De impact van de verkoop van een woning op lopende huurovereenkomsten. Een kritische analyse

DE

OVERDRACHT

VAN

EEN

GEHUURDE WONING ANNO 2019: DE

IMPACT

VAN

HET

VLAAMS

WONINGHUURDECREET P LOJMFD

Machteld Vandenbroucke

Promotor: Prof. dr. Annelies Wylleman; Commissaris: Dhr. Luk Burgelman

Masterproef voorgelegd tot het behalen van de graad Master in het notariaat

Academiejaar: 2019 – 2020.

III De auteur verklaart dat de inhoud van deze masterproef mag worden geraadpleegd en/of gereproduceerd voor persoonlijk gebruik. Het gebruik van deze masterproef valt onder de bepalingen van het auteursrecht en bronvermelding is steeds noodzakelijk.

IV

D

ANKWOORD

In de eerste plaats richt ik mijn dankwoord tot mijn promotor, professor Wylleman. Bedankt om mij de kans te geven om dit boeiende onderwerp te behandelen.

Daarnaast wil ik ook mijn commissaris, dhr. Luk Burgelman bedanken voor zijn begeleiding en nuttige tips.

Ook mijn ouders en mijn vriendin wil ik bedanken voor hun onvoorwaardelijke steun en vertrouwen. Mijn vriendin wil ik bovendien extra bedanken om me te blijven motiveren en structuur te bieden in deze bijzondere “coronatijden”.

V

I

NHOUD

INLEIDING ... 1

DEEL 1 AFBAKENING ... 4

HOOFDSTUK 1 De overdracht van een gehuurd goed... 4

1 Situering ... 4

2 Toepassingsgebied ratione materiae ... 4

3 Overdracht van een gehuurd goed VS overdracht van huur ... 5

HOOFDSTUK 2 Woninghuur ... 6

1 Toepassingsgebied ratione temporis... 6

1.1 Rechtsgeschiedenis ... 6

1.1.1 De gefragmenteerde bevoegdheidsverdeling voor de zesde staatshervorming... 6

1.1.2 De zesde staatshervorming: regionalisering van de woninghuur ... 8

1.1.3 De totstandkoming van het Vlaams Woninghuurdecreet ... 9

1.2 Temporele toepassing: overzicht ... 9

1.2.1 Verhouding tot het gemeen recht ... 9

1.2.2 Verhouding tot de Woninghuurwet ... 10

2 Toepassingsgebied ratione materiae ... 11

HOOFDSTUK 3 Besluit ... 13

DEEL 2 DE OVERDRACHT VAN HET GEHUURDE GOED ONDER DE WONINGHUURWET ... 14

HOOFDSTUK 1 Algemeen ... 14

HOOFDSTUK 2 Huurovereenkomst met vaste datum ... 15

1 Tegenwerpelijkheid ... 16

2 Beëindiging van de huurovereenkomst ... 16

HOOFDSTUK 3 Huurovereenkomst zonder vaste datum ... 17

1 De huurder betrekt de woning minstens zes maanden ... 17

1.1 Tegenwerpelijkheid... 17

1.2 Beëindiging ... 18

2 De huurder betrekt de woning minder dan zes maanden ... 19

2.1 Tegenwerpelijkheid... 19

2.2 Beëindiging ... 20

HOOFDSTUK 4 Besluit ... 21

DEEL 3 DE OVERDRACHT VAN HET GEHUURE GOED ONDER HET VLAAMS WONINGHUURDECREET ... 22

HOOFDSTUK 1 Nieuw art. 38 Vlaams Woninghuurdecreet ... 22

VI

2 Informatieplicht ... 23

3 Uitzettingsbeding ... 24

HOOFDSTUK 2 Naleving huurovereenkomst ... 24

1 Tegenwerpelijkheid ... 25

2 Beëindiging huurovereenkomst ... 25

2.1 Huurovereenkomst aangegaan voor negen jaar ... 26

2.1.1 Opzegging om het goed persoonlijk te betrekken ... 26

2.1.2 Opzegging wegens grondige renovatiewerken ... 27

2.1.3 Opzegging zonder motief ... 28

2.2 Huurovereenkomst voor korte duur ... 28

HOOFDSTUK 3 Besluit ... 29

DEEL 4 EVALUATIE SITUATIE ANNO 2019 ... 30

HOOFDSTUK 1 Wat met de andere gewesten? ... 30

1 Toepasselijke regelgeving ... 30

1.1 Brusselse Woningordonnantie ... 30

1.2 Waals Woninghuurdecreet ... 31

2 Besluit ... 32

HOOFDSTUK 2 Belangrijkste wijzigingen ... 33

1 Versoepeling en verduidelijking ... 33

2 Rechtspositie huurder ... 34

2.1 Bescherming ongeacht vaste datum ... 34

2.2 Beëindiging van de lopende huurovereenkomst ... 35

3 Besluit ... 36

HOOFDSTUK 3 Aandachtpunten voor de notariële praktijk ... 37

1 Algemeen ... 37

1.1 Woninghuurwet van toepassing ... 38

1.2 Vlaams Woninghuurdecreet van toepassing ... 39

1.3 En verder… ... 40

2 Besluit ... 42

HOOFDSTUK 4 Art. 38 Vlaams Woninghuurdecreet: een kritische evaluatie ... 42

1 Art. 38 Vlaams Woninghuurdecreet: een stap vooruit? ... 42

2 De wijzigingen in de praktijk ... 44

VII BIBLIOGRAFIE ... 49

1

INLEIDING

O

1. Zowel koop- als huurovereenkomsten vormen belangrijke instrumenten in onze Belgische

rechtsorde. Ieder van ons komt vroeg of laat in de situatie waarin hij één van deze overeenkomsten zal aangaan. Hoewel beide rechtsfiguren op een duidelijke en omvattende wijze gereglementeerd worden, leidt de samenloop van beide contracten vaak tot rechtsonzekerheid bij de betrokken partijen. Stel: je bent op zoek met je partner naar een woning. Wanneer je eindelijk de ideale woning gevonden hebt, blijkt dat het goed nog verhuurd is. In welke mate staat de huurovereenkomst de verkoop in de weg en wat zijn de mogelijkheden van de koper van het goed om de huurovereenkomst te beëindigen?

2. De verhuurder verbindt zich bij het sluiten van een huurovereenkomst tegenover de huurder om

hem het rustig genot van het gehuurde goed te verschaffen zolang de huur duurt. Deze verplichting belet de eigenaar niet het verhuurde goed over te dragen op een derde. De overdracht van een gehuurd goed doet echter wel vragen rijzen naar de tegenwerpelijkheid van de huurovereenkomst ten aanzien van de nieuwe eigenaar van het goed.1 _{Deze verkrijger is immers een derde ten aanzien van} de huurovereenkomst.

3. Dit artikel tracht enige verduidelijking te brengen bij de op het eerste zicht complexe situatie van

de verkoop van een verhuurde woning. Waar bij het sluiten van een huurovereenkomst de contractpartijen initieel weten met wie ze contracteren, is de situatie bij de overdracht van het verhuurde goed geheel anders.2 _{Tussen partijen die op geen enkele wijze met elkaar gecontracteerd} hebben, ontstaat plots toch een rechtsverhouding. In hoeverre is deze situatie problematisch, en op welke manier kan hieraan verholpen worden?

D

4. Met de inwerkingtreding van het Vlaams Woninghuurdecreet werd de federale Woninghuurwet op

verschillende punten gewijzigd, wat ook de situatie van de overdracht van een verhuurd goed wijzigt. Voor wie vandaag te maken krijgt met de overdracht van een verhuurd goed, is het van belang om inzicht te hebben in de relevante wettelijke en decretale bepalingen, alsook in de verschillen tussen

1 _{C. CAUFFMAN, “Vervreemding van het gehuurde goed” in M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.),} Handboek Algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 2015, (815) 815.

2 _{K. VAN STEENKISTE, “Knelpunten informatie- en adviesplichten bij overdracht van een gehuurd goed” in A-L.}

2

beide. De centrale onderzoeksvraag in dit artikel klinkt dan ook als volgt: “wat is de impact van de verkoop van een woning op lopende huurovereenkomsten anno 2019?”

Enerzijds wordt de impact van de nieuwe regelgeving op de rechtspositie van de huurder nagegaan: in welke situaties kan de huurder uit zijn woning worden gezet en in welke mate biedt het Vlaams Woninghuurdecreet meer dan wel minder bescherming voor de huurder in vergelijking met de federale Woninghuurwet. Anderzijds wordt ook de impact van deze nieuwe regelgeving op de notariële praktijk beschreven. Aangezien vandaag zowel de federale als de Vlaamse regels parallel van toepassing zijn, is het relevant om voor beide regelgevingen de aandachtspunten voor de notaris in kaart te brengen.

O

5. De situatie verschilt in belangrijke mate naargelang het gehuurde goed wordt overgedragen voor,

dan wel na 1 januari 2019. In deel 1 wordt het onderwerp van dit artikel afgebakend. Naast het toepassingsgebied ratione materiae volgt enige duiding bij (de totstandkoming van) de verschillende toepasselijke regelgevingen. Bovendien wordt de onderlinge verhouding tussen deze regels uiteengezet om zo te kunnen concluderen wanneer een beroep moet worden gedaan op de wet dan wel op het decreet.

