Beleggers
Beleggers zijn vaak grote professionele partijen die vermogen hebben dat ze willen investeren en dat ze door middel van een langdurige en continue kasstroom willen laten renderen. Het kan echter ook gaan om vermogende particulieren. Beleggers streven naar direct en indirect rendement. Direct rendement is het rendement dat afkomstig is uit de jaarlijkse kasstroom, terwijl indirect rendement verband houdt met de waardeontwikkeling van het vastgoed.
Beleggen in vastgoed kan op twee manieren: direct en indirect (Van Gool et al. 2007). Een directe belegging in vastgoed is min of meer een belegging in stenen. Er is een nauwe band tussen belegging en beheer. Een indirecte
belegging is een belegging in een (beursgenoteerd) vastgoedfonds, oftewel een belegging in waardepapier. In dat laatste geval is er een relatief grote afstand tussen de investeerder en het beheer van het vastgoed. Dit kan ook zijn weerslag hebben op de betrokkenheid bij een gebied.
Zo heeft het Amsterdamse Amstel III te maken met een aantal vastgoedfondsen, veelal van Duitse komaf, waarbij het vastgoedobject op Amstel III een van de velen in het fonds is. Hierdoor wordt de leegstand en de urgentie van transformatie minder ‘gevoeld’ dan bij partijen die daar nauwer bij betrokken zijn. Pronam is een interessant voorbeeld van een partij met een heel directe betrokkenheid bij Amstel III. Pronam is met zijn kantoor
gevestigd in de kantoorgebouwen van Atlas ArenA dat ook nog eens een groot deel (40 procent) van de totale vastgoedportefeuille uitmaakt. Voor de ontwikkeling schakelt Pronam Peak Development in, een kleine
ontwikkelaar en eveneens een partij die lokaal goed bekend en betrokken is.
Op de kantoorlocatie Beukenhorst-West in Hoofddorp zit Verwelius, die belegger, bouwer en ontwikkelaar ineen is. Toen twee kantoorpanden als belegging niet meer rendeerden omdat er op die plek geen vraag meer was naar (verouderde) kantoorruimte, heeft Verwelius de panden zelf omgebouwd tot woningen en vervolgens (deels) verkocht, maar met behoud van de grond; deze blijft in de beleggingsportefeuille.
Bij het initiatief van Holiday Inn Express Hotel, een ander initiatief in Beukenhorst-West, is een indirecte belegger betrokken. De initiatiefnemer voor de transformatie van het kantoorgebouw tot een select-servicehotel is echter niet de belegger zelf, maar de ontwikkelaar en exploitant van het hotel. De belegger heeft mee-geïnvesteerd in de transformatie omdat hij dacht dat dit een positieve invloed op het rendement zou kunnen hebben.
Woningcorporaties
Corporaties hebben net als beleggers een ‘direct lange- termijnbelang’. Het vermogen van de corporaties wordt voor het grootste deel bepaald door de waarde van het vastgoed, de zogenoemde volkshuisvestelijke exploitatie-
waarde. Deze waarde is primair afgeleid van de huren (de bedrijfswaarde) en niet van de marktwaarde van het vastgoed. Zo bekeken is het primaire belang van corporaties de verhuurbaarheid van hun woningen. Aangezien er in veel gemeenten – met uitzondering van de krimpregio’s (Verwest & Van Dam 2010) – wachtlijsten zijn, hoeven corporaties nauwelijks extra inspanningen te leveren. Corporaties zijn echter geen zuivere ondernemers. Naast het verschaffen van woningen voor de aandachtsgroep, worden ze sinds een aantal jaren ook geacht te investeren in de combinatie van wonen en zorg en in leefbaarheid (zie het BBSH).
Met de brutering in 1995 worden corporaties geacht financieel op eigen benen te staan, behoudens eventuele project- en saneringssteun van het Centraal Fonds Volks- huisvesting. Er wordt uitgegaan van de zogenoemde
revolving fund-gedachte, hetgeen inhoudt dat corporaties de ontwikkeling, het onderhoud en het beheer van hun voorraad zelf moeten bekostigen. Hiervoor is een aantal bronnen denkbaar, zoals huurinkomsten, inkomsten uit
de verkoop van huurwoningen en de inkomsten uit de bouw van koopwoningen. Dit is een van de redenen dat corporaties zich in toenemende mate ook als project- ontwikkelaar zijn gaan gedragen (Buitelaar, Van den Broek & Segeren 2009).
In de cases hebben we verschillende initiatieven van corporaties gezien om de leefbaarheid van wijken te vergroten. In de wijk Coolhaveneiland in de deelgemeente Delfshaven in Rotterdam nemen de corporaties Woonbron en Stadswonen deel aan een ‘stuurgroep’, samen met de deelgemeente Delfshaven en het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam. Deze stuurgroep begeleidt en subsidieert initiatieven die passen in de visie van de geleidelijke transformatie naar een wijk waar startende en creatieve bedrijven of zelfstandigen een voor hun geschikte stedelijke omgeving vinden. Daarmee zou ook de leefbaarheid voor de zittende bewoners vergroot worden. De stuurgroep richt zich op het verbeteren van de woningvoorraad, het faciliteren van de startende en creatieve bedrijvigheid, en het faciliteren van beeldbepalende projecten zoals het verzamelgebouw De Machinist.
