Conclusie

Het valt niet mee om de geïsoleerde effecten van een verandering van de fiscale behandeling van de eigen woning te koppelen aan macro-economische statistieken of aan gevolgen voor de woningmarkt. Dat komt onder andere doordat de effecten van de wijzigingen in de fiscale behandeling van de eigen woning op de woningmarkt soms niet goed te scheiden zijn van meer algemene sociaal-economische ontwikkelingen en/of ontwikkelingen op de

woningmarkt. Daarnaast was er bijvoorbeeld in België sprake van wijzigingen die

samenhingen met een algehele stelselwijziging, dan is het moeilijk om optredende effecten toe te schrijven aan specifieke wijzigingen binnen die stelselwijziging. Met een geleidelijke invoering van wijzigingen zoals in het Verenigd Koninkrijk is er een mogelijkheid dat eventuele effecten uitgesmeerd worden en zo een stuk minder zichtbaar zijn in de jaarlijkse cijfers. Tenslotte waren sommige wijzigingen in het fiscale stelsel geheel of gedeeltelijk gecompenseerd door het invoeren of uitbreiden van niet-fiscale maatregelen. Dit was in he t Verenigd Koninkrijk en in Duitsland het geval. Bovenstaande redenen maken het moeilijk om de gevolgen te bepalen van wijzigingen van de fiscale behandeling van de financiering van de eigen woning in onze buurlanden.²

Het lijkt er in ieder geval op dat er wel degelijk aanpassingen in de fiscale behandeling van de financiering van de eigen woning mogelijk zijn, zonder dat dit gepaard hoeft te gaan met excessieve ongewenste macro-economische effecten. Waar in Duitsland het gelijktijdig invoeren en uitbreiden van niet- fiscale maatregelen deze effecten lijkt te voorkomen, is dat in het Verenigd Koninkrijk de langdurige tijdspanne van de afschaffing. Tenslotte is het

verstandig om deze maatregelen te nemen in tijden van economische voorspoed, het liefst bij een dalende langlopende rente.

1

Office for National Statistics, Social Trends No. 36 2006 edition, 2006, p. 150.

<www.statistics.gov.uk/downloads/theme_social/Social_Trends36/social_trends_36.pdf>

2

Boelhouwer e.a., Koopprijsontwikkeling en de fiscale behandeling van het eigen huis, Delft: Delft University Press 2001, p. 30.

8. Conclusie

De hypotheekrenteaftrek is decennia lang een logisch gevolg geweest van de bronnentheorie in de inkomstenbelasting. Er waren alleen discussies over de vraag of de eigen woning als investeringsgoed of consumptiegoed behandeld moest worden. Echter voor de aftrek van rente was dit van ondergeschikt belang, omdat naast bronrente ook consumptieve rente zonder enige beperking als ‘persoonlijke verplichting’ aftrekbaar was. In 1997 kwam de aftrek van consumptieve rente te vervallen en vanaf dit moment wordt het beperken of afschaffen van de hypotheekrenteaftrek ook feitelijk een optie.

Met het boxensysteem van de Wet IB 2001 verviel de vanzelfsprekendheid van de hypotheekrenteaftrek. Box 3 was wat wetsystematiek betreft de aangewezen plek voor de eigen woning – en de daarmee samenhangende schulden – maar de wetgever wilde toch een hypotheekrenteaftrek tegen progressieve tarieven mogelijk maken. Als onderbouwing voor plaatsing in box 1 werden onder meer de volgende redene n opgevoerd:

- het bieden van rechtszekerheid voor belastingplichtigen;

- voorkomen van negatieve effecten op de woningmarkt en voor de bouwsector; - de onvoldoende oplossing die een overgangsregeling zou kunnen bieden;

- de maatschappelijke functie ‘het bieden van huisvesting’ geeft een bijzonder karakter aan de eigen woning dat plaatsing in box 1 rechtvaardigt;

- de fiscale behandeling van de eigen woning moet bezien worden in het brede kader van een “geïntegreerd en samenhangend beleid op het terrein van de volkshuisvesting, waarbij binnen de randvoorwaarde van een evenwichtige behandeling van huurders en eigenaar-bewoners zo veel mogelijk ruimte wordt geboden aan individuele wensen en mogelijkheden van belastingplichtigen”.

