Uit de meeste uitlatingen blijkt dat een “ideaal” systeem van de belastingheffing over de eigen woning, waarbij het stimuleren van het kopen van een eigen woning voorop staat, zou moeten voldoen aan de volgende twee eisen:
1. De subsidie dient niet ten goede te komen aan belastingplichtigen die relatief meer verdienen, maar dient juist de minder draagkrachtigen relatief meer te steunen. Het is wel wenselijk dat starters op de woningmarkt een tegemoetkoming ontvangen;
2. Stimuleren van het aflossen van de eventuele lening aangegaan bij de aanschaf van de eigen woning met het doel de risico’s die leningen met zich mee brengen voor de belastingplichtigen te beperken.
Verder moet de wijziging van de heffing de doorstroming op de huizenmarkt bevorderen, dient het systeem bekeken te worden op lange termijn en mag zij geen grote schommelingen veroorzaken op de huizenmarkt door het juiste moment en het juiste tempo van verandering te kiezen en bestaande rechten eventueel te beschermen. Bovendien moeten naast de
hypotheekrenteaftrek ook de overige fiscale en niet-fiscale regelingen worden meegewogen bij de beoordeling van de heffing.
Het huidig stelsel geeft een belastingplichtige die zijn woning geheel met vreemd vermogen financiert meer belastingsubsidie dan een belastingplichtige die zijn woning met eigen vermogen financiert. Tevens stijgt de subsidie voor beide groepen belastingplichtigen naarmate de waarde van de woning toeneemt. Tenslotte neemt het subsidiebedrag ook toe naarmate het inkomen hoger wordt.
In onderstaande tabel geef ik een overzichtelijke samenvatting van het gevolg op de subsidie in het geval van de genoemde 12 varianten en het huidige stelsel.
Vreemd vermogen versus eigen vermogen
Waarde woning Hoogte inkomen Opmerking
Huidig stelsel Meer subsidie bij vreemd vermogen Meer subsidie naarmate waarde woning stijgt Meer subsidie naarmate hoogte inkomen stijgt Variant 5.2 Hypotheekschuld verrekenen met box 3 vermogen
Meer subsidie bij
vreemd vermogen Meer subsidie naarmate waarde woning stijgt Minder subsidie naarmate hoogte inkomen stijgt * *Niet in alle gevallen Variant 5.3 Verplaatsen van de eigen woning naar box 3 met
hypotheekrentesubsidie
Meer subsidie bij
vreemd vermogen Meer subsidie naarmate waarde woning stijgt*
Gelijke subsidie naarmate inkomen stijgt#
*Gelijke subsidie in geval van eigen vermogen # Licht daling subsidie in geval van VV, lichte stijging in geval van EV
Variant 5.4 Aftopping van de hypotheekrente
Meer subsidie vreemd vermogen tot waarde woning ong. € 300.000* Meer subsidie naarmate waarde woning stijgt* Meer subsidie naarmate hoogte inkomen stijgt# *Vanaf waarde woning ca. € 300.000 lagere inkomens + financiering VV minder subsidie # In geval van EV gelijke of iets minder subsidie naarmate hoogte inkomen stijgt Variant 5.5
Afschaffen van het eigenwoningforfait en beperking
hypotheekrente
Meer subsidie bij
vreemd vermogen Meer subsidie naarmate waarde woning stijgt Meer subsidie naarmate hoogte inkomen stijgt Variant 5.6 Verplaatsen eigen woning naar box 3 met gedeeltelijke
vrijstelling
Minder subsidie bij
vreemd vermogen* Iets meer subsidie naarmate waarde woning stijgt Iets meer subsidie naarmate hoogte inkomen stijgt *Lagere inkomens + financiering dmv VV geen subsidie, hoger inkomen gelijke subsidie EV vs VV Variant 5.7 Aparte forfaitaire behandeling eigen woning
Iets meer subsidie bij vreemd vermogen* Gelijke subsidie naarmate waarde woning stijgt* Gelijke of iets meer subsidie naarmate hoogte inkomen stijgt*
*De subsidie bij financiering dmv VV is onafhankelijk van waarde woning of hoogte inkomen Variant 5.8
Omzetten van saldo van eigenwoningforfait en hypotheekrente in een heffingskorting
