Herbestemming van verlaten industriële bedrijfslocaties
Suikeruniegebied Groningen
Master Thesis door Annet de Vree Studentnummer 1733818
Master Economische Geografie Faculteit der Ruimtelijke Wetenschappen Rijksuniversiteit Groningen
Begeleider drs. P.J.M. van Steen
Uitgevoerd bij draaijer+partners
September 2009
VOORWOORD
Na een mooie studietijd kan ik met dit onderzoek de laatste studieperiode afsluiten. Na een lange leerzame periode van havo, hbo en universiteit ben ik klaar voor de praktijk en zal ik aanvangen met mijn nieuwe uitdaging als procescoördinator binnen draaijer+partners.
Voor u ligt het resultaat van mijn afstudeeronderzoek ter afronding van de Master Economische Geografie aan de Rijksuniversiteit Groningen. Dit onderzoek is uitgevoerd bij draaijer+partners te Groningen. De aanleiding van het onderzoek is de sluiting van de suikerfabriek in Groningen en de uitdaging om een methode te ontwikkelen voor herbestemming van gelijksoortige locaties. Aan de hand van literatuuronderzoek en expert interviews zijn circa 35 gelijksoortige projecten onderzocht waarvan vier in de vorm van een casestudy. Naar aanleiding van deze onderzoeksgegevens is de methode tot stand gekomen.
Voor het resultaat wil ik een aantal mensen bedanken. Allereerst wil ik de begeleider vanuit de Rijksuniversiteit Groningen Paul van Steen bedanken voor zijn kritische blik, heldere manier van denken en de prettige samenwerking. Daarnaast wil ik Marco Sotthewes bedanken voor zijn begeleiding vanuit draaijer+partners. De leuke samenwerking, vele gesprekken en goede adviezen hebben mij zo nu en dan weer met beide benen op de grond gezet en gebracht tot het eindresultaat. Tevens wil ik de collega’s binnen draaijer+partners bedanken voor de prettige werksfeer en de ervaringen van hun carrière die ze met mij wilden delen.
Extern wil ik graag alle geïnterviewden bedanken voor de tijd die ze hebben vrijgemaakt om mee te werken aan dit onderzoek. Daarnaast uiteraard mijn familie, vrienden en studiegenoten die bereid waren om mee te lezen en mij te steunen gedurende deze periode. Mijn zus Margreet daarvoor in het bijzonder.
Ik wens u veel leesplezier!
Groningen, september 2009
Annet de Vree
SAMENVATTING
In de loop der jaren zijn diverse industriële en aanverwante activiteiten beëindigd door uiteenlopende redenen. Voor de Suiker Unie in Groningen is dit ook het geval. Door de vermindering van de suikerquota zet de Suiker Unie Groningen de bedrijfsprocessen niet langer voort op het 120 hectare grote gebied aan de westkant van de stad. De gemeente heeft door haar volle programma voor de komende jaren een tijdelijke bevriezing op de locatie gelegd om concurrentie met lopende projecten te voorkomen. Ondanks deze tijdelijke bevriezing zal er in de toekomst toch een nieuwe invulling voor het gebied moeten komen.
De doelstelling van dit onderzoek is het ontwikkelen van een methode voor herbestemming van middelgrote verlaten industriële bedrijfslocaties in het stedelijk gebied aan de hand van en toegepast op het Suikeruniegebied in Groningen. Op basis van literatuuronderzoek, veldwerk in de vorm van expert interviews en vier casestudy zijn onderzoeksgegevens verzameld om de doelstelling te bereiken.
Om een goed beeld uit de praktijk te krijgen zijn circa 35 projecten op hoofdlijnen onderzocht. Hierbij is onderscheid gemaakt in geslaagde, minder geslaagde en lopende projecten. Geconcludeerd kan worden dat de mate van geslaagdheid bepaald wordt aan de hand van de leefbaarheid van het gebied en de mate waarin de omgeving als prettig ervaren wordt door de gebruiker. In het kader van industrieel erfgoed, is behoud van oud industrieel erfgoed altijd een succes in de ogen van historici, sloop echter niet. Oorzaken voor minder geslaagdheid zijn vertragingen die gedurende het proces naar voren komen.
Herbestemming van verlaten industriële bedrijfslocaties is het vinden van een nieuwe bestemming op de locatie. Hierbij is nog niet bekend of de opstallen op de locatie worden herbestemd of worden gesloopt.
Dat moet gedurende het proces duidelijk worden. Vanuit de literatuur is een aantal modellen opgesteld die de fasen van processen weergeven. Deze fasen vormen geen blauwdruk maar geven de richting weer hoe het proces van herbestemming moet verlopen.
Procesmanagement van De Bruijn e.a. geeft aan dat het proces in ronden verloopt met een onregelmatig verloop waarbij het nemen van een besluit telkens het resultaat vormt. De vier kenmerken: openheid, bescherming corevalues, voortgang en de inhoud vormen de kernelementen van dit proces.
Het Fasenmodel TU-Delft is een herbestemmingsmodel dat uitgaat van vijf fasen en bestaat uit:
ontwerpfase; contractfase; uitvoeringsfase; en gebruiks- en beheersfase. De eerste twee fasen onderscheiden zich het meest ten opzicht van een traditioneel bouwproces en dient dus de meeste belangstelling te krijgen.
De parallelschakeling van Nozeman geeft het belang weer van de volgorde en het tijdsbeslag. Deze twee elementen zijn hier ten opzichte van een serieschakeling veel minder vastgelegd. Belangrijk is dat binnen het proces voortdurend moet worden geschakeld tussen idee en realisatie.
draaijer+partners heeft intern ‘het vliegwiel voor de gebiedsontwikkeling opgesteld’. Dit wiel zet het gehele proces in werking waarbij de hoofdelementen organisatie, omgeving en locatie zijn. Hierbij zijn vier inhoudelijke pijlers ten grondslag: organisatie, omgeving, financieel en programma. Vanuit deze pijlers wordt gestuurd op een haalbare ontwikkeling met oog voor de kwaliteit, de functionaliteit en de toegevoegde waarde voor de gebruikers en de omgeving.
Bij de verschillende processen zijn diverse partijen betrokken en zijn verschillende risico’s van invloed.
Bij de herbestemming dient rekening gehouden te worden met de procedures van Ruimtelijke Ordening en met specifieke aspecten als cultuurhistorisch beleid en bodemsanering. Om de processen en de totstandkoming van de herbestemming nader te bestuderen zijn vier cases onderzocht. De cases zijn geselecteerd aan de hand van een aantal criteria om een goed beeld te krijgen op verschillende vlakken.
Aan de hand van de uitkomsten van de vier casestudies, de theorie en de interviews is de rol van de omgevingskenmerken bij verlaten industriële bedrijfslocaties in kaart gebracht. Een top vier omgevingskenmerken is vastgesteld, het belang van samenhang in omgevingskenmerken is aangegeven en de kansen en beperkingen die omgevingskenmerken met zich meebrengen zijn hier neergezet.
Daarnaast is ook de vraag vanuit de markt uiteengezet. Uitleg van het overheidsbeleid in zowel structuurvisie als de praktijk wordt aangegeven. Gevolgd door de bepaling van de markt uit de praktijkervaring van de experts.
Op basis van de input van de onderzoeksgegevens is een locatiekenmerken propeller gemaakt. Door invulling van de locatiekenmerken propeller kan de meest perspectiefvolle herbestemming worden gevonden voor de verlaten industriële bedrijfslocatie. De propeller bestaat uit drie bladen: het proces, de omgeving en de vraag vanuit de markt. Deze bladen wijzen tot een middelpunt en vormen de locatiekenmerken voor de betreffende locatie. Door de kenmerken te koppelen met mogelijke bestemmingsmogelijkheden kan een nieuwe bestemming voor de verlaten industriële bedrijfslocatie worden gevonden.
Tot slot is in dit onderzoek de locatiekenmerken propeller ingevuld voor het Suikeruniegebied Groningen.
Hier kwam naar voren dat het van belang is dat allereerst een nader onderzoek uitgevoerd moet worden naar industrieel erfgoed. Reden hiervoor is om achteraf spijt van sloop te voorkomen. Het voordeel dat het gebied heeft is het feit dat er maar één grondeigenaar is waardoor het proces slagvaardiger is. Naast de bestemming wonen op de langere termijn is de uitkomst van het onderzoek een grootschalig leisure centrum in de vorm van een evenementencentrum met bijpassende functies. Het thema waar op ingespeeld moet worden is: “The City of Talent”.
