opbrengsten uit de verkoop van bestaand bezit, bijdragen in servicekosten en overige opbrengsten. De overige opbrengsten bestaan uit geactiveerde productie en doorbelaste administratieve kosten.
Het netto verkoopresultaat is gebaseerd op negen te verkopen woningen.
Naar aanleiding van de herijking van onze portefeuillestrategie is de tijdelijke verkoopstop van diverse complexen opgeheven en zijn nieuwe verkoopcomplexen toegevoegd voor de periode 2021 – 2050. Onze verkoopportefeuille heeft vanaf 2021 betrekking op ca. 368 woningen en 2 complexen Bachplein die niet volledig verkocht worden (maximaal 49%, nog 65 woningen). In totaal is verkoopvijver 539 woningen (368 plus 171 Bachplein), deze worden bij mutatie verkocht. Tevens is er rekening gehouden met de
(in € 1.000) 2020 2020P 2021 2022 2023 2024 2025
terugkoop/verkoop VOV, de verwachte realisatie is 6 woningen (4 DAEB, 2 niet-DAEB) met een gemiddelde winstmarge van € 25K per woning.
De serviceopbrengsten zijn op basis van reële kasstromen en gelijk aan de kosten omdat het resultaat afgerekend wordt.
Toelichting huuropbrengsten
Voor de begroting 2021 is gerekend met een huurverhoging per 1 juli van 1,1% (inflatie). De huurverhoging is in de begroting beperkt tot inflatievolgend.
Daarnaast vindt er een huursprong plaats als gevolg van mutatie, verkoop, sloop, renovatie en nieuwbouw circa 1,4%. De theoretische huuropbrengsten stijgen, mede veroorzaakt door een aanpassing van ons huurbeleid, ten opzichte van de begroting 2020 met ca. € 1,9 mln. (2,5%).
De huurderving leegstand is € 0,2 miljoen lager. Dit betreft voor het overgrote deel het sloop- en renovatieprogramma.
De huurderving oninbaar is nagenoeg gelijk aan vorig jaar.
Toelichting bedrijfslasten
De bedrijfslasten zijn circa € 58,8 miljoen en nemen toe met € 5,5 miljoen.
De afschrijvingen betreft hier alleen nog de afschrijving op de activa ten dienste van de exploitatie.
De overige personeelskosten zijn hoger dan in de begroting 2020. Dit is voornamelijk terug te voeren op de post uitzendkrachten en mobiliteit als gevolg van de te verwachten organisatie verandering.
De onderhoudslasten vallen € 3,0 mln. hoger uit dan in 2020. Voor planmatig onderhoud is circa € 2,7 mln. meer begroot, dagelijks onderhoud circa € 0,3 mln. meer.
De overige bedrijfslasten nemen af met € 0,5 mln. door minder projectkosten.
De servicekosten liggen circa € 0,6 mln. hoger dan vorig jaar. Deze zijn ingeschat op basis van de
De sectorspecifieke heffingen hebben betrekking op de verhuurderheffing en de saneringsheffing. Voor 2021 bedraagt het tarief voor verhuurderheffing 0,562% van de WOZ-waarde sociaal vastgoed. Dit is circa € 8,8 mln. Met name door een stijging van de waarde van ons vastgoed valt de verhuurderheffing ca. € 0,9 mln. hoger uit.
De saneringsheffing is 1% van de netto huuropbrengsten op voorschrift van de toezichthouder, voor de jaren 2020 - 2023. Dat is circa € 0,7 mln. oplopend naar € 0,9 mln.
Overige posten winst- en verliesrekening Waardeveranderingen
De waardeveranderingen circa € 7,6 mln. hebben betrekking op de herwaardering van de portefeuille circa € 12,2 mln., een mutatie (vrijval) van de voorziening herstructurering circa € 2,5 mln. en kosten einde exploitatie circa -/- € 7,1 mln. Deze einde exploitatiekosten bestaan uit sloopopbrengsten en sloopkosten, uitverhuiskosten en sociale begeleiding.
Rentelasten
De rentelasten komen voort uit de reguliere aflossingen op openstaande leningen en blijven nagenoeg gelijk. Herfinanciering vindt plaats tegen een lager % binnen de kaders van het borgingsplafond. In 2021 hebben wij rekening gehouden met de voorgeschreven obligoheffing van het WSW circa € 0,1 mln.
