voor wonen. De kantoorpanden Meerveste I en II zijn door de eigenaar omgezet in starterswoningen. Ook voor medische voorzieningen is het een aantrekkelijke locatie, maar een eerste initiatief voor het opzetten van een ooglaserkliniek is
Beukenhorst-West
Hoofddorp
wat is de ruimtelijke opgave?
In Hoofddorp, in de gemeente Haarlemmermeer, ligt ten westen van de spoorlijn het woon- en werkgebied Beukenhorst-West. De spoorlijn markeert een tweedeling in de gemeente. Aan de oostzijde liggen werkgebied Beukenhorst-Zuid en -Oost. Door de ligging nabij start- en landingsbanen van Schiphol is woningbouw aan de oostzijde van het spoor niet toegestaan. Het station ligt geïsoleerd tussen kantoren en is slecht verbonden met het centrum. Beukenhorst-West ligt in de Metropoolregio Amsterdam waardoor de gemeente Haarlemmermeer is gebonden aan de regionale afspraken (Plakeba) om de leegstand in kantoren tegen te gaan. Beukenhorst-West is aangewezen als krimpgebied, waar de kantoren- voorraad drastisch moet worden teruggebracht. De leegstand op Beukenhorst-West bedroeg in 2011 23 procent en wanneer contractuele leegstand wordt meegerekend (leegstand bij doorlopend huurcontract) zelfs 39 procent. De kantoren zijn verouderd en, ondanks de goede ligging nabij station en centrumvoorzieningen, niet meer aantrekkelijk. De gemeente wil een stadsboulevard ontwikkelen tussen station en centrum, bestaande uit kantoren, appartementen en (onderwijs) voorzieningen. In dat kader wil de gemeente Beukenhorst-West transformeren van een monofunctioneel kantorengebied tot een gemengd woon-, werk- en voorzieningengebied.
mislukt door aarzelingen binnen de gemeente. Enkele lokale professionals (met name makelaars) hebben een visie ontwikkeld op Beukenhorst-West. Ze proberen de betrokkenheid van gebruikers, eigenaren en beleggers bij het gebied te vergroten en hen te interesseren voor parkmanagement van het kantorengebied.
wat is het juridisch-planologisch kader?
De gemeente Haarlemmermeer heeft in maart 2012 een structuurvisie Hoofddorp 2030 vastgesteld waarin de ambities voor Beukenhorst-West in het bredere kader van een nieuwe centrumontwik- keling worden geplaatst. Daarnaast moeten de initiatieven passen in de bestemmingsplannen. De huidige transformaties pasten net binnen de contingenten voor woningbouw en horeca van het oude bestemmingsplan Beukenhorst-West. Er is een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding dat de gewenste krimp en functiemenging moet accommoderen.
Wat is het financieel-economisch kader?
Behalve de openbare ruimte heeft de gemeente geen grond in bezit op Beukenhorst-West. Er ligt geen opgave voor de inrichting van de openbare ruimte alsmede voor de herontwikkeling van het station. De gemeente zal voor investeringen die het budget te boven gaan de mogelijkheden van de Wro voor kostenverhaal optimaal benutten.
Initiatief: glamourmanifest
Creatieve ondernemer met een gebiedstransfor- matiemissie probeert partijen te verbinden Zie pag. 87
Initiatief: Atlas ArenA
Eigenaar transformeert verouderd
kantoorcomplex naar multifunctioneel gebied Zie pag. 88
Initiatief: ABn Amro-gebouw
Architect/CPO-regisseur onderzoekt haalbaarheid transformatie kantoorpand Zie pag. 91 0 50 100 200 500 m 0 0,2 0,4 0,6 1 kilometer 0 0,2 0,4 0,6 1 kilometer A10 Centrum A2 A1 NS/metro Bijlmer -Arena metro Bullewijk Holterbergweg A2 Hoogoorddreef Gaasperdammerweg Arena AMSTERDAM
LOcAtIE: Amstel III, Amsterdam tyPE gEBIED: kantorengebied OmvAng: ca. 250 ha
gEBIEDSOPgAvE: leegstand, gebrekkige openbare ruimte, gebrek aan
voorzieningen
EIgEnDOm: grond van gemeente, vastgoed versnipperd
? ! ? ! ? ! 1 3 2 1 3 2
structuur van de openbare ruimte daar worden gedaan waar marktpartijen initiatief nemen. Op gebiedsniveau vindt de gemeente in het initiatief Glamourmanifest een partner. Dit private initiatief verbindt vastgoedeigenaren en gebruikers van het gebied rondom de ambitie om de verblijfskwaliteit en het functioneren van het gebied te verbeteren.
