Driss Aarab
6. Het definiëren van de (project)risico’s, zowel voor gemeenten als voor marktpartijen
Willen gemeenten als professionele partner en regisseur acteren, dan moeten zij helder definiëren wat de risico’s van de verschillende functies in een gebouw zijn. Het definiëren van projectrisico’s is belangrijk bij het gezamenlijk -gemeenten en marktpartijen - beheersen daarvan, bijvoorbeeld door voldoende flexibiliteit in het bestemmingsplan in te bouwen. In het afwegen van uitbesteden is de riscio-rendementsverhouding van belang en daarmee is niet alleen het projectniveau aan de orde, maar moet ook bekeken worden of op
voorraadniveau uitbesteed kan worden om zo schaalvoordelen te behalen.
Bij het definiëren en uiteindelijk beheersen van risico’s is een zakelijke opstelling bij de transacties en interacties met marktpartijen aan de orde, bij de selectie van deze partijen niet alleen te gaan voor ‘de laagste prijs’ maar van “de economisch meest voordelige aanbieding” en in het vroegtijdig partnerships met marktpartijen op te bouwen. In het definiëren van projectrisico’s is betrokkenheid van de gebruiker(s) bij het te doorlopen proces aan de orde. De gebruikers van bijvoorbeeld een brede school worden dan meegenomen in de keuze en de consequenties van het contract voor hun organisatie en functioneren.
Voor veel gemeente is hiervoor benoemde professionalisering aan de orde, de marktpartijen op hun beurt zullen zich op een aantal andere vlakken moeten ontwikkelen.
Het gaat hierbij met name om:
• Inlevingsvermogen in de politieke wereld van gemeenten.
• Het waarborgen van vertrouwen tussen gemeenten en marktpartijen. • Leren omgaan met de wijze waarop gemeenten functioneren.
Versnellen
Om de gewenste ontwikkeling te versnellen, wordt in dit onderzoek een aantal aanvullende aanbevelingen gedaan:
Professionalisering : vastgoedkennis intergemeentelijk organiseren
Zowel de vastgoed professionalisering in het algemeen als het uitbesteden van vastgoedtaken specifiek, kunnen verbeterd worden door een organisatie op te richten die als kerntaken heeft te zorgen voor het ontwikkelen, beheren en eventueel in eigendom hebben van
maatschappelijk vastgoed. Een dergelijke organisatie is efficiënter, houdt kennis vast en bouwt die op wanneer zij voor meerdere gemeenten vastgoedtaken uitvoert, bijvoorbeeld door een intergemeentelijke vastgoedorganisatie. Gemeenten kunnen aandeelhouder of mede-eigenaar zijn.
118
Een dergelijke bundeling van kennis kan ontstaan op initiatief van gemeenten zelf of vanuit verenigingen als de VNG. Het zal evenwel een uitdaging blijven de langjarige investering voor zo’n organisatie op poten te zetten en zaken als aansturing en zeggenschap te regelen. Wellicht dat hierin bestaande kennisinstituten van onderwijsinstellingen en/of samenwerkende onafhankelijke adviseurs een rol kunnen spelen.
Selecteer gelijkgestemde partners
Bij het uitbesteden kunnen gemeenten partijen selecteren met gemeenschappelijke belangen. Denk hierbij aan pensioenfondsen die langjarige beleggingen aangaan met minimale risico’s en een laag en vast rendement. Deze partijen zijn eerder gebaat bij contracten van tussen 20 en 40 jaar omdat zo de dekkingsgraad minder risico loopt. Gemeenten realiseren
maatschappelijk vastgoed ook voor dergelijke periodes. Te denken valt ook aan samenwerkingsverbanden met zorgverzekeraars, die mee willen investeren in
sportaccommodaties. Zorgverzekeraars kunnen verzekerden stimuleren te sporten door bijvoorbeeld korting te geven op de zorgverzekeringspremie.
Een grotere rol voor (institutionele) beleggers
Om die rol te kunnen waarmaken zouden beleggers zich meer moeten verdiepen in het exploitatieprobleem van gemeenten bij vele maatschappelijk vastgoedprojecten. Beleggers moeten samenwerkingsverbanden zoeken met andere marktpartijen die
maatschappelijk vastgoed exploiteren. Het doorrekenen van voorbeeldprojecten samen met gemeenten en het betrekken van deskundigen die de taal van zowel marktpartijen als gemeenten spreken, kunnen van deze samenwerking een succes maken .
Conclusie
Het antwoord op de vraag “Uitbesteden van Maatschappelijk Vastgoed: realiteit of illusie” is een genuanceerde; de geschetste invloedsvariabele leidt per gemeente tot steeds een ander antwoord.
Er is altijd aan de orde dat de kloof tussen gemeenten en marktpartijen gedicht moet worden, waarbij de professionaliseringsslag van de gemeenten zoals geschetst noodzakelijk is ongeacht de vraag of maatschappelijk vastgoed uitbesteed moet worden.
De krappere financiële kaders waarbinnen gemeenten momenteel moeten acteren, in combinatie met de omvang en risico’s van maatschappelijk vastgoed, betekenen dat hier qua efficiency en effectiviteit belangrijke winst te behalen is. Dat besef groeit momenteel bij gemeenten en zij starten daarvoor in een aantal gevallen programma’s op of zijn voornemens dat te doen .
