Het huisje bij het schuurtje houden:
hypotheekrenteaftrek en mogelijke alternatieven
Martin Klomp
Studentnummer: 1257447 Begeleider: J.L. bij de Leij
1. Inleiding ... 1
2. (Wets)geschiedenis van de hypotheekrenteaftrek... 2
2.1 Wet op de Inkomstenbelasting 1914...2
2.2 Besluit Inkomstenbelasting 1941 ...2
2.3 Wet op de Inkomstenbelasting 1964...2
2.4 Wet inkomstenbelasting 2001 ...3
3. Probleempunten van de hypotheekrenteaftrek... 6
3.1 De eigen woning: een bron van inkomen of inkomensbesteding? ...6
3.2 Belasting voor het overheidsbudget...7
3.3 Gevoeligheid van het overheidsbudget voor mogelijke rentestijgingen...7
3.4 Vreemd vermogen wordt aantrekkelijker dan eigen vermogen ...8
3.5 In strijd met draagkrachtbeginsel ...9
3.6 Afwijkende regeling ten opzichte van andere Europese landen ...9
3.7 Eenvoud...11
3.8 Twijfelachtige effectiviteit ...11
3.9 Verstoring van de woningmarkt ...12
4. Beperken van de hypotheekrenteaftrek... 14
4.0 Inleiding...14
4.1 Splitsing van de hypotheekrente...14
4.2 Een maximum verbinden aan de aftrekbaarheid van hypotheekrente...15
4.3 Overige beperkende opties ...16
4.4 Voor- en nadelen verdere beperking hypotheekrenteaftrek...17
5. Afschaffen van de hypotheekrenteaftrek... 19
5.1 Effecten van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek op de woningmarkt ...19
5.2 Overige effecten van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek...19
5.3 Het tijdstip van afschaffing ...20
5.4 Compenserende maatregelen...21
5.5 Overgangsregelingen...22
5.6 Kapitaalverzekering eigen woning...23
6. Alternatieven voor de hypotheekrenteaftrek... 24
6.1 Eigenwoningwaarde niet belast, hypotheekschuld in box 3...24
6.2 Verplaatsing van de eigen woning naar box 3 ...24
6.3 Een aparte box 4 voor de eigen woning ...25
6.4 Defiscaliseren van de eigen woning...25
7. Macro-economische gevolgen van wijzigingen in de fiscale behandeling van de financiering van de eigen woning in onze buurlanden in de afgelopen 30 jaar... 27
7.0 Inleiding...27
7.1 De fiscale behandeling van de eigen woning in België ...27
7.2 De fiscale behandeling van de eigen woning in Duitsland ...33
7.3 De fiscale behandeling van de eigen woning in het Verenigd Koninkrijk...37
7.4 Conclusie ...40
8. Conclusie ... 41
Bijlage A: standpunten belanghebbenden en politieke partijen... 45
Hypotheekverstrekkers ...45
Bouwsector ...45
Ministerie van VROM ...46
Raad van State ...46
Politieke partijen ...47
1. Inleiding
Nederlanders met een eigen huis kunnen op grond van art. 3.120 Wet IB de betaalde rente over de bijbehorende (hypotheek-)schuld aftrekken. Met mijn 23 jaren weet ik eigenlijk niet beter dan dat deze hypotheekrenteaftrek onder vuur ligt. Enerzijds willen eigen-woning-bezitters niet dat er aan ‘gemorreld’ wordt, anderzijds blijkt ook uit recent onderzoek1 dat 81% van de Nederlanders met een hypotheek meer duidelijkheid wenst van de politiek over de hypotheekrenteaftrek. Met de opkomende verkiezingen in november krijgen de politieke partijen de kans om duidelijkheid te verschaffen. Uit hetzelfde onderzoek blijkt dat één op de tien Nederlanders met een hypotheek, door de onduidelijkheid van de politiek op dit vlak, zich laat remmen in de aankoop van een huis. Het is in het belang van de woningmarkt, maar ook van de rest van de economie om een einde te maken aan de zich voortslepende discussie. Het woord ‘morrelen’ impliceert dat eventuele aanpassingen alleen maar nadeel op kunnen leveren, maar misschien dat er ook wel alternatieven zijn voor de huidige
hypotheekrenteaftrekregeling die dezelfde doelstelling op een meer efficiënte, doelmatige of rechtvaardige manier kunnen nastreven. In deze scriptie probeer ik een helder overzicht te geven van de mogelijkheden die er zijn, met de daarbij behorende voor- en nadelen. Dit overzicht begint met het beschrijven va n de (wets)geschiedenis van de
hypotheekrenteaftrek in hoofdstuk 2. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de probleempunten van de huidige hypotheekrenteaftrekregeling. Hoofdstuk 4 laat alternatieven voor die regeling zien, in de vorm van aftrekbeperkende varia nten. De gevolgen van het volledig afschaffen van de hypotheekrenteaftrek worden besproken in hoofdstuk 5, waarna in hoofdstuk 6
alternatieven worden besproken die de eigen woning helemaal uit box 1 halen. Tenslotte wordt in hoofdstuk 7 een uitstapje naar onze buurlanden België, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk gemaakt, om te bekijken of er in de afgelopen decennia zich daar wijzigingen in de fiscale behandeling van de financiering van de eigen woning hebben voorgedaan – en zo ja, welke macro-economische gevolgen deze wijzigingen hebben gehad. De conclusie in hoofdstuk 8 vat alles kort samen en bevat mijn persoonlijke oordeel over wat te doen met de hypotheekrenteaftrek.
1
2. (Wets)geschiedenis van de hypotheekrenteaftrek
2.1 Wet op de Inkomstenbelasting 1914
De hypotheekrenteaftrek werd in 1893 door minister Pierson als onderdeel van de eerste inkomstenbelasting in Nederland ingevoerd, met als doelstelling om het eigenwoningbezit te bevorderen.1 Ruim 20 jaar later werd per 1 januari 1915 de Wet op de Inkomstenbelasting 1914 van kracht. Het inkomensbegrip kende zogenaamde bronnen van inkomen. Het netto resultaat van een bron van inkomen werd bepaald door de voordelen uit een bron af te zetten tegen de gemaakte kosten om de bron als zodanig in stand te houden.2
De eigen woning werd als eerste bron van inkomen genoemd.3 Het inkomen bestaat hierbij uit huur die de eigenaar geacht wordt van zichzelf te ontvangen. De hoogte van dit inkomen wordt bepaald aan de hand van de huur die ontvangen zou zijn als het huis verhuurd zou worden aan een derde, dit is de brutohuurwaarde.4 Het idee hierachter is dat de eigen woning vergeleken wordt met een verhuurde woning, waarbij in dit geval de verhuurder en huurder dezelfde persoon is. Deze ontvangt geen huur, maar wel het gebruik van de woning, wat aan te merken is als een voordeel in natura. Dit voordeel kan worden gelijkgesteld met de brutohuurwaarde van de woning.
Zoals gezegd waren de kosten die gemaakt werden om de bron in stand te houden gewoon aftrekbaar. Maar dit gold ook voor kosten die gemaakt werden ter verwerving van de bron, zoals de hypotheekrente. Daarnaast waren op grond van een ander artikel ook andere “renten” van schulden aftrekbaar, ongeacht met welk doel de lening was aangegaan.5
2.2 Besluit Inkoms tenbelasting 1941
De eigenwoning-regeling blijft bij invoering van het Besluit Inkomstenbelasting 1941 hetzelfde. De eigen woning werd nog steeds genoemd als bron van inkomen6 en ook werd er gesproken over een economische huurwaarde.7 Het viel in de praktijk overigens niet altijd mee om vergelijkbare huizen te vinden om zo de economische huurwaarde te bepalen. Daarom werd hiervoor een percentage van de waarde van een woning zoals die voor de Personeele Belasting was vastgesteld, gebruikt. Deze waarde was afhankelijk van het type woning en het bouwjaar.8 De aftrek van verwervingskosten was geregeld in art 14. In lid 2 kwam ook de rente van schulden voor verwerving of verbetering van de eigen woning voor.9
2.3 Wet op de Inkomstenbelasting 1964
In 1958 worden de eerste plannen gemaakt voor een nieuwe inkomstenbelasting. Drie kabinetten en enkele wijzigingen verder is deze per 1 januari 1965 van kracht: de Wet op de Inkomstenbelasting 1964. Ook nu blijft de eigenwoning- regeling hetzelfde: bijtelling van de huurwaarde gebaseerd op de huurwaarde voor de Personeele Belasting en aftrek van
gemaakte kosten en lasten, waaronder de hypotheekrente.
Dat wil niet zeggen dat er geen problemen waren met de toenmalige opzet. Integendeel, er werd een commissie opgericht om problemen met de huurwaarde en aftrekbare kosten onder de loep te nemen, de commissie van Lawick. De aanbeveling van deze commissie om de
1
S.G. Grob, ‘Hypotheekrenteaftrek in perspectief’, ESB 2005, p. 103.
2 Art. 10 Wet IB 1914. 3 Art. 4 Wet IB 1914. 4 Art. 5 Wet IB 1914. 5 Art. 19 Wet IB 1914. 6
Art 5 Besluit IB 1941; weliswaar werd de eigen woning nu niet meer als eerste bron van inkomen genoemd, zoals dat in art. 4 van de Wet IB 1914 het geval was.
7
Art. 30 lid 1 en 2 Besluit IB 1941.
8
A.M.A. Bijvoet, Owner occupied dwelling and income taxes, De lft: Eburon 2001, p. 11.
9
eigen woning volledig als consumptiegoed te behandelen en dus niet langer te belasten werd maar deels ter harte genomen door de regering.1 Per 1 januari 1971 werd namelijk het huurwaardeforfait in het leven geroepen.2 Daarbij wordt de waarde van het huis voor 40% opgesplitst in een consumptiecomponent en voor 60% in een investeringscomponent.3 Het huurwaardeforfait is dan weer een percentage van deze investeringscomponent. Dit is een netto forfait: de kosten van onderhoud, afschrijvingen en dergelijke zijn hier (forfaitair) bij inbegrepen. Deze kosten kunnen vanaf dat moment dus niet meer apart afgetrokken worden.4 Daarnaast is het huurwaardeforfait aan een maximumbedrag gebonden. Hypotheekrente blijft echter wel als afzonderlijke kostenpost volledig aftrekbaar.