Er zijn echter wel de nodige problemen met de huidige opzet van de hypotheekrenteaftrek. Hierbij kan gedacht worden aan:

- dat het rechtvaardigen van de bijna onbeperkte hypotheekrenteaftrek steeds lastiger wordt doordat de investeringsgoedbenadering stapje bij stapje wordt verlaten, terwijl deze benadering de enige wetsystematische rechtvaardiging is voor

hypotheekrenteaftrek in box 1;

- dat in tegenstelling tot andere ‘echte’ subsidies, de overheid geen enkele greep heeft op de budgettaire omvang van de hypotheekrenteaftrek;

- dat er geen onderscheid gemaakt wordt tussen ‘regulier’ wonen en ‘luxueus’ wonen, waardoor veel belastingsubsidie weg vloeit naar luxueus woningbezit dat geen ondersteuning nodig heeft;

- dat de mogelijkheid tot aftrek van hypotheekrente leidt tot een verstoring van de optimale afweging, waardoor gezinnen geprikkeld worden tot het aangaan van (te) grote schulden. Hoge hypotheekschulden kunnen destabiliserend werken op de woningmarkt;

- dat de hypotheekrenteaftrek door de lage aanbodelasticiteit van de woningmarkt, in plaats van meer koopwoningen, vooral hogere prijzen tot gevolg heeft, wat vooral leidt tot herverdeling van vermogen in plaats van een toename van het

eigenwoningbezit;

- dat de hypotheekrenteaftrek leidt tot een grotere volatiliteit van de woningmarkt. Volatiliteit in huizenprijzen kan problemen veroorzaken voor zowel consumenten, geldschieters en producenten en leidt tot het uitvergroten van de goede en de slechte tijden;

- dat de hypotheekrenteaftrek leidt tot minder investeringen in de duurdere huursector en tot een verslechtering van de concurrentiepositie van dit gedeelte van de

woningmarkt, waardoor er in de huursector een kleinere bandbreedte in prijs en kwaliteit te vinden is dan bij een goede marktwerking verwacht zou mogen worden. Het beperken van de aftrek van hypotheekrente kan een deel van bovenstaande problemen oplossen. Een volledige financiering met vreemd vermogen zal minder aantrekkelijk worden, de totale hypotheekschuld zal afnemen en daarmee de risico’s die eigen-woning-bezitters en de overheid lopen bij conjunctuurschommelingen. Beperking biedt mogelijkheden om alleen ‘normaal’ woningbezit te stimuleren. Tenslotte zal Nederland meer in de pas lopen met andere Europese landen. Er kleven echter ook een aantal bezwaren aan verdere beperking. Ten eerste passen het grootste deel van de besproken varianten niet in de

investeringsgoedbenadering.¹ Gevolg hiervan is een in sterke mate inconsistent

belastingstelsel. Ten tweede zal verdere beperking veelal betekenen dat er een opsplitsing gemaakt moet worden van aftrekbare en niet-aftrekbare rente, dan wel van box-1-schuld en box-3-schuld. Deze opsplitsing zal de uitvoeringslast aanzienlijk verhogen. Ten derde heeft opsplitsing tot gevolg dat in de varianten waar de restwaarde van de eigen woning niet in box 3 wordt opgenomen, maar waar wel renteaftrek mogelijk is in box 3 over de restschuld een nieuwe onbeperkte (forfaitaire) renteaftrek gecreëerd wordt, rentearbitrage wordt zo maar deels tegengegaan. Ten vierde blijft ook een beperkte hypotheekrenteaftrek een open-einde regeling, waar de overheid geen greep heeft op de omvang van de subsidie. Tenslotte heeft beperking van de hypotheekrenteaftrek als gevolg dat de doorstroming op de woningmarkt verslechtert, doordat eigenaars in het duurdere segment er het meest op achteruit gaan, en voor een deel op zoek zullen gaan naar goedkopere woningen.

