Aan de hand van de casestudy kunnen de gestelde hypothesen worden getoetst en daarmee deelconclusies worden getrokken.
6.2.1 Verschil in starterspubliek
Om een duidelijk verschil in de cases aan te brengen, is gekozen om studentensteden en niet-studentensteden met elkaar te vergelijken. De verwachting was dat in niet-studentensteden significant meer type starters ‘Jeugdig mobiel’ en ‘Klimmer’ voorkomen dan in niet-studentensteden. De opbouw van het starterspubliek tussen studentensteden en niet-studentensteden zal dus verschillen en daarmee zal ook het beleid van de gemeenten verschillen. Uit zowel de analyse van de beleidsdocumenten als de interviews, blijkt dat gemeenten die onderscheid zelf niet maken. Het beleid ten aanzien van starters op de woningmarkt voor gemeenten lijkt weinig samenhang te vertonen met de opbouw van het starterspubliek in de onderzochte gemeenten.
Resultaten empirische toetsing
Master Thesis Vastgoedkunde Pagina 48 6.2.2 Definitie starters en heterogeniteit
Definitie starters
Uit de beleidsdocumentenanalyse blijkt dat enkel de gemeente Deventer een definitie van starters in haar woonvisie heeft omschreven. Het betreft hier dezelfde definitie die in WoOn 2009 gebruikt wordt. De gegeven definitie van starters aan de hand van de interviews, komt in grote lijnen overeen met de definitie van WoOn 2009. Hilversum beschouwd studenten ook als starters.
Tabel 6.2 Definities starters volgens interviews
Gemeente Definitie starter volgens interviews
Apeldoorn ‘Iemand die voor het eerst zelfstandig de woningmarkt betreedt, hetzij koop hetzij huur. Herstarters laat ik hierbij dus buien beschouwing. Starters hoeven dus niet perse jongeren te zijn, hoewel het gros dit wel is.’
Deventer ‘Een woningzoekende die niet beschikt over zelfstandige woonruimte.’
Hilversum ‘Hij/zij die zich voor het eerst zelfstandig op de woningmarkt begeeft, maar een student die van studentenkamer naar de koopmarkt gaat beschouw ik ook als starter.’
Leiden ‘De in WoON 2009 gehanteerde definitie: ‘Een starter is een huishouden dat voor verhuizing niet zelfstandig woonde en daarna hoofdbewoner van een woning is’ wordt ook in Leiden gehanteerd.’
Nijmegen ‘Een starter op de woningmarkt is iemand die onzelfstandig woont en een zelfstandige woning zoekt. NB: dit is iets ander dan de koopstarters die voor de eerste keer een koopwoning willen. Dat kunnen ook mensen zijn die al zelfstandig in een huurwoning wonen.’
Wageningen ‘Een jong huishouden dat de eerste stap maakt naar de woningmarkt vanuit onzelfstandige woonruimte (ouders of kamers). Daarnaast hanteren wij ook nog doorstarters (jonge gezinnen tot 30 jaar met maximaal 1 kind) die vanuit een goedkope huurwoning naar een duurdere huurwoning of een koopwoning willen.’
Bron: Interviews beleidsmedewerkers
Onderverdeling starters
Een eenduidig onderscheid tussen verschillende typen starters is uit de beleidsdocumenten niet op te maken. Afgezien van de gemeente Deventer, maken alle gemeenten een bepaald onderscheid in typen starters in de verschillende beleidsdocumenten. Deze onderverdelingen van de verschillende gemeenten komen echter niet met elkaar overeen. Dit is overzichtelijk weergegeven in tabel 6.3.
Tabel 6.3 Onderscheid in type starters
Gemeente Onderscheid starters a.d.h.v. interviews
Onderscheid a.d.h.v. beleidsdocumenten
Document Apeldoorn Studenten, jonge starters en
herstarters Studenten, jonge starters en herstarters Strategisch kader (Jonge Vlucht) Deventer Geen onderscheid ‘Wel
duidelijk accent op realisatie zelfstandige
jongerenhuisvesting.’
geen n.v.t.