Ondertussen wordt de druk van de onbeperkte hypotheekrenteaftrek op het budget van de overheid steeds groter. Door stijgende prijzen op de woningmarkt konden eigen-woning-bezitters hun hypotheken verhogen en het geld bijvoorbeeld gebruiken voor een auto, boot of vakantie. Voor de hypotheekrenteaftrek was destijds het doel van de hypotheek namelijk niet van belang, omdat naast bronrente ook consumptieve rente zonder enige beperking als ‘persoonlijke verplichting’ aftrekbaar was.5 Daarnaast werd er over de jaren heen door hypotheekverstrekkers steeds handiger ingespeeld op de onbeperkte aftrek van de
hypotheekrente door het aanbieden van hypotheken waarbij aflossing pas 25 tot 30 jaar later plaatsvindt en zo over die gehele periode een maximale aftrek verkregen wordt. De eerste stap om deze ongebreidelde groei tegen te gaan werd gezet in 1997 toen het fiscale verschil tussen bronrente en consumptieve rente wel relevant werd, omdat de aftrek van consumptieve rente kwam te vervallen. Aftrek van rente was dus niet langer toegestaan van hypotheken die zijn aangegaan voor andere doeleinden dan verwerving of verbetering van een eigen woning. Pas vanaf dit moment (doordat consumptieve rente niet meer aftrekbaar is), wordt het beperken van de hypotheekrenteaftrek ook feitelijk een optie.
Van 1971 tot 1998 moesten eigen-woning-bezitters zelf de waarde van hun woning schatten, waarbij sommigen de historische kostprijs, anderen de natte vinger gebruikten. Het mag duidelijk zijn dat deze waarde niet altijd even reëel was.6 Vanaf 1 januari 1998 wordt hiervoor de WOZ waarde gebruikt, deze wordt vastgesteld door de gemeente waar de woning zich bevindt. Ook is vastgelegd dat de hoogte van het huurwaardeforfait voortaan mede wordt bepaald door de gemiddelde huurontwikkeling in de huursector en de gemiddelde
waardeontwikkeling in de koopsector.7
2.4 Wet inkomstenbelasting 2001
In de nieuwe Wet inkomstenbelasting 2001 wordt het bronnensysteem ingeruild voor een boxenstructuur met verschillende tarieven en tariefstructuren. De eigen woning valt in box 1 met een progressieve tariefstructuur. Het huurwaardeforfait wordt omgedoopt tot
eigenwo ningforfait. Het percentage wordt verlaagd van 1.25% tot 0,8% van de WOZ-waarde. De bijtelling voor de woning geldt nu alleen voor woningen die als hoofdverblijf dienen. Dat betekent ook dat alleen nog maar de hypotheekrente aftrekbaar is die samenhangt met dit hoofdverblijf. Het tweede huis valt nu in box 3, inclusief de bijbehorende hypotheekschuld.
1 A.M.A. Bijvoet, Owner occupied dwelling and income taxes, Delft: Eburon 2001, p. 18.
2 Art. 42a Wet IB 1964; in 1971 en 1972 kon er overigens nog gekozen worden voor het oude systeem, vanaf
1973 gold het nieuwe systeem voor iedereen.
3
H.P.A.M. van Arendonk, ‘Belastingheffing van de eigen woning: nieuwbouw of toch maar renovatie?’, MBB 2005, p. 294-300, p. 294
4
Voor monumentale woningen werd een uitzondering gemaakt.
5
A.M.A. Bijvoet, Owner occupied dwelling and income taxes, Delft: Eburon 2001, p. 20.
6
Idem.
7
Daarnaast is er ook een tijdslimiet gesteld aan de hypotheekrenteaftrek. Hypotheekrente komt slechts gedurende 30 jaar in aanmerking voor aftrek. Daarna verhuist de schuld naar box 3.1
Als gevolg van een wetsvoorstel van voormalig kamerlid Hillen krijgen eigen-woning-bezitters met geen of een geringe hypotheekschuld onder bepaalde voorwaarden vanaf 1 januari 2005 een extra aftrekpost. Als de bijtelling van het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekbare kosten ten aanzien van de eigen woning, krijgt de eigenaar een aftrekpost ter grootte van het positieve inkomen. Het komt er dan op neer dat deze eigenaars geen belasting betalen over hun eigen woning.
Op 1 januari 2004 is in de vorm van de bijleenregeling nog een renteaftrekbeperkende maatregel ingevoerd. De belastingplichtige die gaat verhuizen mag nu niet zonder meer de rente aftrekken van de hogere hypotheek die is aangegaan ter verwerving van een nieuwe (duurdere) woning. Aftrek is namelijk niet toegestaan over de hoogte van het eigen vermogen dat in de oude woning aanwezig was. Deze regeling moet ontmoedigen dat de aankoop van een nieuwe eigen woning volledig wordt gefinancierd met vreemd vermogen, terwijl uit de verkoop van de oude eigen woning middelen zijn vrijgekomen om (een deel van) de koopsom te voldoen.2
Vanuit wetsystematisch oogpunt zou het voor de hand hebben gelegen om de eigen woning in box 3 te plaatsen. De wetgever heeft de volgende redenen aangevoerd voor de keuze om de eigen woning toch in box 1 te plaatsen: “Internationaal beschouwd is het Nederlandse fiscale regime op het punt van de onbeperkte hypothecaire renteaftrek het ruimst. Het zou denkbaar zijn het regime zodanig aan te passen dat het meer overeenkomt met dat van andere landen. Een dergelijke aanpak kan voordelen opleveren; ruimte voor lagere tarieven en het wegnemen van verstoringen op de kapitaalmarkt die het gevolg kunnen zijn van de fiscale faciliëring van het eigen huis. Bij de eigen woning gaat het echter als regel om langlopende verplichtingen waarmee ook de fiscale wetgever rekening zal moeten houden. Een regimewijziging die tot aftrekbeperkingen en daarmee opbrengsten voor de schatkist leidt, is dan ook geen
realistische optie. Daar komt nog bij dat een beperking in het regime niet alleen zal leiden tot negatieve inkomenseffecten, maar ook tot gevolgen voor de woningmarkt en de bouwsector. Een eventuele overgangsregeling zou daarvoor een onvoldoende oplossing kunnen bieden. Voor een herzien stelsel wordt dan ook het bestaande regime voor de eigen woning genomen; het saldo van het huurwaardeforfait en hypothecaire rente (en andere wettelijke lasten) wordt betrokken in het oplopende schijventarief”.3
De belangrijkste argumenten voor het plaatsen van de eigen woning in box 1 waren dus: - het bieden van rechtszekerheid voor belastingplichtigen,
- voorkomen van negatieve effecten op de woningmarkt en voor de bouwsector, - de onvoldoende oplossing die een overgangsregeling zou kunnen bieden.4
Op een verzoek van de Raad van State om een betere onderbouwing voor het doorbreken van het nieuwe boxensysteem ten aanzien van de eigen woningantwoordden de bewindslieden dat continuïteit en bestendigheid van de geformuleerde beleidsdoelstellingen van belang zijn omdat inmiddels meer dan de helft van het aantal woningen een eigen woning is. Daarom is op voorhand duidelijkheid verschaft in het Regeerakkoord over het voornemen om de fiscale behandeling van de eigen woning niet te wijzigen.
1
Als er daar voldoende bezittingen aanwezig zijn kan er nog steeds een fiscaal voordeel verkregen worden.
2
M.J.J.R. van Mourik, ‘De bijleenregeling’, WFR 2004, p. 1463-1473.
3
Nota ‘Belastingen in de 21e eeuw: een verkenning’, Kamerstukken II 1997-98, 25 810, nr. 2, p. 42.
4
Als ander argument noemden de bewindslieden dat het plaatsen van de eigen woning in de Wet IB 1964 onder inkomsten uit vermogen niet zonder meer meebrengt dat de eigen woning een vermogensbestanddeel is waarop de vermogensrendementheffing van box 3 van
toepassing zou moeten zijn. De maatschappelijke functie - het bieden van huisvesting - geeft een bijzonder karakter aan de eigen woning dat plaatsing in box 1 rechtvaardigt.1
Daarnaast wordt er in de nota naar aanleiding van het verslag op gewezen dat de fiscale behandeling van de eigen woning bezien moet worden in het brede kader van een
“geïntegreerd en samenhangend beleid op het terrein van de volkshuisvesting, waarbij binnen de randvoorwaarde van een evenwichtige behandeling van huurders en eigenaar-bewo ners zo veel mogelijk ruimte wordt geboden aan individuele wensen en mogelijkheden van
belastingplichtigen”. Het koppelen van de hoogte van het huurwaardeforfait aan de
gemiddelde huurontwikkeling in de huursector en de gemiddelde waardeontwikkeling in de koopsector noemen zij als voorbeeld van dit beleid.2
1
Advies RvS en Nader Rapport, Kamerstukken II 1998 -99, 26 727, A, p. 58-59.
2
3. Probleempunten van de hypotheekrenteaftrek
3.1 De eigen woning: een bron van inkomen of inkomensbesteding?
De wetgever heeft bij de invoering van de Wet IB 2001 duidelijk gemaakt dat de onder de Wet IB 1964 bestaande fiscale behandeling wordt gecontinueerd voor de eigen woning die als hoofdverblijf dient. Vanaf 1970 is de behandeling van de eigen woning onder de Wet IB 1964 gebaseerd geweest op een samenstel van twee benaderingen: de eigen woning als bron van inkomen en de eigen woning als inkomensbesteding. Dit onderscheid heeft sinds de afschaffing van de aftrekbaarheid van consumptieve rente in 1997 aanleiding gegeven tot discussies omtrent de consistentie van de wetsystematiek met betrekking tot de behandeling van hypotheekrente.
