108. In dit artikel wordt de impact van de verkoop van een woning op de lopende huurovereenkomst
geanalyseerd. De Woninghuurwet geldt in onze rechtsorde nog steeds voor schriftelijke huurovereenkomsten die reeds gesloten waren voor 1 januari. Daarnaast is voor huurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019 alsook voor mondelinge huurovereenkomsten gesloten vóór deze datum, het nieuwe Vlaams Woninghuurdecreet van toepassing. De parallelle toepassing van de federale en de Vlaamse regeling lijkt prima facie complex. Is de inwerkingtreding van het Vlaams Woninghuurdecreet dan wel een goede zaak voor onze Belgische rechtsorde?
109. Een grondige analyse van de overdracht van een gehuurd goed onder het toepassingsgebied van
de Woninghuurwet dan wel het Vlaams Woninghuurdecreet, maakt dat enkele belangrijke verschilpunten tussen beide regelingen zichtbaar worden. Deze verschillen tonen aan dat het Vlaamse Woninghuurdecreet een belangrijke impact heeft op de rechtspositie van zowel de verkrijger van het gehuurde goed als van de huurder. Bovendien heeft de inwerkingtreding van het decreet ook belangrijke consequenties voor de notaris.
Een eerste essentieel verschilpunt ontstaat naar aanleiding van de tweeledige informatieplicht die het Vlaams Woninghuurdecreet invoert in hoofde van de overdrager van de verhuurde woning. Voor de koper is het namelijk van essentieel belang om het bestaan en de inhoud van de lopende huurovereenkomst te kennen. Door de invoering van deze verplichting draagt het Vlaams Woninghuurdecreet in belangrijke mate bij aan de rechtszekerheid in hoofde van de koper.
Daarnaast voert het Vlaams Woninghuurdecreet ook verschillende wijzigingen door die zowel vereenvoudiging tot gevolg hebben, alsook een impact hebben op de rechtspositie van de huurder. Door de principiële tegenwerpelijkheid van de lopende huurovereenkomst ten aanzien van de verkrijger van het gehuurde goed wordt de woonzekerheid van de huurder fundamenteel versterkt. De afschaffing van het onderscheid naargelang de woninghuurovereenkomst al dan niet vaste datum heeft zorgt er enerzijds voor dat de afwijkende en gunstige opzeggingsmogelijkheid voor de verkrijger verdwijnt, waardoor nu steeds een opzeggingstermijn van zes maanden geldt. Anderzijds leidt die afschaffing ertoe dat de huurder die het goed nog geen zes maanden bewoont eveneens wettelijke bescherming verkrijgt. Hiermee kiest de Vlaamse decreetgever voor uniformiteit in plaats van dualiteit: eenvoudiger én meer woonzekerheid in hoofde van de huurder.
Bovendien werden ook wijzigingen aangebracht aan de beëindigingsmogelijkheden voor de verkrijger van een verhuurd goed. Zowel bij de beëindiging om het goed persoonlijk te betrekken, als bij de
47
beëindiging met oog op grondige renovatiewerken, wordt de rechtspositie van de huurder in belangrijke mate verbeterd. Behalve voor het geval waarin de verhuurder het goed zelf effectief wenst te betrekken, kan de lopende huurovereenkomst geenszins eenzijdig door de verkrijger worden beëindigd gedurende de eerste driejarige huurperiode, waar dit onder de Woninghuurwet wel mogelijk is.
110. De wijzigingen in het Vlaams Woninghuurdecreet zorgen daarnaast ook op verschillende vlakken
voor vereenvoudiging en verduidelijking ten opzichte van de regels in de Woninghuurwet. Ook deze wijzigingen zorgen op hun beurt voor een grotere rechtszekerheid. Enige nuance is echter op zijn plaats. De parallelle toepassing van de federale en de Vlaamse regeling kan namelijk in bepaalde gevallen voor complexe situaties zorgen.
