3.3.1 Analyses
In de voorbije 10 jaar kenden de kustgemeenten vrij sterke relatieve bevolkingstoenames. De steden aan de Kust tekenden ten aanzien van de andere kustgemeenten de laagste groei op in relatieve termen, maar de aangroei van inwoners in absolute waarde bleef er wel belangrijk.
Het aantal personen per gezin ligt aan de Kust veel lager in vergelijking met Vlaanderen. Bijna 80% van de gezinnen telt 1 of 2 personen tav 65% in het Vlaams Gewest. Gezinnen met 3 personen maken er met 21% dan weer een veel minder groot deel uit van de huishoudens (36% in de rest van West-Vlaanderen en in het Vlaams gewest). Mede door de vergrijzende bevolking blijft het aantal personen per gezin aan de Kust sterk dalen: in 2007 bedroeg het gemiddelde aantal personen per gezin in KZB 2,04 tegenover 2,37 in Vlaanderen.
Op basis van de huidige trends, voorspellen prognoses een verdere stijging van het aantal huishoudens tot 2015 met 8%, terwijl voor het Vlaams Gewest een stijging van 6% wordt voorzien. De stijging is in veel grotere mate het gevolg van gezinsverdunning dan van bevolkingsstijging. Ze zal hoe dan ook een evenredige stijging naar woningen met zich meebrengen. Gezien de gezinsverdunning zal de vraag zich vooral in het betaalbare segment manifesteren. Zowel in deze als in andere analyses vertonen de kustgemeenten onderling grote verschillen. Voor een overzicht en een interpretatie van de cijfers per gemeente wordt verwezen naar de analyses in bijlage.
Het aantal woongelegenheden per gezin is enorm hoog aan de Kust. Vooral in de kuststrook binnen de kustgemeenten is het is echter moeilijk uit te maken hoeveel hiervan ten bate is van de eigen inwoners: in sommige statistische sectoren loopt het aandeel tweede verblijven zeer hoog op. Belangrijk is wel dat een deel tijdelijke bewoners zich na verloop van tijd permanent vestigt in de kustgemeente van het tweede verblijf.
Per gezin van meer dan 3 of meer personen, zijn er aan de Kust op dit moment 4 eengezinswoningen beschikbaar ten opzichte van 2,4 in het Vlaams Gewest. Tweede verblijven niet meegerekend, komt men uit op meer dan 3 grondgebonden woningen per huishouden van 3 personen of meer. Ten aanzien van de huidige bevolkingssamenstelling kan er gesteld worden dat er, op Knokke-heist en Nieuwpoort na, aan de Kust geen mindere beschikbaarheid is aan eengezinswoningen voor (jonge) gezinnen met kinderen dan in de rest van Vlaanderen. De Q75-referentieprijs 13 van deze voorraad noteerde voor de kustgemeenten zonder Knokke-Heist14 overigens nauwelijks hoger dan elders in Vlaanderen: voor 2007 lag deze op ca. 210.000 €.
De Q75-prijs van appartementen aan de Kust is met iets meer dan 224.000 € wel zo’n 12% hoger in vergelijking met Vlaanderen (ca. 200.000 €). Opnieuw is hier Knokke-Heist niet meegerekend, waar de Q75-prijs in 2007 meer dan het dubbele bedroeg van het gemiddelde aan de rest van de Kust. De prijzen van appartementen aan de Kust zijn van een vergelijkbaar niveau dan deze die in enkele andere gegeerde woongemeenten in België, zoals Dilbeek of Eigenbrakel.
Over een langere periode bekeken zien we dat de stijging van verkoopprijzen van appartementen sterk varieert tussen de kustgemeenten onderling: een groep gemeenten presteerde “sterk” terwijl een andere eerder lage stijgingen liet optekenen. Gedurende de laatste jaren is de prijs voor appartementen wel sneller gestegen in vergelijking met de rest van Vlaanderen. Ook dient er gewezen te worden op de gemiddelde kleinere oppervlakte van de appartementen aan de Kust, waardoor de prijs per m² wel degelijk relatief duurder uitkomt dan op de meeste andere plaatsen in België.
Op basis van gegevens van de FOD Financiën, moet men de dalende betaalbaarheid van vastgoed aan de Kust nuanceren. Op A-locaties15 aan de Kust, gelegen in de buurt van het strand, is de Q75-verkoopsprijs voor de periode 2006-2008 ca.
