A. Inleiding
Dit raadsbesluit betreft de aanvraag voor een planologisch attest van ‘tuincentrum Van Uytsel’.
Een planologisch attest vermeldt of een bestaand, hoofdzakelijk vergund en niet verkrot, bedrijf al dan niet behouden kan worden op de plaats waar het gevestigd is en welke ruimtelijke
ontwikkelingsmogelijkheden er op korte en op lange termijn mogelijk zijn. Het attest vermeldt
eveneens of er een procedure tot opmaak of tot wijziging van een ruimtelijke uitvoeringsplan (RUP) of een plan van aanleg (BPA) zal worden opgestart.
De aanvraag werd onderworpen aan een openbaar onderzoek van 2 mei 2017 tot en met 31 mei 2017. Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 7 bezwaarschriften ingediend.
Tevens werd de aanvraag voorgelegd aan volgende instanties: deputatie, departement Omgeving van de Vlaamse overheid en departement Landbouw & Visserij van de Vlaamse overheid. De twee laatste instanties hebben een advies uitgebracht.
In uitvoering van artikel 4.4.25 §4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) heeft de GECORO alle adviezen en bezwaren gebundeld en een gemotiveerd advies uitgebracht over de aanvraag.
De gemeenteraad dient nu een finale beslissing te nemen over deze aanvraag en te beslissen onder welke voorwaarden het planologisch attest wordt afgeleverd.
B. Inhoud van de aanvraag B.1. situering van de aanvraag
De activiteiten van het bedrijf Van Uytsel starten op de huidige locatie in 1975. De activiteiten spitste zich toen toe op het kweken van bloemen en planten. De gekweekte bloemen en planten werden verkocht via de veiling én via de eigen verkoop in de serre zelf. Gedurende de daaropvolgende jaren verschoven de activiteiten richting de verkoop van planten. Vandaag de dag is de kwekerij uitgegroeid tot een zuiver tuincentrum.
De activiteiten vandaag bestaan uit de verkoop van planten en aanverwante artikelen aan particulieren. Volgende artikelen worden verkocht: buitenplanten, kamerplanten, snijbloemen, zijdebloemen en –planten, potgrond en meststoffen, potterie en decoratie en dierenartikelen.
B.2. ligging
Het bedrijf ligt ten westen van de kern van Kontich, grenzend aan de Pierstraat en op een steenworp van het bedrijventerrein Satenrozen. Ten noorden van dit bedrijventerrein komst langs de Pierstraat een woonlint voor. Ter hoogte van het tuincentrum bestaat het hoofdzakelijk uit open bebouwing.
Achter het tuincentrum ligt een landbouwgebied dat begrensd wordt door enkele beboste percelen. De gaaf gebleven open ruimte wordt duidelijk afgebakend. Het bevindt zich ten westen van de zijtak van de Pierstraat. Dit open ruimte gebied strekt zich uit tussen Aartselaar en Kontich.
B.3. aanvraag
Het tuincentrum Van Uytsel wenst op korte termijn (< 2 jaar) het volgende:
a) de bouw van een cabrioserre: Het betreft een uitbreiding van de huidige verkoopserre met twee beuken aan de NO-zijde met een breedte van 32m en een diepte van 124m (+ luifel van 16m). Het gabarit van deze serre zal gelijk zijn aan het gabarit van de bestaande verkoopserre.
De serre zal gebouwd worden als een cabrioserre waarvan het dak volledig open kan. In deze serre worden de buitenplanten geplaatst voor verkoop. Ze wordt ingeplant tussen de twee serrecomplexen.