111. Voor de notaris is in het kader van de overdracht van een verhuurd goed 2019 een belangrijke
rol weggelegd. De notaris dient namelijk steeds toe te zien op de naleving van de informatieplicht bij de overdracht van een gehuurd goed. Bovendien kan het ook interessant zijn dat de notaris in de notariële verkoopakte verscheidene aspecten betreffende de lopende huurovereenkomst regelt. Dit maakt dat de rechtsverhouding tussen de overdrager en de verkrijger van het gehuurde goed in bepaalde mate kan worden geregeld, waardoor eventuele toekomstige geschillen kunnen worden vermeden.
112. In het kader van de overdracht van een verhuurd goed acht ik het ook aangewezen dat de notaris
de verstrengde informatieverplichting die het Vlaams Woninghuurdecreet oplegt, steeds toepast - dus ook wanneer de huurovereenkomst onder de toepassing van de Woninghuurwet valt -. Hoewel de Woninghuurwet geen dergelijke informatieverplichting oplegt, zal het zowel de huurder als de verkrijger van het gehuurde goed ten goede komen wanneer de verkrijger bij het ondertekenen van de verkoopakte volledig op de hoogte is van de exacte inhoud van de huurovereenkomst. De notaris kan op deze manier bijdragen tot een grotere rechtszekerheid voor de betrokken partijen. Een belangrijke rol dus voor de instrumenterende notaris, die door actief op te treden kan zorgen voor een vlotte parallelle toepassing van twee verscheiden regelgevingen.
113. Het Vlaams Woninghuurdecreet draagt bij tot vereenvoudiging, verduidelijking en tot een
verbetering van de rechtspositie van zowel de huurder als van de verkrijger van een gehuurd goed. Dit maakt dat het Vlaams Woninghuurdecreet an sich ongetwijfeld een stap vooruit is. De komende jaren zal echter nog frequent gebruik moeten worden gemaakt van de Woninghuurwet. Het zal dan ook van de instrumenterende notaris afhangen als de simultane toepassing van de federale en de Vlaamse regeling de facto een vlotte uitwerking zal kennen.
49
BIBLIOGRAFIE
WETGEVENDE DOCUMENTEN WETGEVING
Bijzondere wet 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen, BS 15 augustus 1980.
Bijzondere wet 6 januari 2014 met betrekking tot de zesde staatshervorming, BS 31 januari 2014. Burgerlijk wetboek.
Decreet 15 maart 2018 betreffende de woninghuurovereenkomst, BS 28 maart 2018.
Decreet 9 november 2019 houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan, BS 7 december 2018.
Ordonnantie 27 juli 2017 houdende de regionalisering van de woninghuurovereenkomst, BS 30 oktober 2017.
Wet 16 december 1851 tot herziening van het hypothecaire stelsel (Hypotheekwet), BS 22 december 1851.
Wet 20 februari 1991 tot uitbreiding van de bescherming van de gezinswoning, BS 22 februari 1991. Wet 16 maart 1803 (25 jaar ventôse jaar XI) op het notarisambt, BS 16 maart 1803.
VOORBEREIDENDE EN ONDERSTEUNENDE WERKEN
MvT, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/1. MvT, Parl.St. Vl. Parl. 2017-2018, nr. 1612/1.
Ontwerp van wet houdende wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur, Parl. St. Senaat 1990-91, nr. 1190/2.
Voorstel van bijzondere wet met betrekking tot de Zesde Staatshervorming, Parl.St. Senaat 2012-2013, nr. 5-2232/1.
50
RECHTSPRAAK
Antwerpen 16 november 2015, Huur 2016, 123. Cass. 13 februari 1976, Arr. Cass. 1976, 687-688. Cass. 27 juni 1946, Arr. Cass. 1946, 247.
Cass. 19 oktober 1990, Arr. Cass. 1990‐91, 203. Vred. Beringen 4 juli 2014, T. Vred. 2016, 164. Vred. Harelbeke 15 juli 1999, TWVR, 1999, 139. Vred. Turnhout 28 juni 1988, RW 1989-90, 855.