Hilversum Geen onderscheid, het gaat
Master Thesis Vastgoedkunde Pagina 49
Leiden Geen onderscheid geen
Nijmegen Geen onderscheid jonge gezinnen (grofweg tussen 25 - 39 jaar)
Woonvisie Wageningen Starters en Doorstarters Starters en Doorstarters Woonvisie
Bron: Beleidsdocumentenanalyse
Van de geselecteerde gemeenten hanteren Deventer en Leiden geen onderscheid in verschillende typen starters. De overige gemeenten onderscheiden wel verschillende typen starters, maar het gehanteerde onderscheid verschilt per gemeente en komt in geen van de gevallen geheel overeen met het onderscheid wat in deze thesis is gehanteerd.
Wat betreft de motivering van een onderverdeling naar type starter, zijn de gemeente Apeldoorn en Hilversum elkaars tegenpolen. Apeldoorn vindt een duidelijk onderscheid belangrijk, terwijl de gemeente Hilversum juist van mening is dat dit onderscheid beleidsmatig niet van belang is.
Apeldoorn
De gemeente Apeldoorn maakt een duidelijke onderverdeling in typen starters. Niet het onderscheid dat in deze thesis is gehanteerd, maar een eenvoudiger onderscheid: studenten, jonge starters en herstarters. Dit onderscheid is er omdat de gemeente Apeldoorn een duidelijk beleidsdoel heeft ten aanzien van starters op de woningmarkt, namelijk het negatieve migratiesaldo van 18-24 jarigen en 25-39 jarigen ombuigen in een positief migratie saldo. Of wel ‘het tegen gaan van de jonge vlucht’. Een onderscheid in verschillende typen starters is daarom volgens de gemeente Apeldoorn belangrijk. Dat blijkt ook uit de volgende uitspraak van de heer Brands, beleidsmedewerker van de gemeente Apeldoorn:
‘Het is dus zeer van belang om voldoende aanbod van woningen te hebben, maar dan wel in de juiste prijsklasse voor de juiste doelgroep.’
Dit blijkt effectief gewerkt te hebben, want inmiddels is het negatieve migratiesaldo van deze twee doelgroepen starters afgenomen, zo blijkt uit de gemeentelijke basis administratie (GBA) van de gemeente Apeldoorn (Gemeente Apeldoorn, 2010).
Hilversum
De gemeente Hilversum is duidelijk van mening dat een onderscheid in verschillende typen starters beleidsmatig niet relevant is. Het gaat volgens de gemeente Hilversum om de koopkrachtige vraag. Hierdoor is het niet van belang of iemand starter is, maar wat hij of zij te besteden heeft. Dat blijkt uit de volgende uitspraak van mevrouw Huiskers, beleidsadviseur wonen van de gemeente Hilversum:
‘Onderverdeling is niet relevant; het gaat om al dan niet koopkrachtige vraag. Beleidsmatig is dit onderscheid niet van belang. Het gaat om de koopkracht van de starter. Er wordt daarom eigenlijk
Resultaten empirische toetsing
Master Thesis Vastgoedkunde Pagina 50 alleen gekeken naar de koopkracht en niet zozeer naar wel of geen starter. Dus richten op starters die een laag inkomen hebben, starters met een hoog inkomen hoeven niet geholpen te worden.’ Effectief beleid
De mate van effectief beleid blijkt hieruit wel degelijk af te hangen van een (goede) definitie van starters, waarbij een (goede) onderverdeling van belang is. Er dient te worden uitgegaan van een heterogene groep starters om effectief beleid te kunnen voeren. Het verschil tussen Apeldoorn en Hilversum bevestigt dit. Een duidelijk beleid en onderverdeling naar typen starters heeft bijgedragen aan effectief beleid van de gemeente Apeldoorn. Door de daling van het negatieve migratiesaldo van de 18-39 jarigen is de vergrijzing afgenomen, waardoor het beleidsdoel is behaald. Dit duidt op aanwijzingen van een relatie tussen onderscheid naar typen starters en het voeren van een doeltreffend beleid.
Van de gemeente Deventer en Leiden kan gesteld worden dat ze uitgaan van een homogene groep starters, noch in de interviews noch in de beleidsdocumenten is een onderscheid aangetroffen. De overige vier gemeenten maken wel een onderscheid in typen starters, maar dit onderscheid is een eenvoudig onderscheid en komt geenszins overeen met het gehanteerde onderscheid van deze thesis. Feitelijk betekent dit onderscheid dat er wel uit wordt gegaan van een heterogene groep, echter niet heterogeen genoeg om doeltreffend beleid te voeren.