In deel 2 wordt de situatie vóór 1 januari 2019 uiteengezet: de overdracht van een verhuurd goed onder de toepassing van de Woninghuurwet. Deze regeling moet essentieel worden onderscheiden van de overdracht van een verhuurd goed onder de toepassing van het nieuwe Vlaams Woninghuurdecreet die in deel 3 van dit artikel uitvoerig wordt besproken. Telkens wordt weergegeven in welke mate de huurovereenkomst tegenwerpelijk is ten aanzien van de verkrijger van het gehuurde goed en wordt nagegaan in welke omstandigheden de verkrijger de lopende huurovereenkomst kan beëindigen.

Vervolgens vormt deel 4 de kern van dit artikel. De uiteenzetting van de overdracht van een verhuurd goed onder toepassing van de Woninghuurwet enerzijds, dan wel onder het Vlaams Woninghuurdecreet anderzijds, zal een inzicht creëren in de belangrijke gevolgen van de inwerkingtreding van het Vlaamse decreet voor onze rechtsorde. Hierbij zal worden aangegeven in welke mate de rechtspositie van de huurder wordt beïnvloed door dit decreet en in welke mate de Vlaamse regeling afwijkt van de Brusselse en Waalse variant. Gelet op de grote impact van deze nieuwe regeling voor de notaris, wordt in dit deel ook een overzicht geschetst van enkele belangrijke

3

aandachtspunten voor het notariaat. Ik sluit af met een kritische evaluatie waarbij de aandacht wordt gevestigd op enkele mogelijke struikelblokken voor de praktijk.

4

DEEL

1 AFBAKENING

HOOFDSTUK

1

D

1 S

6. Bij het sluiten van de huurovereenkomst verbindt de verhuurder zich jegens de huurder om hem

het rustig genot van het gehuurde goed te verschaffen zolang de huurovereenkomst duurt.3 Aangezien de huurder slechts een persoonlijk recht heeft ten aanzien van de verhuurder van het goed, belet dit rustig genot niet dat de eigenaar het verhuurde goed overdraagt op een derde. Het zakenrechtelijk statuut van de eigenaar van het goed blijft namelijk intact.4

7. De vraag die in deze situatie rijst is de vraag naar de tegenwerpelijkheid van deze

huurovereenkomst ten aanzien van de nieuwe eigenaar. Een belangrijk principe in het Belgische contractenrecht bepaalt namelijk dat overeenkomsten slechts gevolgen teweeg brengen tussen contracterende partijen en aldus geen nadeel kunnen toebrengen aan derden.5 _{Juridisch betekent de} tegenwerpelijkheid dat de nieuwe eigenaar onder bepaalde voorwaarden kan worden verplicht een (woning)huurovereenkomst uit te voeren die hij zelf niet is aangegaan.6

De tegenwerpelijkheid van de huurovereenkomst ten aanzien van de verkrijger van het verhuurde goed brengt met zich mee dat laatstgenoemde de huurovereenkomst zal moeten gedogen en deze slechts zal kunnen beëindigen op de tijdstippen en de wijzen waarop de oorspronkelijke eigenaar dit kon. Gelet op de tegenwerpelijkheid gaan bij de overdracht van het verhuurde goed zowel de rechten als de plichten van de oorspronkelijke eigenaar over gaan op de verkrijger van het goed, wat maakt dat tussen partijen die initieel op geen enkele wijze met elkaar gecontracteerd hebben, toch plots een rechtsverhouding ontstaat.

8. De tegenwerpelijkheid van de overdracht van een verhuurd goed verschilt naargelang de

overeenkomst gesloten werd voor dan wel na de inwerkingtreding van het nieuwe Vlaams Woninghuurdecreet.

2 T

3 _{Art. 1719, 3° BW.}

4 _{G. SCHENK, Hoe verkoop ik... een verhuurd onroerend goed? De tegenwerpelijkheid van de huurovereenkomst} en haar opzeggingsmodaliteiten, Mechelen, Kluwer, 2002, 7.

5 _{Art. 1165 BW.}

5

9. De overdracht van het gehuurde goed moet in de ruime zin worden verstaan en omvat elke

vrijwillige vervreemding onder levenden van een verhuurd goed, zowel om niet als onder bezwarende titel.7 _{Meest voor de hand liggend is de situatie waarbij de eigenaar zijn verhuurde woning overdraagt} middels een koopovereenkomst. Andere voorbeelden van mogelijke overdrachten zijn onder andere de schenking en ruil van een goed waarop een huurovereenkomst rust, alsook de verkoop van een gedeelte van een goed en de inbreng in een vennootschap.

10. Onvrijwillige vervreemding van een gehuurd goed valt niet onder het toepassingsgebied van dit

artikel. Hierbij kan gedacht worden aan de onteigening ten algemene nutte. 8 _{Ook de} eigendomsovergangen mortis causa aan de wettelijke erfgenamen, de algemene legatarissen en de legatarissen onder algemene titel vallen buiten het toepassingsgebied van de bedoelde vervreemding. Deze verkrijgers zijn immers geen derden, maar treden in de rechten en verplichtingen van de erflater. Enkel de overdracht van het verhuurde goed aan een bijzondere legataris dient beschouwd te worden als de vervreemding van een gehuurd goed zoals bedoeld in dit artikel.9

3 O

VS

11. Belangrijk is dat de overdracht van een gehuurd goed onderscheiden dient te worden van de

overdracht van huur. Beide overdrachten zijn namelijk het voorwerp van een verscheiden rechtshandeling en mogen in geen geval met elkaar worden verward.

12. Huuroverdracht is de overdracht van huurrechten aan een overnemer.10 _{Bij deze rechtsfiguur} draagt de huurder zijn rechten en verplichtingen volgend uit een (bestaande) huurovereenkomst over op een derde die als gevolg daarvan als nieuwe huurder in de bestaande overeenkomst optreedt.11 Kenmerkend aan deze rechtsfiguur is dat de overdracht van de huurovereenkomst uitgaat van de huurder en deze overdracht geen enkele invloed heeft op de bestaande overeenkomst of de daaruit

7 _{A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende}

woninghuurovereenkomst” in A. VAN OEVELEN (ed.), Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (291) 291; C. CAUFFMAN, “Vervreemding van het gehuurde goed” in M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek

Algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 2015, (815) 815.

8 _{C. CAUFFMAN, “Vervreemding van het gehuurde goed” in M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.),} Handboek Algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 2015, (815) 816.

9 _{A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende}

woninghuurovereenkomst” in A. VAN OEVELEN (ed.), Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (291) 292.

10 _{M. DAMBRE, Handboek bijzondere overeenkomsten, Brugge, die Keure, 2020, 235.}

11 _{S. BEYAERT en K. VANHOVE, “Overdracht van huur en onderhuur” in M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS}

6

voortvloeiende verbintenissen. De oorspronkelijke huurovereenkomst blijft bijgevolg ongewijzigd, maar gaat over in andere handen.12 _{Er ontstaat dus geen nieuw huurcontract.}

Beide overdrachten kunnen worden onderscheiden doordat de overdracht van huur een overdracht van een persoonlijk recht inhoudt, terwijl bij de overdracht van het gehuurde goed een zakelijk recht - het eigendomsrecht - wordt overgedragen. Het voorwerp van beide rechtsfiguren verschilt bijgevolg in belangrijke mate. Bovendien is het bij de overdracht van huur de huurder die beslist tot overdracht van de huurovereenkomst op een derde, terwijl bij de overdracht van het gehuurde goed, de verhuurder beslist tot overdracht van het goed waarop de huurovereenkomst slaat.

HOOFDSTUK

2

W

13. Om het toepassingsgebied van het begrip ‘woninghuur’ te begrijpen dient eerst de

totstandkoming van het woninghuurrecht en haar verdere evolutie verduidelijkt te worden. Vooreerst wordt ingegaan op het temporele toepassingsgebied, waarna ook het toepassingsgebied ratione

materiae wordt uiteengezet.

1 T

1.1 RECHTSGESCHIEDENIS

14. Om de bestaande regelgeving inzake het woninghuurrecht te begrijpen, is het nuttig om kort na

te gaan welke evolutie deze regelgeving heeft ondergaan. De rechtsgeschiedenis van deze regels zal ons toelaten om de verhouding tussen de bestaande rechtsregels beter te begrijpen.

1.1.1 DE GEFRAGMENTEERDE BEVOEGDHEIDSVERDELING VOOR DE ZESDE STAATSHERVORMING

15. Voor de zesde staatshervorming was het woninghuurrecht een federale materie. De Bijzondere

wet tot hervorming der instellingen13 _{zorgde echter in 1980 voor de overheveling van een aantal} bevoegdheden van het federale niveau naar het niveau van de deelstaten. Met de invoering van die bijzondere wet verkregen de gewesten in 1980 de bevoegdheid over de ‘huisvesting en de politie van woongelegenheden die gevaar opleveren voor de openbare reinheid en de gezondheid’14_.