Tenslotte: toenemend belang door krimp
Maatschappelijk vastgoed is een relevant aandachtsgebied, gezien de omvang, risico’s en het ontbreken van voldoende zicht van gemeente op beide. Een gedegen aanpak van
119
uiteenlopende visies op dit onderwerp bij gemeenten onderling - maar ook binnen gemeenten -, marktpartijen en onafhankelijke deskundigen. Het gericht uitbesteden van maatschappelijk vastgoed aan marktpartijen biedt kansen. De variabelen die daarbij een rol spelen en de ontwikkeling die de verschillende partijen moeten doormaken zijn in dit artikel aangegeven. De urgentie van een en ander neemt alleen maar toe door de demografische ontwikkeling van krimp en vergrijzing, die nu al in aantal regio’s in Nederland zichtbaar is. Vooral een aantal kleine en middelgrote gemeenten buiten de Randstad ondervindt deze ontwikkeling aan den lijve. Bij demografische krimp en toenemende vergrijzing zullen gemeenten meer en meer geconfronteerd worden met vragen over de ontwikkeling van het voorzieningenniveau en daarmee over het daaraan gekoppelde maatschappelijk vastgoed. Het hebben van helderheid over strategie, kerntaken en sturing ervan wordt daarmee alleen maar belangrijker en urgenter.
Bronnen
Baarda en de Goede. (2006). Basisboek Methoden en Technieken. Houten: Wolters-Noordhoff Groningen. De Koning & Sproncken. (2001). Contractering Bij Bouwprojecten. Over het contracteringsproces,
organisatie, contractmodellen en aanbestedingen. Elsevier.
De Koning e.a. (2008). Re-integratie door gemeenten: zelf doen, uitbesteden of samenwerken? Den Haag: Raad voor Werk en Inkomen.
Goesten, M. (2007). Outsourcing van assetmanagement. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. Grapperhaus, J. (2009). Loyens&Loeff Burgelijk Wetboek. Amersfoort: SDU Uitgevers.
Het Rijk. (2010). Voortgangsrapportage DBFMO. Den Haag: het Rijk.
Hoogwout, M. (2010, juni 24). De zeven principes van rationeel vastgoedbeheer voor gemeenten. Opgehaald van www.hoogwoutkennistransfer.nl:
http://www.hoogwoutkennistransfer.nl/?p=124
Keeris, W. (2006). De toegevoegde waarde van maatschappelijk vastgoed,samenwerken aan vastgoed met maatschappelijk en economisch. Congres van Het Nederlands Vastgoedinstituut mei 2006 te Eindhoven.
Korthals Altes e.a. (2004). Organisatie van een Prestatie. Den Haag: VNG UItgeverij.
Koulen e.a. (2004). De Gemeente als Regisseur. Den Haag: Minsterie van Binnenlandse zaken en Koninkrijk Relaties.
KplusV. (2010). Gemeentelijke Regierol, De Regisserende Overheid. Arnhem: KplusV.
KPMV. (2009). maatschappelijk vastgoed | Wat verstaan we eronder. Opgehaald van www.kpmv.nl. Ministerie van VROM. (2007). Bouwstenen voor sociaal. Den Haag: VROM.
Nozeman, E. (2010). Handboek Projectontwikkeling studenteneditie. Doetinchem: Reed Business BV. Pries e.a. (2006). Haal het beste uit de bouw. Rotterdam: SBR.
Schilder, A. (2011). Taken Uitbesteden via het Gastheergemeentemodel. B&G. Service Centrum Scholenbouw. (2010). Opgehaald van www.scs.nl.
120
Sijpeersma & Buur. (2005). Bouworganisatievormen in beweging. Amsterdam: EIB. Span e.a. (2009). De Regierol van Gemeenten Nader Bekeken. Vrij Bestuurskunde.
Tazelaar e.a. (2011, maart). Gemeentelijk Vastgoed op de Markt? Amersfoort: Twijstra & Gudde. Van Beukering, C. (2008). Vastgoedontwikkeling, het beste vastgoed realiseren. Den Haag: Sdu Uitgevers. Van der Ham, W. (2002). Publiek-private samenwerking. Maar hoe zit het met de regie?
Van Mourik, P. (2005). De Regisserende Gemeente. In P. V. Mourik, De Regisserende Gemeente. Stichting de Regisserende Gemeente.
Van Proosdij, E. (2007). Onbenutte kansen bij nieuwbouw in het onderwijs. Welke bouworganisatievorm heeft de meeste meerwaarde? Enschede.
van Wageningen, R. (2010). Wanneer moeten gemeenten de afvalinzameling uitbesteden? Rotterdam: Gemeente Rotterdam.
Veekman, W. (2010). Evaluatie Montainge Lyceum. Den Haag: Service Centrum Scholenbouw. Veuger, J. (2010). Barometer Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed 2010. Groningen: Consortium
Maatschappelijk Vastgoed.
VGM NL. (2010, juni). Opgehaald van www.profileproject.nl.
Zande e.a. (2006). Trends in Uitbesteding 2006. Utrecht: Capgemini & Provincie Zuid-Holland.
Aarab, D (2012), Uitbesteden Maatschappelijk Vastgoed Realiteit of Illusie?. Utrecht: Amsterdam School of Real Estate