Hypothese 1:
Deze hypothese blijkt deels juist, de hypothese wordt als volgt geherformuleerd:
Gemeenten gaan uit van een homogene groep starters, waardoor er geen doeltreffend beleid gevoerd wordt.
Gemeenten onderscheiden het starterpubliek niet naar voldoende typen starters, waardoor er geen doeltreffend beleid gevoerd worden.
Overigens blijkt de classificatie wel of geen studentenstad geen invloed te hebben op de definitie en onderverdeling naar typen starters op de woningmarkt.
Master Thesis Vastgoedkunde Pagina 51 6.2.3 Gemeentelijke instrumenten en oplossingen
De beoogde maatregelen uit de beleidsdocumentenanalyse worden in onderstaande tabel weergegeven:
Tabel 6.4 Maatregelen volgens beleidsdocumenten
Gemeente Document Maatregelen volgens beleidsdocumenten Apeldoorn Woonvisie
Regionale structuurvisie
Strategisch kader
De gemeente Apeldoorn propageert waar mogelijk de Wet Bevordering Eigen Woningbezit, evenals experimenten in nieuwe koopvormen en tussenproducten en diensten zoals Maatschappelijk Gebonden Eigendom, Starterslening, e.d. - Realiseren van een adequaat marktinformatiesysteem inzake het
woonruimteverdelingsysteem.
- Checken of de wachttijd verkleind is voor de BBSH doelgroep.
- Opnemen in prestatiecontract: aanbieden van een prijsgedifferentieerd aanbod binnen de kernvoorraad, waaronder voldoende huurwoningen onder de kwaliteitskortingsgrens aan de BBSH doelgroep.
-Propageren en nader uitwerken in concrete voorstellen van de Wet Bevordering Eigen Woningbezit.
- Opnemen in prestatiecontract: stimuleren van experimenten van nieuwe koopvormen en tussenproducten (zoals MGE en starterlening). - Onderzoeken van andere modellen voor woonruimteverdeling.
Het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt - levensloop bestendige dorpen/kernen kunnen bieden (doorstroming in
regio wordt hierdoor bevorderd). - actief grondbeleid waar effectief en mogelijk.
- tussen 2015 en 2030 zullen er 12.700 woningen aan regio toegevoegd moeten worden (bevordert doorstroming). - doorstroom processen op gang brengen.
In plaats van gemiddeld 400 woningen, 700 woningen per jaar aan de woningvoorraad toevoegen.
Deventer Woonvisie
Regionale structuurvisie
-sociale huurwoningen verkopen waarbij starters voorrang krijgen - kwaliteit van dezr woningen verbeteren.
- scheefwoners verleiden te verhuizen waardoor doorstroming bevordert wordt. - Nieuwbouw van 700 sociale koopwoningen en 500 koopwoningen < € 200.000 tot 2018 met voorrang voor koopstarters die een sociale huurwoning achterlaten.
- Verkoop van ca. 1.000 huurwoningen tot 2018 met voorrang voor
zittende huurders en koopstarters die een sociale huurwoning achterlaten. - In 2010 evaluatie van bestaande ondersteunde maatregelen voor starters
van de corporaties. -Inspelen op de behoefte aan starterswoningen en huurwoningen voor
senioren.
Het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt - levensloop bestendige dorpen/kernen kunnen bieden (doorstroming in
regio wordt hierdoor bevorderd). - actief grondbeleid waar effectief en mogelijk.
- tussen 2015 en 2030 zullen er 12.700 woningen aan regio toegevoegd moeten worden (bevordert doorstroming). - doorstroom processen op gang brengen.
Resultaten empirische toetsing
Master Thesis Vastgoedkunde Pagina 52 Prestatieafspraken
gemeente en corporaties
- volgens het programma van de Woonvisie in 10 jaar 700 woningen toe te voegen met een koopprijs tot € 174.000 en 500 woningen met een
koopprijs tot € 200.000 v.o.n. Van deze woningen zal 75% door de corporaties gerealiseerd worden.