Vred. Zottegem-Herzele 28 april 2016, RW 2017-18, 154.
RECHTSLEER
HANDBOEKEN EN VERZAMELWERKEN
BARE, C., DEFRAITEUR, V., DAMBRE, M., KOHL, B., HUBEAU, B., VANDROMME, T. en VERMEIR, D.,
Woninghuur in het Vlaams Gewest anno 2019 / Le bail d’habitation dans les trois régions en 2019,
Brugge, die Keure, 2019, 153 p.
BEYAERT, S. en VANHOVE, K., “Overdracht van huur en onderhuur” in DAMBRE, M., HUBEAU, B. en STIJNS, S. (eds.), Handboek algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 2015, 791-814.
CAUFFMAN C., “Vervreemding van het gehuurde goed” in DAMBRE, M., HUBEAU, B. en STIJNS, S. (eds.), Handboek Algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 2015, 815-834.
DAMBRE, M., DEFOOR, W., VANDROMME, T. en VANNESTE K., Huurzakboekje, Mechelen, Wolters Kluwer, 2019, 434 p.
DAMBRE, M., “Duur, opzegging en beëindiging van de woninghuurovereenkomst volgens de nieuwe bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet”, in DAMBRE, M., HUBEAU, B., VANDROMME, T. en VERMEIR, D. (eds.), Het nieuw Vlaams Woninghuurdecreet, over grote en kleine wijzigingen in het
woninghuurrecht, Brugge, die Keure, 2019, 63-88.
DAMBRE, M. en HUBEAU, B., Woninghuur in APR, Brussel, Story-Scientia, 2002, 563 p. DAMBRE, M., Handboek bijzondere overeenkomsten, Brugge, die Keure, 2020, 653 p.
51
DAMBRE, M. “Het Vlaams Woninghuurdecreet in het licht van het grondrecht op wonen”, in OPDEBEECK, I., VERMEIR D. en RUTTEN, S. (eds.) Voor recht, rechtvaardigheid en Camus: Liber
amicorum Bernard Hubeau, Brugge, die Keure, 2018, 277-293.
DE WIT, R., “Overdracht van huur en onderverhuring. Overdracht van het gehuurde goed” in DE WIT, R. (ed.), Huurrecht. De recente wijzigingen in de Woninghuurwet, Antwerpen, Intersentia, 1997, 57-80. HUBEAU, B. en VERMEIR, D., Het Woninghuurrecht in de rechtspraktijk, Leuven, Steunpunt Wonen, 2015, 100 p.
HUBEAU, B. en VERMEIR, D., Regionalisering van de federale huurwetgeving, Leuven, Steunpunt Wonen, 2017, 118 p.
JANSEN, R., “De verdeling van aansprakelijkheden bij de overdracht van een verhuurd goed”, in CARETTE, N. en WEYTS, B. (eds.), Verantwoord aansprakelijkheidsrecht, Antwerpen, Intersentia, 2017, 361-372.
MERCHIERS, Y., Le bail de résidence principale, Brussel, Larcier, 2010, 302 p.
NYCKEES, J., “Art. 9 Woninghuurwet” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar
met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, 2011, 90-110.
SCHENK, G., Hoe verkoop ik... een verhuurd onroerend goed? De tegenwerpelijkheid van de
huurovereenkomst en haar opzeggingsmodaliteiten, Mechelen, Kluwer, 2002, 56 p.
VAN OEVELEN, A., Actualia huurrecht en het Vlaamse Woninghuurdecreet, Antwerpen, Intersentia, 2018, 88 p.
VAN OEVELEN, A., “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende woninghuurovereenkomst” in VAN OEVELEN, A. (ed.), Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, 291-310. VAN OEVELEN, A., BEYAERT, S., CARETTE, N., COPPENS, A., DE BOECK, A., RUTTEN, S., VANHOVE, K. en VAN RANSBEECK, R., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, 327 p.