3.1.1 Wetgever: zowel een bron van inkomen als inkomensbesteding
De meeste huizenbezitters zullen een eigen woning ervaren als inkomensbesteding en niet als een bron van inkomen. Zoals in het eerste hoofdstuk te lezen is, dacht de wetgever aan het begin van de 20e eeuw daar anders over en besloot om de eigen woning als bron van inkomen te behandelen (hierna aangeduid met investeringsgoedbenadering). In de jaren zeventig kwam hier verandering in met de invoering van het netto huurwaardeforfait. In de vaststelling van het forfait werd nu wel rekening gehouden met het consumptieve karakter van de eigen woning - 40% van de waarde van de woning werd als inkomensbesteding aangemerkt, waardoor het huurwaardeforfait over 60% van de waarde werd berekend.
Het zou voor de hand hebben gelegen om vanaf dat moment ook de rentekosten slechts voor 60% in aftrek toe te staan, maar daar was niet voor gekozen. Oorzaak hiervan was dat destijds ook consumptieve rente zonder enige beperking als ‘persoonlijke verplichting’ aftrekbaar was. De hypotheekrente zou dan dus ook volledig aftrekbaar zijn, alleen gedeeltelijk onder een andere noemer,1 wat de eenvoud wellicht niet ten goede zou komen.
De eigen woning heeft in de Wet IB 2001 een bijzondere positie verkregen in vergelijking met andere investeringsgoederen, zoals huurwoningen. De investeringsgoedbenadering boet daardoor steeds meer aan belang in. Deze stelling wordt ook onderbouwd door de
naamswijziging van huurwaardeforfait naar eigenwoningforfait.2 Daarnaast is ook de recent ingevoerde aftrekpost wegens geen of geringe eigenwoningschuld niet in lijn met de
investeringsgoedbenadering, omdat in die benadering een eigen woning altijd inkomen genereert, ongeacht de wijze waarop de woning is gefinancierd.3 Nu wordt door middel van de aftrek dit inkomen genegeerd. Het probleempunt van het stapje bij stapje verlaten van de investeringsgoedbenadering is dat het rechtvaardigen van de bijna onbeperkte
hypotheekrenteaftrek hiermee steeds lastiger wordt.
3.1.2 Geen bron van inkomen, maar inkomensbesteding
Het valt ook nog te verdedigen dat de eigen woning in het geheel geen bron van inkomen vormt. Tot het inkomensbegrip behoren voordelen die door deelneming aan het economisch verkeer tot stand zijn gekomen. Doe-het-zelf arbeid en gebruik van eigen goederen vallen daar niet onder. Gebruik in natura is namelijk iets anders dan opbrengsten in natura.4
Bijtelling van een huurwaarde dient in die opvatting dan ook achterwege te blijven. Zoals in
1
C.A. de Kam, ‘De logica van de hypotheekrente-aftrek’, ESB 1997, p. 94; A.J.M. Arends, ‘De eigen woning in de Wet IB 2001’, Tekstbijdrage Congres "Vijf jaar Wet IB 2001", 5 januari 2006, p. 4.
2
M.E.A. Haffner, ‘Renteaftrek overleeft niet’, ESB 2002, p. 806.
3
H.P.A.M. van Arendonk, ‘Belastingheffing van de eigen woning: nieuwbouw of toch maar renovatie?’, MBB 2005, p. 296; Kamerstukken II, 2001-02, 28 056, A, p. 1.
4
de inleiding beschreven, is de consequentie van deze gedachtegang dat kosten in verband met de eigen woning niet als bronkosten aftrekbaar zijn, hypotheekrente dus ook niet.1 De eigen woning komt dan, net als andere goederen die aangemerkt zijn als inkomensbesteding, terecht in box 3.
3.1.3 Een maximaal eigenwoningforfait impliceert een beperkte hypotheekrenteaftrek
Het maximum aan eigenwoningforfait is gebaseerd op de feitelijke constatering dat boven een bepaalde waarde van de woning (hierna aangeduid met grenswaarde), er geen extra
huuropbrengsten meer verkregen kunnen worden.2 Dit roept de vraag op of woningen met een waarde boven die grenswaarde voor dat gedeelte ook niet meer te beschouwen zijn als een investeringsgoed. Een belegger zou namelijk niet investeren in een woning indien en voorzover deze een waarde heeft boven die grenswaarde, omdat er dan geen extra
huuropbrengsten meer kunnen worden behaald. Gevolg daarvan zou moeten zijn dat de eigen woning tot de grenswaarde als investeringsgoed in box 1 komt en voor de rest van de waarde in box 33, net als de tweede woning. Hypotheekrenteaftrek in box 1 zou dan alleen nog mogelijk moeten zijn over een eigenwoningschuld die maximaal net zo hoog is als de voor het eigenwoningforfait geldende grenswaarde.4
3.2 Belasting voor het overheidsbudget
De hypotheekrenteaftrek is de oorzaak van een alsmaar groeiende grondslagerosie. In 2003 heeft de belastingaftrek de overheid circa twee procent van het nominale BBP en circa zeventien procent van de totale directe belastingopbrengst gekost.5Die groei komt door het toenemende eigenwoningbezit en de stijgende huizenprijzen. Daardoor hebben steeds meer mensen, steeds hogere hypotheken; wat leidt tot een steeds grotere kostenpost voor de overheid. Zo is de grondslagversmalling toege nomen van ruim € 13 miljard in 1997 tot € 22 miljard in 2004.6 Tegenover deze steeds hogere aftrekbare hypotheeklasten staat een vrijwel gelijkblijvend bedrag aan eigenwoningforfait. Het totale bedrag aan belastinguitgaven als gevolg van de hypotheekrenteaftrek bedroeg in 2004 € 9 miljard. Dit loopt naar schatting op tot € 11 miljard in 2007.7 Probleempunt is dat in vergelijking met andere ‘echte’ subsidies, de hypotheekrenteaftrek niet gebudgetteerd kan worden: op de omvang van de subsidie heeft de overheid geen enkele greep.8
3.3 Gevoeligheid van het overheidsbudget voor mogelijke rentestijgingen
De gemiddelde hypotheekrente ligt momenteel historisch laag, terwijl steeds meer mensen kiezen voor een korte of variabele rente. Zou de gemiddelde rentevoet met 2% stijgen, dan kost dit de schatkist volgens Stevens € 2,5 miljard extra.9 Het is de vraag in hoeverre dit een
1
Rapport van de commissie-Stevens ‘Graag of niet: verlaging, vereenvoudiging, verbreding’, Den Haag: SDU 1991, p. 259.
2
Notitie ‘De hoogte van het huurwaardeforfait in de inkomstenbelasting’, Kamerstukken II, 1992-93, 22 859, nr. 1, p. 14.
3
De meerwaarde van de woning zou in box 3 ook vrijgesteld kunnen worden, omd at zojuist is beredeneerd dat dit gedeelte van het vermogen geen (verhuur)rendement meer op kan leveren, dus een
vermogensrendementheffing is dan misschien niet op zijn plaats.
4 A.J.M. Arends, ‘De eigen woning in de Wet IB 2001’, Tekstbijdrage Congres "Vijf jaar Wet IB 2001", 5
januari 2006, p. 5.
5 S.G. Grob, ‘Hypotheekrenteaftrek in perspectief’, ESB 2005, p. 104. 6
R.A. de Mooij & L.G.M. Stevens, ‘Fiscale taboes in macro-economisch perspectief’, WFR 2003, p. 168; C.A. de Kam, ‘Eigen huis: bedreigde investering?’, ESB 2005, p. 107.
7
L.G.M. Stevens, ‘Fiscale beleidsnotities 2005’, WFR 2004, p. 1372.
8
B.A.W. Snels, M. Streefkerk, C.C.M. Vendrik, ‘Eigen huis, eigen vermogen’, ESB 1999, p. 425.
9
probleempunt is, omdat de nominale rente is opgebouwd uit de reële rente en een opslag voor de inflatie. Een stijgende reële rente als gevolg van economische groei gaat gepaard met meer belastingopbrengsten. Een stijgende rente als gevolg van inflatie heeft in het Nederlandse belastingstelsel een automatische stijging van de schijflengtes als gevolg, zodat het langer duurt voor iemand in het tarief van 52% komt en de rente dus ook tegen dat tarief aftrekt.1
3.4 Vreemd vermogen wordt aantrekkelijker dan eigen vermogen
De behandeling van de eigen woning in box 1 is gunstiger dan de behandeling volgens het vermogensrendementsregime van box 3. Dit werkt rentearbitrage in de hand. De meeste kosten van vreemd vermogen voor het eigen huis zijn tegen het progressieve tarief in box 1 aftrekbaar, terwijl het niet aangesproken eigen vermogen tegen het vaste tarief in box 3 belast blijft. Daardoor wordt het aantrekkelijker om de eigen woning met vreemd vermogen te financieren naarmate eigen-woning-bezitters in box 1 met een hoger belastingtarief geconfronteerd worden. Het niet aangesproken eigen vermogen als gevolg van de hypotheekrenteaftrek kan dan op een andere manier worden belegd, waar het vervolgens belast wordt tegen het lagere tarief van box 3.2 Deze rentearbitrage wordt nog eens versterkt door de kapitaalverzekering eigen woning. Bij deze financieringsconstructie vinden er tijdens de looptijd geen aflossingen plaats op de hypothecaire lening. Dit gebeurt pas na expiratie van de kapitaalverzekering die na dertig jaar tot uitkering komt, of eerder in geval van overlijden. De ‘rente’ die in die periode op de kapitaalverzekering wordt opgebouwd is momenteel fiscaal vrijgesteld. Het gevolg hiervan is dat de eigenwoningbezitter gedurende de looptijd van de hypothecaire lening over de volledige schuld betaalde hypotheekrente kan aftrekken, terwijl het rendement van de kapitaalverzekering niet belast wordt.3
Inmiddels blijkt ook dat de hypotheekschulden internationaal gezien op een hoog niveau zijn gekomen. In Nederland bedroegen de hypotheekschulden in 1990 nog 40% van het bruto binnenlands product, in 2002 was dit gestegen tot 79% van het BBP. In Duitsland, België, Frankrijk en Groot-Brittannië was dat in 2002 respectievelijk 54%, 28%, 23% en 58%.4 Tegenover de hypotheekschulden staat ook het vermogen van de eigen woningen. Voor 2003 bedroegen de hypotheekschulden € 389 miljard en het vermogen van de eigen woningen ruim € 550 miljard. Het vermogen is dus groter dan de schuld. Wel valt hierbij te bedenken dat bij waardeschommelingen het vermogen meebeweegt in opwaartse of neerwaartse richting, terwijl de schulden voor het zelfde bedrag in de boeken blijven staan. De schuld is dus ‘harder’ dan het vermogen.5
Hoge hypotheekschulden kunnen destabiliserend werken voor de woningmarkt, vooral in combinatie met de mogelijkheden tot rente-arbitrage zoals het huidige systeem die biedt.6 Daarnaast maakt een hoge schuldenlast een gezin kwetsbaar, omdat het zich tijdens een tegenslag moeilijker kan aanpassen. Probleempunt is dat de aftrek leidt tot een verstoring van de optimale afweging, waardoor gezinnen geprikkeld worden tot het aangaan van (te) grote schulden.7
meeste hypotheken in Nederland nog steeds een rentevaste periode is overeengekomen (S.G. Grob,
‘Hypotheekrenteaftrek in perspectief’, ESB 2005, p. 104).
