In figuur 4 is het conceptuele kader opgenomen dat het gebrek aan natuurlijke relaties weergeeft tussen enerzijds beleid en bouw, anderzijds de eigenaar-bewoners. Dit is grafisch middels een harde
scheidingslijn weergegeven; overheden en ontwikkelaars hebben nog wel een relatie met en zicht op elkaars belangen, maar het ontbreekt aan daadwerkelijk zicht op de behoeften van de eigenaar-bewoners om daarop in te spelen. Daarbij denken de overheid, de ontwikkelaars en de eigenaar-bewoners ieder vanuit hun eigen belang dat lang niet altijd ook de andere belangen dient; dit is weergegeven door iedere actor als handelend vanuit een kolom weer te geven.
Figuur 4 Conceptueel kader Langer Zelfstandig Thuis op hoofdlijnen in 3 kolommen
3.2.1 Beleidskolom
De kolom ‘Beleid’ richt zich op woon- en zorgbeleid, onder meer vanuit het ‘Programma Langer Thuis’.
Wel is binnen het beleid soms spraken van verkokering of tegenstellingen. In bepaalde mate wordt afgestemd met de ontwikkelmarkt, maar er is minder zicht op en aansluiting bij de
handelingsperspectieven van ouderen. Zo kan bijvoorbeeld een maatschappelijk belang om meer zorgwoningen te realiseren leiden tot het verminderen van gemeentelijke zorguitgaven, maar
tegelijkertijd tot lagere grondopbrengsten voor het gemeentelijke grondbedrijf. Beide beleidsafdelingen (en mogelijk ook de wethouders) dienen tegengestelde belangen. Omdat er onderling vaak nauwelijks tot niet gecommuniceerd wordt, blijft een maatschappelijk gewenste ontwikkeling uit als gevolg van een dergelijke verkokering binnen de beleidskolom.
3.2.2 Bouwkolom
De kolom ‘Bouw’ richt zich op ontwikkeling en (bouw)productie van woningen. Ook binnen de
bouwkolom is soms sprake van tegenstellingen. Vastgoedbeleggende ontwikkelaars kijken vooral naar Vanzelfsprekend is de dagelijkse praktijk niet zo zwart-wit als in de scheidingslijnen en zichtbaarheid tussen de drie kolommen geschetst (zie figuur 4). In toenemende mate hebben ontwikkelaars bijvoorbeeld interesse in het woonprofielen van potentiële kopers en is (online) communicatie met deze doelgroepen de afgelopen jaren sterk verbeterd. Ook weten gemeenten in toenemende mate samen te werken met ontwikkelaars. Echter, in verhouding hebben ontwikkelaars merendeels een voorkeur voor aanbodgestuurd ontwikkelen in tegenstelling tot vraaggestuurd ontwikkelen. Hier is volgens de onderzoeker nog een wereld te winnen.
‘lange termijn rendementen’, voornamelijk gebaseerd op huuropbrengsten en de exit yield (vastgoedwaarde na 10 tot 15 jaar, als het vastgoed dan alsnog verkocht wordt). Reguliere
projectontwikkelaars moeten het rendement op korte termijn maken bij verkoop van de grond en het ontwikkelde vastgoed (vaak nog voor aanvang bouwactiviteiten) en verdienen extra aan bij verkoop meerwerk-opties (zoals een luxe keuken of badkamer). Voor ontwikkelende bouwbedrijven geldt dat zij genoegen kunnen nemen met minder ontwikkelrendement, maar bovenal gefocust zijn op voldoende continue bouwvolume en bouwstroom, dat zich eveneens uit in meeropbrengsten als gevolg van
meerwerk in het bijzonder bij bouw (zoals extra uitbouw, het plaatsen van een dakkapel of wijzigingen in woningplattegrond). Het meerwerk (opbrengsten) moet altijd voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit.
Het WoonKeur is een facultatief levensloopbestendig label. Indien een woning wordt opgeleverd met WoonKeur, dan moet het bouwwerk aan alle eisen van dit handboek voldoen, bovenop het Bouwbesluit.