315.000 € (met, op basis van gemiddelde verkoopprijzen, een m²-prijs van 3.742 €), wat relatief duur is naar Belgische normen. Maar, op de B-locaties – waar eerder de lokale bevolking geacht wordt te resideren- is de Q75-verkoopprijs met 150.000 € (met, op basis van gemiddelde verkoopprijzen, een m²-prijs van 1.702€) relatief laag, wat de betaalbaarheid van het aanbod waarborgt. Enkel Knokke-Heist heeft voor B-locaties een Q75-prijs die boven het Vlaams gemiddelde ligt.
Vooral in De Panne en Oostende liggen de prijzen op de B-locaties laag. De Q75-prijs ligt er onder de 140.000 € en op basis van gemiddelde verkoopprijzen stijgt de gemiddelde prijs per vierkante meter er niet boven de 1.500€ uit. Wel zien we dat de Q75-referentieprijs op B-locaties aan de Kust een sterkere stijging gekend hebben in de voorbije tien jaar dan het Vlaamse gemiddelde.
13 Dit wil zeggen dat 75% van de verkopen onder dit prijsniveau liggen en 25% erboven.
14 Knokke-Heist kent de hoogste Q75-referentieprijs van het land voor grote woonhuizen (meer dan 1,5 mio. € in 2007). Voor gewone woonhuizen komt de kustgemeente pas op een tiende plaats. Door de extreem hoge prijzen die voor grote woonhuizen neergeteld worden, eist Knoke-Heist voor alle woonhuizen samen wel weer de eerste plaats op, met een zeer groot verschil tegenover de opvolgende gemeenten.
15 Het onderscheid tussen A en B locaties werd gemaakt op basis van gegevens zoals verkregen van het Kadaster. De werkwijze werd in bijlage verduidelijkt.
Figuur 3: Gemiddelde verkoopsprijs van appartementen in Vlaanderen, 2007 (bron: FOD Economie
& Ecodata, verwerking: Idea Consult)
In vergelijking met het binnenland liggen de grondprijzen aan de Kust zo’n 1,5 à 2x hoger. Toch verloopt de evolutie van de grondprijzen al decennialang parallel. De oorzaak voor het grote verschil moet eerder gezocht worden in de historische ontwikkeling van de Kust en niet in recente ontwikkelingen.
De vastgoedmarkt aan de Kust kent sinds de jaren ’60 een grote dynamiek en is nog steeds in volle bloei. Iets meer dan een kwart van alle appartementsverkopen in Vlaanderen gedurende het jaar 2007 voltrok zich in een Kustgemeente! Het aandeel van alle appartementen in Vlaanderen dat zich aan de Kust bevindt, is met 22% een stuk lager dan het aandeel in de verkopen. Dit betekent dat een appartement aan de Kust gemiddeld gezien sneller verkocht wordt en dus een kortere doorlooptijd kent in vergelijking met Vlaanderen. De cijfers voor 2007 tonen een doorlooptijd aan van 22 jaar aan de Kust ten opzichte van 25 jaar in Vlaanderen.
3.3.2 Conclusies
Ten opzichte van het aantal grote gezinnen kan de voorraad eengezinswoningen aan de Kust in principe nog ruimschoots aan de lokale behoefte voldoen. Bovendien zijn zij relatief betaalbaar in de meeste kustgemeenten.
Hoge verkoopprijzen en m²-prijzen voor appartementen beperken zich voornamelijk tot A-locaties in de buurt van het strand. De prijzen van appartementen in de overige delen van de kustgemeenten blijven vooralsnog vergelijkbaar met deze in de rest van Vlaanderen, maar er is een duidelijke hausse aan de gang. De relatief hoge prijzen in sommige delen van de Kust hangen nauw samen met de historisch gegroeide hoge grondprijzen en de relatieve schaarste aan bouwgrond.
Gezien de zorg van Kustgemeenten omtrent het wegtrekken van lokale jeugd, de stijgende vastgoedprijzen en de voorspelde gezinsgroei ten gevolge van gezinsverdunning, moet blijvend aandacht worden besteed aan het monitoren van vastgoedprijzen en het verzekeren van de betaalbaarheid van het wonen voor de eigen bewoners.