1 Staatssecretaris Wijn, Kamerstukken II, 2004-05, 29 800 IXB, nr. 10, p. 7. 2 L.G.M. Stevens, ‘Fiscale beleidsnotities 2005’, WFR 2004, p. 1372. 3 L. Stevens, ‘Naar een nieuw eigenwoningregime’, ESB 2005, p. 100. 4
M.P. van der Hoek, ‘De fiscale behandeling van de eigen woning: een internationale vergelijking’, MBB 2005, p. 289.
5
VROM -raad, Op eigen kracht: eigen woningbezit in Nederland , Advies nr. 44, Den Haag 2004, p. 41.
6
J. Swank, J. Kakes & A. Tie man, ‘The Housing Ladder, Taxation and Borrowing Constraints’, MEB-series 2002-9, p. 16 en p. 20.
7
3.5 In strijd met draagkrachtbeginsel
Huiseigenaren met hoge inkomens profiteren meer van de hypotheekrenteaftrek omdat die aftrekbaar is tegen het marginale tarief van box 1. De eigenwoningbezitter met een inkomen boven € 50.000 krijgt via de aftrekpost per euro hypotheekrente 52 cent voordeel. Is het inkomen lager dan € 15.000 dan bedraagt het voordeel slechts 32 cent. Dit is een logisch gevolg van de keuze om de eigen woning met de bijbehorende renteaftrek te plaatsen in box 1 met een progressieve belastingheffing. Het is de vraag in hoeverre dit een probleempunt is.1 Het voordeel voor woningbezitters met hoge inkomens wordt echter nog groter doordat zij ook de duurste huizen bezitten en de hoogste hypotheken hebben en dus de meeste rente aftrekken. Hierbij kan wel worden opgemerkt dat naarmate er meer inkomen is, er verhoudingsgewijs steeds minder besteed wordt aan hypotheeklasten. Zo besteden
huiseigenaren met een bruto- inkomen van rond de € 20.000 gemiddeld 18% van hun inkomen aan hypotheeklasten. Voor mensen met een inkomen boven de € 60.000 ligt dit percentage onder de 10%. Als hier rekening mee ge houden wordt, dan geldt dat het fiscale voordeel van de eigen woning als percentage van het inkomen vrij gelijkmatig is verdeeld over de
inkomensverdeling: hoge inkomens profiteren van de aftrekbaarheid tegen een hoog marginaal tarief, lage inkomens profiteren omdat ze een groot deel van hun inkomen aan hypotheeklasten betalen. Dat het fiscale voordeel toch vooral bij de hogere inkomens
terechtkomt, komt doordat deze groep veel vaker een eigen woning bezitten dan mensen met lagere inkomens: slechts 10% van de mensen met een inkomen rond de € 20.000 heeft een eigen woning, terwijl dat percentage bijna 80% is voor mensen met een inkomen van rond de € 90.000. 2 Probleempunt van de huidige renteaftrek-regeling blijft dat er geen onderscheid gemaakt wordt tussen ‘regulier’ wonen en ‘luxueus’ wonen. Daardoor vloeit veel
belastingsubsidie weg naar luxueus woningbezit dat als zodanig geen ondersteuning behoeft.3
3.6 Afwijkende re geling ten opzichte van andere Europese landen
In Duitsland, Frankrijk, Groot-Brittannië en Zweden is de hypotheekrente helemaal niet aftrekbaar. Daar staat in Duitsland tegenover dat er gedurende acht jaar een belastingaftrek verkregen kan worden ter hoogte van een bepaald percentage van de aankoop- of bouwprijs van een eigen woning4 en in Frankrijk zijn onderhoudsuitgaven gedeeltelijk aftrekbaar. In België, Griekenland, Ierland, Italië, Portugal en Spanje kan men een heffingskorting voor onbepaalde tijd krijgen. Hypotheekrente is in Finland en Oostenrijk aftrekbaar met een plafond en voor onbepaalde tijd. In Denemarken en Luxemburg is hypotheekrente aftrekbaar van een bepaalde inkomenscategorie.5
Het is dus niet zo dat er in de andere landen van de Europese Unie een gelijk beleid is met betrekking tot de eigenwoningregelingen en dat Nederland hierbij uit de pas loopt. In alle landen is er een min of meer unieke mix van fiscale en niet-fiscale instrumenten die het eigenwoningbezit moeten stimuleren. Zie tabel 3.1 voor een overzicht van niet- fiscale maatregelen in verschillende Europese landen. Nederland maakt vooral gebruik van fiscale instrumenten.6 Waar Nederland in afwijkt, is de vrijwel onbeperkte aftrekbaarheid van de
1 A.M.A. Bijvoet, ‘Hypotheekrente en huurwaardeforfait: legenden, fictie en feiten’, Tribuut 1999-5, p. 7. 2 R.A. de Mooij & L.G.M. Stevens, ‘Fiscale taboes in macro-economisch perspectief’, WFR 2003, p. 168; H.
Vording, K.P. Goudswaard & C.L.J. Caminada, ‘De eigen woning naar box 3’, WFR 1999, p. 1696.
3
L. Stevens, ‘Naar een nieuw eigenwoningregime’, ESB 2005, p. 101.
4
A.M.A. Bijvoet, Owner occupied dwelling and income taxes, Delft : Eburon 2001, p. 57.
5
In Denemarken is hypotheekrente (net als andere rente) alleen aftrekbaar van inkomen uit kapitaal. In Luxemburg is de rente tot een bepaald maximum aftrekbaar van het toegerekende inkomen op het eigen huis.
6
Boelhouwer e.a., ‘Koopprijsontwikkeling de fiscale behandeling van het eigen huis ’, Tijdschrift voor de
hypotheekrente. Daartegenover wordt hier wel, net als in Luxemburg en gedeeltelijk in Griekenland, een toegerekend inkomen uit de eigen woning belast, maar dat toegerekende inkomen is aan de lage kant. Zie ook figuur 3.1 voor de invloed van belastingheffing op bruto en netto hypotheekrentepercentages voor verschillende Europese landen.
Als er in Europa al sprake is van een trend, dan lijkt die te gaan in de richting van afschaffen van huurwaardebijtellingen en geleidelijke beperking van de mogelijkheden tot aftrek van kosten en interest.1 De Europese Commissie zet kritische kanttekeningen bij de bijna onbeperkte aftrekbaarheid van hypotheekrente in Nederland en raadt aan om
hypotheekrenteaftrek op den duur helemaal af te schaffen of in ieder geval in te perken.2 Daarbij dient bedacht te worden dat dit onverbindende adviezen zijn.
Tabel 3.1.3
Figuur 3.1: Verschil tussen netto (na belastingheffing) en bruto ( voor belastingheffing) rentepercentages voor hypothecaire leningen.4
subsidieregeling, deze is echter niet succesvol gebleken (VROM-raad, Op eigen kracht: eigen woningbezit in
Nederland, Advies nr. 44, Den Haag 2004, p. 65). 1
Van der Hoek 2005, p. 285-286; Bijvoet 1999, p. 8.
2
Europese Commis sie 2005, p. 293-294.
3
Tabel overgenomen van: Boelhouwer e.a., Koopprijsontwikkeling en de fiscale behandeling van het eigen huis, Delft: Delft University Press 2001, p. 15; Bouwsubsidies zijn eenmalige subsidies bij nieuwbouw of renovatie,
eenmalige bijd ragen zijn regelingen overeenkomend met de vroegere Premie-C-woningen, periodieke bijdragen
zijn regelingen overeenkomstig de Wet Bevordering Eigen Woningbezit. Rentekorting / bouwsparen zijn faciliteiten waarbij hypotheken worden aangeboden met een lage rente, al dan niet gekoppeld aan ‘bouwspaarsystemen’ en garanties, verzekeringen zijn regelingen overeenkomstig de Nationale Hypotheekgarantie.