Meer subsidie bij vreemd vermogen Meer subsidie naarmate waarde woning stijgt Gelijke of iets meer subsidie naarmate hoogte inkomen stijgt* * De subsidie bij financiering dmv VV is onafhankelijk van het inkomen Variant 5.9 Normeren van de aflossing
In het begin van de looptijd van 30 jaar meer subsidie bij vreemd vermogen, daarna minder, afhankelijk van waarde woning en hoogte inkomen Meer subsidie naarmate waarde woning stijgt In geval van VV meer subsidie naarmate inkomen stijgt, in geval van EV iets minder
Subsidie in geval van financiering dmv EV blijft gedurende de 30 jaar gelijk, in geval van financiering met VV daalt de subsidie gedurende de 30 jaar
Variant 5.10 Verlagen van het eigenwoningforfait naarmate er meer is afgelost
Meer subsidie bij vreemd vermogen Meer subsidie naarmate waarde woning stijgt Meer subsidie naarmate hoogte inkomen stijgt*
Bij een waarde van de woning lager dan € 200.000 en financiering dmv EV is de subsidie iets hoger naarmate inkomen stijgt Variant 5.11
Hogere bijtelling van het eigenwoningforfait
Meer subsidie bij
vreemd vermogen Meer subsidie naarmate waarde woning stijgt In geval van VV meer subsidie naarmate inkomen stijgt, in geval van EV minder subsidie Variant 5.12 Geen eigenwoningforfait, geen renteaftrek
Minder subsidie bij
vreemd vermogen* Meer subsidie naarmate waarde woning stijgt
Meer subsidie naarmate hoogte inkomen stijgt
*In geval van financiering dmv VV geheel geen subsidie
Variant 5.13 Hypotheekschuld aftrekbaar maar maximaal tegen tarief tweede schijf
Meer subsidie bij vreemd vermogen Meer subsidie naarmate waarde woning stijgt In geval van VV meer subsidie naarmate inkomen stijgt, in geval van EV iets minder*
*Bij een waarde van de woning lager dan € 200.000 en financiering dmv EV is de subsidie iets hoger naarmate inkomen stijgt EV: eigen vermogen, VV: vreemd vermogen
In alle varianten waarbij er een gedeelte of het geheel van de hypotheekschuld aftrekbaar is in box 1 wordt de belastingplichtige die een hypotheekschuld heeft, bevoordeeld boven degene die geen hypotheekschuld heeft. Dit komt vanwege het feit dat het box 1-tarief voor een ieder veel hoger ligt dan het forfaitaire rendement dat een alternatieve investering aan
belastingheffing met zich meebrengt.
Daarnaast moet bij verplaatsing van de eigen woningschuld van box 1 naar box 3, in welke variant dan ook, rekening worden gehouden met het gegeven dat aangenomen mag worden dat hoe minder de belastingplichtigen verdienen, hoe minder box 3-vermogen er is. Wanneer er minder box 3-vermogen is dan dat er schuld kan worden verrekend, is (een gedeelte van) de schuld, niet af te trekken. Bovendien is het effectieve rentepercentage hoger naarmate er meer box 3-vermogen is. Het grootste voordeel heeft dan ook de belastingplichtige die veel box-3 vermogen heeft, en dit zullen over het algemeen genomen de belastingplichtigen zijn uit de hogere inkomensgroepen.
Als we kijken naar de twee genoemde eisen blijkt dat van alle hierboven besproken varianten, alleen variant 5.2, hypotheekschuld verrekenen met box 3 vermogen, voldoet aan de eerst genoemde voorwaarde dat er minder subsidie verstrekt wordt als het inkomen stijgt. Daarnaast stimuleren slechts de variant waarbij de eigen woning, met een gedeeltelijke vrijstelling, naar box 3 wordt verplaatst (5.6), en de variant waarbij noch in box 1 noch in box 3 rekening wordt gehouden met de eigen woning en de hypotheekschuld (5.12), de aflossing van de eventuele lening door meer subsidie te verstrekken aan de belastingplichtige die de eigen woning uit eigen middelen financiert dan aan de belastingplichtige die leent,
(voorwaarde 2).