-Corporaties verkopen 1.000 huurwoningen tot en met 2018 met voorrang aan zittende huurders en koopstarters die een sociale huurwoning in de
gemeente Deventer achterlaten. -In 2013 worden de bestaande ondersteunde maatregelen voor starters van
de corporaties geëvalueerd. Het initiatief ligt bij de gemeente, de corporaties leveren de nodige gegevens aan
Hilversum Woonvisie - Uitwerken alternatieve koopvormen in prestatieafspraken met de
corporaties. - Het instrument starterslening uitwerken.
- Bekijken in welke nieuwbouwprogramma’s ruimte zit om meer
eengezinswoningen te realiseren. - Wonen boven Winkels opstarten en geschikt maken voor jongeren. - Stimuleren van tijdelijke oplossingen voor de huisvesting van jongeren (spaceboxen en tijdelijke verhuur)
- Bij ieder bouwproject in de randvoorwaarden een gewogen percentage voor jongerenwoningen opnemen.
- Bij nieuwbouw van woningen onderzoeken of het mogelijk is om woningen met extra faciliteiten voor jongeren te realiseren
Leiden Woonvisie
Structuurvisie
Prestatieafspraken
- per jaar wordt maximaal 30% van het aanbod in de sociale huurvoorraad
bestemd voor stadsvernieuwingsurgenten (jongeren en starters) -woningbouwprogramma
- 18 ontwikkellocaties: Commerciële marktpartijen zoals ontwikkelaars
en beleggers worden gestimuleerd om voor eigen risico en rekening de in de visie benoemde project- en gebiedsontwikkeling uit te voeren op de 18
ontwikkellocaties. Het programma heeft een beoogde looptijd tot 2025. - Het uitvoeringsprogramma: Het jaarlijks op te stellen
uitvoeringsprogramma bevat een mix van voorbereidende activiteiten (beleidskaders, planvorming) en van daadwerkelijke uitvoerende
activiteiten. Deze mix reflecteert de prioriteit. (vanuit hier wordt verwezen naar convernanten)
De verwachting is dat tenminste 650 sociale huurwoningen kunnen worden gerealiseerd, ruim meer dan de 540 die op grond van de 20%-norm* nodig zouden zijn. Hiermee wordt ruimschoots aan de 20%-norm voldaan. Bovenop het genoemde aantal sociale huurwoningen willen de corporaties nog eens tenminste 300 markthuur- en 1.000 koopwoningen in ontwikkeling nemen, wat tot realisatie van tenminste 700 woningen in deze categorieën moet leiden.
*20% norm houdt in dat bij nieuwbouwprojecten minimaal 20 % sociale huur of koopwoningen dienen te zijn.
Nijmegen Woonvisie - Woonadviesraad platform met corporaties, ontwikkelaars en
makelaardij
- mogelijkheden van versnelling en verbetering van de woningbouw op de agenda zetten.
- Coalitie akkoord: netto 3000 goedkope huurwoningen geprogrammeerd moeten worden. Tot nu toe 1.200 goedkope
huurwoningen gebouwd of in aanbouw. Voor tot 2015 nog 2.300 goedkope huurwoningen.
- Starterslening + budget verhoogd: Daarnaast continueren we de Starterslening en verhogen we het budget.
Master Thesis Vastgoedkunde Pagina 53 Structuurvisie
Kansenboek
een woning, om zodoende de slaagkans voor starters te vergroten
- Bewoners binden: Voldoende goedkope woningen voor de lage
inkomens en vasthouden van middenklassen en sociale stijgers.
- Aantrekkelijke stad voor studenten en werknemers Nijmegen
staat bekend als stad waar ook veel studenten wonen. Dat geeft
levendigheid en cultuur rondom de campus, maar ook in woonwijken en de binnenstad. Dit is een kwaliteit die we willen vasthouden.
- Interessante stad zijn voor werknemers van specifieke (internationale) bedrijven. Dit vereist beschikbare woningen in het middensegment en culturele activiteiten die ook deze groep aanspreken. - sterke positie als stad qua aantrekkingskracht voor jonge
stedelingen zien te behouden
Wageningen Woonvisie - Er is behoefte om qua woningaanbod te voorzien in de diversiteit van de vraag vanuit de Wageningse bevolking.
- Een onevenwichtige bevolkingsopbouw, de studenten niet meegerekend, dreigt te ontstaan door een gebrek aan passend woonaanbod.
- De dynamische omvang van de studentenpopulatie vraagt om een flexibel aanbod.
