Nadat aan de hand van het overheidsbeleid de functie is gekozen voor de herbestemming voor het betreffende gebied, moet gekeken worden in hoeverre er vraag is naar de betreffende functie. Uit onderzoek is gebleken dat de vraag van de markt op verschillende manieren kan worden achterhaald. De reden waarom deze markt achterhaald moet worden is om een goede match tussen vraag en aanbod te creëren. In de deelparagrafen wordt aangegeven op welke verschillende manieren de markt bepaald kan worden aan de hand van wat uit het onderzoek naar voren is gekomen.
6.2.1 Experts
Uit de interviews bleek dat het meestal de experts zijn die ingezet worden om de markt te bepalen. Verschillende partijen die in hoofdstuk 3 bij het proces zijn behandeld worden hiervoor ingezet. Deze partijen voeren onderzoeken uit om te kijken waar de vraag precies ligt, op welke termijn en op welk niveau. Hierbij valt te denken aan adviesbureaus, makelaars en corporaties. Kortom de partijen die dagelijks in de markt zitten en ervaring hebben in de betreffende branche. Een voorbeeld hiervan is de betrokkenheid van draaijer+partners als adviesorgaan voor het Europapark. Zij waren betrokken bij het proces van de realisering van de Euroborg. Een ander voorbeeld is het projectbureau Hart van Zuid. Dit is een expert organisatie die dagelijks in de markt zit om de markt te bewaken, aldus de heer Kleerebezem van FIEN. Ook voor woningen worden makelaars ingeschakeld om de vraag in kaart te brengen, NRE heeft hier heel duidelijk gebruik van gemaakt.
6.2.2 Vraag vanuit de markt zelf
De gemeente Groningen gaf aan dat alle projecten waar zij bij betrokken zijn, door de markt gestuurd zijn. Zij gaven aan dat naast marktbepaling er ook altijd zelf partijen zijn die ergens op af komen en die ergens een investering in zien. Denk aan een supermarkt die zich op een bepaalde plek wil gaan vestigen. Deze supermarkt heeft zelf de ervaring in huis om te kijken of het rendabel is om op de betreffende plek een filiaal te openen.
Een markt wordt dus niet alleen bepaald vanuit een aanbodlocatie die een vraag nodig heeft. Andersom komt het ook vaak voor. Er is een bepaalde vraag vanuit de markt naar huisvesting voor functies. Deze vraag komt dan aan bij een partij en die moet dit vertalen naar een invulling. Veel bedrijven gaan op
6.2.3 Prijsvraag
De vraag kan ook voortkomen uit een prijsvraag die wordt opgesteld. Bij Cultuurpark Westerpark is op deze manier ook de eerste invulling gegeven aan de gebouwen nadat de hoofdbestemming was bepaald door de gemeente. Door een ideeënoproep of prijsvraag te organiseren gaan verschillende partijen nadenken over een invulling. De daadwerkelijke vraag wordt hier niet mee bepaald, maar door de prijsvraag wordt wel in zekere zin achterhaald waar de behoefte ligt. Deze behoefte bepaalt in zekere mate ook de markt.
6.2.4 Free publicity
Door de niet-doorsnee projecten die BOEI ontwikkelt in industrieel erfgoed probeert de organisatie ook aandacht te trekken middels free publicity. De publiciteit bereikt veel verschillende mensen en trekt doorgaans veel publiek bij een open dag betreffende een project. Op die manier kunnen de bezoekers de sfeer proeven van de herbestemming en kan gekeken worden hoe hierop gereageerd wordt. BOEI gaf aan dat een organisatie er open voor moet staan om partijen te vinden en dat andersom partijen de organisatie weten te vinden. Deze wisselwerking volgens de heer Boon is van belang om de markt te vinden.
6.2.5 Economische situatie
In grote mate wordt de markt ook bepaald aan de hand van de economische situatie. Bepaalde functies zijn gevoeliger voor economische veranderingen dan andere functies. Een voorbeeld hiervan is De Meeuwen in Groningen aldus de heer Koster van DeZwarteHond. Deze locatie was in eerste instantie bedoeld voor realisatie van kantoren. Door de economische crisis is de locatie nu aangewezen om woningen te ontwikkelen. Dit komt doordat de vraag naar kantoren flink was afgenomen en de ontwikkeling daardoor niet meer rendabel zou zijn.