De relatie tussen de plek en de initiatieven
Amstel III is een monofunctioneel gebied dat bestaat uit een kantorenstrook en een bedrijvenstrook. De locatie is goed bereikbaar per auto, trein, metro en bus. Het centrum van Amsterdam ligt op circa negen kilometer. Het gebied heeft een royale parkeercapaciteit, al is deze geheel op private grond gerealiseerd en dus niet beschikbaar voor iedereen. De openbare ruimte is voor fietsers en voetgangers weinig aantrekkelijk ingericht. Het gebied wordt geflankeerd door winkel- en recreatiegebied ArenA Poort, de woonwijken van de Bijlmer en het Academisch Medisch Centrum (AMC). Grenzend aan ArenA Poort is een aantal initiatieven bekend. Van toevoegen van functies aan een kantoorcomplex, tot vernieuwing van een kantoorpand waarbij ook de omringende parkeervelden worden aangepakt, tot de realisatie van een nieuwbouwhotel en een hostel in een leegstaand kantoor. Grenzend aan het AMC worden studentenhuisvesting en een short-stay-hotel gerealiseerd. In de bedrijven- strook is minder leegstand en zijn ook minder initiatieven voor transformatie.
Amstel III
Amsterdam
wat is de ruimtelijke opgave?
Amstel III is een kantoren- en bedrijventerrein in Amsterdam Zuidoost. In 2007 kwam uit een tevredenheidsonderzoek onder de gebruikers van het gebied een aantal negatieve aspecten naar voren: leegstand, gebrekkige openbare ruimte en gebrek aan voorzieningen. Een ander onderzoek, uit 2008, concludeerde dat een deel van de leegstand in het gebied als structureel beschouwd moest worden. Dit was voor de gemeente de directe aanleiding om een visie uit te werken voor transformatie van het gebied.
hoe pakt de gemeente de opgave aan?
In 2009 heeft de gemeente een visie opgesteld waarin een grootschalige transformatie van Amstel III tot gemengd stedelijk woon- en werkgebied werd voorgesteld. Al snel bleken de voorgestelde stappen om dit eindbeeld te bereiken, met name door de economische crisis, niet haalbaar. In 2011 is zodoende een strategiebesluit opgesteld. Hierin wordt het eindperspectief uit de oorspronkelijke visie niet verlaten, wel wordt voor de eerste tien jaar een bescheidener en realistischer gewenst programma voorgesteld. In het strategiebesluit wordt de rol van de gemeente geformuleerd als voorwaardenscheppend en faciliterend om zo ‘de markt’ in staat te stellen te ontwikkelen. Projectbureau Zuidoostlob verbindt eigenaren en (potentiële) gebruikers in het gebied en stelt zich, daar waar het kansen ziet, actief op. Zo zullen investeringen in de secundaire
wat is het juridisch-planologisch kader?
Het vigerend bestemmingsplan stamt uit 1988. Een nieuw bestemmingsplan is in voorbereiding en wordt naar verwachting in 2013 vastgesteld. In dit bestemmingsplan worden de bestaande bouwvolumes en stedenbouwkundige footprint geconsolideerd. Programmatisch is het een globaal bestemmingsplan, per functie is voor het gebied (of een groot deel daarvan) een maximum aantal vierkante meters gesteld. De functie wonen is wegens de daarvoor benodigde hoeveelheid onderzoeken vooralsnog niet in het bestemmingsplan opgenomen, maar kan op termijn middels een omgevingsvergunningspro- cedure worden gerealiseerd.
Wat is het financieel-economisch kader?
Momenteel geeft de gemeente nog steeds grond uit in het gebied. In de bestaande grondexploitatie heeft ze middelen gereserveerd voor ingrepen in de hoofdstructuur van de openbare ruimte van Amstel III. Deze middelen zijn echter beperkt. Voor investeringen in de secundaire structuur is gekozen voor een ‘transformatie-exploitatie’. Wanneer bij functieverandering van kantoren naar woningen, ook de hoogte van de erfpacht wijzigt, kan de waardevermeerdering van de erfpachtrechten worden aangewend voor de dekking van proces- kosten en investeringen in de openbare ruimte. Als er geen inkomsten uit een transformatie- exploitatie komen, kan het gemeentebrede Transformatieteam besluiten de kosten te dekken.
0,0 0,1 0,2 0,3 0,5 kilometer
Initiatief: Onke plek
Creatieve ondernemers willen pauzelandschap benutten en met omgeving verbinden Zie pag. 92 0 50 100 200 300 m 0,0 0,1 0,2 0,3 0,5 kilometer A7 A8 A8 N515 Leeghwaterweg Doctor H.G. Scholtenstraat A9 N203 N203 ZAANSTAD centrum Zaandam
LOcAtIE: Hemmes, Zaanstad tyPE gEBIED: bedrijventerrein OmvAng: 5,6 ha
gEBIEDSOPgAvE: hergebruik braakliggend terrein, locatie voor
woningbouwopgave
EIgEnDOm: grond van gemeente en paar andere partijen, vastgoed
enkele partijen
? !
1 1
die kan juridisch-planologisch niets doen; voor de Hemmes is nog geen bestemmingsplan. De gemeente besluit daarop de 2,6 hectare zelf van het consortium te kopen. Woningbouw is op termijn nog steeds het doel. Het aantal woningen en het precieze type staan niet vast en de gemeente wil ruimte bieden voor particulier opdrachtgeverschap. In de tussentijd staat de gemeente open voor andere initiatieven. Dat kan zijn voor tijdelijke initiatieven of voor permanente functies. Voorwaarde voor het toestaan is dat de ontwikkelingen de woningbouwmogelijkheden op de Hemmes niet in de weg mogen zitten. De stichting Babel – een vrijwilligersorganisatie, actief als denktank voor de stedelijke ontwikkeling van