INHOUDSOPGAVE
1 Inleiding ...8
1.1 Suikeruniegebied Groningen ...8
1.2 Voorgaande projecten ...9
1.3 draaijer+partners ...9
1.4 Probleemstelling ... 10
1.5 Doelstelling ... 10
1.5.1 Praktische relevantie ... 10
1.5.2 Wetenschappelijke relevantie ... 10
1.6 Vraagstelling... 11
1.7 Methodiek ... 11
1.8 Leeswijzer ... 13
2 Projecten van verlaten industriële bedrijfslocaties ... 14
2.1 Industriële bedrijfslocaties... 14
2.2 Industrieel erfgoed ... 14
2.3 Indeling partijen ... 15
2.4 Geslaagdheid van projecten ... 15
2.4.1 Succesfactoren ... 15
2.4.2 Geslaagde projecten ... 16
2.4.3 Minder geslaagde projecten ... 18
2.5 Lopende projecten ... 20
2.6 Conclusie ... 23
3 Herbestemmingsproces ... 24
3.1 Herbestemmen ... 24
3.2 Proces ... 24
3.2.1 Procesmanagement van De Bruijn e.a... 25
3.2.2 Fasenmodel TU-Delft... 26
3.2.3 Parallelschakeling in projectontwikkeling ... 27
3.2.4 Vliegwiel gebiedsontwikkeling draaijer+partners ... 28
3.3 Partijen... 28
3.3.1 Opdrachtgever/eigenaar ... 29
3.3.2 Belanghebbende ... 29
3.3.3 De overheid... 29
3.3.4 De financier ... 30
3.3.5 De architect ... 30
3.3.6 De aannemer ... 30
3.3.7 De adviseur ... 30
3.3.8 De makelaar ... 30
3.4 Ruimtelijke Ordening ... 30
3.5 Specifieke aspecten ... 31
3.5.1 Cultuurhistorisch beleid ... 31
3.5.2 Bodemsanering ... 31
3.6 De risico’s ... 32
3.7 Conclusie ... 33
4 Casestudies ... 34
4.1 Verantwoording en opzet cases ... 34
4.1.1 Suikerfabriek Puttershoek... 34
4.1.2 Picus-west en NRE-terrein... 35
4.1.3 Europapark Groningen ... 35
4.1.4 Cultuurpark Westergasfabriek ... 35
4.2 Suikerfabriek Puttershoek ... 36
4.2.1 Het proces ... 36
4.2.2 De bestemming ... 37
4.3 Picus-west en NRE-terrein... 39
4.3.1 Het proces ... 39
4.3.2 De bestemming ... 41
4.4 Europapark... 43
4.4.1 Het proces ... 43
4.4.2 De bestemming ... 45
4.5 Cultuurpark Westergasfabriek ... 48
4.5.1 Het proces ... 48
4.5.2 De bestemming ... 50
4.6 Conclusie ... 53
5 Omgevingskenmerken ... 55
5.1 Omgevingskenmerken verlaten industriële bedrijfslocaties ... 55
5.1.1 Ligging... 55
5.1.2 Omgeving op verschillende niveaus... 55
5.1.3 Water, spoor en weg ... 56
5.1.4 Woonwijken ... 56
5.1.5 Afstand tot stadscentrum ... 56
5.1.6 Periferie... 56
5.1.7 Industriële monumenten – historische waarde gebied ... 57
5.2 Top 4 omgevingskenmerken... 57
5.2.1 Ontsluiting ... 57
5.2.2 Water ... 57
5.2.3 Afstand tot stadscentrum ... 58
5.2.4 Woonwijk ... 58
5.3 Samenhang in omgeving ... 58
5.4 Kansen en beperkingen door omgevingskenmerken ... 58
5.5 Conclusie ... 60
6 Vraag vanuit de markt ... 61
6.1 Overheidsbeleid ... 61
6.1.1 Structuurvisie ... 61
6.1.2 De praktijk... 61
6.2 Bepaling van de markt ... 62
6.2.1 Experts ... 62
6.2.2 Vraag vanuit de markt zelf... 62
6.2.3 Prijsvraag ... 63
6.2.4 Free publicity ... 63
6.2.5 Economische situatie... 63
6.2.6 Vraag creëren ... 63
6.3 Conclusie ... 64
7 Herbestemmingsmogelijkheden ... 65
7.1 Locatiekenmerken propeller ... 65
7.1.1 Proces ... 66
7.1.2 Omgeving ... 66
7.1.3 Vraag vanuit de markt ... 67
7.2 Bestemmingsmogelijkheden met kenmerken ... 67
7.2.2 Kantoren ... 68
7.2.3 Creatieve industrie en museum ... 68
7.2.4 Voorzieningen ... 69
7.2.5 Stadspark ... 69
7.2.6 Grootschalige leisure... 69
7.3 Conclusie ... 70
8 Herbestemmingsmogelijkheid voor Suikeruniegebied Groningen ... 71
8.1 Omgevingskenmerken ... 71
8.1.1 Ontsluiting ... 71
8.1.2 Water ... 72
8.1.3 Nabijheid van stadscentrum ... 73
8.1.4 Nabijheid van woonwijken ... 73
8.1.5 Overige omgevingskenmerken ... 73
8.2 Proces... 74
8.2.1 Partijen ... 74
8.2.2 Cultuurhistorisch beleid ... 75
8.2.3 Bodemsanering ... 75
8.3 Vraag vanuit de markt ... 75
8.3.1 Overheidsbeleid... 75
8.3.2 Bepaling markt ... 77
8.4 Workshops intern draaijer+partners ... 77
8.5 Conclusie ... 78
9 Conclusie en aanbevelingen ... 79
9.1 Conclusie ... 79
9.2 Aanbevelingen... 80
Literatuurlijst ... 82
Bijlagen ... 86
Bijlagen:
1. Lijst van Projecten
2. Indeling partijen expert interviews 3. Uitnodiging expert interviews
4. Plattegrond Suikeruniegebied Groningen 5. Brainstormsessies Suiker Unie Groningen
1 INLEIDING
1.1 Suikeruniegebied Groningen
Aan de westkant van de stad Groningen ligt aan de ringweg het voormalige terrein van de Suiker Unie Groningen. Dit terrein was tot 2008 in gebruik als suikerfabriek. Begin januari 2008 liet moederbedrijf Royal Cosun weten dat de Suiker Unie in Groningen per direct werd gesloten. Reden van de sluiting van de fabriek uit 1913 is de wetgeving van de Europese Unie om de suikerproductie in Europa te verminderen. Het suikerquotum is binnen de Europese unie gedaald van 18 miljoen naar 12 miljoen ton per jaar. Productie over deze grens krijgt geen steun en mag niet worden verkocht binnen de EU. De lidstaten wijzen de gekregen quota’s toe aan individuele suikerbedrijven die op hun beurt leveringsrechten voor bieten toekennen aan individuele landbouwbedrijven. Hierdoor heeft Royal Cosun hun kleinste productiefabriek gesloten. Een groot aantal werknemers is overgeplaatst naar de suikerfabriek in Hoogkerk. Helaas bood dit geen plaats voor alle medewerkers (RTV Noord, 2008).
Door het sluiten van deze fabriek in Groningen wordt een groot grondgebied niet meer actief gebruikt in de stad, wat mogelijkheden biedt voor toekomstige ontwikkelingen. Het Suikeruniegebied valt, zoals gezien kan worden in figuur 1.1, buiten de binnenstad van Groningen maar binnen het stedelijk gebied van de gemeente Groningen. Het gaat hier om een grondgebied dat aan de westzijde van de stad Groningen ligt. Aan de noordkant wordt het gebied ontsloten door het Hoendiep, zowel het kanaal als de straat. Een gedeelte hiervan heeft de functie detailhandel en is ingevuld als meubelboulevard. Aan de zuidkant grenst het gebied aan het Stadspark en de Peizerweg, waarbij het zuidoosten wordt omsloten door een spoorlijn en het zuidwesten wordt doorkruist door een spoorlijn. De oostkant is omsloten door de ringweg van Groningen en de westkant door de Johan van Zwedenlaan en Hoogkerk. Aan deze kant is in de verte ook de andere vestiging van Royal Cosun te zien die nog wel actief is. De totale oppervlakte van het terrein bedraagt circa 130,5 hectare waarvan circa 104,5 hectare open ruimte en circa 9 hectare water is. Het industriegebied betreft circa 22 hectare (Cho e.a., 2008).
Figuur 1.1: Suikeruniegebied Groningen ( Cho e.a., 2008)
De gemeente Groningen heeft besloten dat er de eerstvolgende 15 jaar geen nieuwe ontwikkelingen in het gebied mogen komen. Voor zowel het economische programma (bedrijvigheid, kantoren, grootschalige detailhandel) als voor wonen heeft de gemeente ruim voldoende locaties in portefeuille. De komende jaren is daarom economische ontwikkeling en/of woningbouw in het Suikeruniegebied onwenselijk vanwege dit ruime termijnaanbod, de gemaakte afspraken met derden, de daarvoor noodzakelijke investeringen en de financiële risico’s. Om er voor te zorgen dat de komende jaren geen ontwikkelingen komen heeft de gemeente een bevriezing op het bestemmingsplan gelegd (gemeente Groningen 2008). De laatste berichten zijn dat de gemeente een intentieovereenkomst gesloten heeft voor de aankoop van de terreinen van de voormalige Suiker Unie. Op deze manier worden andere partijen buiten de deur gehouden. Er wordt vier ton uitgetrokken voor een onderzoek naar eventuele bodemvervuiling (DvhN, 2009).
1.2 Voorgaande projecten
Zowel internationaal, nationaal als regionaal zijn er voorbeelden van vrijkomende bedrijfslocaties waar een nieuwe bestemming gerealiseerd wordt. Dit varieert van herbestemming van grootschalige industriegebieden tot herbestemming van een of enkele kavels.