12 _{R. DE WIT, “Overdracht van huur en onderverhuring. Overdracht van het gehuurde goed” in R. DE WIT (ed.),} Huurrecht. De recente wijzigingen in de Woninghuurwet, Antwerpen, Intersentia, 1997, (57) 61.

13 _{Bijzondere wet 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen, BS 15 augustus 1980 (Hierna: BWHI).} 14 _{Art. 6, §1 BWHI.}

7

Deze overheveling zorgde geenszins voor een volledige en uniforme overdracht van de materie huisvesting, aangezien belangrijke deelaspecten van deze bevoegdheid federale aangelegenheden bleven. Zo verkregen de gewesten principieel de bevoegdheid over het huisvestingsbeleid, met inbegrip van het sociaal huurrecht, hoewel een van de belangrijkste beleidsinstrumenten inzake huisvesting – met name het private woninghuurrecht – dan weer federale materie bleef.15

16. Van deze bevoegdheid maakte de federale overheid gebruik om in 1991 de Woninghuurwet in te

voeren.16 _{Deze wet voegde in het Burgerlijk Wetboek een bijzonder regime toe met betrekking tot de} huur van hoofdverblijfplaatsen. De wetgever creëerde hiermee een dwingend -doch geenszins volwaardig- beleidskader inzake private woninghuur.

17. Diverse problemen waren het gevolg van deze bevoegdheidssplitsing. Zo kwam het voor dat de

federale wetgever regels betreffende de veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid van gehuurde woningen had vastgelegd, terwijl ook op Vlaams niveau een normering werd uitgewerkt met betrekking tot de woonkwaliteit. Door de beleidsconcurrentie tussen de verschillende bestuursniveaus waren overlappingen en tegenstrijdigheden onvermijdelijk. 17 _{Daarenboven bleken diverse} instrumenten tot samenwerking tussen de deelstaten en de federale overheid geen soelaas te brengen. Beide regelingen bleven weliswaar autonoom ten opzichte van elkaar bestaan - een inbreuk op een federale wet leidt niet automatisch tot een sanctionering op grond van de gewestelijke regelgeving - doch leidde de simultane toepassing tot vele praktische problemen en ongewilde consequenties.18 _{De rechtspraktijk was dan ook jarenlang vragende partij voor meer rechtszekerheid} en een beter doordachte bevoegdheidsverdeling.19

18. De Woninghuurwet zoals ingevoerd in 1991, werd na de inwerkingtreding meermaals gewijzigd

om zijn doelstellingen te bereiken.20 _{De diverse wijzigingen van de Woninghuurwet enerzijds en de}

15 _{B. HUBEAU en D. VERMEIR, Regionalisering van de federale huurwetgeving, Leuven, Steunpunt Wonen, 2017,}

17; D. VERMEIR en B. HUBEAU, “Het Vlaams Woninghuurdecreet: een algemene situering” in M. DAMBRE, B. HUBEAU, T. VANDROMME en D. VERMEIR (eds.), Het nieuw Vlaams Woninghuurdecreet, Brugge, die Keure, 2019, (1) 3; S. MEYS en D. VERMEIR, “Het Vlaams Woninghuurdecreet: een grondige renovatie van het woninghuurrecht?”, TBO 2019, (197) 197; R. TIMMERMANS, “De Vlaamse Woninghuurwet in de laatste rechte lijn”, Huur 2018/2, (47) 47.

16 _{Wet 20 februari 1991 tot uitbreiding van de bescherming van de gezinswoning, BS 22 februari 1991.}

17 _{D. VERMEIR en B. HUBEAU, “De regionalisering van de woninghuur: naar een Vlaams huurrecht?” in J. VELAERS,}

J. VANPRAET, W. VANDENBRUWAENE en Y. PEETERS (eds.), De zesde staatshervorming: instellingen,

bevoegdheden en middelen, Antwerpen, Intersentia, 2014, (471) 472; A. VAN OEVELEN, S. BEYAERT, N. CARETTE,

A. COPPENS, A. DE BOECK, S. RUTTEN, K. VANHOVE en R. VAN RANSBEECK, Woninghuur, 2009, Brugge, die Keure, 16.

18 _{B. HUBEAU en D. VERMEIR, Regionalisering van de federale huurwetgeving, Leuven, Steunpunt Wonen,}

2017, 18.

19 _{Ibid, 22.}

8

gefragmenteerde bevoegdheidsverdeling anderzijds zorgen geenszins voor een samenhangend en efficiënt woninghuurrecht.

1.1.2 DE ZESDE STAATSHERVORMING: REGIONALISERING VAN DE WONINGHUUR

19. De gefragmenteerde bevoegdheidsverdeling van voor de zesde staatshervorming bemoeilijkte

het voeren van een coherent woonbeleid. Om hieraan te verhelpen heeft de wetgever bij de zesde staatshervorming de overheveling van de materie woninghuur voorzien. Deze regionalisering beoogde een meer samenhangend woonbeleid en een nauwere betrokkenheid met andere gewestelijke materies aangaande de woonproblematiek zoals ruimtelijke ordening, stads- en dorpsherwaardering en grond- en pandbeleid.21

20. De bijzondere wet van 6 januari 2014 met betrekking tot de zesde staatshervorming22 _reguleert de overheveling van drie onderdelen van het huurrecht van het federale naar het gewestelijke niveau. Artikel 15 van deze wet stelt dat de gewesten bevoegd worden voor zowel de specifieke regels betreffende de huur van de voor bewoning bestemde goederen of delen ervan, alsook voor de specifieke regels betreffende de handelshuur en de specifieke regels betreffende de pacht en veepacht.

In dit artikel wordt enkel stilgestaan bij de specifieke regels betreffende de huur van de voor bewoning bestemde goederen of delen ervan.23 _{Wat de bijzondere wetgever hiermee bedoelt is niet enkel de} huurovereenkomst met betrekking tot de hoofdverblijfplaats, maar ook onder meer de huur van studentenkamers of studentenwoningen en de huur van tweede woningen of vakantiewoningen.24 _De bedoeling van de wetgever om de gewesten bevoegd te maken voor de totaliteit van regels betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan, leidt er dus toe dat regels die voordien vervat lagen in het algemeen huurrecht of zelfs volledig nieuwe materiële regels eveneens tot de bevoegdheid van de gewesten behoren. Dit heeft tot gevolg dat de bevoegdheidsoverdracht ruimer is dan het toepassingsgebied van de Woninghuurwet die immers slechts betrekking heeft op

21 _{Voorstel van bijzondere wet met betrekking tot de Zesde Staatshervorming, Parl.St. Senaat 2012-2013, nr.}

5-2232/1, 82.; A. VAN OEVELEN, Actualia huurrecht en het Vlaamse Woninghuurdecreet, Antwerpen, Intersentia, 2018, 4; D. VERMEIR en B. HUBEAU, “Het Vlaams Woninghuurdecreet: een algemene situering” in M. DAMBRE, B. HUBEAU, T. VANDROMME en D. VERMEIR (eds.), Het nieuw Vlaams Woninghuurdecreet, Brugge, die Keure, 2019, (1) 4.

22 _{Bijzondere wet 6 januari 2014 met betrekking tot de zesde staatshervorming, BS 31 januari 2014.}

23 _{Art. 6, §1, IV, 2° BWHI, zoals gewijzigd door art. 15 Bijzondere wet 6 januari 2014 met betrekking tot de zesde}

staatshervorming, BS 31 januari 2014.

24 _{Geen onderscheid wordt gemaakt tussen roerende of onroerende goederen waardoor ook woonwagens en}

9

overeenkomsten betreffende een woning die tot hoofdverblijfplaats wordt bestemd.25 _{Verder in dit} artikel zal evenwel enkel worden ingegaan op de materie betreffende de huur van hoofdverblijfplaatsen.

1.1.3 DE TOTSTANDKOMING VAN HET VLAAMS WONINGHUURDECREET

21. In uitvoering van haar geregionaliseerde bevoegdheid heeft de Vlaamse regering ervoor

geopteerd om een nieuw Vlaams huurrecht te ontwikkelen. Dit resulteerde in het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 dat in werking is getreden op 1 januari 2019.26

Het Vlaams Woninghuurdecreet zorgt voor continuïteit en vernieuwing.27 _{Dit nieuwe decreet} herneemt enerzijds in belangrijke mate de basisregels van de Woninghuurwet. Ook de doelstellingen van de Woninghuurwet blijven grotendeels dezelfde. Hierdoor worden, eerder dan de globale systematiek te wijzigen, de uitgangspunten van de Woninghuurwet herbevestigd. Het decreet voert anderzijds ook een aantal kleinere - doch belangrijke - wijzigingen door.

Wat de eigendomsoverdracht van een verhuurd goed betreft, voorziet het Vlaams Woninghuurdecreet een aantal aanvullingen en moderniseringen.28 _{Het zijn deze aanvullingen die zorgen dat de Vlaamse} regeling in belangrijke mate afwijkt van de woninghuurwet, waardoor de rechtspositie van de huurder bij de vervreemding van een verhuurd goed fundamenteel gewijzigd wordt.