VAN OEVELEN, A., “Het Vlaams Woninghuurdecreet: precontractuele aspecten”, in DAMBRE, M., HUBEAU, B., VANDROMME, T. en VERMEIR, D. (eds.), Het nieuw Vlaams Woninghuurdecreet, over
grote en kleine wijzigingen in het woninghuurrecht, Brugge, die Keure, 2019, 25-34.
VANHOVE, K., “Het toepassingsgebied van de Woninghuurwet” in VAN OEVELEN, A. (ed.), Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, 53-72.
52
VAN STEENKISTE K., “Knelpunten informatie- en adviesplichten bij overdracht van een gehuurd goed” in VERBEKE, A-L. en BRULEZ, P. (eds.), Knelpunten Huurrecht – Tien perspectieven, Antwerpen, Intersentia, 123-142.
VERMEIR, D., en HUBEAU, B., “Het Vlaams Woninghuurdecreet: een algemene situering” in DAMBRE, M., HUBEAU,VANDROMME, B. en VERMEIR, D. (eds.), Het nieuw Vlaams Woninghuurdecreet, Brugge, die Keure, 2019, 1-24.
VERMEIR, D., en HUBEAU, B., “De regionalisering van de woninghuur: naar een Vlaams huurrecht?” in VELAERS, J., VANPRAET, J., VANDENBRUWAENE, W. en PEETERS, Y. (eds.), De zesde staatshervorming:
instellingen, bevoegdheden en middelen, Antwerpen, Intersentia, 2014, 471-492.
ARTIKELS
BLOCKERIJE, E. en DESMYTTERE, Y., “De beëindiging en opzegging van woninghuur langsheen de gewestgrenzen”, Notariaat 2019, afl. 4, 1-11.
GROOTJANS, A. en WYNANT, S., “Eerste kennismaking met de Brusselse Woninghuurordonnantie”,
T.Not 2019, afl. 7-8, 579-605.
KOHL, B., BARÉ, C., NIKKELS, L. en BARBIER, M., “Hervorming van het huurrecht in het Waals Gewest: Het Decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuurovereenkomst”, T.Not. 2020, afl. 2, 89-121. MEYS, S., en VERMEIR, D., “Het Vlaams Woninghuurdecreet: een grondige renovatie van het woninghuurrecht?”, TBO 2019, 197-214.
SCHENK, G. “230 vragen en antwoorden over de verkoop van een verhuurd onroerend goed”, OGP 2015, afl. 274, 337-398.
TIMMERMANS, R., “De Vlaamse Woninghuurwet in de laatste rechte lijn”, Huur 2018/2, 47-50. TIMMERMANS, R., “Het Vlaams Woninghuurdecreet in werking getreden: enkele verkenningen op het terrein van de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats”, Huur 2019/1, 3-16.
UYTTENHOVE, L., “Het Vlaams Woninghuurdecreet, aandachtspunten voor de notariële praktijk”, BN 2019, afl. 1, 15-23.
VANBEYLEN, K., “De overdracht van het gehuurde goed in het licht van de nieuwe Woninghuurwet”,
53
VANDROMME, T. en VERMEIR, D., “Het Vlaams Woninghuurdecreet: continuïteit met eigen accenten”,
Not. Fisc.M. 2019/3, 58-80.
VAN OEVELEN, A., “Het Vlaamse Woninghuurdecreet", RW 2018-2019, afl. 19, 722-752.
VAN SINAY, T., “Schiet (niet) op de pianist. Enkele bedenkingen over notariële aansprakelijkheid en mogelijke lacunes in informatieverschaffing omtrent onroerende goederen”, TBBR 2003, afl. 10, 684- 703.
VERMEIR, D. en VANDROMME, T., “Het Vlaams Woninghuurdecreet zorgt voor continuïteit en vernieuwing’, Juristenkrant 2018, afl. 379, 3.