Op internationaal gebied is een voorbeeld Lower Swansea Vally in Wales, een herbestemming van een voormalig industriegebied in een groot sportcomplex en business- en retailpark (swanseaheritage.net, 2009). Bij onze oosterburen is het mediapark in Keulen ontwikkeld (mediapark.de, 2009). Voorbeelden op nationaal niveau zijn de Verkadefabriek in Den Bosch die is omgebouwd naar cultureel centrum (verkadefabriek.nl, 2009), de Westergasfabriek in Amsterdam (westergasfabriek.nl, 2009), dat is uitgegroeid tot cultuurdorp en in Eindhoven het Strijp-s (strijp-s.nl, 2009), dit is het voormalige Philips- terrein waar een nieuwe woon-, werk- en ontmoetingsplek is gerealiseerd. Voorbeelden van andere ontwikkelingen die momenteel nog lopen voor herbestemming zijn de Suiker Unie in Puttershoek (Suiker Unie, 2009) en het voormalige NRE-terrein in Eindhoven (draaijer+partners, 2002). Dit laatste voorbeeld is een project waar draaijer+partners zelf actief bij betrokken is.
In de regio is er de laatste jaren ook een aantal projecten tot stand gekomen. In de stad Groningen bijvoorbeeld de wijk De Meeuwen, die vernoemd is naar de polder gelegen tussen het Winschoterdiep en de toegangsweg vanaf het Europaplein (A7). Dit is het voormalige AAgrunol terrein waar efficiënt, doelgroepgericht en grondgebonden wonen in de stad wordt gerealiseerd (dezwartehond.nl, 2009). Direct in het verlengde van het Noorderplantsoen aan de oostkant ligt het CiBoGa. Op dit historische terrein zijn comfortabele stadswoningen in een uitgebalanceerde woonomgeving gecreëerd (ciboga.nl, 2009). De ontwikkeling van het Europapark is tot stand gekomen naar aanleiding van de plannen voor de verhuizing van het voetbalstadion van FC Groningen, de eerste plannen hiervan dateren uit 1994 (gemeente Groningen, 2009). Bij deze vrijkomende locaties in of aan de rand van een stedelijk gebied is het steeds opnieuw een uitdaging om, gelet op de behoeften en mogelijkheden van het lokale en of stedelijke gebied, te komen tot de best mogelijke herontwikkeling en herinrichting van de betreffende locatie.
1.3 draaijer+partners
Dit onderzoek wordt uitgevoerd in het kader van een afstudeeronderzoek bij draaijer+partners.
draaijer+partners is adviseur, proces- en projectmanager op het gebied van huisvestingsvraagstukken en bouwprojecten. Zij werken samen met opdrachtgevers aan een duurzame woon-, werk- en leefomgeving.
Een regionaal recent voorbeeldproject waar draaijer+partners vanaf het begin tot het eind zelf bij betrokken is geweest is de ontwikkeling van het Europapark.
De missie van draaijer+partners luidt dan ook: “Het aanbieden van hoogwaardige integrale dienstverlening op het gebied van een evenwichtige woon-, werk-, en leefomgeving voor zowel de vragende als aanbiedende partij, waarbij betrokkenheid, professionaliteit en de prettige werksfeer worden gezien als de pijlers onder de kwaliteit van onze dienstverlening."
draaijer+partners is actief in zes marktsegmenten: leisure, gezondheidszorg, kantoren, commercieel vastgoed, onderwijs en gebiedsontwikkeling. De organisatie is al ruim 12 jaar voor diverse organisaties actief en is van oorsprong een Gronings bedrijf. draaijer+partners biedt een breed scala aan producten en diensten aan die onder vier hoofdthema's vallen: vastgoed, organisatie, locatie en bouwproces. De
begeleider die vanuit draaijer+partners betrokken is bij dit onderzoek is Marco Sotthewes. Hij is bij draaijer+partners actief binnen het team Gebiedsontwikkeling. Dit team houdt zich bezig met locatiekeuze, leefbaarheid en de voorwaarden voor de inrichting van gebouwen en openbare ruimte. Zij begeleiden de processen om te komen tot een optimale leefomgeving voor wonen, werken en recreëren.
Binnen het marktsegment gebiedsontwikkeling is een viertal hoofdthema’s te weten: communicatie, organisatie, programma en financiën. Door het onderzoek intern bij draaijer+partners uit te voeren, in een omgeving van experts, zal dit toegevoegde waarde creëren voor het onderzoek.
1.4 Probleemstelling
Door uiteenlopende ontwikkelingen worden sommige industriële en aanverwante activiteiten beëindigd.
Voor de Suiker Unie in Groningen is dit ook het geval. Door de vermindering van de suikerquota binnen de EU is de fabriek niet langer actief in gebruik en op de herbestemming van de locatie ligt een tijdelijke bevriezing. In de toekomst zal er voor het Suikeruniegebied in Groningen een nieuwe invulling moeten komen.
1.5 Doelstelling
Het doel van dit onderzoek is om een methode te ontwikkelen om te komen tot herbestemming van middelgrote verlaten industriële bedrijfslocaties in het stedelijk gebied aan de hand van en toegepast op het Suikeruniegebied in Groningen.
De Grote van Dale definieert methode als ‘een vaste manier van handelen om een bepaald doel te bereiken’ (Van Dale, 2009). Deze methode wordt ontwikkeld voor verlaten industriële bedrijfslocaties, waarbij het bedrijfsproces niet meer wordt uitgevoerd door stopzetting van de bedrijfsvoering waardoor de bedrijfsactiviteiten beëindigen. Industriële activiteiten zijn in dit onderzoek productie op grote schaal in fabrieken waar na stopzetting niet eenvoudig een andere bedrijfsvoering gegenereerd kan worden.
Hierdoor ontstaat leegstand en de mogelijkheid voor andere ontwikkelingen. Gezien de oppervlakte van circa 130 hectare (inclusief 9 hectare water) wordt het model ontwikkeld voor middelgrote tot grote locaties, waardoor het niet enkel de invulling van een gebouw betreft maar een gebied met meerdere gebouwen met eventueel braakliggend land dat grenst aan de gebouwen. Met het stedelijk gebied wordt een locatie bedoeld die binnen de bestaande bebouwing valt van een gebied.
1.5.1 Praktische relevantie
Met de uitkomsten van dit onderzoek kan draaijer+partners in de toekomst de methodiek toepassen die wordt ontwikkeld in dit onderzoek voor herbestemming van verlaten industriële bedrijfslocaties.
draaijer+partners heeft in een enkel geval wel te maken met herbestemming van verlaten industriële bedrijfslocatie, maar specifiek voor deze locaties is nog geen methode. In dit onderzoek zal deze methode worden toegepast op het Suikeruniegebied in Groningen en uitkomst bieden voor de meest perspectiefvolle herbestemmingsmogelijkheid. De methode biedt oplossing voor een locatie aanbod vanuit de markt en kan voor draaijer+partners interessant zijn om in de toekomst als project te begeleiden.
1.5.2 Wetenschappelijke relevantie
Herbestemming van verlaten industriële bedrijfslocaties is een onderwerp dat voorkomt in onderzoeken van geografen en professionals die in de vastgoedbranche actief zijn. De uitkomsten van dit onderzoek, te weten een model voor herbestemming van verlaten industriële bedrijfslocaties en een perspectiefvolle herbestemmingsmogelijkheid voor het Suikeruniegebied, kunnen bijdragen aan verder onderzoek en kan toegepast worden in toekomstige projecten.
1.6 Vraagstelling
Om het doel van het onderzoek te bereiken is het nodig de volgende onderzoeksvragen te beantwoorden:
1. a. Wat zijn geslaagde, minder geslaagde en lopende projecten van hergebruik van verlaten industriële bedrijfslocaties?
b. Hoe verloopt het herbestemmingsplanningsproces van verlaten industriële bedrijfslocaties?
c. Hoe is het herbestemmingsplanningsproces bij vier cases verlopen, welke herbestemmingsvormen zijn er overwogen? Welke herbestemming is er uiteindelijk gerealiseerd, waarom deze en hoe is dit tot stand gekomen?
2. a. Wat is de rol van omgevingskenmerken bij het herbestemmen van verlaten industriële bedrijfslocaties?
b. Hoe wordt bij het herbestemmingsproces van verlaten industriële bedrijfslocaties rekening gehouden met de vraag van de lokale markt op middellange en lange termijn?
3. a. Hoe kan een kenmerkenlijst van meest perspectiefvolle herbestemmingsmogelijkheden van verlaten industriële bedrijfslocaties worden gegenereerd?
b. Wat is de meest perspectiefvolle herbestemmingsmogelijkheid voor het Suikeruniegebied in Groningen?