1.2 TEMPORELE TOEPASSING: OVERZICHT

1.2.1 VERHOUDING TOT HET GEMEEN RECHT

22. Het Vlaams Woninghuurdecreet heft het gemene huurrecht en het federale verbintenissenrecht

niet op. Een niet onbelangrijke vraag is dus de vraag naar de verhouding tussen het gemeen recht en

25 _{C. BARE, V. DEFRAITEUR, M. DAMBRE, B. KOHL, B. HUBEAU, T. VANDROMME en D. VERMEIR, Woninghuur in} het Vlaams Gewest anno 2019 / Le bail d’habitation dans les trois régions en 2019, Brugge, die Keure, 2019, 5;

S. MEYS en D. VERMEIR, “Het Vlaams Woninghuurdecreet: een grondige renovatie van het woninghuurrecht?”,

TBO 2019, 197.

26 _{Decreet 9 november 2019 houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen}

of delen ervan, BS 7 december 2018 (Hierna: Vlaams Woninghuurdecreet).

27 _{D. VERMEIR en T. VANDROMME, “Het Vlaams Woninghuurdecreet zorgt voor continuïteit en vernieuwing’,} Juristenkrant 2018, afl. 379, (3) 3.

28 _{C. BARE e.a., Woninghuur in het Vlaams Gewest anno 2019 / Le bail d’habitation dans les trois régions en 2019,}

10

het Vlaams woninghuurrecht.29 _{Wanneer wordt het nieuwe Vlaams Woninghuurdecreet toegepast, en} wanneer moet alsnog een beroep worden gedaan op het gemeen (huur)recht?

23. Het gemene huurrecht is in onze rechtsorde van toepassing op elke huurovereenkomst,

behoudens een afwijkende lex specialis. Het Vlaams Woninghuurdecreet, met haar specifieke regels voor de situatie waarin een huurovereenkomst wordt gesloten betreffende een woning die de huurder als zijn hoofdverblijfplaats bestemt, zal als lex specialis voorrang krijgen boven het federale huur- en verbintenissenrecht. Eenzelfde redenering geldt bovendien eveneens voor de federale Woninghuurwet.

Gelet op het dwingend karakter van het Woninghuurdecreet30_{, is elke huurovereenkomst die gesloten} wordt na de inwerkingtreding van het decreet en onder het toepassingsgebied van deze lex specialis valt, automatisch onderworpen aan deze regels. Het gemeen huurrecht zal in die gevallen slechts gelden voor zover het verenigbaar is met deze specifieke regelgeving.31

1.2.2 VERHOUDING TOT DE WONINGHUURWET

24. Aangezien in onze huidige rechtsorde zowel het Vlaams Woninghuurdecreet als de federale

Woninghuurwet van toepassing zijn, is het belangrijk om beide regelgevingen in hun onderlinge verhouding te bekijken. Het is namelijk in geen geval zo dat door de inwerkingtreding van het Vlaamse decreet, de oudere federale wetgeving niet meer van toepassing is. Wanneer moeten dan precies welke regels worden toegepast?

25. Het Vlaams Woninghuurdecreet is van toepassing vanaf 1 januari 2019 voor de schriftelijke

woninghuurcontracten gesloten vanaf die datum. 32 _{Reeds lopende mondelinge} woninghuurovereenkomsten vallen vanaf 1 januari 2019 eveneens onder de bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet. Schriftelijke woninghuurcontracten gesloten voor 1 januari 2019 blijven onderworpen aan de Woninghuurwet.33

Dit kan leiden tot de situatie dat een verhuurder van meerdere woningen mogelijks rekening moet houden met zowel de Woninghuurwet als met het Vlaams Woninghuurdecreet. Hij zal bij de verkoop

29 _{S. MEYS en D. VERMEIR, “Het Vlaams Woninghuurdecreet: een grondige renovatie van het}

woninghuurrecht?”, TBO 2019, (197) 198.

30 _{Art. 6 Vlaams Woninghuurdecreet.}

31 _{S. MEYS en D. VERMEIR, “Het Vlaams Woninghuurdecreet: een grondige renovatie van het}

woninghuurrecht?”, TBO 2019, (197) 198.

32 _{Art. 83-84 Vlaams Woninghuurdecreet.}

11

van een woning dan ook telkens moeten kijken naar de datum van de woninghuurovereenkomst om de toepasselijke wetgeving te bepalen.

26. Deel 2 van dit artikel zal betrekking hebben op huurovereenkomsten onderworpen aan de

federale Woninghuurwet, die van toepassing blijft op alle lopende schriftelijke woninghuurovereenkomsten. Vervolgens worden in deel 3 de huurovereenkomsten besproken die onder het nieuwe Vlaams Woninghuurdecreet vallen.

2 T

27. Sinds de wet van 20 februari 1991 wordt een belangrijk onderscheid gemaakt tussen de

huurovereenkomsten voor niet-hoofdverblijfplaatsen en huurovereenkomsten met betrekking tot hoofdverblijfplaatsen.

28. Artikel 1 van de Woninghuurwet bepaalt de reikwijdte en het toepassingsgebied van het begrip

‘woninghuur’. Artikel 5 Vlaams Woninghuurdecreet neemt artikel 1 van de Woninghuurwet over. De decreetgever verduidelijkt hierbij dat het niet de bedoeling was om bij de invoering van het Woninghuurdecreet het toepassingsgebied van de Woninghuurwet te wijzigen. Het toepassingsgebied zoals hierna besproken, omvat dus de woninghuur onder beide regelgevingen.

29. ‘Woninghuur’ wordt principieel gedefinieerd als de huurovereenkomst voor een woning die de

huurder met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt. Om van woninghuur te kunnen spreken moeten aldus vier elementen aanwezig zijn. Zijn deze voorwaarden cumulatief vervuld, dan valt de overeenkomst automatisch onder het toepassingsgebied van de Woninghuurwet of het Woninghuurdecreet.34 Vooreerst moet de overeenkomst een huurovereenkomst uitmaken. De verhuurder moet zich er dus toe verbonden hebben de huurder gedurende een bepaalde tijd het genot te verschaffen van een bepaalde zaak, tegen betaling van een vergoeding.35 _{Andere overeenkomsten - zoals overeenkomsten} waarbij zakelijke rechten in het leven worden geroepen - die betrekking hebben op een woning die tot hoofdverblijfplaats dient, vallen buiten het toepassingsgebied. Zo vallen overeenkomsten aangaande het vruchtgebruik, recht van bewoning, opstalrecht en erfpacht niet onder het begrip woninghuur.36

34 _{Vred. Beringen 4 juli 2014, T. Vred. 2016, 164; Y. MERCHIERS, Le bail de résidence principale, Brussel, Larcier,}

2010, 61.

35 _{1709 BW.}

36 _{M. DAMBRE, W. DEFOOR, T. VANDROMME en K. VANNESTE, Huurzakboekje, Mechelen, Wolters Kluwer, 2019,}

12

Ook de overeenkomsten waarbij het goed kosteloos ter beschikking wordt gesteld van de huurder vallen ook buiten het toepassingsgebied.37

Daarnaast moet de huurovereenkomst betrekking hebben op een woning. Onder ‘woning’ wordt verstaan elk roerend of onroerend goed of een deel ervan dat tot hoofdverblijfplaats van de huurder is bestemd.38 _{Belangrijk is dus dat niet enkel onroerende goederen tot woning kunnen dienen, maar} ook roerende goederen zoals woonwagens, stacaravans en woonboten.39 _{Goederen die niet bestemd} zijn tot bewoning zoals garages, bureaus, winkels, opslagplaatsen e.d. vallen buiten het toepassingsgebied.

Vervolgens moet het verhuurde goed (of een deel ervan) een woning zijn die de huurder vanaf de ingenottreding tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt. Dit determinerende toepassingscriterium maakt een feitelijke toestand uit.40 _{Bepalend is de hoofdzakelijke en effectieve bewoning van de} verblijfplaats,41 _{wat telkens in concreto dient te worden beoordeeld. Het effectief gebruik van de} woning als voornaamste verblijfplaats kan met alle middelen van recht worden geleverd, bijv. door middel van facturen betreffende het elektriciteit- of waterverbruik, facturen met betrekking tot de aankoop van brandhout, de aanwezigheid van meubels, etc.42 _{De inschrijving in het bevolkingsregister} kan een belangrijke indicatie zijn, maar vormt geenszins een doorslaggevend bewijselement waaruit de bestemming tot hoofdverblijfplaats blijkt.43

Tot slot dient de verhuurder ook zijn toestemming te geven opdat de woning tot hoofdverblijfplaats kan worden bestemd. Deze toestemming kan zowel uitdrukkelijk als stilzwijgend worden gegeven. Indien voorgaande voorwaarden cumulatief vervuld zijn, is de huurovereenkomst automatisch een ‘woninghuurovereenkomst’. In dat geval zullen de specifieke regels van toepassing zijn zoals vervat in de Woninghuurwet of het Woninghuurdecreet.

37 _{K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de Woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN (ed.), Woninghuur, Brugge,}

die Keure, 2009, (53) 55.