- De startersgroep moet worden geholpen om te kunnen instromen in de woningmarkt.
- Er is om te voorzien in behoefte van de groep doorstarters een groter aandeel grondgebonden koopwoningen nodig. Hetzelfde geldt voor de ‘gevorderde’gezinnen.
- Er is een noodzaak om tijdig en dynamisch te kunnen inspelen op de steeds groter wordende groep zorgbehoevenden.
- Meer aanbod voor doorstromers
Bron: Beleidsdocumentenanalyse
Uit bovenstaande tabel blijkt dat gemeenten met name koopkrachtondersteunende maatregelen nemen en de doorstroming op de woningmarkt proberen te bevorderen. Dit zijn echter geen dwingende maatregelen, waardoor de gemeentelijke invloed op het startersprobleem beperkt blijft. Om toch zoveel mogelijk dwingend te zijn, stellen gemeenten woningbouwprogramma’s op waarin een minimum percentage sociale (huur-) woningen is opgenomen. Gemeenten bouwen echter zelf geen woningen, dus dienen er afspraken met corporaties gemaakt te worden over de uitvoering van deze woningbouwprogramma’s. Deze zijn enkel aanwezig bij de gemeenten Deventer en Leiden. Indien gemeenten en corporaties van mening verschillen over de inhoud en of uitwerking van deze prestatieafspraken, kunnen gemeenten echter weinig doen om er toch voor te zorgen dat de beoogde doelen van de woningbouwprogramma’s behaald worden. Gemeenten zijn daarom van mening dat ze te weinig instrumenten hebben om de problemen ten aanzien van de startersproblematiek op te lossen. Dit blijkt uit de volgende quote uit het interview met mevrouw Van Soest van de gemeente Wageningen:
‘Op dit moment zit de woningmarkt volledig op slot, door allerlei situaties; Europese regelgeving, crisis op de woningmarkt. Het is zeer lastig om als gemeente instrumenten in te zetten die op korte
Resultaten empirische toetsing
Master Thesis Vastgoedkunde Pagina 54 termijn effecten hebben die deze woningmarkt kunnen lostrekken. Veel is ook afhankelijk van de consumenten zelf.’
Overigens is de gemeente Apeldoorn van mening dat er voldoende gemeentelijke instrumenten zijn om de startersproblematiek op te lossen. De gemeente Apeldoorn is zeer actief bezig met het startersprobleem en is hierin ook succesvol, want inmiddels is het negatieve migratiesaldo van deze twee doelgroepen starters afgenomen, zo blijkt uit de gemeentelijke basis administratie (GBA) van de gemeente Apeldoorn (Gemeente Apeldoorn, 2010).
Aan de hand van beleidsdocumentenanalyse blijkt dat gemeenten koopkracht ondersteuning als oplossingen zien om de startersproblematiek te verhelpen, in de vorm van startersleningen, vaststellen van het meerjarenwoningbouwprogramma en het bevorderen van de doorstroming (op meerdere wijzen). Dit blijkt uit zowel de documentenanalyse als uit de interviews. Overigens geven de gemeenten hierbij aan dat deze oplossingen slechts marginaal werken en dat echte oplossingen vanuit de rijksoverheid zullen moeten komen. Dit blijkt onder andere uit onderstaande quote uit de woonvisie van Nijmegen:
‘Overigens willen we bij voorbaat de verwachtingen ten aanzien van de inzet van deze instrumenten temperen. Daarvoor is het gat tussen huur en koop te groot. De enige manier om daar iets aan te doen ligt op landelijk niveau. Het vergt een totale heroverweging van overheidsingrijpen in de woningmarkt.’
Op de vraag welke methode of combinatie van methoden het meest effectief zijn om het startersprobleem op te lossen, is als volgt gereageerd en weergegeven in tabel 6.5.
Tabel 6.5 Meeste effectieve methode oplossingen startersprobleem
Gemeente Uit de bestudeerde literatuur blijken er verschillende oplossingen voor het startersprobleem te zijn. Welke methode of combinatie is volgens u de meest effectieve?
Apeldoorn ‘Voldoende en betaalbare woningbouw, werkgelegenheid, onderwijs (koersdocument). Dus eigenlijk het vergroten van het aanbod.’
