Beoordeling van het instrument

Het gedachte-experiment bestaat uit de beoordeling van de vormgeving van het instrument (zie 4.1), maar tevens uit het beoordeling van het proces zelf (zie 4.2). In deze paragraaf zal worden ingegaan op de beoordeling van het instrument en de waardering van het recht. Het is van belang om de kwalificering te toetsen aan de mening van het werkveld en de experts. De vraag is vooral; zijn de experts tevreden met het te verhandelen recht, de kwalificering en de waardering hiervan?

5.2.1 Kwalificering en waardering van woning

Gesprekspartners bij zowel de gemeenten als de experts geven aan dat het waarderen van het recht en de waardering van de woning voor en na transformatie niet moeilijk hoeft te zijn. Huidige technieken zoals de WOZ-waarde, taxeren door makelaars en waardemethoden voor de toekomst moeten toereikend zijn. Een markt creëren voor het recht en de woningen is een ander verhaal. Mede door de krimp en de economische crisis is het verkopen van woningen moeilijk en worden grote woningbouwprojecten stilgelegd. De woningen en rechten die worden aangeboden moeten daarom onderscheidend zijn en goed in de markt worden gepositioneerd, zo stelt de NVM.

66

5.2.2 Visie over het recht om een woning tegen kostprijs aan te schaffen

Ondanks dat de geïnterviewden geen moeilijkheden zien voor de kwalificering en waardering van de woning, vinden zij dat men zich moet afvragen of het wel verantwoord is om woningen tegen kostprijs aan te bieden. De gesproken gemeenten vragen zich af of ze wel de mogelijkheid hebben om woningen tegen deze prijs aan te bieden. Kans is namelijk groot dat geïnteresseerden bij de gebiedsontwikkeling, door inname van grondposities van derden, voor prijsopdrijving zorgen.

Buiten kijf staat dat er moet worden ingegrepen op de woningmarkt. Alle gesproken partijen zijn het hier over eens. Of dit perse op de particuliere woningmarkt moet, wordt daarbij wel weer in twijfel getrokken. Waarom zou de overheid de verantwoordelijkheid dragen van een particulier die bij de aanschaf van zijn woning misschien beter had moeten nadenken, zo stelt gemeente Sittard-Geleen. Desondanks is vanuit het welvaart theoretisch oogpunt ingrijpen ook weer logisch. Nederland is altijd een verzorgingsstaat geweest. Men kan er dus van uitgaan dat de overheid dit dan eerder als een maatschappelijk dan als een individueel probleem ziet. Vanuit dat oogpunt stellen dan ook meerdere gemeenten dat zij A) moeten ingrijpen maar dat B) de waarde die het recht en de financiële compensatie vertegenwoordigt meer dan genoeg is.

Meerdere partijen (NVM, SEV) geven aan dat bij het gebruiken van dit instrument rekening moet worden gehouden met de onrust die mogelijk kan ontstaan over de hypotheek die is gevestigd op het stuk grond in het herstructureringsgebied. Deze is mogelijk hoger dan de waarde van het te transformeren stuk grond met het daarop gevestigde vastgoed. Het is zeer onwaarschijnlijk dat er een overwaarde is op het object dat wordt ingeleverd, waardoor de kans op een restschuld aanwezig kan zijn. De vraag is dan ook wat er met de hypotheek gaat gebeuren op het moment dat het stuk grond waar de hypotheek op gevestigd is wordt verhandeld. Gaat deze mee met de eigenaar en zijn nieuwe recht of wordt er een nieuwe hypotheek afgesloten? Aannemelijk is het dat de hypotheek verstrekker het vooral belangrijk vindt dat er een onderpand is wat de waarde van de hypotheek blijft verzekeren. Ongeacht of men wel of niet instemt met het recht en een woning in het transformatiegebied tegen de kostprijs of elders aanschaft, de hypotheek kan altijd worden aangepast aan de nieuwe situatie.

“Het belang van de waardering van het recht en de woning is dat men het kan valideren en verhandelbaar kan maken. Men moet de mogelijkheid hebben om dit recht en de woning te kunnen verhandelen. Dit speelt niet alleen bij het inzetten van verhandelbare rechten ten aanzien van krimpgebieden maar altijd bij het gebruik van verhandelbare rechten. Er moet namelijk een markt ontstaan voor dit recht”(Janssen-Jansen, persoonlijke communicatie, 6 september, 2011).