38 _{Art. 5 Vlaams Woninghuurdecreet.}

39 _{M. DAMBRE, W. DEFOOR, T. VANDROMME en K. VANNESTE, Huurzakboekje, Mechelen, Wolters Kluwer, 2019,}

17; K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de Woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN (ed.), Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (53) 57.

40_{Ontwerp van wet houdende wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake}

huishuur, Parl. St. Senaat 1990-91, nr. 1190/2, 49 en 59.; R. TIMMERMANS, “Het Vlaams Woninghuurdecreet in werking getreden: enkele verkenningen op het terrein van de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats”, Huur 2019/1, (1) 4.

41 _{M. DAMBRE, W. DEFOOR, T. VANDROMME en K. VANNESTE, Huurzakboekje, Mechelen, Wolters Kluwer, 2019,}

18.

42 _{Vred. Beringen 4 juli 2014, T. Vred. 2016, 165.}

43 _{M. DAMBRE, W. DEFOOR, T. VANDROMME en K. VANNESTE, Huurzakboekje, Mechelen, Wolters Kluwer, 2019,}

13

HOOFDSTUK

3

B

30. De overdracht van een verhuurd goed zoals bedoeld in dit artikel betreft dus elke vrijwillige

vervreemding onder levenden van een goed dat de huurder bestemt tot zijn hoofdverblijfplaats.44 Hoewel deze vervreemding verschillende rechtshandelingen omvat, zal in dit artikel voor het gemak van de lezer worden uitgegaan van een verkoop van een verhuurde woning.

Verder zal dit artikel het gemeen recht buiten toepassing laten. We gaan er in dit artikel van uit dat de huurovereenkomst onder de Woninghuurwet dan wel onder het Woninghuurdecreet valt. Aan de vervreemding van het verhuurde goed zal dus steeds het sluiten van een woninghuurovereenkomst voorafgaan.

44 _{A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende}

woninghuurovereenkomst” in A. VAN OEVELEN (ed.), Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (291) 291; C. CAUFFMAN, “Vervreemding van het gehuurde goed” in M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek

14

DEEL

2 DE

OVERDRACHT

VAN

HET

GEHUURDE

GOED

ONDER

DE

WONINGHUURWET

31. Een woninghuurovereenkomst wordt geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar.45 Een uitzondering hierop is de huurovereenkomst die wordt aangegaan voor een duur van maximum drie jaar.46 _{Deze overeenkomst van korte duur kent een vaste duur en kan bijgevolg geenszins door de} verhuurder of de verkrijger van het gehuurde goed eenzijdig worden opgezegd. Een opzegging van de huurovereenkomst is slechts mogelijk mits onderlinge toestemming, of in de gevallen waarbij deze mogelijkheid contractueel bedongen werd. De huurder die een woninghuurcontract van korte duur heeft afgesloten, kan dus slechts, mits zijn eigen toestemming, vroegtijdig door de verhuurder uit het gehuurde goed worden gezet.

In dit artikel wordt deze woninghuur van korte duur buiten beschouwing gelaten, en wordt ervan uitgegaan dat de huurovereenkomst gesloten werd voor de principiële duur van negen jaar.

HOOFDSTUK

1

A

32. Art. 9 Woninghuurwet bepaalt:

“Indien de huurovereenkomst een vaste dagtekening voor de vervreemding van het gehuurde goed heeft, treedt de verkrijger om niet of onder bezwarende titel in de rechten en verplichtingen van de verhuurder (op de datum van het verlijden van de authentieke akte), zelfs indien de huurovereenkomst

het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt.

Hetzelfde geldt wanneer de huurovereenkomst geen vaste dagtekening voor de vervreemding heeft, indien de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden betrekt. In dat geval kan de verkrijger evenwel de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen, om de redenen en onder de voorwaarden bedoeld in artikel 3, § 2, 3 en 4, mits aan de huurder, op straffe van verval, een opzegging van drie maanden wordt betekend binnen drie maanden (te rekenen van de datum van het verlijden van de authentieke akte) tot vaststelling van de overgang van eigendom.”

De Woninghuurwet maakt in artikel 9 een fundamenteel onderscheid naargelang de huurovereenkomst al dan niet vaste dagtekening heeft vóór de vervreemding van het verhuurde goed. Dit onderscheid bepaalt de mate van tegenwerpelijkheid van de huurovereenkomst ten aanzien van de verkrijger van het gehuurde goed.

45 _{Art. 3, §1, eerste lid Woninghuurwet.} 46 _{Art. 3, §6 Woninghuurwet.}

15

33. Vaste dagtekening is het hebben van een onbetwistbaar vastgelegde datum, en wordt bij

authentieke huurovereenkomsten uit haar aard verkregen op de datum van het verlijden van de notariële akten.47 _{Anders is het bij onderhandse huurovereenkomsten. Tussen partijen hebben deze} overeenkomsten dezelfde bewijskracht als authentieke akten48_{, maar ten aanzien van derden} verkrijgen zij slechts vaste dagtekening door de registratie van de huurovereenkomst, door het overlijden van een partij die de overeenkomst heeft ondertekend, of door het vastleggen van de hoofdinhoud van de overeenkomst in een door een openbare ambtenaar opgemaakte akte.49 _{Gelet op} de verplichte registratie van de woninghuurovereenkomsten 50 _{, verkrijgt het onderhandse} huurcontract in de praktijk meestal vaste datum door registratie van de overeenkomst.

Aangezien de huurovereenkomst vaste datum dient te hebben ‘vóór de vervreemding’ van de verhuurde woning, is het eveneens belangrijk om te weten op welk tijdstip het goed wordt geacht te zijn vervreemd.51 _{Hierbij wordt aangenomen dat bij het bepalen van de datum van vervreemding}

eveneens artikel 1328 BW moet worden toegepast. Het tijdstip van de vervreemding van het goed is aldus het tijdstip waarop de akte van vervreemding een vaste dagtekening verkrijgt.52 _{In de praktijk is}

dit de dag van de registratie van de onderhandse koopovereenkomst, dan wel de dag van het verlijden van de notariële verkoopakte. Het is niettemin denkbaar dat de eigendomsoverdracht wordt uitgesteld naar een later tijdstip. In dat geval moet die latere datum in acht worden genomen, en niet de datum van registratie of van het verlijden van de akte.53

HOOFDSTUK

2

H

34. In dit hoofdstuk wordt gelijkgesteld met de huurovereenkomst voor negen jaar, elke

huurovereenkomst aangegaan voor een periode langer dan negen jaar.54_{Gelet op de verplichte} overschrijving voor huurcontracten aangegaan voor meer dan negen jaar 55 _{, zullen deze} overeenkomsten steeds een vaste datum hebben.

47 _{M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur, Antwerpen, Kluwer, 2002, 471.} 48 _{Art. 1322 BW.}

49 _{Art. 1328 BW.}

50 _{Art. 5bis Woninghuurwet; Art. 11, §1 Woninghuurdecreet; A. VAN OEVELEN, “Het Vlaams Woninghuurdecreet:}

precontractuele aspecten”, in M. DAMBRE e.a. (eds.), Het nieuw Vlaams Woninghuurdecreet, over grote en kleine

wijzigingen in het woninghuurrecht, Brugge, die Keure, 2019, (25) 30.

51 _{A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende}

woninghuurovereenkomst” in A. VAN OEVELEN (ed.), Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (291) 292.

52 _{Ibid, (291) 292-293.}

53 _{M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur, Antwerpen, Kluwer, 2002, 471, 189.} 54 _{Art. 3, §7 Woninghuurwet.}

16

1 T

35. Artikel 9 van de Woninghuurwet voorziet een bijzondere bescherming voor de huurovereenkomst

met vaste datum. Indien het huurcontract vaste dagtekening heeft verkregen vóór het verlijden van de authentieke verkoopakte van de woning, is de huurovereenkomst steeds tegenwerpelijk aan de verkrijger van de woning die de lopende huurovereenkomst dient te respecteren. De verkrijger van het goed treedt dan volledig in de rechten en verplichtingen van de overdrager op de datum van het verlijden van de authentieke akte.

Deze bepaling is van dwingend recht56 _{ten voordele van de huurder}57_{, zodat in de huurovereenkomst}

geen enkel beding kan worden opgenomen dat afbreuk doet aan de rechten van de huurder. Dit dwingend karakter brengt ook met zich mee dat elk uitzettingsbeding voor niet geschreven wordt gehouden. De tegenwerpelijkheid van een huurovereenkomst met vaste datum kan namelijk niet contractueel van zijn uitwerking worden beroofd door dergelijk uitzettingsbeding.58 _{Hierdoor zal elk} beding dat de verkrijger het recht toekent om de huurder in geval van vervreemding van het goed uit de verhuurde woning te zetten, zonder gevolg blijven.59

2 B

36. Om zicht te krijgen op de rechtspositie van de huurder die geconfronteerd wordt met een

overdracht van het goed dat hij huurt, is het van belang om na te gaan op welke manieren de huurovereenkomst vervroegd eenzijdig kan worden beëindigd.

37. Nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet. Niemand kan meer rechten op een

ander overdragen dan hij zelf bezit. Bij de overdracht van een gehuurd goed, treedt de verkrijger van het goed volledig in de rechten en verplichtingen van de overdrager van het gehuurde goed. Aangezien de Woninghuurwet niet in bijkomende beëindigingswijzen voorziet, kan de verkrijger slechts de huurovereenkomst beëindigen op dezelfde tijdstippen, om dezelfde redenen en onder dezelfde voorwaarden als de verhuurder/overdrager dit kon overeenkomstig artikel 3 Woninghuurwet.

56 _{Art. 12 Woninghuurwet.}

57 _{A. VAN OEVELEN, S. BEYAERT, N. CARETTE, A. COPPENS, A. DE BOECK, S. RUTTEN, K. VANHOVE en R. VAN}

RANSBEECK, Woninghuur, 2009, Brugge, die Keure, 20.

58 _{J. NYCKEES, “Art. 9 Woninghuurwet” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met} overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, 2011, (90) 90.

17

Vooreerst kan de verkrijger op ieder ogenblik de huurovereenkomst stopzetten indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of te laten betrekken door zijn naasten60_{. Daarnaast} kan hij bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige huurperiode, de huurovereenkomst beëindigen met oog op de uitvoering van grote verbouwingswerken in de verhuurde woning61 _alsook zonder opgave van motief, maar tegen betaling van een vergoeding aan de huurder62_{. Belangrijk is dat} bij elk van voormelde gevallen steeds een opzeggingstermijn van zes maanden in acht moet worden genomen. Afwijkende clausules die afbreuk doen aan de rechtspositie van de huurder zijn niet geldig waardoor de huurder dus nooit per directe ingang uit de gehuurde woning kan worden gezet. Belangrijk is evenwel dat wanneer de oorspronkelijke verhuurder de huurovereenkomst reeds geldig heeft opgezegd voor de vervreemding van het verhuurde goed, de gegeven opzegging blijft gelden in het voordeel van de verkrijger. De nieuwe eigenaar kan zich bijgevolg eveneens beroepen op de gegeven opzegging.63

HOOFDSTUK

3

H

38. Bij huurovereenkomsten zonder vaste datum dient een onderscheid te worden gemaakt

naargelang de periode waarin de huurder de woning reeds betrekt op het tijdstip van de vervreemding.

1 D

39. Om te weten of de huurder reeds zes maanden het gehuurde goed betrekt, dient men zich te

stellen op de datum van de authentieke akte van vervreemding.64 _{De huurder moet het goed reeds} zes maanden betrekken vooraleer de authentieke verkoopakte wordt getekend.

1.1 TEGENWERPELIJKHEID

60 _{Of het op eenzelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn}

bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad; Art. 3, § 2 Woninghuurwet.

61 _{Art. 3, § 3 Woninghuurwet.} 62 _{Art. 3, § 4 Woninghuurwet.}

63 _{Vred. Harelbeke 15 juli 1999, TWVR, 1999, 139; Vred. Sint‐Gillis 12 oktober 2000, T.B.B.R., 2001, 505.} 64 _{K. VANBEYLEN, “De overdracht van het gehuurde goed in het licht van de nieuwe Woninghuurwet”, T.Not.}

18

40. Wanneer de huurder de woning reeds (langer dan) zes maanden betrekt, geldt dezelfde regeling

als voor de huurovereenkomst met vaste datum: de huurovereenkomst is tegenwerpelijk aan de verkrijger van de woning waardoor hij in de rechten en verplichtingen van de overdrager zal treden. Deze verruimde tegenwerpelijkheid zorgt voor een vrij uitgebreide bescherming van de huurder. In principe geniet de huurder die het goed reeds zes maanden betrekt dezelfde bescherming als de huurder die beschikt over een huurovereenkomst met vaste dagtekening. Deze bescherming wordt echter wel verminderd door een uitzonderlijke, tijdelijke en beperkte opzeggingsmogelijkheid voor de verkrijger van het goed.65

De rechtspositie van de huurder is bijgevolg gunstig indien hij kan aantonen dat hij het goed reeds zes maanden betrekt. Dit maakt het bewijs van een rechtsfeit uit dat met alle middelen van recht kan worden geleverd.66 _{De bewijslast ligt bij de huurder}67 _{die onder meer een beroep kan doen op een} schriftelijke huurovereenkomst, het bewijs van betaling van de huur aan de hand van rekeninguittreksels, bewijs van aansluiting van de nutsvoorzieningen van de huurder op het adres van de woning, of een domiciliewijziging van de huurder naar het adres van deze woning.68

1.2 BEËINDIGING

41. Niettegenstaande de woninghuurovereenkomst zonder vaste dagtekening in principe

tegenwerpelijk is aan de verkrijger van de verhuurde woning, kan de verkrijger de overeenkomst toch eenzijdig opzeggen. Opdat de huurovereenkomst kan worden beëindigd dienen een aantal voorwaarden vervuld te zijn. Slechts wanneer op cumulatieve wijze aan deze voorwaarden wordt voldaan, kan de verkrijger van het goed genieten van deze afwijkende en gunstige opzeggingsmogelijkheid.69

Vooreerst kan de verkrijger de huurovereenkomst slechts opzeggen indien hij, binnen de drie maanden vanaf de datum van het verlijden van de authentieke akte van eigendomsoverdracht, een opzegging laat betekenen. Deze termijn van drie maanden waarbinnen de verkrijger de huurovereenkomst kan

65 _{J. NYCKEES, “Art. 9 Woninghuurwet” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met} overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, 2011, (90) 99.

66 _{G. SCHENK, Hoe verkoop ik... een verhuurd onroerend goed? De tegenwerpelijkheid van de huurovereenkomst} en haar opzeggingsmodaliteiten, Mechelen, Kluwer, 2002, 29.

67 _{M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur, Antwerpen, Kluwer, 2002, 475.}

68 _{A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende}

woninghuurovereenkomst” in A. VAN OEVELEN (ed.), Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (291) 296; Y. MERCHIERS, Le bail de résidence principale, Brussel, Larcier, 2010, 190.

69 _{A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende}

19

beëindigen is een vervaltermijn.70 _{Dit maakt dat de verkrijger die deze termijn laat verstrijken geen} beroep meer kan doen op dit gunstregime. Vanaf dan kan hij enkel nog een beroep doen op de gewone opzeggingsmogelijkheden waarover de verhuurder in toepassing van art. 3 Woninghuurwet beschikt. Daarnaast dient de verkrijger een opzeggingstermijn van minstens drie maanden te respecteren. Deze termijn wijkt af van het wat normaal geldt overeenkomstig artikel 3 Woninghuurwet, waardoor de huurder reeds na drie maanden uit de gehuurde woning kan worden gezet in plaats van na zes maanden.

Tot slot kan de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst slechts opzeggen om één van volgende redenen: om de woning persoonlijk en werkelijk te betrekken71_{, om verbouwingswerken uit te voeren,} of zonder opgave van reden maar mits betaling van een vergoeding aan de huurder.

Deze opzeggingsmogelijkheid biedt de nieuwe eigenaar aldus een soepelere wijze om de huurovereenkomst op te zeggen dan de normale procedure die voorzien is in de Woninghuurwet en waarbij een opzeggingstermijn van zes maanden geldt.

2 D

42. Voor het verlijden van de authentieke verkoopakte betrekt de huurder de woning nog geen zes

maanden.

2.1 TEGENWERPELIJKHEID

43. Wanneer de huurder sinds minder dan zes maanden de gehuurde woning betrekt, is de

huurovereenkomst zonder vaste dagtekening onder de Woninghuurwet niet tegenwerpelijk aan de verkrijger van die woning. Dit wordt a contrario afgeleid uit artikel 9 tweede lid van de Woninghuurwet.72 _{Het huurcontract vormt voor de verkrijger een res inter alios acta wat maakt dat}

70 _{G. SCHENK, Hoe verkoop ik... een verhuurd onroerend goed? De tegenwerpelijkheid van de huurovereenkomst} en haar opzeggingsmodaliteiten, Mechelen, Kluwer, 2002, 30; M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur,

Antwerpen, Kluwer, 2002, 476.

71 _{Of het op eenzelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn}

bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad.

72 _{A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende}

20

het bestaan van de huurovereenkomst hem bijgevolg niet zal kunnen worden tegengeworpen.73 _De huurder is voor de verkrijger van het goed een bezetter zonder recht of titel.74

Het is van geen belang als de verkrijger op de hoogte was van het bestaan van de lopende huurovereenkomst zonder vaste datum. Zelfs de vermelding van het bestaan van de huurovereenkomst in de authentieke akte van overdracht, maakt de overeenkomst niet tegenwerpelijk aan de verkrijger.75

2.2 BEËINDIGING

44. De verkrijger van het goed aan wie de huurovereenkomst niet tegenwerpelijk is, kan zonder

naleving van enige opzeggingstermijn of betaling van enige schadevergoeding, de huurder uit de gehuurde woning zetten.76

45. Het ontbreken van een vaste datum geeft aan dat de verhuurder de huurovereenkomst niet heeft

laten registreren, hoewel hij daartoe verplicht is door artikel 5bis Woninghuurwet.77 _{Dit maakt dat de} huurder principieel over een regresvordering beschikt tegen de verhuurder-verkoper. Deze verkoper heeft zich immers, door het sluiten van de huurovereenkomst, ertoe verbonden de huurder het rustige genot van de zaak te verzekeren. 78 _{De niet-nakoming van deze verplichting doet een} vrijwaringsvordering ontstaan in hoofde van de huurder. Om dit te vermijden kan de oorspronkelijke verhuurder in de vervreemdingsakte evenwel de verplichting opleggen om de bestaande huurovereenkomst na te leven.