1.7 Methodiek
Om een antwoord op de eerste deelvraag te geven wordt een lijst opgesteld van verschillende projecten van herbestemming van verlaten industriële bedrijfslocaties. De projecten worden nader onderzocht en er wordt bekeken welke factoren de projecten succesvol maken. Het gaat hierbij om projecten binnen Nederland, maar ook om voorbeelden uit het buitenland. De projecten worden in kaart gebracht middels een literatuurstudie en veldwerk in de vorm van expert interviews. Het aantal projecten dat wordt geanalyseerd, is afhankelijk van de toegankelijkheid van de informatie van deze projecten in relatie tot de doorlooptijd van het onderzoek. Deze lijst zal in een Excel-bestand worden gezet waarin de belangrijkste feiten van de projecten naar voren komen. Uit deze lijst zal een viertal locaties worden geselecteerd om nader te onderzoeken als casestudy. De verantwoording van deze casestudies zal aan de hand van de kenmerken van de lijst worden aangegeven.
Het onderzoek van de casestudies zal gedeeltelijk middels een literatuuronderzoek plaatsvinden, maar ook door middel van interviews met betrokken partijen van deze cases, zoals ontwikkelaars, adviesbureaus en gemeenten. Voorbeelden van partijen die met deze projecten ervaringen hebben zijn:
TCN, BOEI, FIEN, maar ook draaijer+partners zelf. Per case zal afhankelijk van de beschikbaarheid van informatie en de kwaliteit van het interview één of meerdere partijen worden geïnterviewd. Er is gekozen voor louter face-to-face diepte-interviews. Het voordeel hiervan is dat je flexibel bent in het verkrijgen van je antwoorden. Gedurende het interview heb je de mogelijkheid om verduidelijking te krijgen door hierom te vragen. Ook kan de geïnterviewde persoon een toelichting geven op zijn of haar antwoord. Hiermee ontstaat een verdieping van het kennisniveau van de onderzoeker (Baarda e.a., 2007). De keuze voor de geïnterviewden wordt gemaakt aan de hand van partijen die naar voren komen tijdens het onderzoek naar de projecten. De keuze van de vier casestudies zal uit de lijst worden gehaald op basis van toegankelijkheid van informatie en de overeenkomsten van een verlaten industriële bedrijfslocatie als de Suiker Unie. Er zal worden gekozen voor cases die zich in de verschillende stadia van herbestemming bevinden en deze zullen worden geselecteerd uit de nationale voorbeelden. Reden dat er voor vier cases is gekozen is een tijdskwestie zodat binnen deze tijd genoeg diepgang wordt gecreëerd in de cases. De voorbeelden uit het buitenland worden slechts bekeken en meegenomen om een indruk te krijgen.
De rol van omgevingskenmerken bij herbestemmen van verlaten industriële bedrijfslocaties zal middels een literatuuronderzoek en expert interviews worden gedaan. In de literatuur is een aantal boeken te vinden over herbestemming van fabriekslocaties en herbestemming van industrieel erfgoed en overige opstallen die hiervoor geraadpleegd kunnen worden. Door de omgevingskenmerken van verschillende verlaten industriële locaties te analyseren wordt gekeken wat de rol van deze kenmerken is.
Als laatste onderdeel, voordat de kenmerkenlijst wordt opgesteld, wordt onderzocht in hoeverre er bij het herbestemmingsproces rekening wordt gehouden met de vraag van de lokale markt op de middellange en lange termijn. Dit deel wordt ook middels diepte-interviews en vanuit herbestemmingsprojecten vanuit het verleden onderzocht bij partijen (gemeenten, ontwikkelaars).
De input van de deelvragen twee en drie worden meegenomen in de deelvraag 3a, kenmerkenlijst van herbestemmingsmogelijkheden. Nadat deze is opgesteld kan de laatste deelvraag worden beantwoord. De kenmerken van het gebied worden geanalyseerd en in kaart gebracht. De input van deze kenmerken worden meegenomen in expert workshops die intern binnen draaijer+partners wordt gehouden. Deze workshops in de vorm van een brainstormsessie zullen bijdragen aan de uitkomsten van het onderzoek.
De informatie die uit de eerste twee deelvragen gewonnen wordt kan gebruikt worden als input voor de kenmerkenlijst die wordt opgesteld om een antwoord te geven op de doelstelling van dit onderzoek.
Theoretisch kader Empirie
1 b) Hoe verloopt het
herbestemmingsplanningsproces van verlaten industriële bedrijfslocaties?
1a) Wat zijn geslaagde, minder geslaagde en lopende projecten van hergebruik van verlaten industriële bedrijfslocaties?
1b) Hoe is het
herbestemmingsplanningsproces bij de vier cases verlopen, welke
herbestemmingsvormen zijn er
overwogen? Welke herbestemming is er uiteindelijk gerealiseerd, waarom deze en hoe is dit tot stand gekomen?
3a) Hoe kan een kenmerkenlijst van meest perspectiefvolle herbestemmingsmogelijkheden van verlaten industriële bedrijfslocaties worden gegenereerd?
3b) Wat is de meest perspectiefvolle herbestemmingsmogelijkheid voor het Suikeruniegebied in Groningen?
Conclusie en aanbevelingen
2a) Wat is de rol van omgevingskenmerken bij het herbestemmen van verlaten industriële bedrijfslocaties?
2b) Hoe wordt bij het
herbestemmingsproces van verlaten industriële bedrijfslocaties rekening gehouden met de vraag van de lokale markt op middellange en lange termijn?
1.8 Leeswijzer
Aan de hand van de bovengenoemde beschreven onderzoeksmethodiek en het onderzoeksmodel is het onderzoek opgedeeld in negen verschillende hoofdstukken. Iedere deelvraag en subdeelvraag is ingedeeld in een ander hoofdstuk aanvullend met de inleiding in het eerste hoofdstuk en de conclusie en aanbevelingen in het laatste hoofdstuk. De volgorde van de deelvragen wordt aangehouden in de structuur van het onderzoek. Ieder hoofdstuk geeft in de inleiding aan op welke deelvraag het hoofdstuk een antwoord geeft.
2 PROJECTEN VAN VERLATEN INDUSTRIËLE BEDRIJFSLOCATIES
Om een antwoord te geven op deelvraag 1a is gebruik gemaakt van veldwerk aangevuld met de input van een 18-tal expert interviews met verschillende partijen. De deelvraag luidt:
Wat zijn geslaagde, minder geslaagde en lopende projecten van hergebruik van verlaten industriële bedrijfslocaties?
Dit hoofdstuk zal geïntroduceerd worden met een paragraaf over industriële bedrijfslocaties en industrieel erfgoed. Daarna zal een korte indeling in het hoofdstuk worden gegeven van partijen die geïnterviewd zijn. De partijen zijn belanghebbenden die ervaring hebben, of in het verleden hebben gehad, met herbestemming van verlaten industriële bedrijfslocaties. De daaropvolgende paragraaf zal de geslaagdheid van projecten weergeven. De laatste paragraaf betreft een conclusie van het hoofdstuk.
Een selectie van de projecten is gemaakt op basis van beschikbare informatie, zowel uit de literatuur als uit expert interviews.
2.1 Industriële bedrijfslocaties
Door algehele teruggang, technische vernieuwingen, sanering en schaalvergroting verliezen landelijk duizenden fabrieksgebouwen hun oorspronkelijke functie. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt tussen lokaal- verzorgende bedrijvigheid, zoals zuivelfabrieken en graanmaalderijen en specifieke plaats- of regiogebonden bedrijvigheid. Zo stond het Noorden bekend om strokarton- en de aardappelmeelfabrieken, het Oosten om textielfabrieken, het midden van het land en de gebieden langs grote rivieren om de leerlooierijen en steenfabrieken en tot slot stond het Zuiden de bekend om de bierfabrieken (Nijhof en Schulte, 1994).
De locatie van industriële terreinen was vroeger gesitueerd aan de rand van de stad, aan een kanaal of een rivier. Het merendeel van de goederen werd in die tijd namelijk over water en spoor getransporteerd. Tevens moest de fabriek makkelijk bereikbaar zijn voor haar medewerkers. Door de groei van steden, zijn deze locaties nu veelal onderdeel van het stedelijk gebied geworden. Locaties hebben dus in vergelijking met vroeger een andere ligging binnen de gebouwde stad gekregen.
In een enkel geval is er sprake van een vestiging van een industrie zonder rekening te houden met de vestigingsplaats van arbeiders. Het bouwen van woningen voor deze arbeiders in de directe nabijheid van de fabriek bood oplossing. Door de komst van de fabriek ontstond zo een dorp of woonwijk. Een voorbeeld op nationaal niveau is het Agnetapark in Delft en op internationaal niveau Port Sunlight in Engeland.
2.2 Industrieel erfgoed
In de zoektocht naar projecten van verlaten industriële bedrijfslocaties kwamen meerdere projecten voor die als industrieel erfgoed worden gedefinieerd. Bij deze projecten zijn de oorspronkelijke gebouwen, of enkele opstallen met historisch karakter bewaart gebleven. Industrieel erfgoed is verbonden met de lokale geschiedenis, de identiteit en de plaats en is niet een op zichzelf staand object.
Industrieel erfgoed heeft vaak een sociaal-culturele functie en brengt een historie met zich mee. Indien er geen sprake is van een monument zal er door een kwestie van vraag en aanbod, waarin de huidige gebruiksmogelijkheden centraal staan, worden bepaald welk industrieel erfgoed wel en welke niet behouden wordt (Van der Gaag, 2008).
