regionale woning(bouw) markt
3.4 De relatie tussen woningmarkt en woningbouwmarkt
Als een woning wordt beschouwd als investeringsgoed, bestaat de woningmarkt uit twee samenhangende markten. Echter, woningen worden ook gebouwd, waardoor een derde markt in het spel komt, de
woningbouwmarkt. De grondmarkt laten we hier dan nog buiten beschouwing. De woningmarkt zal impulsen afgeven als er nieuwbouw nodig is. Dit wordt uitgebeeld in het model voor het langetermijnevenwicht op de vastgoedmarkt van DiPasquale en Wheaton (1992), dat volgens Colwell (2000) een elegant, want simpel voorraad-stroommodel (stock-flow) is.
Als we afzien van de concurrentie tussen de woningbouwmarkt en de bouwmarkten van ander vastgoed om bijvoorbeeld inputfactoren, kunnen we de bespreking van het model beperken tot de woningmarkt. In de markt van woningen wordt de prijs bepaald door vraag en aanbod naar woningen. De vraag naar woningen hangt af van het rendement op die woningen. Immers, met een woning schaft een investeerder een stroom van verwachte inkomsten aan. De verwachte huur of toegerekende huur wordt bepaald op de markt van woondiensten. Als de (toegerekende) huur stijgt, zal de prijs van de woning ook toenemen, waardoor het aantrekkelijk wordt om nieuw te bouwen. De toevoeging aan woondiensten zal de prijs van woondiensten doen
dalen, evenals de prijs van de woning. Dit is in een notendop de beschrijving van de werking van het vierkwadrantenmodel dat in figuur 3.1 is weergegeven. Het vierkwadrantenmodel van DiPasquale en Wheaton (1992) geeft, zoals de naam impliceert, vier markten weer in vier kwadranten. De eerste markt is de markt van de woondiensten, de tweede de markt van de woningen als vastgoedbeleggingen, de derde de markt van de nieuwbouwwoningen en de vierde de markt van woningen als vastgoedvoorraad. Daarbij gaat het bij de markten 1 en 4 om de markt van woondiensten en bij de markten 2 en 3 om de markt van vastgoed.
Op de markt van woondiensten komt een kortetermijn- huur tot stand voor een gegeven aantal woondiensten (kwadrant 1). De verkregen huur vertaalt zich via de gesommeerde en contant gemaakte bedragen over de (economische) levensduur naar een woningprijs via het gegeven te behalen rendement (capitalization rate4). Dit is
volgens DiPasquale en Wheaton (1992) de current yield die bepaalt of investeerders in woningen zullen investeren. Deze wordt bepaald door de langetermijn-rentevoet in de economie, de verwachte stijging van huurprijzen, de risico’s die zijn verbonden aan de inkomsten uit verhuur en de belastingen op woningen. De cap rate wordt exogeen bepaald en dient als hulpmiddel om de woningprijs te bepalen (kwadrant 2). Immers, als de exploitatie van de woning niet het marktrendement oplevert, zal de investeerder zijn geld daar investeren
Figuur 3.1
Vierkwadrantenmodel van DiPasquale en Wheaton
1. Woondienstenmarkt 2. Beleggingsmarkt 3. Bouwmarkt 4. Aanpassing voorraad Huurprijzen Bouwproductie Vastgoedprijzen Voorraad
DRIE DRIE
waar het marktrendement wel valt te behalen. Als de woningprijs bekend is, wordt in vergelijking met de vervangingswaarde van een woning en de constante aanbodelasticiteit bekend hoeveel nieuwe woningen, of beter gezegd aantallen woondiensten worden
geproduceerd (kwadrant 3). Tot slot worden de nieuwe woondiensten gesaldeerd met de woondiensten die via afschrijvingen verloren zijn gegaan, zodat het
langetermijnaanbod van beschikbare woonruimte ontstaat (kwadrant 4). Als deze slothoeveelheid gelijk is aan de starthoeveelheid van woondiensten, zijn de markten van woondiensten en woningen in evenwicht. Voor eigenaren-bewoners gelden het vierkwadranten- model van langetermijnevenwicht en de achterliggende beïnvloedende variabelen ook. De beslissing van te kopen woonruimte wordt tegelijkertijd genomen met de beslissing om een woning te kopen. De prijs van de woondienst en de prijs van het investeringsgoed worden door één beslissing van de koper vastgesteld.