Gelet op deze mogelijke aansprakelijkheid van de verhuurder, wordt in de praktijk vaak een eerbiedigingsbeding ingeschreven in de akte van overdracht.79 _{De koopakte bepaalt dan dat de koper} de lopende huurovereenkomst moet naleven, ongeacht deze overeenkomst hem tegenwerpelijk is. De verkrijger van de woning doet zo a priori afstand van zijn recht om de huurder uit de woning te zetten.

73 _{Art. 1165 BW.}

74 _{J. NYCKEES, “Art. 9 Woninghuurwet” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met} overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, 2011, (90) 97.

75 _{Cass. 13 februari 1976, Arr. Cass. 1976, 687-688; Het arrest betreft een handelshuurovereenkomst, maar kan}

naar analogie worden toegepast bij woninghuurovereenkomsten.

76 _{Art. 1750 BW.}

77 _{; A. VAN OEVELEN, “Het Vlaams Woninghuurdecreet: precontractuele aspecten”, in M. DAMBRE e.a. (eds.),} Het nieuw Vlaams Woninghuurdecreet, over grote en kleine wijzigingen in het woninghuurrecht, Brugge, die

Keure, 2019, (25) 30.

78 _{Art. 1719, 3° BW.}

79 _{J. NYCKEES, “Art. 9 Woninghuurwet” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met} overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, 2011, (90) 105-106.

21

Dit eerbiedigingsbeding maakt dan een beding ten behoeve van een derde uit, waarop de huurder zich kan beroepen om het gehuurde goed te blijven bewonen.80

HOOFDSTUK

4

B

46. Alle Woninghuurcontracten die onder het toepassingsgebied van de Woninghuurwet vallen zijn

in principe tegenstelbaar aan de koper. Hierop geldt slechts één uitzondering: de niet-geregistreerde huurovereenkomsten waarvan de woning op de datum van de authentieke vervreemdingsakte minder dan zes maanden betrokken wordt door de huurder.81

Gelet op de principiële tegenstelbaarheid treedt de verkrijger van het overgedragen goed in de rechten en de plichten van het bestaande huurcontract op de datum van de authentieke akte. Het is vanaf dit moment dat de nieuwe eigenaar de mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst op te zeggen op dezelfde wijze en om dezelfde redenen als de oorspronkelijke verhuurder, overeenkomstig de bepalingen in artikel 9 Woninghuurwet.

80 _{M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur, Antwerpen, Kluwer, 2002, 480.}

81 _{K. VANBEYLEN, “De overdracht van het gehuurde goed in het licht van de nieuwe Woninghuurwet”, T.Not.} 1997, (253) 268.

22

DEEL

3 DE

OVERDRACHT

VAN

HET

GEHUURE

GOED

ONDER

HET

VLAAMS

WONINGHUURDECREET

HOOFDSTUK

1

N

.

38

V

W

47. De overdracht van het gehuurde goed onder het toepassingsgebied van het Vlaams

Woninghuurdecreet wijkt in belangrijke mate af van de regeling in de Woninghuurwet. Het decreet voert namelijk een sterk vereenvoudigde regeling in betreffende de rechtspositie van de verkrijger van een verhuurde goed ten aanzien van de huurder in een lopende woninghuurovereenkomst.82 _Het nieuwe artikel 38 Woninghuurdecreet bepaalt:

“De verhuurder brengt voor het sluiten van een overeenkomst tot overdracht van een zakelijk recht,

de kandidaat-houder van het zakelijk recht op de hoogte van het feit dat het goed verhuurd is en van het type van huurovereenkomst. In de overeenkomst tot overdracht van het zakelijk recht wordt vermeld dat het goed verhuurd is en worden de gegevens van die huurovereenkomst opgenomen. Indien het zakelijk recht over het gehuurde goed wordt overgedragen, treedt de verkrijger in alle rechten en verplichtingen van de verhuurder die aan dat zakelijk recht zijn verbonden op de datum van het verlijden van de authentieke akte of op de datum van de uitwerking van de overdracht van het zakelijk recht tussen de verhuurder en de verkrijger als die later plaatsvindt. Het voorgaande geldt zelfs als de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt”.83

Dit artikel kan opgedeeld worden in drie onderdelen, waarbij elk van die aspecten bijdraagt aan een grotere bescherming van de betrokken partijen.

1 B

48. Vooreerst bepaalt dit artikel dat geen onderscheid meer wordt gemaakt naargelang de

overeenkomst al dan niet vaste datum heeft.84 _{Dit maakt dat de lopende huurovereenkomst ten allen}

82 _{MvT, Parl.St. Vl. Parl. 2017-2018, nr. 1612/1, 52; C. BARE e.a., Woninghuur in het Vlaams Gewest anno 2019 /} Le bail d’habitation dans les trois régions en 2019, Brugge, die Keure, 2019, 31; M. DAMBRE, “Duur, opzegging

en beëindiging van de woninghuurovereenkomst volgens de nieuwe bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet”, in M. DAMBRE, B. HUBEAU, T. VANDROMME en D. VERMEIR (eds.), Het nieuw Vlaams

Woninghuurdecreet, over grote en kleine wijzigingen in het woninghuurrecht, Brugge, die Keure, 2019, (63) 86. 83 _{Art. 38 Vlaams Woninghuurdecreet.}

84 _{S. MEYS en D. VERMEIR, “Het Vlaams Woninghuurdecreet: een grondige renovatie van het}

23

tijde tegenwerpelijk is aan de verkrijger.85 _{Ondanks de tegenwerpelijkheid van de lopende} huurovereenkomst, behoudt de verkrijger van het goed de mogelijkheid om de huurovereenkomst in bepaalde gevallen te beëindigen. Als gevolg van de afschaffing van het onderscheid op basis van een vaste datum, zorgt het Vlaams Woninghuurdecreet voor twee belangrijke wijzigingen van de bestaande beëindigingsmodaliteiten.

Enerzijds leidt het afschaffen van dit onderscheid ertoe dat de afwijkende, snellere en dus gunstigere opzeggingsmogelijkheid voor de verkrijger - in geval van niet-registratie van het huurcontract terwijl de huurder reeds meer dan zes maanden in het goed woont - verdwijnt. In geen enkel geval kan dus nog een versoepelde opzeggingstermijn van drie maanden in plaats van zes maanden gelden.86 Anderzijds verkrijgt de huurder die nog geen zes maanden in het goed woont eveneens wettelijke bescherming door de tegenwerpelijkheid van de overeenkomst. Waar de huurder die het goed sinds kort bewoont onder de Woninghuurwet diende terug te vallen op de bescherming van het gemeen recht, valt hij nu eveneens onder de bescherming van het Vlaams Woninghuurdecreet.

Het wegvallen van de bijzondere gunstige opzeggingsmogelijkheid en de verruimde wettelijke bescherming voor huurders die de woning sinds kort bewonen, leiden beiden tot een grotere bescherming voor de huurder in het Vlaams Woninghuurdecreet.

2 I

49. Daarnaast wordt als kernbepaling van dit artikel 38 Vlaams Woninghuurdecreet een

informatieplicht ingevoerd die rust op de verhuurder-verkoper. De informatieplicht met betrekking tot de eerbiediging van de reeds bestaande woninghuurovereenkomst dient ter bescherming van de huurder en krijgt uitwerking op twee tijdstippen.87

50. Vooreerst is er de precontractuele informatieverplichting waarbij de verhuurder voor het sluiten

van de overeenkomst tot overdracht van een zakelijk recht, de kandidaat-houder van het zakelijk recht op de hoogte moet brengen van het feit dat het goed verhuurd is, alsook van het type huurovereenkomst. Deze precontractuele informatieverplichting geldt sowieso op basis van het

85 _{C. BARE e.a., Woninghuur in het Vlaams Gewest anno 2019 / Le bail d’habitation dans les trois régions en 2019,}

Brugge, die Keure, 2019, 31.

86 _{S. MEYS en D. VERMEIR, “Het Vlaamse Woninghuurdecreet: een grondige renovatie van het}

woninghuurrecht?”, TBO 2019, (197) 209.

87 _{C. BARE e.a., Woninghuur in het Vlaams Gewest anno 2019 / Le bail d’habitation dans les trois régions en 2019,}

Brugge, die Keure, 2019, 31; M. DAMBRE, “Duur, opzegging en beëindiging van de woninghuurovereenkomst volgens de nieuwe bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet”, in M. DAMBRE e.a. (eds.), Het nieuw Vlaams

24

algemeen verbintenissenrecht, maar wordt voor de duidelijkheid en kenbaarheid expliciet in artikel 38 Vlaams Woninghuurdecreet opgenomen.