Voor de inplanting van de eerste beuk is er voldoende ruimte, voor de inplanting van de tweede beuk is een aanpassing (beperkte afbraak) van de serre van de voormalige tomatenkwekerij noodzakelijk.
b) het bouwen van een doorgroeiserre voor hoge planten: De huidige doorgroeiserre (voormalige tomatenkwekerij) heeft een beperkte hoogte, om doorgroei ruimte te creëren voor hogere planten, zoals fruitbomen of olijfbomen. Hiervoor wenst het bedrijf de doorgroeiserre aan te passen. Zes nieuwe beuken zouden voorzien worden aansluitend op de cabrioserre. Het betreft met andere woorden een uitbreiding aan de NO-zijde van de cabrioserre met een breedte van 96m en een diepte van 140m. Het gabarit van de serre is gelijk aan het gabarit van de bestaande verkoopserre (7 beuken) en de geplande cabrioserre. De doorgroeiserre wordt niet ingericht als een verkoopruimte.
c) de uitbreiding van de parking: de huidige parking is ruimschoots voldoende op weekdagen. Tijdens drukke dagen (weekend, eindejaar, lente, moederdag,…) is de parking echter te klein. Door de bouw van de cabrioserre verdwijnt de parking voor de werknemers en is het wenselijk deze te compenseren.
Aan de zuidwestelijk en noordwestelijke zijde van het tuincentrum wordt een overloopparking voorzien. Het betreft een parking die tijdens normale dagen afgesloten blijft maar gedurende piekmomenten opengesteld wordt. Hierdoor kan de parkeercapaciteit stijgen van 340 naar 505 parkeerplaatsen die zowel door bezoekers als door personeel zal gebruikt worden. Daar het geen permanente parking betreft, wordt de impact ervan beperkt door rondom de parking een breed groenscherm te voorzien enerzijds, en de rijstroken en de parkeerstroken volledig aan te leggen in waterdoorlatende materialen (grasdallen of grind).
d) en de uitbreiding van de voor het publiek toegankelijke ruimten: momenteel beslaat de publiek toegankelijke zone 22.165m² aangevuld met een periodiek toegankelijke zone van 3.610m². In de toekomst zou de publieke zone 27.603m² beslaan aangevuld met een periodiek publiek toegankelijke zone van 9.834m².
De aanvraag bevat geen lange termijnvisie.
C. Procedure
De voorliggende aanvraag werd bij het gemeentebestuur van Kontich ingediend op 23 maart 2017. Op 30 maart 2017 werd de aanvraag volledig en ontvankelijk verklaard. Verder werd geoordeeld dat het gemeentebestuur de bevoegde overheid is.
De aanvraag werd onderworpen aan een openbaar onderzoek dat werd gehouden van 2 mei 2017 tot en met 31 mei 2017. Tijdens deze periode werden volgende bezwaren ingediend:
a. Wij leiden af dat de winkel tweemaal zo groot zal worden in de toekomst en dat er voor de nieuwe serres een beton- en asfaltweg komt met parkeerplaatsen. Wij vrezen dan ook voor geluidshinder, verkeersdrukte en vervuiling en dit achter onze tuinen waarvan het achterste deel agrarisch is en moet blijven.
b. Wij leiden af dat er maar zeer beperkt wordt voorzien aan extra parkeerplaatsen maar dat de winkel 2 keer zo groot zal worden in de toekomst. (5x)
c. We merkten in het plan van de gewenste situatie op dat Tuincentrum Van Uytsel een geasfalteerde zone wil aanleggen. We zijn er van overtuigd dat deze aanpassing voor geluidshinder, extra uitstoot van gassen, verkeersdrukte… zal zorgen. Het spreekt voor zich dat wagens, bestelwagens en vrachtwagens voor heel wat hinder en een onaangename leefomgeving zorgen. We hebben een
aanzienlijk bedrag betaald om een bouwgrond op een rustige locatie aan te kopen en willen hierbij benadrukken dat het huidige gebied achter de woonzone behouden moet blijven. We hopen dan ook dat jullie als gemeenteraad ook naar de mening van de inwoners luisteren en hiermee ook rekening houden in het openbare onderzoek en bijgevolg de asfaltering achter onze tuinen in het RUP/wijziging gewestplan weigeren.
Rekening houdende met het advies van de GECORO en in het bijzonder de ruimtelijke argumentatie die het advies aanvoert om hoofdzakelijk de adviezen en in mindere mate de bezwaren te behandelen en er in het attest mee rekening te houden, worden navolgende standpunten ingenomen over de ingediende bezwaren.