Variant 5.2 voldoet wel aan de eis dat er minder subsidie verstrekt wordt als het inkomen stijgt, maar verstrekt meer subsidie aan de belastingplichtige die leent dan aan de
belastingplichtige die de woning uit eigen middelen financiert. Naarmate de waarde van de woning stijgt, wordt het verschil in subsidie tussen de belastingplichtige die leent en de belastingplichtige die de woning uit eigen middelen financiert groter.
Variant 5.6 voldoet in de meeste situaties aan de voorwaarde dat de subsidie van de belastingplichtige die de eigen woning uit eigen middelen financiert meer bedraagt dan de subsidie van de belastingplichtige die leent. Daarnaast stijgt de subsidie nauwelijks naarmate het inkomen stijgt in het geval de belastingplichtige de eigen woning uit eigen middelen financiert. In het geval echter dat de belastingplichtige de eigen woning uit vreemd vermogen financiert, wordt de subsidie wel aanzienlijk hoger naarmate het inkomen stijgt.
Variant 5.12 verstrekt in alle gevallen geen subsidie aan de belastingplichtige die de eigen woning financiert door middel van vreemd vermogen. De subsidie welke de belastingplichtige ontvangt die de eigen woning uit eigen middelen financiert stijgt een beetje naarmate het inkomen stijgt. Daarnaast loopt de subsidie op naarmate de waarde van de woning meer bedraagt.
Geen van genoemde varianten voldoet dan ook aan beide gestelde voorwaarden. De variant die het dichtst bij een na te streven stelsel betreffende de belastingheffing over de eigen woning in de Nederlandse inkomstenbelasting komt, is naar mijn mening het stelsel waarbij noch in box 1 noch in box 3 rekening wordt gehouden met de eigen woning en de
hypotheekschuld (5.12). Deze variant voldoet aan de voorwaarde dat aflossing van de lening gestimuleerd wordt door de belastingplichtige die de woning door middel van eigen vermogen financiert meer subsidie te verstrekken dan de belastingplichtige die de woning met vreemd vermogen financiert en stimuleert het eigenwoningbezit vanwege het feit dat een alternatieve investering belast zal worden in box 3.
Deze variant voldoet echter niet aan de eis dat lagere inkomensgroepen meer subsidie
ontvangen dan hogere inkomensgroepen en geeft meer subsidie als de waarde van de woning stijgt. Daarnaast bevoordeelt dit systeem een starter echter niet boven andere
belastingplichtigen. Het stelsel zal op dit punt dan ook moeten worden aangevuld door een niet-fiscale subsidie te verstrekken aan starters.
Het stelsel waarbij noch in box 1 noch in box 3 rekening wordt gehouden met de eigen
woning en de hypotheekschuld is geen “ideale” variant die voldoet aan genoemde eisen, maar naar mijn mening van de hierboven besproken 12 varianten de beste optie.
Literatuur
Arends, A.J.M. (2002), ‘Hypotheekrentediscussie onzuiver’, Nederlands Tijdschrift voor Fiscaal Recht, 12 maart 2002, nr. 12, 2002/415.
Boer, J. de, en B. van Osch (2004), ‘De Nederlandsche Bank vindt de hypotheekrente-aftrek weinig effectief’, Elsevier, 18 september 2004.
Bijvoet, A.M.A. (2001), Owner occupied dwelling and income taxes: a synopsis of eight European countries, Eburon, Delft, 229 pp.
CDA, te raadplegen via www.cda.nl, doorklikken op Standpunten, Hypotheekrenteaftrek. Centraal Planbureau (2001), Fiscale Verkenningen. Notitie van het Centraal Planbureau, nummer 01/27. Den Haag.