4
3.7 Eenvoud
Hoewel de eigenwoningregeling met invoering van de Wet IB 2001 er een stuk eenvoudiger op was geworden, werd deze weer gecompliceerder door de bijleenregeling en de aftrek voor geen of geringe eigenwoningschuld. Door de bijleenregeling moet voor iedereen die een eigen woning heeft verkocht een eigenwoningreserve worden vastgesteld en gedurende een periode van vijf jaar worden bijgehouden. Deze eigenwoningreserve is het bedrag waarover geen eigenwoninglening kan worden verkregen. Zeker in echtscheidingsgevallen is de toerekening aan de voormalige partners een lastige aangelegenheid.1
3.8 Twijfelachtige effectiviteit
Zoals in figuur 3.1 te zien was, is de Nederlandse overheid het meest genereus als het gaat om het fiscaal subsidiëren van hypotheekrente. Als dit een succesvol instrument is om het
eigenwoningbezit te stimuleren, dan zou verwacht mogen worden dat in vergelijking met andere Europese landen het eigenwoningbezit in Nederland nu hoog is, of op zijn minst harder gestegen. Dit eerste is niet het geval. In 1990 was het percentage koopwoningen 45%. In 2002 was het percentage koopwoningen 54%. Dit percentage is op dat van Duitsland en Denemarken na het laagst van de EU-15. De stijging van het eigenwoningbezit in Nederland was in deze periode echter wel het hoogst in vergelijking met de andere landen.2 Het is de vraag in hoeverre dat een verdienste is van de hypotheekrenteaftrek, want in Italië was het eigenwoningbezit in die periode op een paar tiende procent na even hard gestegen, terwijl de Italiaanse overheid aanzienlijk minder hypotheekrente subsidieert, zoals bleek in figuur 3.1. Daarnaast heeft het stimuleren van de vraag naar eigenwoningbezit alleen zin als het aanbod elastisch genoeg is. Woningen hebben een lage aanbodelasticiteit omdat het lang duurt om ze te bouwen. Op de korte termijn is de prijselasticiteit van de aangeboden huizen zelfs bijna nul. Uit onderzoek blijkt dat de aanbodelasticiteit van woningen in Nederland in vergelijking met andere landen erg laag is.3 Dit is voor een deel toe te schrijven aan de strikte en
bureaucratische regelgeving van de overheid. Er gaat veel tijd overheen voordat bestemmingsplannen worden vastgesteld en nieuwbouwplannen worden ontwikkeld. Door deze lage aanbodelasticiteit is het aannemelijk dat een subsidie als de
hypotheekrenteaftrek vooral hogere prijzen tot gevolg heeft4, in plaats van meer
koopwoningen. De huizenprijzen zijn in Nederland jaarlijks gestegen met gemiddeld 2,9 procent per jaar in de periode 1971-2002, het op drie na hoogste percentage van OECD landen. Deze stijging is nog veel hoger in de periode 1991-2002, de gemiddelde jaarlijkse stijging bedroeg toen 6,7 procent per jaar, dit is het hoogste percentage in het OECD gebied.5 Deze hogere prijzen zijn vooral gunstig voor de al lang(er) gevestigde huizenbezitters en nadelig voor diegenen die nog een huis willen kopen. Hier komt nog bij dat de kloof tussen huren en kopen er door wordt versterkt. Probleempunt is dus dat de hypotheekaftrek vooral leidt tot herverdeling van vermogen in plaats van een toename van het eigenwoningbezit.6
1
E.J.W. Heithuis, ‘De eigenwoningwaarde in de 21e eeuw’, WFR 2000, p. 1258; M.J.J.R. van Mourik, ‘De bijleenregeling’, WFR 2004, p. 1473; L. Stevens, ‘Naar een nieuw eigenwoningregime’, ESB 2005, p. 101.
2 M.P. van der Hoek, ‘De fiscale behandeling van de eigen woning: een internationale vergelijking’, MBB 2005,
p. 289.
3
J. Swank, J. Kakes & A. Tieman, ‘The Housing Ladder, Taxation and Borrowing Constraints’, MEB-series 2002-9, p. 19.
4
Doorgaans geschat op 20 tot 30% (VROM-raad, Op eigen kracht: eigen woningbezit in Nederland, Advies nr. 44, Den Haag 2004, p. 70).
5
OECD, Economic Surveys 2004 – Netherlands, Parijs 2004, p. 47.
6
3.9 Verstoring van de woningmarkt
Hypotheekrenteaftrek heeft een verstorende werking op de woningmarkt doordat zowel aanpassingen plaatsvinden aan de vraagzijde als aan de aanbodzijde.
3.9.1 Verstoringen door veranderingen aan de vraagzijde
Invoering van hypotheekrenteaftrek leidt tot een grotere volatiliteit van de woningmarkt. Dit kan geïllustreerd worden aan de hand van figuur 3.21. Deze laat zien
de vraagcurve D0, de lange termijn
aanbodcurve S1 en de korte termijn aanbodcurve Sk. Deze laatste curve
is verticaal omdat het aanbod op korte termijn volkomen inelastisch is. In de oorspronkelijke situatie zonder hypotheekrenteaftrek komt een evenwicht tot stand in het snijpunt van D0 en S1. Dat is punt
E0, waarbij de prijs p0 en de
hoeveelheid Q0 bedraagt. Door
invoering van de
hypotheekrenteaftrek verschuift de vraagcurve van D0 naar D1, die
steiler verloopt dan D0. Deze
verschuiving is niet evenwijdig door de veronderstelling dat het voordeel van de
hypotheekrenteaftrek toeneemt met de woningprijs.
Op korte termijn komt er in E0’ een evenwicht tot stand in het snijpunt van de nieuwe
vraagcurve D1 en de korte termijn aanbodcurve Sk. De prijs P11 is hoger dan in de
oorspronkelijke situatie, maar de hoeveelheid Q0 is onveranderd. Op lange termijn komt een
nieuw evenwicht tot stand in punt E1, het snijpunt van de nieuwe vraagcurve D1 en de lange
termijn aanbodcurve S1. Dit keer met een grotere hoeveelheid Q1 en een lagere prijs P1 ten
opzichte van de korte termijn situatie. Deze prijs ligt echter nog altijd hoger dan de prijs P0 in
de uitgangssituatie. In de lange termijn evenwichtssituatie E1 zijn prijsfluctuaties als gevolg
van een vraagschok groter dan in de oorspronkelijke situatie E0, doordat ze wegens de
aftrekbaarheid van de hypotheekrente nog maar voor een deel doorwerken in het netto-inkomen. Het andere deel wordt opgevangen door de schatkist. Het steilere verloop van de nieuwe vraagcurve D1 is dus de grafische uitdrukking van de toegenomen volatiliteit van de
woningmarkt ten opzichte van de oorspronkelijke situatie. Naarmate er steeds meer gebruik gemaakt wordt van de hypotheekrenteaftrek mag worden verwacht dat de volatiliteit van de woningmarkt groter wordt.2 In 2002 was de volatiliteit in Nederland dan ook het hoogst in het OECD-gebied.3 Huizenprijzen zijn in de loop van de jaren het meest stabiel geweest in
Frankrijk en Duitsland, waarbij het opmerkelijk is dat deze beide landen in de afgelopen
1
Figuur ontleend aan M.P. van der Hoek, ‘De fiscale behandeling van de eigen woning: een internationale vergelijking’, MBB 2005, p. 287.
2
M.P. van der Hoek, ‘De fiscale behandeling van de eigen woning: een internationale vergelijking’, MBB 2005, p. 287.
3
OECD, Economic Surveys 2004 – Netherlands, Parijs 2004, p. 51; M.P. van der Hoek, ‘De fiscale behandeling van de eigen woning: een internationale vergelijking’, MBB 2005, p. 286-287.
D1 D0 S1 Sk E0’ E1 E0 Q0 Q1 P0 P11 P1
twintig jaar geen hypotheekrenteaftrek kennen of gekend hebben voor eigen-woning-bezitters.1
Volatiliteit in huizenprijzen kan problemen veroorzaken voor consumenten, geldschieters en producenten. Consumenten lopen meer risico met hun schulden, omdat schulden niet
meebewegen met eventuele dalende woningprijzen. Geldschieters lopen meer risico dat de hypotheek in de toekomst niet afgelost kan worden en zullen hogere rentes vragen.
Producenten krijgen te maken met extra onzekerheid op de markt en zullen minder snel investeren.2 Probleempunt van extra volatiliteit op de woningmarkt is dat het leidt tot het uitvergroten van de goede en de slechte tijden.3
3.9.2 Verstoringen door veranderingen aan de aanbodzijde
Aan de aanbodzijde leidt de hypotheekrenteaftrek tot minder investeringen in de duurdere huursector en tot een verslechtering van de concurrentiepositie van dit gedeelte van de woningmarkt. In de huursector is daarom een kleinere bandbreedte in prijs en kwaliteit te vinden dan bij een goede marktwerking verwacht zou mogen worden. Mensen die op zoek zijn naar kwalitatieve verbeteringen van hun woning komen dan al snel in de koopsector terecht. De huursector is hierdoor nagenoeg geheel het domein van de woningcorporaties geworden.4
1
J. Swank, J. Kakes & A. Tieman, ‘The Housing Ladder, Taxation and Borrowing Constraints’, MEB-series 2002-9, p. 17.
2
M. Ball & M. Grilli, Housing Markets and Economic Convergence in the European Union , Londen: Royal Institution of Chartered Surveyors 1997, p. 25.
3
VROM -raad, Op eigen kracht: eigen woningbezit in Nederland , Advies nr. 44, Den Haag 2004, p. 42.
4
4. Beperken van de hypotheekrenteaftrek
4.0 Inleiding
Zoals in hoofdstuk 2 besproken zijn er in de Wet IB 2001 al een aantal aftrekbeperkende maatregelen genomen. Zo is de hypotheekrenteaftrek slechts gedurende maximaal 30 jaar aftrekbaar van leningen die zijn aangegaan ter financiering van het hoofdverblijf. Ook is de rente over schuldig gebleven aftrekbare rente niet langer aftrekbaar (de rente-op-rente constructie). Daarnaast moet de uitkering uit een ‘kapitaalverzekering eigen woning’ in mindering op het schuldbedrag worden gebracht, waardoor er minder afgetrokken kan worden. Met de invoering van de bijleenregeling zijn de mogelijkheden tot aftrek nog verder beperkt. Dit hoofdstuk neemt mogelijkheden tot verdergaande beperking onder de loep, los gezien van eventuele inkomenseffecten.
4.1 Splitsing van de hypotheekrente
4.1.1 Beperking van renteaftrek tot het gedeelte behorend bij het investeringscomponent
In het tweede hoofdstuk is besproken dat de eigen woning in de inkomstenbelasting slechts voor 60% wordt aangemerkt als inkomensbron. Daarom zou het wat wetsystematiek betreft consequent zijn om ook de hypotheekrente slechts voor 60% aftrekbaar te stellen. De overige 40% van de waarde van de woning wordt dan als inkomensbesteding aangemerkt, wat zou betekenen dat 40% van de schuld in box 3 behoort terecht te komen en dat de bijbehorende (consumptieve) rente dan niet aftrekbaar behoort te zijn.