Zowel nationaal als internationaal zijn meerdere projecten ontwikkeld, waarvan nog duidelijk zichtbaar is dat het om een voormalig industriegebouw gaat. De oude elementen, soms gepaard met nieuwe architectuur, zijn aan de buitenkant nog duidelijk zichtbaar. Echter aan de binnenkant is soms niks meer waarneembaar van de oude functies aangezien er plaats is gemaakt voor nieuwe functies. Functies die aan deze gebouwen zijn gegeven variëren. Voorbeelden zijn: wooneenheden, kleinschalige bedrijvigheid, musea, leisure-activiteiten, brandweer of een school.
2.3 Indeling partijen
Om een zo goed mogelijk beeld te krijgen van verschillende herbestemmingen van verlaten industriële bedrijfslocaties is gekozen om naast het veldwerk en de literatuur ook verschillende partijen met verschillende achtergronden en belangen te interviewen. Op deze manier wordt duidelijk welke projecten zij geslaagd vinden. Onderstaand is een indeling gemaakt van deze partijen. Deze indeling is gemaakt om in de tekst makkelijker te kunnen refereren naar een groep geïnterviewden. De verschillende experts binnen één partij hebben over het algemeen dezelfde belangen, dezelfde denkwijze en eenzelfde idee over geslaagdheid van projecten. Indien er wel een afwijking is dan wordt dit expliciet vermeld.
De volgende indeling is gemaakt en wordt aangehouden in dit onderzoek:
• Overheid
• Architect
• Ontwikkelaar/ondernemer
• Adviseur
• Voorstander industrieel erfgoed
• Wetenschapper
In bijlage II zijn de namen die bij de betreffende groepering van partijen horen aangegeven en deze kan als naslagwerk worden gebruikt. Bijlage III geeft de uitnodigingsbrief weer die de partijen hebben ontvangen alvorens met de partij een afspraak is gemaakt.
2.4 Geslaagdheid van projecten
In deze paragraaf zal de geslaagdheid van de projecten worden behandeld. De paragraaf is opgedeeld in drie deelparagrafen. Allereerst worden succesfactoren behandeld die volgens de literatuur bepalen of de herbestemming geslaagd is, gevolgd door geslaagde en minder geslaagde projecten in de praktijk. In de laatste twee subparagrafen wordt een aantal voorbeeldprojecten genoemd waarbij aangegeven wordt welke factoren bepalend zijn voor succes of verantwoordelijk zijn voor minder succes. Ter illustratie is een aantal figuren bijgevoegd. In bijlage I staan de projecten overzichtelijk weergegeven aangevuld met projecten die in dit hoofdstuk niet allemaal genoemd worden, maar wel zijn meegenomen in de ideevorming.
2.4.1 Succesfactoren
De geslaagdheid van een project wordt beïnvloed door een aantal succesfactoren. Deze succesfactoren bepalen het eindresultaat van de herbestemming en in zekere mate ook de geslaagdheid van een project.
Hierin wordt onderscheid gemaakt in succesfactoren op gebouwniveau en op gebiedsniveau.
Gebouwniveau
In een publicatie over herbestemmen van industrieel erfgoed van De Boer in 1995, is gebruik gemaakt van zes factoren voor de beoordeling van de mate van succes. De genoemde factoren zijn in een publicatie van Nelissen e.a. (1999) weergegeven in het 6-F model. Dit model wordt in figuur 2.1 weergegeven en is bepalend voor het slagen dan wel falen van een herbestemming. Onder de factor fou wordt de initiatiefnemer die bereid is om het project aan te pakken verstaan. Het gebouw en de omgeving vallen onder functionaliteit. De drijfveer van het project is de filosofie. De financiën zeggen genoeg. De mate van goede samenwerking tussen betrokken partijen valt onder de f van flow en als laatste is de fasering aan de orde. In hoofdstuk drie wordt dit nader toegelicht.
Figuur 2.1: 6-F model (Nelissen e.a., 1999) Gebiedsniveau
In een onderzoek van Boon (2008) naar succesvolle gebiedstransformatie werd geconcludeerd dat er indicatoren te herkennen zijn die het (toekomstige) succes van een gebiedstransformatie kunnen voorspellen. Het ontwikkelingsproces is echter mede bepalend voor het succes dat zich tijdens de transformatie afspeelt. Bij het onderzoek werd gebruik gemaakt van een opgesteld beoordelingsmodel bestaande uit: financiële, draagvlak-, locationele, complexiteits- en programmatische indicatoren. Deze factoren geven wel een indicatie voor succes, maar zeker geen garantie. Er wordt gesteld dat de mate van succes óók afhankelijk is van kritische succesfactoren. Eén van de belangrijkste kritische succesfactoren is de samenwerking tussen private partijen (onderling) en publieke partijen. Dit werd ook door de geïnterviewden beaamd en zal dus duidelijk terug moeten komen gedurende het proces dat in het volgende hoofdstuk en bij de cases uiteen wordt gezet.
2.4.2 Geslaagde projecten
Met behulp van literatuur en veldwerk is getracht een ruim beeld te krijgen van geslaagde projecten. In totaliteit zijn 35 projecten op hoofdlijnen onderzocht (zie bijlage I). Van deze projecten worden in dit hoofdstuk circa twintig gebruikt in de beschrijving van geslaagde en minder geslaagde projecten. Indien opvallende aspecten naar voren kwamen van een specifieke partij dan is dit vermeld.
Sphinx Céramique Maastricht
Op het terrein van de voormalige aardewerkfabriek Sphinx in Maastricht is een herontwikkeling eind jaren ’80 van de vorige eeuw van start gegaan. Inmiddels is dit terrein van 23 hectare herbestemd van voormalig industrieterrein naar functies wonen, kantoren, horeca, detailhandel en hotel. Naast deze functies zijn in de wijk ook nog het Bonnefantenmuseum, het Centre Céreamique en het Nederlands Architectuurinstituut Maastricht gevestigd. Het gebied is door de herbestemming opnieuw leefbaar geworden voor verschillende doelgroepen. Bijdrage van subsidies van ministerie VROM, provincie Limburg en gemeente Maastricht hebben samen met pensioenfonds ABP geleid tot een publiekprivate samenwerking met het nieuwe stadsdeel als resultaat (maastricht.nl, 2009). Dit voorbeeld kwam bij de wetenschappers als een van de eerste voorbeelden naar voren.
Projecten Van der Most
Diverse projecten van Van der Most bedrijven zijn gevestigd in oude opstallen op oude verlaten bedrijfslocaties. Het betreft allemaal leisure -activiteiten die in een concept zijn neergezet voor consumenten. De projecten van de heer Van der Most die op verlaten industriële bedrijfslocaties zijn gesitueerd, zijn:
- Speelstad Oranje in een voormalig aardappelmeelfabriek;
- Wunderland Kalkar in een voormalig (niet in gebruik genomen) kerncentrale;
- De Koperen Hoogte in een voormalig watertoren;
Bovenstaande drie projecten zijn allen een groot succes en deze geslaagdheid is volgens de heer Van der Fou
Functionaliteit
Filosofie
Financiën
Flow
Fasering
Kans op herbestemming
en het personeel. Een prettige bezoekersplaats en werkomgeving zijn van groot belang, dit resulteert in prettige leef- en werkomgeving. De verklaring die de heer Van der Most hiervoor geeft ligt in de leisure- concepten waarmee hij werkt en het ondernemerschap, waarbij doorzettingsvermogen en creativiteit voorop staan. Het vergt energie, investering, en constante bijsturing. Uniek zijn met projecten is een must (interview Van der Most, 2009).
De projecten van Van der Most worden ook erg gewaardeerd door de voorstanders van industrieel erfgoed. Door behoud van de gebouwen en de historie, met de insteek van een nieuwe bestemming, krijgt een object een tweede leven en is de voorstander van industrieel erfgoed tevreden (interview Kleerebezem, 2009). In figuur 2.2 is een visueel voorbeeld van een hergebruik; project De Koperen Hoogte. In tegenstelling tot vele andere projecten is hier geen sprake van publiekprivate samenwerking.
Over het algemeen zijn de projecten van de heer Van der Most niet vlekkeloos verlopen met de procedures van de gemeente, aldus de heer Van der Most.
Figuur 2.2: De Koperen Hoogte, leisure in en om voormalige oude watertoren (waterned.eu, 2009)
Westergasfabriek
Een landelijk bekend project dat zeer geslaagd is, is de Westergasfabriek. Op de voormalige locatie van de gasfabriek in Amsterdam is een cultuur- en stadspark ontwikkeld dat plaats maakt voor diverse dagelijkse invullingen en jaarlijkse evenementen dat veel mensen naar het park trekt. Het park heeft een landelijke bekendheid. Naast het succes van de leefbaarheid van het gebied voor de bezoeker brengt het voor de gemeente Amsterdam ook een indirect financieel succes met zich mee voor de waardestijging van het vastgoed in de omliggende buurt. Deze waardestijging heeft een positief effect op de WOZ-inkomsten van de gemeente (interview Verhagen, 2009). Nadere toelichting van het project wordt in hoofdstuk vier behandeld, waarin het project als case is neergezet. Het project is tot stand gekomen door een publiekprivate samenwerking.