In dit onderzoek is met de term ‘ontwikkelaars’ vooral gedoeld op de reguliere projectontwikkelaars, die geen baat hebben van opbrengsten uit vastgoedexploitatie.
3.2.3 Kolom eigenaar-bewoners
De kolom ‘eindgebruikers’ richt zich op de 55-plus eigenaar-bewoners, de primaire doelgroep(-en) in dit onderzoek. Eigenaar-bewoners krijgen doorgaans in de loop van de tijd te maken met een zorgbehoefte, hoe klein of groot ook. De deskresearch constateert dat de doelgroep vooral afhankelijk van de levensfase anticipeert op korte termijneffecten, niet op een lange termijn (zorgbehoefte en bijbehorend)
vooruitzicht.
Emotie is gemiddeld genomen de primaire factor in huisvestingsbeslissingen (Willingness to Act), ratio is een secundair gevolg (Willingness to Pay). Bij emotie is er vaak zowel een relatie als een discrepantie tussen ‘oud voelen’, ‘oud worden’ en ‘oud zijn’. ‘Oud worden’ en ‘oud zijn’ zijn omgeven met
‘pessimistische’ emotie, in taalgebruik: verslechterende gezondheid, te veel onderhoud aan de woning, achteruitgang, eenzaam, huisarts en ziekte. ‘Oud (jong) voelen’ uit zich in positieve emotie. Bijbehorend taalgebruik is omgeven met woorden zoals onafhankelijk, stabiliteit, sociaal netwerk, mobiliteit, familie, kleinkinderen, vrienden.
De leeftijd en levensfase, de samenstelling van het huishouden en het opleidingsniveau zijn factoren die in belangrijke mate bepalen hoe ratio en emotie zich tot elkaar verhouden, en negatieve en positieve emotie onderling verbonden zijn. Rationele factoren zijn de afmetingen en eigenschappen van de woning zelf, de woonomgeving en de financiële middelen. Dit is conceptueel weergegeven in figuur 5, dat het uitgangspunt vormt voor de opzet van de online survey onder eigenaar-bewoners.
Figuur 5 Conceptueel kader als opzet naar survey, kolom eigenaar-bewoners in detail
3.3 Conclusie
In dit hoofdstuk is op basis van de deskresearch het conceptueel kader gevormd, dat als leidraad dient voor de opzet van de online survey welke in hoofdstuk 4 wordt behandeld. Deze survey zal enerzijds gevormd worden rondom het bevragen van rationele factoren (feiten) en anderzijds rondom emotionele factoren (beleving), zowel in de vraagstelling als in de mogelijke antwoorden. Daarbij wordt getracht te kunnen aansluiten op de verdeling van Schilder (2019) inzake huisvestingsbeslissingen: verbouwers, verhuizers of aanpassers.
4 Online survey
Om de onderzoeksvraag te kunnen beantwoorden is gebruik gemaakt van kwantitatief onderzoek middels een online survey (enquête). Bij het opstellen van de survey zijn een aantal methodologische principes gehanteerd. Hierbij sluiten we op inhoud aan op de principes van Wiseman (1980) en in taalgebruik op de principes van Matthews & Stephens (2017), zoals beide reeds behandeld in paragraaf 2.3.2.
In dit hoofdstuk is eerst bondig de onderverdeling in doelgroepen uitgewerkt. Ook zijn de fysieke woon- en functionele woonomgevingskenmerken, zoals gehanteerd in de survey, nader geduid. Dat maakt het eenvoudiger de resultaten uit de survey te begrijpen. Daarna volgt een samenvatting en zijn enkele opvallende resultaten, overeenkomsten en verschillen tussen de verschillende onderscheidende respondent-groepen, nader uitgewerkt.
De opzet van de survey is nader uitgewerkt in bijlage III. De survey vragen zijn uitgewerkt in bijlage IV, waarbij het conceptuele kader (figuur 5) uit hoofdstuk 3 belangrijke input heeft gevormd en als leidraad is aangehouden. Een uitgebreide analyse van de resultaten staat vermeld in bijlage V.