4.1.2 Hypotheekrenteaftrek beperken tot de reële rente
De nominale rente bestaat uit twee componenten. Enerzijds bevat de nominale rente een vergoeding voor het ter beschikking stellen van een hoofdsom: de reële rente. Anderzijds is er de vergoeding voor de waardedaling van de hoofdsom in tijden van inflatie. Het behoort tot de mogelijkheden om alleen de reële rente aftrekbaar te stellen, omdat de betaalde rente ter vergoeding van inflatie geen fiscale last genoemd kan worden. Tegenover het betalen van die inflatievergoeding staat namelijk een even grote reële waardedaling van de hypothecaire schuld 1.
Daarnaast heeft een beperking tot de reële rente gunstige macro-economische gevolgen. Huizenbezitters hebben nu onevenredig veel voordeel bij een stijging van de inflatie: de reële waarde van de hypotheekschuld vermindert, terwijl de waarde van de woning meestijgt met de inflatie. Tegelijkertijd is de inflatiecomponent in de hypotheekrente aftrekbaar van de belasting, terwijl de ‘inflatiewinst’ bij verkoop van de woning onbelast is. Met een reële renteaftrek zal de huizenbezitter een stijging van de inflatie direct voelen in de portemonnee: de aftrekpost daalt. Een reële renteaftrek werkt dan als een automatische stabilisator, doordat bij een hoge inflatie de waarde van de hypotheekrenteaftrek lager wordt en bij lage inflatie of deflatie de waarde hoger wordt.2
Een dergelijke ingreep zal de nodige gevolgen hebben voor de liquiditeitspositie van de huiseigenaar. Deze wordt geconfronteerd met een niet-aftrekbare, maar wel betaalde inflatievergoeding, terwijl het inflatievoordeel nog niet tastbaar is zolang de hypotheek niet wordt afgelost. Om aan dit bezwaar tegemoet te komen, kan alleen voor de inflatiecomponent juist wel aftrek worden toegestaan, om vervolgens het voordeel va n de waardedaling van de hypotheekschuld te belasten als deze wordt afgelost. Een andere manier om
1
Dit voordeel wat voortvloeit uit de waardedaling van de schuld is tot op heden ook nooit in de heffing betrokken.
2
liquiditeitsproblemen te voorkomen is de ontstane belastingclaim door te schuiven naar het moment dat er afgelost wordt en het inflatievoordeel wordt gerealiseerd.1
Deze variant past echter slecht in de huidige wetsystematiek, die gebaseerd is op nominale waarden. Het lijkt niet rechtvaardig om alleen bij de behandeling van de eigen woning met reële waarden te gaan werken. Een ander bezwaar is dat jaarlijks bepaald moeten worden òf een inflatievergoeding onderdeel is va n de betaalde rente, en zo ja hoe hoog die vergoeding is (wat vooral bij rentes die voor meerdere jaren vaststaan niet eenvoudig zal zijn). Dit komt de eenvoud niet ten goede en zal leiden tot extra administratieve lasten.
4.2 Een maximum verbinden aan de aftrekbaarheid van hypotheekrente 4.2.1 Plafonnering van de hypotheekschuld2
In paragraaf 3.1.3 is geconstateerd dat een maximum aan eigenwoningforfait impliceert dat een woning boven een bepaalde grenswaarde niet meer als investeringsgoed te beschouwen is. Gevolg daarvan zou moeten zijn dat hypotheekrenteaftrek in box 1 alleen nog mogelijk is over een eigenwoningschuld die maximaal net zo hoog is als de voor het eigenwoningforfait geldende grenswaarde.
De grenswaarde kan uit de wet afgeleid worden, ware het niet dat de wet twee grenswaardes aangeeft. Dit komt doordat er in de wet een forfait is voor zelfbewoonde woningen (0,6%) en een forfait voor leegstaande woningen (1%).3 De bij beide forfaits gehanteerde percentages zijn niet gelijk vanwege het waardedrukkende effect van zelfbewoning waardoor dit forfait 40% lager is dan het leegstandforfait. Het vreemde is dat de forfaits wel allebei op € 8900 afgetopt worden. Theoretisch gezien zou namelijk de grenswaarde terugrekenend met beide percentages op hetzelfde bedrag moeten uitkomen. Dit is dus niet het geval, de grenswaarde berekend uit het zelfbewoningsforfait bedraagt € 1.483.333 en voor een leegstaand gebouw € 890.0004. Het is dus maar de vraag in hoeverre deze grenswaarden relevant zijn, omdat ze niet zozeer op feitelijke ervaringen op de woningmarkt zijn gebaseerd, maar vooral het gevolg zijn van creatief knutselen met forfaitpercentages.5
Op deze manier kan er onderscheid gemaakt wordt tussen normaal woningbezit en luxueus woningbezit. Daardoor wordt niet langer woningbezit gesubsidieerd dat als zodanig geen ondersteuning nodig heeft.6
Een eerste variant op deze variant is het in aanmerking nemen van een maximale hypotheekschuld waarbij het gros van de eigen-woning-bezitters op het moment van invoering een maximale hypotheekrenteaftrek kunnen genieten. De beperking uit zich vervolgens in het niet aanpassen van dit maximum aan stijgingen in het prijspeil. Hierdoor zullen in de loop van de tijd meer en meer belastingplichtigen hun hypotheekrente maar voor een deel aftrekbaar zien.7 Een tweede variant, die gebaseerd is op het stimuleringsperspectief, neemt voor de hypotheekrenteaftrek een maximale hypotheekschuld in aanmerking van bijvoorbeeld € 250.000, waarvan gezegd kan worden dat deze schuld noodzakelijk is voor de aankoop van een “normale” woning. Deze twee aangepaste varianten zijn wetsystematisch echter minder aantrekkelijk, omdat in beide gevallen de investeringsgoedbenadering volledig losgelaten wordt. Dit geldt overigens ook voor alle nu volgende varianten.
1 W. Bruins Slot, ‘Driemaal is … belastingrecht’, WFR 2001, p. 172.
2 Variant C in Actualisatie varianten fiscale behandeling eigenwoningbezit, Ministerie van Financiën 2006
Advies ontwerp-Miljoenennota 2006, Kamerstukken II 2005/06, 30 300, nr 3, p. 7.
3
Art. 3.112, lid 1, resp. art. 3.112, lid 5, Wet IB 2001.
4
8900 / 0,6 * 100 = 1483333 en 8900 / 1 * 100 = 890.000
5
A.J.M. Arends, ‘De eigen woning in de Wet IB 2001’, Tekstbijdrage Congres "Vijf jaar Wet IB 2001", 5 januari 2006, p. 5-6.
6
K. Caminada, K. Goudswaard & H. Vording, ‘De eigen woning anders belast’, ESB 1999, p. 815-816.
7
4.2.2 Koppelen hypotheekrenteaftrek aan forfaitaire aflossingen op annuïteitenbasis of lineaire basis1
Hier wordt bij de hypotheekrenteaftrek uitgegaan van een lineaire of annuïtaire lening. Vervolgens wordt bij de aftrekpost verondersteld dat elk jaar een deel van de schuld is afgelost. Renteaftrek is dan alleen mogelijk over de hoofdsom die verminderd is met een jaarlijkse fictieve aflossing. De grootste tegemoetkoming krijgt de eigenwoningbezitter in het eerste jaar en wordt dan jaarlijks minder. Op deze manier wordt het fiscaal iets minder
aantrekkelijk om een zo hoog mogelijke hypotheek aan te gaan. Vooral de
kapitaalverzekering eigen woning zal aan belangstelling inboeten. Daarnaast zal het niet langer fiscaal onaantrekkelijk zijn om af te lossen.2
Het bijhouden van forfaitaire aflossingen op annuïteitenbasis zal aanzienlijke
administratieve lasten met zich meebrengen. Een vergelijkbaar resultaat zonder deze lasten kan bereikt worden met het verplaatsen van de kapitaalverzekering eigen woning van box 1 naar box 3. De waarde en de waardeaangroei van de kapitaalverzekering wordt dan in box 3 belast, met als resultaat dat de combinatie van een kapitaalverzekering en een maximale hypothecaire lening die geen jaarlijkse aflossingen kent, een stuk minder aantrekkelijk wordt.
4.2.3 Renteaftrek maximaal gelijk aan de bijgetelde huurwaarde3
Deze variant heeft tot gevolg dat de eigen woning nooit negatieve inkomsten uit vermogen kan opleveren. Deze variant wordt niet vaak genoemd, waarschijnlijk omdat dit wel heel dicht bij volledige afschaffing in de buurt komt en volledige afschaffing tot minder administratieve lasten zal leiden.
4.3 Overige beperkende opties
4.3.1 Hypotheekrenteaftrek omzetten in een heffingskorting4
Verrekening van het saldo van hypotheekrente en eigenwoningforfait vindt plaats tegen het tarief van de eerste schijf. Deze variant houdt het belastingvoordeel deels in stand. Het effect van deze behandeling is dat alle inkomenscategorieën in gelijke mate van de
hypotheekrenteaftrekmogelijkheden profiteren, waardoor het niet langer zo is dat hogere inkomensgroepen een groter voordeel hebben als gevolg van de progressieve tarieven.5 Een gematigdere variant is het ge leidelijk verminderen van het tariefpercentage waartegen aftrek mogelijk is: in een aantal stappen kan de renteaftrek dalen van 52% of 42% of 38% (afhankelijk van de schijf) tot bijvoorbeeld 30%, het tarief van box 3.6
4.3.2 Eigenwoningschuld eerst salderen met box 3 vermogen voor aftrek in box 17
Deze variant betekent dat het belaste vermogen in box 3 wordt gesaldeerd met de
eigenwoningschuld uit box 1. Als er daarna nog een deel van de eigenwoningschuld over is, dan is de rente over dit restant aftrekbaar in box 1. Door deze saldering kan de aftrekbare rente dus jaarlijks fluctueren, ook indien de eigenwoningschuld en het rentepercentage van die
1 Variant E in Actualisatie varianten 2006, p. 8. 2
A.J.M. Arends, ‘De eigen woning in de Wet IB 2001’, Tekstbijdrage Congres "Vijf jaar Wet IB 2001", 5 januari 2006, p. 12; VROM -raad, Op eigen kracht: eigen woningbezit in Nederland , Advies nr. 44, Den Haag 2004, p. 74.