Voor de verschillende kwadranten zijn verschillende achterliggende ontwikkelingen relevant. Deze kunnen
zich gezamenlijk voordoen, maar worden hier individueel besproken. Als het economisch goed gaat, wordt de vraag naar woondiensten aangewakkerd door een toename in werkgelegenheid, productie of het aantal huishoudens. Bij een gegeven hoeveelheid woondiensten zal de huur moeten stijgen, waardoor de woningprijzen ook stijgen. Vervolgens wordt nieuw gebouwd en neemt het evenwichtsaantal woningen toe. Bij een periode van economische tegenspoed zullen alle evenwichts- variabelen afnemen.
Als de vraag naar woningeigendom afneemt (toeneemt), beginnen de aanpassingen onder verder gelijke
omstandigheden in het tweede kwadrant. Dit gebeurt bijvoorbeeld als de rentevoet in de economie toeneemt, het risico van beleggen in vastgoed toeneemt of fiscale afschrijvingsfaciliteiten verslechteren. Daardoor vermindert het rendement op woningen. Gegeven de huuropbrengsten, zal dat worden gecompenseerd door hogere woningprijzen en een hogere bouwproductie, waardoor de huren zullen dalen.
Figuur 3.2
Model van de woningmarkt geïnspireerd op Geltner en Miller
Woondienstenmarkt Nieuwbouw, gecorrigeerd voor onttrekkingen Bouwkosten en grondkosten woningprijs Vraag (bewoners) Woningprijs Vereist rendement Aanbod (verkopende eigenaren) Vraag (kopende investeerders) Aanbod (eigenaren)
Prijs woondiensten Institutionele context
Sociaaleconomische en demografische ontwikkelingen Nieuwbouw- en
grondmarkt Woningmarkt = onderdeelkapitaalgoederenmarkt
DRIE
Tot slot kan ook het aanbod van nieuwbouwwoningen afnemen. Dit gebeurt als het duurder wordt om te bouwen, bijvoorbeeld als de kortetermijnrente stijgt, het kredietvolume afneemt of er striktere regels voor de kwaliteit van de woning of voor de ruimtelijke inrichting van toepassing worden. Bij een gegeven woningprijs, neemt de nieuwbouwproductie af. De voorraad woondiensten zal hierdoor ook afnemen. Huren zullen vervolgens stijgen, waardoor woningprijzen zullen stijgen.
Rekening houdend met dit soort achtergrondvariabelen die de woningmarkt beïnvloeden – dus meer variabelen dan expliciet in figuur 3.1 zijn opgenomen –, kan het model iets worden uitgebreid, zoals figuur 3.2 toont. Deze keer is de woningmarkt opgesplitst in drie markten: de markt van woondiensten, de markt van woningen en de markt van nieuwbouw (inclusief de grondmarkt). Tevens is de context verbreed, met ook demografische en sociaaleconomische ontwikkelingen en de institutionele context, inclusief de overheid. Een belangrijke invloed die hier nog ontbreekt, is in ieder geval de kapitaalmarkt. Het blijkt dat de woningmarkt veelal complex is en dat veel variabelen de woningmarkt tegelijkertijd en na elkaar beïnvloeden. De vraag is dan ook, zoals Barr (1998) aangeeft, of de woningmarkt wel gelijkmatig convergeert naar het volgende langetermijnevenwicht. In plaats daarvan zou de woningmarkt continu op weg kunnen zijn naar een volgend langetermijnevenwicht. De vele verschillende invloeden sturen de vraag naar en het aanbod van woondiensten dan telkens weer bij.