Deventer ‘Meest efficiënte middel is afschaffing hypotheekrenteaftrek. Duidelijkheid daarover graag. Veel goedkope koopwoningen bouwen t.b.v. doorstroming en vrijkomen huurwoningen voor starters.’
Hilversum ‘Afhankelijk van lokale en regionale omstandigheden, maar altijd een mix.
Het heeft eigenlijk altijd met koopkrachtondersteuning te maken. Grondprijzen verlagen en startersleningen zijn ook goede ondersteuning. Maar ook voorrang bij sociale huur. Maar vooral met alertheid, hoe adverteer je, hoe zet je het in de markt. ‘starterswoning’ dan reageren ook alleen (jongere) starters en geen 40 jarigen die er ook zouden kunnen wonen. In deze range zul je het moeten zoeken.
Doorstroming wel het meest effectieve. Nieuwbouw voor starters is economisch het meest inefficiënt.Bij starterswoningen vind ik betaalbaarheid het belangrijkste. Bouwen moet je
Master Thesis Vastgoedkunde Pagina 55
eigenlijk niet aan willen beginnen. Duur product, voor lage koopkracht. Ernstig inefficiënt, starters zullen eerst genoegen moeten nemen met ‘incourante’ woningen en later doorstromen naar betere woningen.’
Leiden ‘Het ambtelijk standpunt hierin is dat we dat zelfstandig niet kunnen.’
Nijmegen ‘Starters: alle maatregelen die de doorstroming verbeteren, starters zijn namelijk
afhankelijk van het aantal nieuwe verhuisketens dat ontstaat. Voor koopstarters (niet het grootste probleem, want die mensen wonen al zelfstandig) helpen alle financiële
maatregelen die de prijs naar beneden brengen. Dus koopsubsidies, lage grondprijzen en hypotheekrenteaftrek. Wat niet wegneemt dat de hypotheekrenteaftrek grondig hervormd moet worden.’
Wageningen ‘Integrale aanpak van de woningmarkt.’
Bron: Interviews
Doorstroming bevorderen
De gemeenten Deventer, Hilversum en Nijmegen geven aan dat het bevorderen van de doorstroming de beste methode is. Doorstroming zal de gehele woningmarkt op gang helpen en zal daarmee tevens de startersproblematiek ten goede komen. Dit gebeurt op verschillende manieren. Eén daarvan is het aanpassen van het puntensysteem voor sociale huurwoningen. Voor starters geldt dan dat bij verhuizing de gespaarde punten behouden blijven indien verhuisd wordt naar een andere sociale huurwoning. Hierdoor zullen starters en doorstromers sneller geneigd zijn te verhuizen, in plaats van opnieuw veel punten te moeten sparen voordat verhuisd kan worden naar een betere woning. Daarnaast kunnen maatregelen als koopsubsidies bijdragen aan de doorstroming.
De hypotheekrenteaftrek is op lange termijn (en op korte termijn) een zeer belangrijke factor. De gemeente Deventer en Nijmegen vragen dan ook om duidelijkheid omtrent hypotheekrenteaftrek. Het betreft echter landelijke regelgeving waarop gemeenten nauwelijks invloed kunnen uitoefenen. Tevens geven de gemeenten Nijmegen en Wageningen aan dat er een integrale aanpak van de woningmarkt noodzakelijk is.
Hypothese 2:
Deze hypothese blijkt juist.
Gemeentelijke instrumenten om de problemen op de
startersproblematiek op te lossen zijn te weinig dwingend, waardoor de gemeentelijke invloed beperkt blijft. De belangrijkste oplossingen dienen door de rijksoverheid geïnitieerd te worden.
6.2.4 Actief of passief beleid
Op de vraag of de betreffende gemeente actief of passief beleid voert ten aanzien van starters op de woningmarkt, is tijdens de interviews als volgt gereageerd:
Resultaten empirische toetsing
Master Thesis Vastgoedkunde Pagina 56
Tabel 6.6 Actief of passief beleid gemeenten
Gemeente Voert u actief (sturend) of passief (faciliterend) beleid ten aanzien van starters op de woningmarkt?
Apeldoorn Passief, maar zo actief mogelijk binnen passieve rol ‘We voeren binnen onze faciliterende rol zo actief mogelijk. We voeren regie, stimuleren, verleiden partijen en