Aangenomen mag worden dat de decreetgever met “type huurovereenkomst” de duur van de overeenkomst bedoelt, namelijk een huurovereenkomst van korte duur88_{, een huurovereenkomst van} negen jaar89_{, een huurovereenkomst van meer dan negen jaar}90 _{of een huurovereenkomst voor het} leven van de huurder 91 _. 92 _{Een tekortkoming hieraan leidt overeenkomstig het algemeen} verbintenissenrecht tot de precontractuele aansprakelijkheid van de verhuurder, voor zover de verkrijger van het goed bewijs kan leveren van geleden schade.93

51. Daarnaast bepaalt artikel 38 Vlaams Woninghuurdecreet dat ook in de overeenkomst tot

overdracht van het goed moet worden vermeld dat het goed verhuurd is en dat bovendien ook de gegevens van die huurovereenkomst in deze akte moeten worden opgenomen. Deze overeenkomst zal in de meeste gevallen vastgelegd worden in een authentieke akte, gelet op de verplichte inschrijving op het kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie met oog op tegenwerpelijkheid ten aanzien van derden94_{, waardoor de notaris erover zal moeten waken dat} deze informatieverplichting wordt nageleefd. Niet-naleving van deze verplichting leidt tot contractuele aansprakelijkheid van de overdrager-verhuurder en brengt bovendien de aansprakelijkheid van de notaris in het gedrang.95

3 U

52. Ten derde wordt net zoals in de Woninghuurwet elk uitzettingsbeding voor niet geschreven

gehouden. De verhuurder kan zichzelf dus niet het recht van uitzetting voorbehouden in geval van vervreemding van het gehuurde goed.

HOOFDSTUK

2 N

88 _{Art. 21 Vlaams Woninghuurdecreet.} 89 _{Art. 16 Vlaams Woninghuurdecreet.} 90 _{Art. 22 Vlaams Woninghuurdecreet.} 91 _{Art. 23 Vlaams Woninghuurdecreet.}

92 _{A. VAN OEVELEN, Actualia huurrecht en het Vlaamse Woninghuurdecreet, Antwerpen, Intersentia, 2018, 42;}

A. VAN OEVELEN, “Het Vlaamse Woninghuurdecreet", RW 2018-2019, afl. 19, (722) 742-743.

93 _{MvT, Parl.St. Vl. Parl. 2017-2018, nr. 1612/1, 53.} 94 _{Art. 1 en 2 Hypotheekwet.}

95 _{C. BARE e.a., Woninghuur in het Vlaams Gewest anno 2019 / Le bail d’habitation dans les trois régions en 2019,}

25

53. De situatie waarin een gehuurd goed wordt overgedragen op een derde zorgt – zowel in hoofde

van de verkrijger, als in hoofde van de huurder - geenszins voor rechtszekerheid. Om een zicht te krijgen op de impact van de nieuwe regelgeving op de situatie van de huurder, is het van belang om te weten in welke mate de huurovereenkomst tegenwerpelijk is aan de verkrijger, en onder welke voorwaarden en modaliteiten de verkrijger de huurovereenkomst kan beëindigen.

1 T

54. In het geval van de overdracht van een gehuurde woning, treedt de verkrijger van het goed

rechtstreeks in de rechten en verplichtingen van de verhuurder.96 _{De drempelvoorwaarde voor de} tegenwerpelijkheid van een huurovereenkomst zoals wordt bepaald in de Woninghuurwet is verdwenen: de huurder moet de woning niet langer zes maanden betrekken opdat de overeenkomst tegenwerpelijk zou zijn aan de verkrijger van het gehuurde goed.Het Vlaams Woninghuurdecreet kiest hierdoor resoluut voor de principiële tegenwerpelijkheid van lopende huurovereenkomsten ten aanzien van de verkrijger van het verhuurde goed.

Deze principiële tegenwerpelijkheid van het woninghuurcontract zorgt ervoor dat de verkrijger van de woning, in afwijking van de Woninghuurwet, het woninghuurcontract in elk geval dient te respecteren. Vanaf dit ogenblik beschikt de nieuwe eigenaar enkel over de opzeggingsmogelijkheden waarover een oorspronkelijke verhuurder beschikt afhankelijk van de duur van de woninghuur en de contractuele bedingen die desgevallend werden ingevoerd.97

2 B

55. De verkrijger kan de huurovereenkomst slechts beëindigen op dezelfde tijdstippen, om dezelfde

redenen en onder dezelfde voorwaarden als de verhuurder dit kon voor de overdracht. Indien de overeenkomst voor negen jaar werd aangegaan, zijn voor de verkrijger artikelen 17, 18 en 19 Vlaams Woninghuurdecreet van toepassing. Door hun dwingend karakter kunnen geen tegenstrijdige bedingen worden opgenomen die de rechten van de huurder beperken dan wel ontnemen. Hiermee wordt beoogd de woonzekerheid van de huurder te versterken.98

56. De mogelijkheden voor de verkrijger om de huurovereenkomst te beëindigen, lijken op het eerste

zicht vrij goed op deze onder de Woninghuurwet. Er zijn echter toch enkele belangrijke wijzigingen die

96 _{A. VAN OEVELEN, “Het Vlaamse Woninghuurdecreet", RW 2018-2019, afl. 19, (722) 743.}

97 _{C. BARE e.a., Woninghuur in het Vlaams Gewest anno 2019 / Le bail d’habitation dans les trois régions en 2019,}

Brugge, die Keure, 2019, 31.

26

de rechtspositie van de huurder beïnvloeden. Deze wijzigingen verschillen naargelang de huurovereenkomst voor korte dan wel lange duur werd aangegaan, waardoor tussen deze verschillende overeenkomsten een duidelijk onderscheid wordt gemaakt.

2.1 HUUROVEREENKOMST AANGEGAAN VOOR NEGEN JAAR

57. Het Vlaams Woninghuurdecreet neemt net als de Woninghuurwet een principiële woninghuur

van negen jaar als uitgangspunt.99 _{Elke woninghuur wordt geacht te zijn aangegaan voor een duur van} negen jaar.100 _{Hiervan kunnen partijen slechts afwijken mits een uitdrukkelijk en schriftelijk beding.}101 Volgende opzeggingsmodaliteiten zijn van toepassing op huurovereenkomsten gesloten voor principieel negen jaar en op huurovereenkomsten aangegaan voor een periode langer dan negen jaar102_.

58. In dit hoofdstuk worden de mogelijkheden voor de verkrijger van het verhuurde goed om de

huurovereenkomst vroegtijdig te beëindigen, besproken. Merk op dat de oorspronkelijke huurovereenkomst natuurlijk ook steeds de mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst kan beperken of uitsluiten.103 _{Deze regel is van dwingend recht in het voordeel van} de huurder, wat maakt dat de opzeggingsmodaliteiten kunnen worden verstrengd of uitgesloten, maar in geen geval in het nadeel van de huurder kunnen spelen.104 _{Zo kan bijvoorbeeld de opzeggingstermijn} in het oorspronkelijke huurcontract contractueel gewijzigd worden, maar kan deze in geen geval naar een kortere termijn dan de voorgeschreven zes maanden. Aangezien de verkrijger van het goed in de rechten en verplichtingen van de oorspronkelijke verhuurder treedt, zullen deze beperkingen ook gelden ten aanzien van de verkrijger. Er geldt namelijk nog steeds “Nemo plus iuris ad alium transferre

potest quam ipse habet”.105

2.1.1 OPZEGGING OM HET GOED PERSOONLIJK TE BETREKKEN

99 _{T. VANDROMME en D. VERMEIR, “Het Vlaams Woninghuurdecreet: continuïteit met eigen accenten”, Not.} Fisc.M. 2019/3, (58) 67.

100 _{Art. 16 Vlaams Woninghuurdecreet.}

101 _{M. DAMBRE, “Duur, opzegging en beëindiging van de woninghuurovereenkomst volgens de nieuwe}

bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet”, in M. DAMBRE e.a. (eds.), Het nieuw Vlaams

Woninghuurdecreet, over grote en kleine wijzigingen in het woninghuurrecht, Brugge, die Keure, 2019, (63) 65. 102 _{Art. 22 Vlaams Woninghuurdecreet.}

103 _{Art. 17,§ 3 Vlaams Woninghuurdecreet; Art. 18 §3 Vlaams Woninghuurdecreet; Art. 19, §2 Vlaams}

Woninghuurdecreet.

104 _{M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Brussel, Story-Scientia, 2002, 316; M. DAMBRE, “Duur,}

opzegging en beëindiging van de woninghuurovereenkomst volgens de nieuwe bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet”, in M. DAMBRE e.a. (eds.), Het nieuw Vlaams Woninghuurdecreet, over grote en kleine

wijzigingen in het woninghuurrecht, Brugge, die Keure, 2019, (63) 70; C. BARE e.a., Woninghuur in het Vlaams Gewest anno 2019 / Le bail d’habitation dans les trois régions en 2019, Brugge, die Keure, 2019, 23.