3 Rapport van de commissie-Stevens ‘Graag of niet: verlaging, vereenvoudiging, verbreding’, Den Haag: SDU
1991, p. 259.
4
Variant D in Actualisatie varianten 2006, p. 7-8; Variant B in Boelhouwer e.a., ‘Koopprijsontwikkeling en de fiscale behandeling van het eigen huis’, Tijdschrift voor de volkshuisvesting 2002-1, p. 42.
5
P.J. Boelhouwer & P. de Vries, ‘Defiscalisering eigenwoningbezit leidt tot forse daling woningprijzen’, ESB 2005, p. 111; M. van Leuvensteijn & H.J.M. ter Rele, ‘Paradox van de woonsubsidie’, ESB 2001, p. 702-703.
6
VROM -raad, Op eigen kracht: eigen woningbezit in Nederland , Advies nr. 44, Den Haag 2004, p. 74.
7
schuld gelijk blijven.1 Het deel van de rente dat niet meer aftrekbaar is in box 1 wordt in feite omgezet in een forfaitaire aftrek in box 3; deze forfaitaire aftrek leidt tot een
belastingteruggaaf van 30% x 4% x het bedrag van de in box 3 in aanmerking te nemen schuld.
Doel van deze variant is om het voordeliger te maken om af te lossen. Het voordeel ha ngt af van de verhouding tussen enerzijds het nettorendement dat op het eigen vermogen kan worden gerealiseerd en anderzijds de nettokosten van de over de hypotheekschulden te betalen rente.
Het grootste bezwaar van deze variant is dat deze administratief veel vergt van zowel belastingplichten als de belastingdienst. Er moet jaarlijks berekend worden welk deel van de hypothecaire schuld voor aftrek in box 1 in aanmerking komt en wat de daarbij behorende rente is.2 Een oplossing hiervoor zou kunnen zijn om alleen te toetsen aan het box 3 vermogen bij het aangaan van een hypotheekschuld. Daarnaast wordt met deze variant de huidige
bijleenregeling overbodig wat minder administratieve lasten tot gevolg heeft.
4.3.3 Forfaitaire hypotheekrente aftrekbaar
Een andere optie is een forfaitaire benadering van de hypotheekrente. Bij de renteaftrek wordt dan uitgegaan van een nader te bepalen forfaitaire rente. Deze variant is geopperd om
eventuele inkomstenderving van het Rijk bij renteschommelingen tegen te gaan. Zie paragraaf 3.3 waar vraagtekens worden gezet in hoeverre deze renteschommelingen een reëel probleem zijn. Huishoudens krijgen bij deze behandeling een groter belang bij het beperken van de renterisico’s door de rente lang vast te zetten en door af te lossen.3 Gezien het forfaitaire karakter van box 3 zou plaatsing in box 3 wellicht een betere optie zijn, zie hiervoor hoofdstuk 6.
4.4 Voor- en na delen verdere beperking hypotheekrenteaftrek
Met aftrekbeperkende maatregelen zal Nederland meer in de pas lopen met andere Europese landen. Daarnaast zal een volledige financiering met vreemd vermogen minder aantrekkelijk worden dan in de huidige opzet het geval is. De totale hypotheekschuld zal dus afnemen en daarmee de risico’s die eigen-woning-bezitters en de overheid lopen bij
conjunctuurschommelingen. Er kleven echter ook een aantal bezwaren aan verdere beperking. Ten eerste passen aftrekbeperkende maatregelen, met uitzondering van de eerste drie
varianten, niet in de investeringsgoedbenadering. Gevolg hiervan is een in sterke mate inconsistent belastingstelsel. Ten tweede zal verdere beperking veelal betekenen dat er een opsplitsing gemaakt moet worden van aftrekbare en niet aftrekbare rente, dan wel van box 1 schuld en box 3 schuld. Voor de inkomstenbelasting is opsplitsing tussen box 1 en 3 geen nieuw fenomeen. Opsplitsing van inkomensbronnen tussen box 1 en 3 kan zich al voordoen ten aanzien van bijvoorbeeld aanspraken op lijfrente en kapitaalverzekeringen.4 Het opsplitsen zal de uitvoeringslast echter aanzienlijk verhogen. Ten derde heeft opsplitsing tot gevolg dat daarmee een nieuwe onbeperkte (forfaitaire) renteaftrek gecreëerd wordt. De waarde van de eige n woning wordt dan niet in box 3 opgenomen, maar het deel van de schuld waarover geen renteaftrek verkregen kan worden in box 1 wel. De renteaftrek bedraagt dan 4% x 30% x de waarde van de schuld in box 3. Daardoor blijft het (weliswaar iets minder door het lagere tarief in box 3) aantrekkelijk om bij hoge rendementen op eigen vermogen de eigen woning
1
Kamerstukken II 2002-03, 29 210, nr. 65; M. van Leuvensteijn & H.J.M. ter Rele, ‘Paradox van de woonsubsidie’, ESB 2001, p. 702-703.
2
Bijlage 13 bij de Miljoenennota 2001, Kamerstukken II 2000-01, 27 800, nr. 2, p. 325.
3
VROM -raad, Op eigen kracht: eigen woningbezit in Nederland , Advies nr. 44, Den Haag 2004, p. 74.
4
met vreemd vermogen te financieren. Op die manier wordt rentearbitrage dus maar voor een deel wordt tegengegaan.1 Ten vierde blijft ook een beperkte hypotheekrenteaftrek een open-einde regeling, waar de overheid geen greep heeft op de omvang van de subsidie. Tenslotte heeft beperking van de hypotheekrenteaftrek als gevolg dat de doorstroming op de
woningmarkt verslechtert, doordat eigenaars in het duurdere segment er het meest op achteruit gaan, en voor een deel op zoek zullen gaan naar goedkopere woningen.2
1
L.G.M. Stevens, ‘Varianten in de eigenwoningdiscussie’, ESB 2001, p. 701.
2
5. Afschaffen van de hypotheekrenteaftrek
5.1 Effecten van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek op de woningmarkt
De effecten van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek zijn spiegelbeeldig aan die van de invoering zoals die naar voren kwamen in figuur 3.2. Figuur 5.11 geeft de bestaande
evenwichtssituatie weer met hypotheekrenteaftrek, waarbij D1 de vraagcurve is, S1 de lange
termijn aanbodcurve en Sk de korte termijn aanbodcurve. In deze situatie komt een evenwicht
tot stand in het snijpunt van de vraagcurve D1 en de lange termijn aanbodcurve S1. Dat is punt
E1, waarbij de prijs P1 en de hoeveelheid Q1 bedraagt. Door afschaffing van de
hypotheekrenteaftrek verschuift de vraagcurve van D1 naar D2 en verschuift het evenwicht op
korte termijn van E1 naar E1’,
dit is het snijpunt van de nieuwe vraagcurve D2 en de korte
termijn aanbodcurve Sk. Op
lange termijn komt een nieuw evenwicht tot stand in snijpunt E2 van de nieuwe vraagcurve
D2.
De helling van de nieuwe vraagcurve D2 is minder steil
dan die van de oude vraagcurve D1, wat de grafische uitdrukking
is van de verminderde
volatiliteit van de woningmarkt. Prijsfluctuaties die veroorzaakt zijn door de veranderingen in de vraag werken nu weer volledig door in het netto- inkomen en komen niet meer gedeeltelijk ten laste van de schatkist.2
5.2 Overige effecten van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek 5.2.1 Positieve effecten
Verschillende onderzoeken laten zien dat het afschaffen van de aftrekbaarheid van
hypotheekrente een belangrijke stimulans vormt voor enerzijds eigen-woning-bezitters om bestaande leningen af te lossen en anderzijds voor starters om een minder hoge hypotheek te nemen. Dit is met name waar voor huishoudens met een hoog inkomen, die geconfronteerd worden met hogere belastingtarieven.3
Daarnaast kan het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek in combinatie met gelijktijdige verlaging van de tarieven (zie paragraaf 5.4) in de inkomstenbelasting twee
‘welvaartsdividenden’ opleveren. Het eerste welvaartsdividend heeft betrekking op de
1 Figuur ontleend aan M.P. van der Hoek, ‘De fiscale behandeling van de eigen woning: een internationale
vergelijking’, MBB 2005, p. 288.
2
M.P. van der Hoek, ‘De fiscale behandeling van de eigen woning: een internationale vergelijking’, MBB 2005, p. 287-288.
3
P.H. Hendershott, G. Pryce, & M. White, M., Household leverage and the deductibility of home mortgage
interest: evidence from UK house purchasers, Cambridge: NBER 2002; International Monetary Fund, IMF Country Report No. 06/284: Kingdom of the Netherlands - Netherlands: Selected Issues, Washington D.C. 2006,
p. 33. D1 D2 S1 Sk E1 E2 E1 ’ Q1 Q2 P2 P21 P1
woonbeslissing. De woonlasten voor eigen-woning-bezitters worden nu kunstmatig verlaagd en dit leidt tot een verstoring in de keuze tussen woondiensten en andere vormen van
consumptie. Het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek zal deze verstoring wegne men en leiden tot een efficiënter consumptiepakket. Het tweede dividend hangt samen met het feit dat het aanbod van woningen in belangrijke mate vastligt, waardoor een afschaffing van de hypotheekrente neerkomt op een kapitaalverlies voor de bestaande woningvoorraad. Dit verlies is voor de huidige eigenaren een ‘sunk cost’, die voor deze groep geen verandering in de woonbeslissing teweegbrengt. De nieuwkomers hebben geen last van de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, omdat dit gemis volledig gecompenseerd wordt door de lagere
aankoopprijs. Het welvaartsdividend kan zich nu voordoen op de arbeidsmarkt, als de vrijgekomen middelen worden ingezet om de belasting op arbeid te verlagen. Van Ewijk, Jacobs & de Mooij hebben berekend dat in dat geval de werkge legenheid toeneemt met ongeveer 1,5 procent, wat overeenkomt met ongeveer 100.000 arbeidsjaren.