Van de aftrekbeperkende varianten heeft de variant besproken in paragraaf 4.1.1, die de renteaftrek beperkt tot 60% van de hypotheekrente (het gedeelte wat behoort tot het

investeringscomponent), mijn voorkeur, omdat deze het best aansluit bij de wetsystematiek. Een andere manier om problemen omtrent de huidige hypotheekrenteaftrek op te lossen is om de aftrek in zijn geheel af te schaffen. Afschaffing zal de nodige gevo lgen hebben, op

verschillende vlakken:

- afschaffing leidt tot structureel lagere huizenprijzen;

- afschaffing leidt tot een afnemende volatiliteit van de huizenprijzen, doordat

veranderingen in de vraag dan weer volledig doorwerken in het netto- inkomen en niet langer gedeeltelijk ten laste van de schatkist komen;

- het niet kunnen aftrekken van hypotheekrente zal een belangrijke stimulans vormen voor enerzijds eigen-woning-bezitters om bestaande leningen af te lossen en

anderzijds voor starters om een minder hoge hypotheek te nemen;

- het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek kan een welvaartswinst opleveren van tussen de 0,8 en 2 miljard euro, dat wil zeggen tussen 0,15 en 0,4 procent van het BBP;

- het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek kan omzet- en banenverlies opleveren onder andere in de bouwnijverheid;

- het is onvermijdelijk dat er bij afschaffing inkomensverschuivingen tussen huishoudens- en inkomenscategorieën plaatsvinden;

Er zijn mogelijkheden in de vorm van compenserende maatregelen (tariefsverlaging, afschaffing overdrachtsbelasting) en overgangsregelingen om grote, plotselinge negatieve

1

effecten, zowel individueel als op macro-economisch niveau voor een deel ongedaan te maken of te spreiden in de tijd. De ervaringen in Duitsland en het Verenigd Koninkrijk laten zien dat dit – voor wat betreft de macro-economische gevolgen – effectieve maatregelen zijn. Waar in Duitsland het gelijktijdig invoeren en uitbreiden van niet- fiscale maatregelen

negatieve effecten lijkt te voorkomen, is dat in het Verenigd Koninkrijk de langdurige tijdspanne van de afschaffing. Ten slotte is het aan te bevelen om deze maatregelen te nemen in tijden van economische voorspoed, het liefst bij een dalende langlopende rente. Wanneer de huidige lage hypotheekrente gaat oplopen, is de kans op dalende huizenprijzen groot. Extra prijsdrukkende effecten als gevolg van afschaffing van hypotheekrente zijn dan niet welkom. Bij het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek lijkt verplaatsing van de eigen woning naar box 3 en volledige defiscalisatie een goed alternatie f.

Het verplaatsen van de eigen woning naar box 3 leidt tot grotere neutraliteit. Bezittingen en schulden worden dan volgens hetzelfde regime behandeld, zodat rentearbitrage niet meer lonend is. Deze variant stimuleert de hogere inkomensgroepen met hoge financieringslasten tot aflossing. Er kunnen vrijstellingen worden ingevoerd die vergelijkbaar zijn met de bestaande vrijstelling van maatschappelijke beleggingen, om zo normaal eigen-woning-bezit te subsidiëren. Nadeel van dit alternatief is dat er bij het invoeren van deze vrijstellingen de behoefte ontstaat aan de mogelijkheid tot een negatieve rendementsgrondslag. Dit betekent een breuk met de huidige opzet van box 3.