Belastingen
De belastingen nemen ten opzichte van de begroting 2020 af met circa € 2,2 mln. Dit wordt grotendeels veroorzaakt door verschillen in sloopprojecten ten behoeve van nieuwbouw.
Het tarief voor 2021 is 25%. Naar verwachting zal de te betalen VPB de komende 10 jaar circa € 2,4 mln.
per jaar zijn.
Balanspositie
Wij waarderen de portefeuille integraal op marktwaarde in verhuurde staat.
De waarde van het sociaal bezit bedraagt eind 2020 circa € 1.292 mln. en neemt toe tot € 1.314 mln.
eind 2021. De waardering van het Niet-DAEB bezit blijft nagenoeg gelijk in 2020 en 2021, circa € 50 mln.
Tegenover deze bezittingen staan in 2021 onze langlopende en kortlopende schulden van circa € 306 mln. De langlopende schulden bestaan uit leningen van € 253 miljoen en de terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarde van € 21 mln. De kortlopende schulden hebben betrekking op aflossingsverplichtingen op de leningen en overige schulden op korte termijn. De toename ten opzicht van eind 2020 van circa € 10 mln. wordt veroorzaakt door een hogere aflossing op de langlopende schulden.
Het eigen vermogen bedraagt eind 2021 circa € 1.061 mln. Het balanstotaal komt hiermee uit op circa
€ 1.408 miljoen eind 2021.
(in € 1.000) 2020P 2021 2022 2023 2024 2025
Vaste activa
DAEB-vastgoed in exploitatie 1.292.186 1.313.716 1.341.130 1.387.008 1.484.857 1.570.795 Niet DAEB-vastgoed in exploitatie 49.332 49.510 58.950 61.813 75.669 88.726 Activa VOV 27.803 26.792 25.781 24.769 23.758 22.747 MVA in ontwikkeling voor eigen expl. 6.317 10.022 27.496 57.139 48.961 19.153 MVA ten dienste van de exploitatie 2.622 2.290 2.060 8.007 7.634 7.404
1.378.260
1.402.330 1.455.417 1.538.736 1.640.879 1.708.825 Financiele vaste activa
Latente belasting (verliesverrekening) 1.072 1.001 896 754 598 485 1.072
1.001 896 754 598 485 Vlottende activa
Voorraden - - - - - -Vorderingen 2.653 2.675 7.277 11.888 9.521 6.805 Liquide middelen 9.368 2.193 - - -
-12.021
4.868 7.277 11.888 9.521 6.805 Totaal activa 1.391.353 1.408.199 1.463.590 1.551.378 1.650.998 1.716.115
Eigen vermogen 1.041.858 1.061.399 1.078.901 1.078.973 1.077.960 1.100.433 Voorzieningen 43.053 40.574 29.534 38.548 51.969 41.315 Langlopende schulden 283.595 273.718 328.004 407.299 499.510 552.521 Kortlopende schulden 22.847 32.508 27.151 26.558 21.559 21.846 Totaal passiva 1.391.353 1.408.199 1.463.590 1.551.378 1.650.998 1.716.115
Kasstromen
Onze kasstroom uit de operationele activiteiten is € 11,8 mln. positief in 2021. De kasstromen uit de investeringsactiviteiten betreffen ontvangsten uit verkoop van bestaand bezit en de investeringen in nieuwbouw en renovaties, € 19,6 mln. negatief in 2021. De kasstromen uit financieringsactiviteiten betreffen het aantrekken van nieuwe leningen, reguliere- en eindaflossingen per saldo is dit circa € 0,6 mln. positief. Het negatief saldo, circa € 7,2 mln., van de kasstromen ultimo 2021 kunnen wij nog dekken uit de beschikbare liquide middelen.