Welk van de twee dividenden in de praktijk het belangrijkst is, hangt af van de mate waarin het aanbod van woningen vastligt. Bij een elastisch aanbod overheerst het eerste dividend, bij een inelastisch aanbod het tweede. De totale welvaartswinst kan bij volledige afschaffing van de hypotheekrenteaftrek volgens een ruwe becijfering ergens uitkomen tussen de 0,8 en 2 miljard euro, dat wil zeggen tussen 0,15 en 0,4 procent van het BBP. Overigens is het onvermijdelijk dat aan deze welvaartswinst herverdelingseffecten zijn verbonden.1
5.2.2 Negatieve effecten
Via veranderingen in het transactievolume van nieuwbouwwoningen heeft een wijziging van de fiscale behandeling van de eigen woning rechtstreeks effect op de omzet en de
werkgelegenheid binnen de bouwnijverheid. Het model van Ecorys2 laat zien dat het effect in jaar 1 na invoering van de maatregelen in het meest extreme geval kan oplopen tot rond de 60.000 arbeidsjaren.
Of het berekende effect zich ook daadwerkelijk in die omvang zal voordoen zal afhangen van de mate waarin bouwbedrijven in staat zijn om de vrijgekomen productiecapaciteit ergens anders in te zetten, bijvoorbeeld in de utiliteitsbouw of de wegenbouw. Bij een geleidelijke invoering zijn deze mogelijkheden aanzienlijk groter. In een aantrekkende arbeidsmarkt zal het voor werknemers in de bouwnijverheid en aanverwante sectoren bovendien makkelijker zijn om elders een baan te vinden.3
Daarbij is het misschien zinvol om te vermelden dat het aantal nieuw gebouwde woningen aanzienlijk daalde in de periode 1999-2001, terwijl huizenprijzen over die periode juist sterk stegen.4 Deze reactie van de bouwsector lijkt tegenovergesteld aan een reactie die gebaseerd is op een klassieke marktwerking. Wellicht dat het verband tussen enerzijds dalende
koopprijzen als gevolg van een wijziging in de fiscale behandeling van de eigen woning en anderzijds een afnemende bouwnijverheid niet zo evident aanwezig is als hierboven geschetst wordt.
5.3 Het tijdstip van afschaffing
Het model van het Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft5 wijst uit dat effecten van verschillende beleidswijzigingen die betrekking hebben op de fiscale behandeling van de
1 C. van Ewijk, B. Jacobs & R. de Mooij, ‘Doelmatigheidswinst van minder hypotheekrenteaftrek’, ESB 2006. 2
M. Briene, Effecten beperking fiscale aftrek hypotheekrente, Rotterdam: Ecorys 2005, p. 58.
3
Idem.
4
M. Ball, RICS European Housing Review 2005 , Londen: Royal Institution of Chartered Surveyors 2005, p. 102.
5
eigen woning voor de hypotheekrenteaftrek zo’n zes à zeven jaar doorwerken op de koopprijsontwikkeling. De eerste jaren het heftigst, daarna ebt het gevolg van de belastingherziening weg en wijken de prijsveranderingen minder dan 1% af van de prijsveranderingen zoals die zouden zijn zonder aanpassing. Uiteraard is het uiteindelijke lagere prijsniveau structureel van aard. Bij het nemen van beslissingen omtrent de fiscale behandeling van de financiering van de eigen woning is het zaak om de renteontwikkeling in de gaten te houden, zie figuur 5.2. Wanneer de huidige lage hypotheekrente gaat oplopen, is de kans op dalende huizenprijzen groot. Extra prijsdrukkende effecten als gevolg van fiscale wijzigingen komen dan wel heel slecht van pas.1
Figuur 5.2: De ontwikkeling van de hypot heekrente 1985-2006 2
5.4 Compenserende maatregelen
Met behulp van compenserende maatregelen kan het fiscale nadeel wat ontstaat door het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek voor een deel worden gecompenseerd. Compensatie kan ook worden ingezet om de effecten van voorgestelde maatregelen anders te verdelen over de verschillende inkomensgroepen. Dit zal vooral wenselijk zijn als er zich aan de onderkant van de inkomensgroepen een substantiële inkomensachteruitgang voordoet.
De maatregelen zouden kunnen bestaan uit generieke maatregelen – zoals verlaging van de tarieven of aanpassing van de heffingskorting – of afschaffing van de overdrachtsbelasting. Afschaffing van de overdrachtsbelasting zou compensatie kunnen bieden omdat de
overdrachtsbelasting is gekapitaliseerd in de prijs van woningen. Waar afschaffing van de hypotheekrenteaftrek leidt tot een daling van de prijs van woningen, leidt afschaffing van de overdrachtsbelasting tot een stijging. Daarnaast zou afschaffing van de overdrachtsbelasting de mobiliteit op zowel de huizenmarkt als de arbeidsmarkt bevorderen.3
1
P.J. Boelhouwer & P. de Vries, ‘Defiscalisering eigenwoningbezit leidt tot forse daling woningprijzen’, ESB 2005, p. 111.
2
Figuur overgenomen uit: NVM, Bijlage IV bij 2e kwartaalcijfers 2006, p. 5, <www.nvm.nl/nvm/getfile?docName=nvm083522>
3
Tabel 5.1: Inkomens- en budgettaire effecten diverse generieke fiscale terugsluismogelijkheden.1
Bij het compenseren via tariefsverlaging zal met name verlaging van de hoogste twee
tariefschijven de meest gerichte compensatie voor eigen-woning-bezitters zijn, omdat de grote meerderheid van de hoge inkomens in deze tariefgroepen tevens bezitter van een eigen
woning is. Zo is uit tabel 5.1 af te lezen dat een verlaging van het tarief in de vierde schijf met 1%, zal leiden tot een inkomensstijging van 0,2% bij een verzamelinkomen tussen de 60.000 en 90.000 en een stijging van 0,9% bij een verzamelinkomen dat de 90.000 te boven gaat. Deze tariefsverlaging in de vierde schijf met 1% zou de schatkist dan 156 miljoen euro kosten. Hoe de compensatie er ook uit zal zien, er zal altijd sprake zijn van
inkomensverschuivingen tussen huishoudens- en inkomenscategorieën. Deze kunnen waar nodig gecompenseerd worden door middel van subsidies. In hoeverre deze nodig zijn is aan de politiek.2
5.5 Overgangsregelingen
Het bieden van rechtszekerheid aan eigen-woning-bezitters met langlopende verplichtingen is, samen met het ontbreken van een in de ogen van de wetgever goed alternatief, het
belangrijkste argument geweest voor de bestaande fiscale behandeling van de eigen woning.3 Dit is een nobel streven, maar feit blijft dat een regering slechts zekerheid kan bieden voor wat betreft het continueren van wetgeving voor de duur dat het kabinet zelf de dienst
uitmaakt. Dat neemt niet weg dat bij een eventuele wijziging van wetgeving de wetgever met de belangen van belastingplichtigen rekening behoort te houden, indien deze aan de
(negatieve) effecten niet of nauwelijks kunnen ontkomen.4
Overgangsregelingen bieden de mogelijkheid om negatieve effecten op de woonlasten te spreiden in de tijd, door bestaande gevallen te ontzien. Hierbij dient wel opgemerkt te worden
1 Tabel overgenomen uit: Actualisatie varianten fiscale behandeling eigenwoningbezit , Ministerie van Financiën
2006 Advies ontwerp -Miljoenennota 2006, Kamerstukken II 2005/06, 30 300, nr 3, p. 13.
2
M. Briene, Effecten beperking fiscale aftrek hypotheekrente, Rotterdam: Ecorys 2005, p. 40; H. Vording, K.P. Goudswaard & C.L.J. Caminada, ‘De eigen woning naar box 3’, WFR 1999, p. 1702.
3
Nota ‘Belastingen in de 21e eeuw: een verkenning’, Kamerstukken II 1997-98, 25 810, nr. 2, p. 42.
4
dat er dan op korte termijn minder geld vrijkomt voor compenserende maatregelen, zodat bijvoorbeeld de belastingtarieven pas later in de tijd kunnen dalen.
Verder zal een overgangsregeling gewenst zijn als er grote vermogensverliezen ontstaan na afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Dit vermogensverlies zal zich voordoen als het kapitaal dat gestoken is in de eigen woning gebruikt wordt voor andere goederen.
Belastingplichtigen hebben soms zelf invloed op het moment van omzetting van een koopwoning naar andere goederen, maar dit zal niet altijd het geval zijn, zodat voor die gevallen een gefaseerde overgangsregeling uitkomst kan bieden.1
5.6 Kapitaalverzekering eigen woning
De kapitaalverzekering die is gekoppeld aan een lening die direct verband houdt met de verwerving, het onderhoud of de verbetering van de eigen woning valt onder de huidige Wet IB 2001 in box 1. Er is voor deze ‘kapitaalverzekeringen eigen woning’ onder bepaalde voorwaarden een gemaximeerde vrijstelling opgenomen voor uitkeringen uit dergelijke kapitaalverzekeringen. Kapitaalverzekeringen die niet aangemerkt kunnen worden als kapitaalverzekering eigen woning, worden niet opgenomen in box 1, maar in box 3.2 Met het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek zal ook deze kapitaalverzekering eigen woning haar nut in box 1 verliezen en zal daarom ook opgenomen moeten worden in box 3. Daar zou deze dan eventueel kunnen worden ingepast in de reeds bestaande generieke vrijstelling op grond van de tot 14 september 2029 geldende overgangsregeling.3
1
B. Hof, C. Koopmans & C. Teulings, Een nieuw fundament. Borging van publieke belangen op de
woningmarkt, Amsterdam: SEO Economisch onderzoek 2006, p. 84. 2
Bijlage 13 bij de Miljoenennota 2001, Kamerstukken II 2000-01, 27 800, nr. 2, p. 297.
3