Volledige defiscalisatie heeft als voordeel dat vermogen dat in de eigen woning zit, niet belast wordt. Hierdoor wordt het juist fiscaal aantrekkelijk om af te lossen in plaats van om (overmatig) te lenen. De middelen die als gevolg van de defiscalisatie vrijkomen kunnen gebruikt worden voor een subsidie in de vorm van een (hypotheekrente)toeslag of een heffingskorting. De nadelen van defiscalisatie zijn dat deze de grootste dalingen in

huizenprijzen tot gevolg heeft en een nieuwe vorm van rentearbitrage in het leven roept door het uitzonderen van de hypotheekschuld in box 3.

In beide varianten komt er een einde aan subsidiering van luxueus woningbezit. Ten slotte zijn ze uitvoeringstechnisch ook erg aantrekkelijk vanwege de eenvoud. Van deze varianten heeft plaatsing in box 3 mijn voorkeur, wederom om wetsystematische redenen, de eigen woning hoort hier naar zijn aard, net als andere particuliere vermogenscomponenten, in thuis. Bovenstaande in overweging nemende, ben ik geneigd te pleiten voor het plaatsen van de eigen woning in box 3, met genoemde vrijstellingen en de mogelijkheid tot een negatieve rendementsgrondslag. Ik zie het verband niet tussen de door de wetgever genoemde

maatschappelijke functie ‘bieden van huisvesting’ en plaatsing in box 1. Volgens mij volgt het één niet logischerwijs uit het ander. Ik heb ook mijn twijfels bij het argument betreffende de ‘evenwichtige behandeling tussen huurders en eigen-woning-bezitters’. Nu krijgen

huurders minder subsidie bij oplopende inkomens en eigen-woning-bezitters juist meer. Dit laatste is een logisch gevolg van onze progressieve belastingheffing, maar dat wil nog niet zeggen dat dat dan een evenwichtige behandeling is. In dezelfde adem wordt er gesproken over ruimte bieden aan individuele wensen en mogelijkheden van belastingplichtigen. Dit valt slecht te rijmen met het nagenoeg ontbreken van een duurdere huursector, wat onder meer een gevolg is van het bestaan van de hypotheekrenteaftrek.

Verder wordt het voorkomen van negatieve effecten op de woningmarkt en in de bouwsector genoemd als argument voor plaatsing in box 1. De ervaringen van Duitsland en het Verenigd Koninkrijk laten echter zien dat het, voor wat de woningmarkt betreft, mogelijk is om

belangrijke wijzigingen door te voeren, zonder dat dit noemenswaardige negatieve effecten heeft. De bezorgdheid voor de bouwsector lijkt mij terecht. Overigens is met de lessen uit de buurlanden nu ook het andere punt dat door de wetgever werd aangevoerd voor een deel

ontkracht: de onvoldoende oplossing die een overgangsregeling zou kunnen bieden – het blijkt dat ofwel invoering van niet- fiscale maatregelen, ofwel een langdurige tijdspanne van de afschaffing, wel degelijk een voldoende oplossing kunnen bieden. Ik ben het echter met de wetgever eens dat dit een lastig punt is. Het zal een complexe aangelegenheid worden om bij het vormgeven van overgangs- en compensatiemaatregelen beslissingen te nemen, die te grote negatieve inkomens- en vermogenseffecten bij de groep eigen-woning-bezitters kunnen voorkomen. Waar ik me ook in kan vinden is de overweging van de wetgever om

rechtszekerheid te bieden voor eigen-woningbezitters. In mijn persoonlijke afweging weegt dit argument echter minder zwaar als de hierboven opgesomde problemen die verbonden zijn aan de huidige opzet van de hypotheekrenteaftrek. Bovendien kan met overgangsmaatregelen ook voldoende rechtszekerheid bereikt worden. Uiteraard moet het verplaatsen naar box 3 plaatsvinden op een moment dat de omstandigheden op de woningmarkt hiervoor niet al te ongunstig zijn.

In dat kader kan ik nog opmerken dat in een persbericht van 8 augustus 2006 de economen van de Rabobank een stijging van de huizenprijzen voorzien van 4,5% over dit jaar en 3,25% in 2007. In combinatie met de aantrekkende economie en de verkiezingen in november 2006, is 2007 misschien het uitgelezen moment om het huisje bij het schuurtje in box 3 te houden.