Centraal Planbureau (2004), SP-voorstel fiscale behandeling eigen woning. Den Haag. ChristenUnie, te raadplegen via www.christenunie.nl, doorklikken op Standpunten, Hypotheekrenteaftrek.
D66, te raadplegen via www.d66.nl, doorklikken op Wat wil d66, Duurzame ontwikkeling, Hypotheekrenteaftrek niet geïsoleerd beschouwen.
Ewijk, C. van, M. Lever en R. de Mooij (2006), ‘Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning’, Bijzondere Publicatie 62. CPB.
Grob, S. (2005), ‘Hypotheekrenteaftrek in perspectief’, Economisch Statistische Berichten, 11 maart 2005, blz. 103-104.
Groen Links, te raadplegen via www.groenlinks.nl, doorklikken op Standpunten, Hypotheekrenteaftrek.
Groen Links Tweede Kamerfractie (1999), ‘Nederland Hypotheekrenteland, over de fiscale behandeling van het eigen huis’, 6 mei 1999, Den Haag.
Groen Links (2004), Initiatief wet GL geleidelijke omvorming hypotheekrenteaftrek, 9 september 2004, Den Haag.
Kam, C.A. de (2005), ‘Eigen huis: bedreigde investering?’ Economische Statistische Berichten, 11 maart 2005, blz. 107-108.
Ministerie van Financiën (2001), Belastingen en Premies, Een verkenning naar nieuwe mogelijkheden vanuit het belastingstelsel 2001. Miljoenennota 2001.
Nederlandse Vereniging van Banken (2004), Visie op de woningmarkt.12 mei 2004, Amsterdam.
Rabobank Groep, te raadplegen via www.rabobankgroep.nl/download/pphypotheek.pdf Rele, H. ter en G. van Steen (2001), ‘Housing subsidiation in the Netherlands: Measuring its distortionary and distributional effects’, CPB Discussion Paper, no. 002, september 2001.
Rijkers, A.C. (2003), ‘Eigen woning, bijleenregeling en implementatie Hillen’,
Nederlands Tijdschrift voor Fiscaal Recht, Uitgave 50, 11 december 2003, 2003/2049. Sociaal Economische Raad (1989), Advies inzake volkshuisvesting, SER 89/04, Den Haag. SGP, te raadplegen via www.sgp.nl, doorklikken op Standpunten, Hypotheekrenteaftrek. SP, te raadplegen via www.sp.nl, doorklikken op Standpunten, Hypotheekrenteaftrek. Stevens, L.G.M. (2005), ‘Naar een nieuw eigenwoningregime’, Economische Statistische Berichten, 11 maart 2005, blz. 100-102.
Stevens, L.G.M. en R.A. de Mooij (2005), ‘Participerend overheidsbeleid’, in: C.A. de Kam en A.P. Ros (red.), Jaarboek Overheidsfinanciën 2005, Sdu Uitgevers, Den Haag, hoofdstuk 2.
Tweede Kamer (1999/2000), Wetsvoorstel de eigen woning in de 21e eeuw, Kamerstukken 26 727, 26 728, Den Haag.
Vereniging Eigen Huis (2004), ‘Nederland is wereldkampioen geld lenen’, Vereniging Eigen Huis magazine, november 2004, pagina 8-11.
Ministerie van VROM (2003), Beter thuis in wonen – Kernpublicatie WoningBehoefte Onderzoek 2002, Den Haag.
Ministerie van VROM (2003), Gescheiden markten? – De ontwikkelingen op de huur en koopwoningmarkt, Den Haag.
Ministerie van VROM (2003), Samenwerkingsconstructies in de herstructurering, Den Haag.
Ministerie van VROM (2004), Cijfers over wonen 2004, Den Haag.
VROM-raad (2004), Op eigen kracht, Eigenwoningbezit in Nederland. Advies 044.
VVD, te raadplegen via www.vvd.nl, doorklikken op Standpunten, Hypotheekrente aftrek. Werkgroep grondslagverbreding en grondslagverschuiving (2001), Rapportage van de werkgroep grondslagverbreding en grondslagverschuiving, versie 20 augustus 2001.