De verkoopsoppervlakte breidt in wezen niet uit. Het betreft een verschuiving van de bestaande verkoopsruimte buiten naar een verkoopsruimte binnen. Zoals gesteld in de aanvraag gaat dit niet gepaard met een stijging van het bezoekersaantal. Er wordt slechts, in het beste geval, een stijging van 10% verwacht. De voorziene toename van het aantal parkeerplaatsen is echter groter.
De impact van de verplaatsing van een deel van de verkoopsruimte heeft geen impact op de
aanpalende bewoning in de Pierstraat. Het laden en lossen gebeurt aan de achterzijde van het bedrijf.
De bijkomende parking wordt voorzien aan de westzijde van het bedrijf. In de serre aan de voorzijde (t.h.v. het woonlint) zal enkel een doorkweek gebeuren. De verharding die tussen deze nieuwe serre en de tuinen van de woningen wordt voorzien, is om bij het onderhoud van de planten de serre in- en uit te kunnen rijden.
Verder werden de nodige adviezen aangevraagd. De volgende adviesinstanties verleenden brachten een advies uit:
a. Departement Omgeving (26 juni 2017): Gunstig voor de korte termijnbehoeftes mits uitsluiting van de overloopparking achteraan, westelijk van de loods voor opslag materiaal.
b. Departement Landbouw & Visserij (2 mei 2017): Ongunstig daar het bedrijf ruim na het goedkeuren van het gewestplan zijn kweekactiviteiten heeft stopgezet en enkel is doorgegaan met de verkoop van bloemen/planten en decoratiemateriaal hetgeen een zonevreemde activiteit is binnen het agrarische gebied.
Het uitbreiden van parkeerplaatsen op percelen die momenteel nog in professioneel agrarisch gebruik zijn kan vanuit landbouwkundig standpunt niet aanvaard worden. De GECORO heeft op 12 juni 2017 de ontvangen adviezen en bezwaren gebundeld en behandeld. Op 11 september 2017 heeft de GECORO advies uitgebracht over de aanvraag (zie bijlage).
De gemeenteraad sluit zich uitdrukkelijk aan bij het uitgebrachte advies van de GECORO.
D. Advies college van burgemeester en schepenen
Het college van burgemeester en schepenen stelt voor om het advies van de GECORO te volgen een voorwaardelijk positief planologisch attest af te leveren.
E. Integraal waterbeleid
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient ook een planologisch attest onderworpen te worden aan de watertoets. Het plan dient getoetst te worden aan de kenmerken van het watersysteem en aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid. De percelen zijn niet gelegen in mogelijk of effectief overstromingsgevoelig gebied. Binnen het projectgebied zijn geen waterlopen aanwezig. Verder voorziet het bedrijf in de nodige voorzieningen in waterbuffering, -zuivering en –hergebruik zodat in alle redelijkheid kan geoordeeld worden dat het voorliggende planologisch attest verenigbaar is met het watersysteem en geen schadelijk effect op de waterhuishouding veroorzaakt.
F. Besluit
Kennis te nemen van de aanvraag van het tuincentrum ‘Van Uytsel’ tot het bekomen van een planologisch attest voor hun bedrijf in de Pierstraat 276 in Kontich.
Kennis te nemen van de resultaten van het openbaar onderzoek waarbij vermelde bezwaarschriften werd ingediend.
Kennis te nemen van de vermelde adviezen.
Het planologisch attest af te leveren onder de volgende voorwaarden:
Standpunt met betrekking tot behoud van het bedrijf op de plaats waar het gevestigd is:
Het bedrijf kan behouden blijven op de huidige locatie.
Standpunt met betrekking tot de ontwikkelingsmogelijkheden op korte termijn:
Gunstig voor de ontwikkelingsperspectieven op korte termijn onder volgende voorwaarden:
- Er kan niet akkoord gegaan worden met een overloopparking achteraan, westelijk van de loods voor opslag materiaal.
- De overloopparking westelijk van de koude serre dient op zodanige manier vormgegeven te worden dat het groene karakter primeert. Advanced Turf geniet de voorkeur.
Standpunt met betrekking tot de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan:
De toegestane ontwikkelingsperspectieven op korte termijn veronderstellen de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan. Bij de opmaak van het RUP dient een oplossing gevonden te worden voor de aanwezige voetweg nr. 51.