Bijlage A: standpunten belanghebbenden en politieke partijen

Hypotheekverstrekkers

Niet geheel onbegrijpelijk zullen hypotheekverstrekkers beperking van de

hypotheekrenteaftrek niet toejuichen.¹ Dit zal voor een deel te maken hebben met het bestaan van de Nationale hypotheekgarantie, waardoor financiële instellingen geen enkel risico lopen met betrekking tot hypothecaire leningen; het risico dat de lening niet afgelost kan worden wordt volledig gedragen door de Staat.²

Rabobank, die claimt marktleider te zijn op het gebied van hypotheken, merkt het volgende op:

‘De situatie op de woningmarkt is zorgelijk door een te gering aanbod van passende woningen, het kwetsbare vertrouwensklimaat en een te geringe doorstroming.

Verschillende oplossingen kunnen deze problematiek op de woningmarkt doorbreken. De oplossing daarvoor ligt echter niet in de fiscaliteit. Een ingrijpende verandering in de fiscale behandeling van de eigen woning in Nederland zal leiden tot grote risico’s voor huizenbezitters, de woningmarkt en de economie.’³

Bouwsector

De verenigingen Bouwend Nederland, VNO-NCW en MKB Nederland hebben in de media laten blijken zich zorgen te maken over beperking of afschaffing van de

hypotheekrenteaftrek.⁴ De laatste twee spraken in een gezamenlijk opgesteld persbericht er zelfs van dat ‘elke ingreep in de aftrekbaarheid schadelijk is voor de economie’.

In de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) zijn alle brancheorganisaties vertegenwoordigd die de belangen van eigenaren van woningen behartigen. Ook de verenigingen

die de projectontwikkelaars, de makelaars en het notariaat vertegenwoordigen, maken deel uit van de ROZ. Deze Raad doet de volgende aanbevelingen:

‘Als eventuele maatregelen worden genomen, is het noodzakelijk daarbij een samenhangende visie te hebben. Huurbeleid en huursubsidie, hypotheekrenteaftrek, woningaanbod, dynamiek van de markt en herstructurering dienen als één geheel te worden beschouwd. Alleen dan kan een evenwichtige en fundamentele herziening van het huisvestingsstelsel tot stand komen. De belangrijkste randvoorwaarden voor zo’n evenwichtige benadering zijn in de optiek van de ROZ:

- Betaalbaarheid van de koopwoning moet gegarandeerd blijven. - Waardebehoud is essentieel.

- Doorstroming op de woningmarkt moet niet geremd, maar juist gestimuleerd worden.

- Voor nieuwe en bestaande hypotheken moet er een overgangstermijn zijn van ten minste 15-20 jaar.

- Het vertrouwen van potentiële kopers moet op peil blijven om te voorkomen dat de markt instort tijdens de besluitvorming.

1 J. Swank, J. Kakes & A. Tieman, ‘The Housing Ladder, Taxation and Borrowing Constraints’, MEB-series 2002-9, p. 13.

2

International Monetary Fund, IMF Country Report No. 06/284: Kingdom of the Netherlands - Netherlands:

Selected Issues, Washington D.C. 2006, p. 33. 3

Rabobank Groep, Woningmarkt en hypotheekrenteaftrek , 2004 <http://www.rabobankgroep.nl/download/pphypotheek.pdf>, p. 1.

4

Onder andere op de website van de Vereniging Eigen Huis over hypotheekrenteaftrek <http://renteaftrek.eigenhuis.nl>.

- Timing is essentieel, doe het niet op het verkeerde moment wanneer het toch al slecht gaat met de economie.