DWL-terrein Rotterdam
Wonen, werken en recreatieve functies hebben invulling aan het gebied gegeven op het voormalige DWL- terrein in Rotterdam. De nieuwe invulling heeft opnieuw voor leefbaarheid gezorgd in het gebied. Op het terrein is nieuwbouw verweven met oude industriële gebouwen. Het beleid op deze locatie is de opzet dat het stratenplan van de wijk is ingepast in de structuur van het voormalige DWL-terrein. Naast aanhouding van de structuur zijn tevens de karakteristieke watertoren en de bassins nog behouden gebleven waardoor de historie in het gebied is terug te vinden. In samenwerking met verschillende architecten is er met de gemeente Rotterdam een stedebouwkundig plan opgesteld. In figuur 2.3 is te zien hoe een gezondheidscentrum tegenwoordig is gevestigd in één van de historische gebouwen (gemeente Rotterdam, 2009).
Figuur 2.3: Gezondheidscentrum DWL - De Esch (FysioFrancke, 2009)
Cartesius Utrecht
Tijdens het interview met mevrouw Van Bohemen van TCN kwam het hoofdkantoor van dit bedrijf te Utrecht ter sprake. Dit voormalige hoofdkantoor van de NUON is ontworpen in 1950 en ontwikkeld tot een nieuwe kantorenlocatie waarin een mix van oud en nieuw met industrieel en modern is gecreëerd. Bij de herontwikkeling is rekening gehouden met de binnenstedelijke omgeving. De invulling biedt naast het hoofdkantoor van TCN ook invulling aan startende bedrijven en creatieve bedrijven. Hierdoor wordt een levendige omgeving gecreëerd en vormt het een onderdeel van de stad. TCN ziet dit als een geslaagd project, mede door de levendigheid die de invulling van de bedrijven heeft veroorzaakt en de uitvoering van de dagelijkse werkzaamheden in een uniek gebouw, aldus mevrouw Van Bohemen. Naast deze levendigheid is door de herontwikkeling van het gebouw weer de aandacht van de gemeente getrokken.
Cartesius is een monument geworden door de inzet van de ontwikkelaar (interview TCN, 2009).
Internationale voorbeelden
Op internationaal vlak zijn genoeg voorbeelden te vinden van vroegere industriële bedrijfslocaties die herbestemd zijn. In Duitsland hebben oude industriegebieden in het Ruhrgebied nieuwe functies gekregen. De heer Weulink noemt het voorbeeld van Zollverein in Essen. Volgens hem is dit toonaangevend hoe je met industrieel erfgoed om kan gaan. De hoogovens in een omgeving rijk aan groen, waren input van de herontwikkeling en herbestemming. Eén van deze ovens is omgetoverd naar een leisure functie in de vorm van een evenementenhal voor tentoonstellingen, feestruimte, ontvangstruimte en dergelijke. Op het terrein zelf is ook een voorziening voor onderwijs gerealiseerd.
Oud en nieuw wordt hier gecombineerd met elkaar en is een succes door het tweede leven dat is ingebracht in het gebied, aldus de heer Weulink van Droomlink.
2.4.3 Minder geslaagde projecten
Eén van de onderwerpen die besproken is tijdens de interviews is of er bij de geïnterviewden ook projecten bekend zijn die minder geslaagd zijn of zelfs niet geslaagd zijn. Niet één van de geïnterviewden kon direct antwoord geven op deze vraag. Projecten die geslaagd zijn komen uiteraard altijd meer in de publiciteit en zijn beter bekend dan de projecten die niet geslaagd zijn of minder succesvol zijn verlopen. Uit de interviews kwam wel naar voren dat het resultaat van een project vaak anders uitpakt dan in eerste instantie het idee was. Hiermee wordt niet alleen de visuele invulling van het project bedoeld, maar ook de procedurele invulling. Onderstaand een aantal voorbeelden van minder geslaagde projecten met een verklaring hiervoor.
Harlingen herbestemming oude haven
Over mislukking van een project wordt niet snel gesproken, eerder over vertraging in het proces aldus prof. Pellenbarg. Harlingen is hier een goed voorbeeld van. De oude haven in Harlingen heeft haar functie grotendeels verloren, alleen een laad- en loskade is nog aanwezig. Het doel voor dit gebied was om woningen te realiseren voor mensen uit de Randstad in de vorm van appartementen met uitkijk op zee. Voor wonen is dit een ideale locatie aan zee, maar de voorzieningen en intensieve gebeurtenissen
Dit vergt veel ontwikkeling, geld en tijd. Het project komt dan ook moeizaam op gang. Indien dezelfde ontwikkeling in Amsterdam was geweest, dan was de realisatie eenvoudiger. De vraag naar dit soort woningen is daar groter en voorzieningen zijn al aanwezig. De geografische ligging in Nederland is dan ook de hoofdfactor voor de beperking en daarom is de ambitie van de gemeente voor dit gebied wellicht te hoog. Daarnaast speelt de bodemverontreiniging ook een rol. Het gebied heeft een grote omvang en het rekening houden met en oplossen van de verontreiniging zorgt voor de grootste kostenpost. Naast de financiële kant staat dit punt ook een snelle ontwikkeling in de weg. Havengebieden als deze, hebben te maken met complexe situaties waarbij een gemeente er vaak alleen voor staat. Een ontwikkelaar ziet er geen brood in en zal geen tijd en geld in het project investeren.
CiBoGa-terrein
Aan de rand van het centrum van de stad Groningen ligt het CiBoGa-terrein. Het voormalige Circus-, Boden- en Gasterrein wordt ontwikkeld naar woningen, winkelruimte en kantoren. De eerste fase is inmiddels gerealiseerd, maar de volgende fasen hebben de nodige vertragingen opgelopen. De vertraging komt door onder andere de complexe onderhandelingen met externe bouwpartners, onverkoopbaarheid van bepaalde woningen en vertraging door nadere onderhandelingen met de RUG/UMCG (gemeente Groningen, 2006).
De reden van de onverkoopbare appartementen is mede doordat consortium IMA voor bepaalde prijzige en exclusieve overige appartementen geen gegadigden kon vinden (DvhN, 2008a). Hierbij kan afgevraagd worden of de markt wel goed is geanalyseerd alvorens met het project is begonnen. In hoofdstuk zes zal hier meer aandacht aan worden besteed.
Deze vertragingen hebben ervoor gezorgd dat het project minder geslaagd is. De leefbaarheid op het terrein is veel later en alsnog minimaal op gang gekomen, dit in tegenstelling tot de verwachtingen die werden geschept.
Viscosefabriek ENKA
Een project dat de afgelopen jaren vertraging heeft opgelopen is de Viscosefabriek ENKA in Ede. Arno Boon, directeur BOEI, geeft aan dat er hier een enorme wisseling van de wacht bij de betrokken partijen is geweest. Deze wisseling heeft geleid tot veel vertraging. Oorzaak is verschuiving van ontwikkelaars waar nieuwe mensen bij betrokken zijn, dit vergt veel overleg en overdracht. Overdracht van taken en documenten waarin alles was gedocumenteerd liep niet vlekkeloos. De wisseling zorgde er telkens voor dat er weer van voren af aan begonnen moest worden met een andere samenstelling van partijen.
Ondertussen staat de markt niet stil en door vertraging in het proces is het gevaar dat potentiële partijen afhaken. Het probleem bij dit soort projecten is dat het om specifieke projecten gaat waar de potentiële huurders niet voor in de rij staan. Momenteel zit er meer schot in de zaak en is het bestemmingsplan goedgekeurd. Verwachting is dat de 1.500 woningen en de commerciële en culturele voorzieningen in 2011 gereed zijn voor gebruik (interview Boon, 2009).
Figuur 2.4: Viscosefabriek ENKA (boei.nl, 2009)
De toekomst Scheemda
De oude strokartonfabriek De Toekomst in Scheemda staat vanaf 1965 leeg en is sinds die periode aan het verwaarlozen. De fabriek ligt aan de A7 ter hoogte van Scheemda. De opkoping door een ontwikkelaar
van de fabriek in 2007 heeft eindelijk tot opstarting van een proces geleid. Mede door een subsidie van zowel de gemeente, de provincie als het rijk en de investering van een projectontwikkelaar zal er een herbestemming komen. De gemeente is blij dat de ontwikkelaar de verlaten bedrijfslocatie heeft gekocht zodat het proces van herbestemming na zoveel jaren leegstand op gang komt, hier wordt momenteel aan gewerkt (RTV Noord, 2009).
Een oorzaak door de lange vertraging van het proces kwam door de achterstallige invorderingen die de vorige eigenaar van de fabriek niet na kwam. Deze kosten waren voornamelijk afkomstig van sanering van asbest (DvhN, 2006). De financiële kwestie en prioriteiten van de gemeente op andere locaties hebben dus geleid tot vertragingen in het proces.