Kasstroom uit operationele activiteiten 9.780 11.801 13.763 13.263 15.346 13.737
Ontvangsten uit operationele activiteiten 77.907 80.227 81.743 84.160 87.814 92.529 Huren 71.148 73.362 74.742 77.021 80.533 85.095 Rente baten - - - - - -Overige bedrijfsopbrengsten 1.536 1.538 1.567 1.596 1.627 1.667 Service opbrengsten 5.223 5.327 5.434 5.543 5.654 5.767
Uitgaven operationele activiteiten -68.127 -68.426 -67.980 -70.897 -72.468 -78.792 Erfpacht -59 -59 -59 -58 -58 -58
Onderhoud -21.346 -22.455 -23.770 -25.994 -25.932 -28.883
Zakelijke lasten -4.897 -5.089 -5.095 -5.137 -5.303 -5.548 Overige directie exploitatielasten -443 -133 -134 -135 -139 -146 Betaalde rente -8.377 -8.255 -8.160 -7.649 -8.351 -9.428
Heffingen -13.081 -11.423 -11.316 -12.114 -12.411 -13.626
Personeelskosten -8.397 -8.173 -8.328 -8.487 -8.649 -9.067 Overige personeelskosten -1.129 -2.670 -1.174 -1.195 -1.240 -1.303 Overige bedrijfskosten -4.671 -4.343 -4.007 -4.070 -4.197 -4.402 Leefbaarheid -504 -500 -503 -515 -534 -564 Servicekosten -5.223 -5.327 -5.434 -5.543 -5.654 -5.767 Kasstroom uit investeringsactiviteiten -15.031 -19.638 -66.084 -92.426 -102.939 -67.622
Ontvangsten investeringsactiviteiten 1.394 1.704 17.127 2.496 8.199 8.652 Verkoopresultaat bestaand bezit 1.394 1.704 17.127 2.496 8.199 8.652
Uitgaven investeringsactiviteiten -16.425 -21.342 -83.211 -94.922 -111.138 -76.274 Nieuwbouw huurwoningen -4.820 -3.808 -39.929 -74.613 -86.618 -61.461 Aankoop nieuwbouw huurwoningen -508 -2.750 -11.921 -11.788 -12.024 -11.595 Verbetering bestaand bezit -11.891 -16.450 -30.060 -7.231 -9.958 -9.729 Sloopkosten 1.134 1.786 -1.084 5.262 -2.304 6.851 Nazorg en onderzoek - - - - - -Afkoop erfpacht - - - - -9 -109 MVA tdv -340 -120 -217 -6.552 -225 -231 Financieringsactiviteiten 6.201 662 50.128 79.163 87.593 53.885
Ontvangsten financieringsactiviteiten 46.600 4.028 63.207 87.258 94.730 55.579 Nieuwe leningen o/g 46.600 4.028 63.207 87.258 94.730 55.579 Aflossingen leningen u/g - - - - -
-Uitgaven financieringsactiviteiten -40.399 -3.366 -13.079 -8.095 -7.137 -1.694 Aflossing leningen o/g -40.399 -3.366 -13.079 -8.095 -7.137 -1.694 Nieuwe leningen u/g - - - - - -Saldo kasstroom 950 -7.175 -2.193 - - -Saldo liquide middelen 9.368 2.193 - - -
-Financiële kengetallen (beleidswaarde)
Solvabiliteit (beleidswaarde) Loan to value (beleidswaarde)
De solvabiliteit geeft de verhouding weer tussen het eigen vermogen en het totaal vermogen. Het geeft de financiële buffer weer voor het opvangen van eventuele financiële risico’s en/of tegenvallers en de investeringscapaciteit.
Het verloop van de solvabiliteit voldoet de komende jaren ruimschoots aan de norm van 15%.
De loan to value geeft de verhouding weer tussen de leningenportefeuille en de waarde van ons bezit. Het geeft de financiële buffer weer indien leningen moeten worden terugbetaald, wanneer wij niet aan onze betalingsverplichtingen kunnen voldoen.
Het verloop van de loan to value op basis van de beleidswaarde voldoet alle jaren aan de norm van maximaal 85%.
Het verloop van de loan to value op basis van de WOZ-waarde voldoet de komende jaren aan de norm van maximaal 50%.
Rentedekkingsgraad (ICR) Dekkingsratio Marktwaarde leningen
De rentedekkingsgraad ofwel Interest Coverage Ratio geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstroom de rente aan de verschaffers van het vreemd vermogen kan worden betaald.
Het verloop van de rentedekkingsgraad voldoet de komende jaren aan de norm van minimaal 1,4.
De dekkingsratio marktwaarde leningen geeft aan of de (markt)waarde van het bezit voldoende is om de schuldpositie af te lossen.
Het verloop van de dekkingsratio marktwaarde leningen voldoet de komende jaren aan de norm van maximaal 70%.