De actualiteit is natuurlijk sterk bepalend voor de uiteindelijke daadwerkelijke effecten van de beschreven scenario’s. De omstandigheden en het tijdstip waarop de maatregelen worden uitgevoerd, spelen een grote rol. Bepalend zijn niet alleen het

hypotheekrenteniveau en de conjunctuur in zijn algemeenheid, maar ook mogelijke reacties (bijvoorbeeld hogere inkomenseisen) vanuit de bankensector en andere

financiële instellingen. Drie factoren zijn in sterke mate bepalend voor de gevolgen van een eventuele beperking van de hypotheekrenteaftrek:

- Geleidelijke invoering - Snelle besluitvorming - Perfecte timing¹

Ministerie van VROM

Het ministerie van VROM heeft onlangs haar visie op de woningmarkt gegeven, waar ook werd ingegaan op de hypotheekrenteaftrek:

‘De hypotheekrenteaftrek biedt geen verklaringsgrond voor de stagnatie op de woningmarkt. Maar afhankelijk van de voorstellen kunnen veranderingen in het instrument wel grote gevolgen hebben voor de woningmarkt. Aanpassingen aan de hypotheekrenteaftrek kunnen het vertrouwen in de woningmarkt ondermijnen. We moeten niet alleen rekening houden met inkomenseffecten (een neerwaartse aanpassing van de hypotheekrenteaftrek leidt tot hogere lasten voor eigenaarbewoners), maar ook met vermogenseffecten (grotere aanpassingen van de hypotheekrenteaftrek leiden tot waardevermindering van de woning). Vooral voor recente toetreders op de

koopwoningmarkt zal dit tot grote negatieve inkomenseffecten leiden en voor starters zal het moeilijker worden een koopwoning te bemachtigen. Maar het heeft niet alleen consequenties voor particulieren, maar ook voor corporaties (nieuwbouw en stedelijke vernieuwing), commerciële investeerders (nieuwbouw) en gemeenten

(grondopbrengsten). Gelet op de negatieve effecten voor de woningmarkt is het

ongewenst dat de hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft of beperkt. De woningmarkt is in toenemende mate een ‘vertrouwensmarkt’, waarbij het vertrouwen in een stabiel rendement (‘confidence’) en een vertrouwen in de instituties betrokken bij de woningmarkt (‘trust’) de investeringsbereidheid van investeerders (aanbieders en consumenten) bepaalt. Het behoort tot de taak van de Minister van VROM te waken over het functioneren van de woningmarkt. Zodra burgers en investeerders geen

vertrouwen meer hebben, kan de markt hier sterk op reageren, met ingrijpende gevolgen voor de economie en werkgelegenheid. Dit vraagt dus om een betrouwbare overheid. Een overheid waar burgers en investeerders die langdurige financiële verplichtingen zijn aangegaan, op kunnen vertrouwen.’²

Raad van State

De Raad van State heeft al verschillende malen opgeroepen om de huidige

hypotheekrenteaftrek aan te passen. Zo ook in het advies ontwerp-Miljoenennota van 2006³:

1

Raad voor Economische Zaken, Beperking aftrek hypotheekrente heeft ingrijpende

effecten, Den Haag 2006, p. 10. 2

Ministerie van VROM, Ruimte geven, bescherming bieden: een visie op de woningmarkt, Den Haag: Minis terie van VROM 2006, p. 18.

3

‘Het beleid inzake de fiscale aftrekbaarheid van hypotheeklasten kenmerkt zich nog steeds door onvoldoende aanpassing; dit gemis wordt steeds klemmender gelet op de verstorende effecten ervan op de woningmarkt, de belasting voor het overheidsbudget die bij een mogelijke rentestijging fors verder zal toenemen, alsmede de niet vol te houden afwijking ten op zichte van andere Europese landen. Naarmate langer wordt gewacht met de onvermijdelijke aanpasssing, waarvan de noodzaak inmiddels breder wordt onderkend, zullen de (tijdelijke) negatieve effecten van die aanpassing groter worden. (…) Bovendien leent een periode van opgaande conjunctuur zich bij uitstek voor een onvermijdelijke beleidsaanpassing op een zo gevoelig terrein als de fiscale

In document Het huisje bij het schuurtje houden: hypotheekrenteaftrek en mogelijke alternatieven (pagina 42-57)