Internationale projecten
Internationaal zijn ook voorbeelden te noemen van projecten die minder geslaagd zijn. Henk Weulink van Droomlink noemde een voorbeeld van een project uit Zürich. Op een oude industriële locatie in de stad was een gigantische oude hal aanwezig. Deze hal lag midden in de stad waar onder andere markten werden gehouden. De buitenkant van de hal werd op den duur aangepast en veranderd, waardoor deze niet meer zichtbaar was. De oorspronkelijke sfeer en identiteit van de hal gingen daardoor verloren en het succes verdween daardoor langzaam. Het project was in de ogen van de heer Weulink minder geslaagd omdat de functies die toen werden ingevuld niet meer pasten bij de identiteit van het gebouw (interview Weulink, 2009).
2.5 Lopende projecten
De oppervlakte van de verschillende industriële bedrijfslocaties die zijn onderzocht, zijn over het algemeen dusdanig groot dat een project vaak jaren duurt voordat de afronding voltooid is. Het zijn vaak complexe processen die gefaseerd uitgevoerd worden. Door de lange doorloopperiode van een project kan het voorkomen dat een deel van een project al een succes is door de verbeterde leefbaarheid of de aantrekkelijkheid van de locatie door leisure, terwijl de invulling nog maar de helft betreft. Andersom is uiteraard ook mogelijk. Het totale project is soms nog niet voltooid maar nu al blijkt dat een deel niet geheel volgens plan loopt of blijkt dat de visie die in eerste instantie voor ogen was niet meer overeenkomt. Alle projecten die in de vorige paragraaf zijn besproken die minder geslaagd zijn, zijn tevens ook lopende projecten. Bij deze projecten zal getracht worden om het project weer op de rails te krijgen en een succes te laten worden door onder meer in te spelen op de vraag vanuit de markt.
Navolgend worden drie voorbeelden genoemd van lopende projecten en een toelichting gegeven op de tijdelijke invulling. Dit laatste wordt nog geregeld toegepast bij projecten indien er nog geen duidelijk plan is voor de opstallen en gebieden.
Kop van Zuid Rotterdam
Het oude havengebied in Rotterdam is ontwikkeld tot een tweede centrum van de stad. Het verlaten en niet meer in gebruik zijnde deel van de stad is door herontwikkeling weer tot leven gebracht. De functies die het gebied heeft gekregen zijn wonen, werken in de vorm van kantoren en bedrijfsruimten, voorzieningen voor onderwijs en recreatie en parkeerplaatsen. Het project bestaat uit verschillende deelgebieden waar voornamelijk nieuwbouw is gerealiseerd met een aantal oude opstallen in hergebruik.
De Maas die eerst altijd voor een scheiding zorgde tussen het centrum en Kop van Zuid vormt nu een verbinding en als het ware het centrum van de stad (kopvanzuid.info, 2009). Kop van Zuid is een goed voorbeeld van een geslaagd project, een groot deel van de geïnterviewden noemden dit voorbeeld. Voor alle partijen is hier succes in te vinden: het is een leefbaar gebied geworden, het wordt goed bezocht door bezoekers en het is een aangename werkomgeving. Dit zijn de factoren die de geslaagdheid bepalen. Het project is begin jaren ’90 van de vorige eeuw gestart en deze gebiedstransformatie is tot op de dag van vandaag nog niet afgerond.
Kanaalzone Dieren
Net als bij vele andere industriële kanaalzones speelt het probleem van een verouderd bedrijventerrein
milieueisen krijgt het terrein te kampen met leegstand. Naast de leegstand spelen de milieueisen een rol en de daarbij gepaarde slechte aansluiting op de omgeving. Deze leegstand en slechte aansluiting op de omgeving zijn negatieve factoren voor de Kanaalzone.
Behalve negatieve factoren zijn er daarentegen ook positieve factoren van de Kanaalzone voor de omgeving. Dit is de reden dat voor het gebied op initiatief van de gemeente een gebiedsvisie is opgesteld, waarin de ambitie om een sterk economisch profiel te ontwikkelen is beschreven met ambitieuze en realiseerbare plannen (gemeente Rheden, 2008). Bij de Kanaalzone is ondanks dat het proces al wel in gang is, nog geen zichtbare start gemaakt met bouwwerkzaamheden. Hierbij is ook nog niet concreet wanneer de start hiervan zal plaatsvinden. Oorzaak hiervoor is dat er binnen de gemeente Rheden ook een aantal ontwikkelingen zijn in andere delen van de gemeente, waardoor de prioriteit van dit project verschuift, bleek uit het interview met Van Dinteren.
Hart van Zuid Hengelo
Aan de zuidkant van het station van Hengelo ligt het voormalige terrein van Stork en Dikkers van circa 50 hectare. Het gebied is nog steeds in volle ontwikkeling en wordt omgetoverd naar een tweede centrum van Hengelo. In dit gebied bevinden zich veel oude industriegebouwen die een tweede leven krijgen in de vorm van een andere functie. Hierbij is dit van de buitenkant niet altijd te zien. Het opvallendste gebouw op het terrein is waarschijnlijk het Regionaal Opleiding Centrum (ROC). Bij dit industrieel erfgoed is het originele skelet nog intact, maar de buitenkant is volledig in het nieuw vervaardigd. Dit onderwijscentrum biedt faciliteiten aan in de voormalige modellenloods van Stork. De rondleiding van de heer Kleerebezem van Federatie Industrieel Erfgoed Nederland heeft deze levendigheid in de gebouwen bevestigd.
Figuur 2.5: Hart van Zuid, ROC in Hengelo: binnenkant oud, buitenkant nieuw (Hart van Zuid, 2009)
Naast het ROC zijn de functies wonen en werken toegevoegd binnen het gebied. Nog een aantal oudere industriegebouwen is in hergebruik genomen mede door een museum en een brandweer. Het doel is om in de toekomst nog meer opstallen te gaan hergebruiken. Naast het hergebruik wordt in de toekomst ook nog veel nieuwbouw gerealiseerd. De ontwikkeling komt tot stand door middel van een publiekprivate samenwerking tussen de Gemeente Hengelo en Van Wijnen Groep N.V. Samen hebben zij het projectbureau Hart van Zuid opgericht (hartvanzuid.nl, 2009).
Tijdelijke invulling
Indien er nog geen concreet plan is voor het project kan tijdelijke invulling een goede oplossing bieden.
Deze tijdelijke invulling komt vaak voor bij industrieel erfgoed of gebouwen die in de toekomst onder deze noemer vallen. Tijdelijke invulling is van belang om leegstand op te vangen, leefbaarheid te creëren voor waarborging van de veiligheid en om de locatie met herbestemming op de kaart te zetten aldus veel van de geïnterviewden.
Functies die tijdelijke invulling geven aan gebouwen zijn vaak cultureel-maatschappelijk van aard. Vaak zijn het creatieve bedrijven die relatief weinig nodig hebben om hun activiteiten uit te voeren, bijvoorbeeld beeldende kunstenaars of schilders. Hierbij is een eenvoudige ruimte waar de bedrijfsactiviteit kan worden uitgevoerd voldoende. De gebouwen hoeven dan geen complete (interne) verbouwing te ondergaan alvorens zij worden gebruikt. Op deze manier wordt de levensduur van de
gebouwen (tijdelijk) verlengd. Andere vormen van tijdelijke herbestemming zijn stalling van caravans of ingebruikneming zoals parkeerplaatsen (Weulink, 2009).
2.6 Conclusie
Geslaagd: een nieuwe vorm van leefbaarheid en een prettige omgeving voor publiek
Uit onderzoek blijkt dat een project geslaagd is wanneer het gebied opnieuw een leefbare locatie wordt voor de gebruiker van de nieuwe bestemming of bestemmingen. Doorgaans betekent dit een prettige woon- of werkomgeving of een leefbaar gebied met voorzieningen en/of leisure-activiteiten. Over het algemeen deelden de verschillende partijen hier dezelfde mening.
Het belang voor behoud van industriegebouwen wordt bepaald door de insteek van de partijen Indien er geen voorstanders zijn van de cultuurhistorische waarde die gebouwen met zich mee kunnen brengen, is de kans groot dat deze gebouwen de herbestemming niet overleven. De makkelijke weg is vaak overgaan tot sloop en invulling van nieuwbouw gezien het financiële plaatje. Hierbij zijn dan ook verschillen van mening over geslaagdheid tussen de voorstanders van industrieel erfgoed en partijen met een belang dat alleen op winst gericht is. Sloop van een oud industriegebouw met een historische waarde is niet geslaagd in de ogen van de voorstanders van cultuurhistorie. Door de sloop worden sporen uit het verleden uitgewist die een historische waarde met zich meebrengen. Ondanks de sloop van de opstallen kan het verder wel een geslaagde ontwikkeling zijn door nieuwbouw.
Minder geslaagd wordt meestal veroorzaakt door vertraging of belemmering in het proces
Projecten die minder geslaagd zijn, zijn projecten die vaak blijven steken in een proces. Over mislukte plannen kan niet gesproken worden volgens de partijen die geïnterviewd zijn. Vaak is het een vertraging in het proces waarbij een plan te weinig flexibel is.