Woonbron zet daarnaast ook zijn eigen vastgoed in voor dit doel. De corporatie verhuurt aan sommige ondernemers onder niet-marktconforme voorwaarden. Zo benadert Woonbron De Machinist niet als een ‘normale’ vastgoed- investering, waarop een bepaald rendement behaald moet worden. De corporatie ziet het als een investering in de wijk, waardoor de leefbaarheid wordt verbeterd en tevens de verkoopbaarheid van de eigen woningen wordt bevorderd. Omdat Woonbron veel bezit heeft in dit gebied, kan het zijn woningvoorraad bovendien strategisch inzetten om ‘schuifruimte’ in het gebied te creëren: door woningen te renoveren in het ene gedeelte, kunnen sociale huurders daarheen verhuizen en komen in het andere gedeelte oude panden beschikbaar die interessant zijn als klushuizen voor jonge starters.
Maar ook in de rol van projectontwikkelaar komen we de corporaties tegen. In de tijd dat de gemeente Deventer het industrieterrein Havenkwartier nog integraal dacht te transformeren tot woningen heeft de woningcorporatie Woonbedrijf ieder1, als partner in de Ontwikkelingsmaat- schappij Apeldoorn (OMA), grond verworven in het gebied. Door verzet van zittende bedrijven koos de gemeente voor een meer geleidelijke ontwikkeling van het gebied. Vervolgens bleek woningbouw op de door de woning- corporatie aangekochte gronden door milieucontouren van de blijvende bedrijvigheid voorlopig onhaalbaar.
Noodgedwongen is zij nu dus partner geworden in organische gebiedsontwikkeling. De woningcorporatie is in beroep gegaan tegen het bestemmingsplan waarin het nieuwe beleid wordt vastgelegd.
Ook in het Ebbingekwartier (in Groningen) treedt een woningcorporatie, Nijestee, op als ontwikkelaar. In het Ebbingekwartier is sprake van zowel tijdelijke organische gebiedsontwikkeling als traditionele integrale gebieds ontwikkeling. De corporatie heeft afspraken gemaakt met de gemeente en de betrokken projectontwikkelaars over de ontwikkeling van woningbouw op het voormalige Circus-, Boden- en Gasterrein (CiBoGa). Deze her- ontwikkeling van het CiBoGa-terrein (inmiddels spreekt men van het ‘Ebbingekwartier’) valt rond 2003 stil door een stedenbouwkundig concept dat niet meer aansluit bij de marktvraag. Bovendien zijn er technische problemen met de aanleg van een ondergrondse parkeergarage. Op aandringen van de ondernemersvereniging blijft het terrein niet braak liggen na deze gestrande integrale gebiedsontwikkeling. Het terrein wordt voor een deel tijdelijk – vooralsnog tot 1 juli 2016 – vrijgegeven voor gebruik: het Open Lab Ebbinge. Inmiddels is het steden- bouwkundig plan aangepast en wordt waar mogelijk de meer traditionele vorm van ontwikkelen weer opgepakt, vooralsnog om Open Lab Ebbinge heen. Nijestee is gestart met de ontwikkeling van 31 woningen, in zowel de koop- als huursector.
Projectontwikkelaars
Anders dan beleggers (en corporaties) hebben project- ontwikkelaars over het algemeen geen vermogen om te investeren, maar zijn ze gericht op het verkrijgen van winst (Vlek et al. 2011). Hun voorinvesteringen worden hoofdzakelijk met vreemd vermogen gefinancierd. Hierdoor is hun tijdshorizon over het algemeen wat korter dan die van een belegger. Gelet hierop, maar ook vanwege de indirecte koppeling tussen ontwikkeling en gebruik, spelen projectontwikkelaars bij ‘pure’ organische gebieds- ontwikkeling een relatief bescheiden rol. Maar aangezien ‘pure’ organische gebiedsontwikkelingen in de praktijk niet heel vaak voorkomen, hebben projectontwikkelaars toch ook een rol in aantal door ons onderzochte cases.
In het Ebbingekwartier (Groningen) is naast woning- corporatie Nijestee ook ontwikkelaar AM Wonen betrokken. De gemeente Groningen heeft de ontwikkelaar in een eerder stadium ontwikkelingsrechten toegezegd. De verwachting (en hoop) is dat ook AM Wonen de traditionele ontwikkeling weer oppakt.
Een andere rol voor de ontwikkelaar zien we bij het Atlas ArenA-complex. Hier was Peak Development actief, een ontwikkelaar in dienst van vastgoedbelegger Pronam. Deze ontwikkelaar werkt in opdracht en ontwikkelt dus niet voor eigen rekening en risico, zoals ontwikkelaars vaak doen.