“Idealiter kan de gemeente de positie van projectontwikkelaar innemen en daardoor besparen op de ontwikkeling. Of zij desondanks woningen tegen de kostprijs kunnen aanbieden blijft de vraag. Dit risico zal dus altijd bij de ontwikkelaar en daardoor in dit geval bij de gemeenten liggen. Kunnen zij dit risico in deze tijd wel dragen?”(Kitzen, provincie Limburg, persoonlijke communicatie, 24 september 2011).

67

Zowel de SEV als de NVM was het eens over het volgende: het aanbieden van een woning tegen kostprijs kan werken. Verloedering en afname van de leefbaarheid wordt daardoor tegengegaan. Daarnaast verbetert indirect de positie van de particuliere woningbezitter binnen het transformatiegebied.

In paragraaf 4.1.2 werd al vermeld dat in dit onderzoek ervan uit wordt gegaan dat de marktprijs hoger is dan de kostprijs van de woning. In dit onderzoek wordt dit gegeven niet verder onderzocht maar desondanks spraken de gesprekspartners hun zorgen uit. In deze markt is het maar altijd de vraag of de investering zich uiteindelijk terugbetaald.

“Gezien de huidige markt is het moeilijk om een instrument te vinden dat werkt op de woningmarkt om krimp tegen te gaan. Zelfs wij slagen hier niet in. Of verhandelbare rechten financieel haalbaar is? Dat blijft wel de vraag.” (Visser, programma adviseur SEV, persoonlijke communicatie, 23 augustus,2011).

5.2.3 Beoordeling van het instrument

Of verhandelbare rechten daadwerkelijk de sleutel tot succes is wordt betwijfeld. Meerdere gesprekspartners geven aan dat zij denken dat er een breed pakket met instrumenten moet worden ontwikkeld om de gevolgen van krimp op de woningmarkt aan te pakken. Hierbij is het van belang dat deze instrumenten zowel in de te realiseren plannen als in de huidige woningmarkt veranderingen teweeg kunnen brengen. Desondanks vinden zij verhandelbare rechten interessant, omdat niet alleen in de woningvoorraad wordt gesneden, maar ook gebiedsontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Voordelen die men ziet in verhandelbare rechten zijn dat men de huidige voorraad aanpast en daarnaast de leefbaarheid verbetert. Zo kan schaarste op de markt worden gecreëerd en specifiek worden gebouwd naar de vervangingsvraag, daarnaast neemt hierdoor de gebiedskwaliteit toe. Nadeel van verhandelbare rechten is dat de banken en ook andere partijen voordeel behalen uit het feit dat een gebied word getransformeerd zonder dat deze daarvoor genoeg betalen of een bijdrage leveren, ook wel “freeriden”. Daarnaast is het de vraag of men als overheid wel moet ingrijpen, mede door het hoge risico en financierbaarheid van het project. De andere instrumenten die tijdens de gesprekken veelvuldig aan bod kwamen waren het sloopfonds, het investeren in de eigen woning, intrekken van bouwtitels en saneren van geplande bouwplannen. Zie voor verdere uitleg van deze instrumenten hoofdstuk 2. Desondanks zitten aan deze instrumenten veel haken en ogen. Bij een sloopfonds is vooral de financiering een probleem: wie stopt er geld in dit fonds, als het gaat om woningen in het bezit van particulieren? Op het moment dat de particulier geen winst meer behaalt met zijn eigen woning is het moeilijk om deze te motiveren om toch te blijven investeren in het object. Als bouwtitels worden ingetrokken en bouwplannen worden gesaneerd op last van de overheid dan is de kans groot dat partijen, die hier nadeel van ondervinden, aanspraak maken op directe planschade.

“Al met al zijn alle instrumenten op dit moment niet optimaal, aangezien er waarschijnlijk geen sprake is van een financieel voordeel na toepassing. Er kan dan ook geconcludeerd worden dat het huidige instrumentarium niet optimaal is om het krimpvraagstuk aan te pakken” (Meijers, gemeente Heerlen, persoonlijke communicatie, 26 juli, 2011).

68