Oorzaken voor vertraging zijn zowel procesmatig als projectgebonden
Oorzaken hiervan kunnen zijn wisseling van de wacht bij besturen of partijen, verkeerde potenties van het gebied, beperkte aansluiting bij de vraag uit de markt en een combinatie van te veel ambities. Dit sluit ook aan bij de literatuur die het succes van de herbestemming bepalen, waarbij het succes op gebiedsniveau de publiekprivate samenwerking sterk van belang is. Daarnaast is leegstand ook een duidelijk kenmerk van een minder geslaagd project. Dit bevestigt het feit dat het niet prettig is voor huurder of kopers om het gebied te betrekken om wat voor reden dan ook.
Oplossing meestal door bijstellen van ambities en herzien van financiële kaders
Bijstelling van ambities en betere samenwerking tussen partijen kan een project tot een succes brengen waarbij één persoon of organisatie die het project in goede banen leidt van belang is.
3 HERBESTEMMINGSPROCES
Bij de herbestemming van verlaten industriële bedrijfslocaties wordt een complex proces doorlopen om een zo goed mogelijk eindresultaat te bereiken. Dit proces is grotendeels vergelijkbaar met processen voor gebiedsontwikkeling, maar kent eveneens enkele specifieke eigenschappen, kansen en risico’s. In de literatuur zijn diverse processen en modellen uiteengezet waar in de praktijk gebruik van wordt gemaakt. draaijer+partners heeft daarnaast zelf een model ontwikkeld dat kan worden toegepast bij gebiedsontwikkeling. Diverse modellen voor het herbestemmingsproces worden hier behandeld. Dit hoofdstuk zal een antwoord op de deelvraag 1b geven:
Hoe verloopt het herbestemmingsplanningsproces van verlaten industriële bedrijfslocaties?
Processen, verschillende partijen en de kaders vanuit Ruimtelijke Ordening en wetgeving die hierbij gepaard gaan en de risico’s worden in dit hoofdstuk uiteengezet. Daarbij wordt ingegaan op algemeen gangbare procesvormen en aspecten die specifiek zijn voor verlaten industriële bedrijfslocaties.
Voorafgaand aan deze uiteenzetting wordt een uitleg van het begrip herbestemmen gegeven.
3.1 Herbestemmen
Herbestemmen is een begrip dat al jaren gebruikt wordt bij ruimtelijke (her)ontwikkelingen. De definitie van herbestemming volgens de Van Dale is: ‘nieuwe bestemming voor iets dat niet meer voor zijn oorspronkelijke doel bruikbaar is’. In de context van herbestemming van verlaten industriële bedrijfslocaties kan deze definitie vertaald worden naar de functie van de betreffende locatie. De huidige functie kan, om uiteenlopende redenen, niet langer worden uitgevoerd en zal in de toekomst ook niet meer worden vervuld, waardoor een alternatieve invulling kan worden gezocht. Bij de herbestemming van een locatie gaat het in eerste instantie om de locatie en wordt in de loop van het proces pas duidelijk wat er met de oorspronkelijke opstallen gaat gebeuren. Gedurende het proces zal bekeken worden of de opstallen hergebruikt worden of dat deze worden gesloopt en plaatsmaken voor nieuwbouw. Indien een opstal blijft kan er sprake zijn van industrieel erfgoed (zie vorig hoofdstuk).
Indien er alleen gepraat wordt over de herbestemming van gebouwen, is er ook sprake van herbestemming als dezelfde functie opnieuw wordt vervuld nadat een grote verandering heeft plaats gevonden. Hierbij is de “grote verandering” van essentieel belang; bijvoorbeeld een kantorenlocatie waarbij de locatie compleet wordt veranderd en verbouwd, terwijl dezelfde functie opnieuw zal worden vervuld. Van hergebruik is sprake als iets opnieuw wordt gebruikt. De functie blijft dan gelijk aan de oude functie alleen wordt deze opnieuw ingevuld (Nelissen e.a., 1999).
In het kader van duurzaamheid speelt de herbestemming van gebouwen een grote rol. Door het gebouw te laten staan en in te vullen met een nieuwe functie is sprake van levensduurverlenging, wordt vroegtijdige kapitaalvernietiging voorkomen en een stuk cultureel erfgoed behouden (SenterNovem, 2009). Verhagen (2009) voegt hier nog aan toe tijdens een interview: “Je hoeft niet alles te laten staan, maar je moet wel laten zien dat het opstallen betreffen met een bijzondere ruimte. Dit grijpt terug op het verleden, als deze ruimtes er zijn is het zonde deze weg te laten halen. Dit wordt ook wel het duurzaamheidsprincipe genoemd.”
3.2 Proces
In het verleden zijn verschillende fasenmodellen ontworpen waarin fasen van een herbestemmings- of ontwikkelingstraject worden beschreven. Deze fasen- of stappenmodellen geven de richting weer hoe het proces van herbestemming moet verlopen, maar vormen geen blauwdruk. Dit heeft te maken met de verscheidenheid van gebouwen, situaties en betrokken partijen. In de navolgende deelparagrafen worden verschillende modellen uiteengezet, te weten: Procesmanagement van De Bruijn e.a., Fasenmodel TU- Delft, parallelschakeling in projectontwikkeling van Nozeman en het vliegwiel van gebiedsontwikkeling van draaijer+partners.
3.2.1 Procesmanagement van De Bruijn e.a.
De toepassing van procesmanagement is afhankelijk van een aantal factoren. Er wordt gebruik gemaakt van een proces indien veel partijen, die afhankelijk van elkaar zijn, betrokken zijn bij de besluitvorming.
Op dat moment is er geen eenduidige oplossing voor de problematiek en is er sprake van veel dynamiek gedurende de besluitvorming. Een proces verloopt in ronden met een onregelmatig verloop waarbij het nemen van een besluit telkens het resultaat vormt. Er is veel communicatie over en weer tussen de verschillende partijen. Bij het maken van een proces wordt rekening gehouden met een viertal kernelementen, te weten: openheid, bescherming core values, voortgang en de inhoud. Dit wordt in figuur 3.1 weergegeven (De Bruijn e.a., 2007).
Figuur 3.1: Kernelementen procesontwerp (De Bruijn e.a., 2007)
In beginsel is het van belang dat de initiatiefnemer een open houding aanneemt. Andere partijen kunnen daardoor mede richting geven aan de besluitvorming en aangeven welke onderwerpen interessant zijn om op de agenda te plaatsen. Deze openheid kan echter voor enkele participanten niet altijd aantrekkelijk zijn. Het is immers van belang dat partijen de zekerheid hebben dat, ongeacht de uitkomsten van het proces, geen aantasting van de eigen kernwaarden plaatsvindt. Als deze aspecten gewaarborgd worden, dan biedt het proces voor de partijen een veilige omgeving. Elk kernelement op zich biedt onvoldoende garantie voor een goed besluitvormingsproces. Het kan voorkomen dat er wel overleg gevoerd wordt en dat er onderhandeling plaatsvindt, maar dat dit niet tot besluitvorming leidt. Daarom zijn de voortgang en de inhoudelijke kwaliteit ook zeker van belang. De voortgang dient ervoor dat er geen stroperige processen ontstaan zonder resultaat, maar dat het een lopend proces is en blijft. Het kernelement voortgang zorgt er ook voor dat de verschillende partijen niet afhaken. Het laatste kernelement inhoud, draagt bij aan voldoende inhoudelijke kwaliteit binnen het proces, ondanks de belangentegenstellingen van de verschillende deelnemende partijen (De Bruijn e.a., 2007).
Openheid
Voortgang
Bescherming core values
Inhoud Proces-
ontwerp
3.2.2 Fasenmodel TU-Delft
Het Fasenmodel dat aan de TU-Delft is ontwikkeld door Van Rongen is een herbestemmingsmodel dat uitgaat van vijf fasen. Het model onderscheidt zich in: initiatieffase; ontwerpfase; contractfase;
uitvoeringsfase; en gebruiks- en beheersfase, zie figuur 3.2. In dit model onderscheiden de eerste twee fasen zich ten opzichte van een traditioneel bouwproces, namelijk door de initiatieffase en de ontwerpfase.
In de initiatieffase worden randvoorwaarden geschapen voor de ontwerpfase. De initiatieffase bestaat uit een haalbaarheidsfase en een onderzoeksfase. Bij de haalbaarheidsfase wordt gekeken of een project globaal haalbaar is en of een bepaalde bestemming kan worden gevonden voor leegstand. In de onderzoeksfase van de initiatieffase is een aantal subfasen te onderscheiden: marktonderzoek, projectonderzoek, randvoorwaardenonderzoek, conclusies en kostprijsraming.
In de ontwerpfase van het TU-Delft Fasenmodel worden de functie en het gebouw op elkaar afgestemd conform de vastgestelde randvoorwaarden. De partij die in deze fase de belangrijkste rol speelt is de architect. Het gebruik, de vorm, de techniek, de kwaliteit en de kosten van het gebouw worden in deze fase geïntegreerd (Nelissen e.a., 1999). Een omschrijving van de verdere fasen van het bouwproces is niet relevant voor dit onderzoek.
Figuur 3.2: Fasenmodel TU-Delft ( Nelissen e.a., 1999) Initiatieffase
Ontwerpfase
Contractfase
Uitvoeringsfase
Gebruiks- en beheersfase