6.2.6 Vraag creëren
Sommige projecten worden gerealiseerd zonder dat een gedegen onderzoek naar de vraag vanuit de markt is uitgevoerd. Een voorbeeld hiervan zijn de projecten van Van der Most. Tijdens het interview gaf de heer Van der Most aan dat hij hier geen gebruik van maakt. Wel houdt hij rekening met de omgeving en wat wel en niet aanwezig is binnen een regio. Hij wil iets toevoegen waar de stad van kan profiteren. Volgens de heer Van der Most komt de aanloop bij zijn projecten vanzelf wel, een uitgebreid marktonderzoek is volgens hem niet nodig.
Voor de creatieve industrie is deze marktvraag ook lastig in te schatten en wordt gecreëerd aan de hand van ruimte die beschikbaar is op de locatie die aangeboden wordt. David de Bruijne van Twynstra Gudde lichtte dit tijdens een interview toe. Ruimten in de oude panden ontstaan en kunnen betrokken worden door ondernemers in de creatieve industrie die met relatief weinig benodigdheden en lasten hun beroep kunnen uitoefenen. Vaak wordt de vraag hiervan gaande weg gecreëerd. Op de oude economische roots van de stad wordt de nieuwe economie ingevuld. Daardoor ontstaat een vliegwiel waarmee een cyclus van waardeontwikkeling gevormd wordt door de vestiging van bedrijven met een hogere toegevoegde waarde in het primaire proces (interview De Bruijn, 2009). Deze zelfde creatieve industrie heeft bij de Westergasfabriek ook een vraag gecreëerd en uiteindelijk voor waardeontwikkeling gezorgd.
6.3 Conclusie
Hoofdbestemming bepaalt gemeente, verdere invulling door vraag vanuit de markt
Uit het onderzoek is gebleken dat de hoofdherbestemming bijna altijd voortkomt uit het beleid dat een betreffende gemeente hanteert. Dit beleid staat veelal vastgelegd in een structuurvisie. In de structuurvisie stemt de gemeente de ruimtelijke ontwikkeling van verschillende functies op elkaar af, rekening houdend met de vraagontwikkeling op een termijn van 10 - 15 jaar.
Nadat bekend is wat de bestemming op een locatie gaat worden, wordt de uitwerking en precieze invulling middels marktonderzoeken ingevuld. Alle geïnterviewden gaven aan dat er rekening wordt gehouden met de vraag vanuit de markt, maar eigenlijk wordt de specifieke vraag pas daadwerkelijk bekeken nadat een functie al is vastgesteld aan de hand van het beleid dat een gemeente hanteert.
Kortweg kan gezegd worden dat de hoofdherbestemming voornamelijk bepaald wordt door gemeente en de verdere invulling door de vraag vanuit de markt. Bij de analyse van de marktvraag komt ook cruciale informatie over de financiële haalbaarheid van herbestemming naar boven. Natuurlijk kan deze hoofdherbestemming door bepaalde omstandigheden wijzigen. Denk hierbij aan de crisis waardoor een bestemming niet meer rendabel is. Een wijziging doet zich alleen voor als daar een geldige reden voor is. Naast het feit dat de visie van de gemeente voor een groot deel bepalend is, heeft de invulling vaak ook te maken met het feit dat de gemeente vaak grondeigenaar is van het gebied en daardoor ook in grote mate betrokken is bij de herbestemming. De globale invulling, de hoofdherbestemming, gebeurt dus aan de hand van de visie en de specifieke invulling aan de hand van verder marktonderzoek. Een gedegen marktonderzoek door gemeente voor de visie is van groot belang voor een goede invulling.
7 HERBESTEMMINGSMOGELIJKHEDEN
Hoofdstuk 7 van dit onderzoek zal de verschillende kenmerken van herbestemmingsmogelijkheden in kaart brengen en een antwoord geven op deelvraag 3a:
Hoe kan een kenmerkenlijst van meest perspectiefvolle herbestemmingsmogelijkheden van verlaten industriële bedrijfslocaties worden gegenereerd?
Om een antwoord op deze deelvraag te geven is gebruik gemaakt van de informatie die in de voorgaande hoofdstukken van dit onderzoek is behandeld. Er wordt een beschrijving gegeven van de locatiekenmerken propeller opgevolgd door de bestemmingsmogelijkheden voor een verlaten industriële bedrijfslocatie.