Maatschappelijk vastgoed, middelen en juridische aspecten
5. Belasting ambtelijk apparaat
Indien gemeente veel invloed wil kunnen uitoefenen en op detailniveau vorm en inhoud wil geven aan de BMV is het mogelijk om in alle van toepassing zijnde bestuurlijke organen deel te nemen. Dit is in tegenstelling met het gemeentelijke uitgangspunt. De gemeente heeft bij eigendom van de BMV door de woningbouwcorporatie minder werkbelasting. De
woningbouwcorporatie verricht dan alle vastgoedwerkzaamheden op basis van de bepalingen welke zijn vastgelegd in de
huurovereenkomst en bijbehorende leveringen en diensten. Deze huurovereenkomst is daarmee voorwaardelijk om dit voordeel te realiseren.
8.2.2 Eigendomsvormen
In hoofdlijnen zijn er twee bruikbare varianten van
eigendomsvormen mogelijk, met ieder twee eigenaren, die hieronder kort zijn weergegeven.
1. Eén eigenaar
a. één van de gebruikers is eigenaar b. belegger/woningcorporatie
2. Meerdere eigenaren
a. vereniging van eigenaren
b. stichting (meerdere eigenaren in een stichting)
8.2.3 Eigendomsvisie sleutelorganen
De diverse sleutelorganen hebben de volgende standpunten ingenomen over een eigendomspositie:
• De gemeente Asten heeft aangegeven geen eigendom in de BMV na te streven. Zij streeft naar een exploitatie door derden.
31 | P a g i n a
• Onis heeft aangegeven geen eigendom in de BMV na te streven. Zij gaat haar huidige betrokkenheid bij
accommodaties afstoten en zich volledig richten op het dienstenaanbod.
• Unitas (op persoonlijke titel) heeft aangegeven geen eigendom in de BMV na te streven. Eigendom is uit historie ontstaan.
• Prodas heeft als beleidsuitgangspunt dat zij eigenaar is van de school en wil haar positie voor de school
behouden.
• WoCom heeft aangegeven eigendom in de BMV na te streven in relatie tot haar maatschappelijke doelstelling op het gebied van wonen, (maatschappelijk) vastgoed, met speciale aandacht voor zorg en welzijn,
multifunctionele centra, maar ook voor onderwijs (brede scholen), sport en cultuur.
8.3. Investerings- en exploitatiekosten
Om tot de investeringen en exploitatie te komen heeft Complan adviserende werkzaamheden namens de stuurgroep verricht.
Hierna worden de resultaten van het advies weergegeven. Voor uitgangspunten en randvoorwaarden wordt verwezen naar rapport van Complan “Varianten voor de Brede Maatschappelijke Voorziening”, zie bijlage.
8.3.1 Investeringskosten
Bij het bepalen van de investering is gebruik gemaakt van de ruimtewensen van de diverse sleutelorganen. De overige uitgangspunten en randvoorwaarden zijn beschreven in het rapport van Complan.
BMV op de locatie school - Variant 1
Aankoop grond € 2.220.000,- Netto investering (excl. BTW) € 12.570.000,- -/- nieuwbouw + renovatie
zorgwoningen
€ 820.000,-
-/- supermarkt € 960.000,-
Totaal BMV (excl. BTW) € 10.790.000,- Prijspeil maart 2009
8.3.2 Opbrengsten en kostendekkende huurprijs
Bij het bepalen van de opbrengsten in onderscheid gemaakt in:
1. Grondopbrengsten: uitgangspunt is een grondwaarde van
€ 235,- excl. BTW per m2 afhankelijk van de uitkomst van onderhandelingen tussen de huidige en de toekomstige eigenaren.
2. Huuropbrengsten: uitgangspunt is een huurprijs die de benodigde investeringen dekt.
Complan heeft de kostendekkende huurprijs geraamd op basis van het huidige ruimteprogramma en de opbrengsten.
uitgangspunten:
Kostendekkende huurprijs:
€ 150,- excl. BTW per m2 bvo per jaar, exclusief beheerskosten en energie.
32 | P a g i n a
8.3.3 Exploitatiekosten
Bij de exploitatie wordt onderscheid gemaakt in twee soorten kosten:
1. Exploitatiekosten: de lasten die voortvloeien uit het exploiteren en in stand houden van vastgoed.
2. Servicekosten - de kosten die voortvloeien uit het gebruik door huurders.
De exploitatie, zijnde de som van exploitatiekosten en servicekosten, van de BMV bestaat uit de volgende kostengroepen:
1. Vaste kosten:
a. Investeringslasten:
• de investering is omgerekend naar de jaarlasten voor de eigenaar;
• de investering is omgerekend naar een kale huur voor de gebruikers;
b. Belastingen, heffingen en verzekeringen:
• deze worden door de eigenaar doorbelast aan de gebruikers.
2. Energiekosten.
3. Onderhoudskosten, inclusief schoonmaakonderhoud en vuilafvoer.
4. Administratieve kosten.
Complan heeft de gebouwexploitatiekosten (belastingen, heffingen, verzekeringen, energiekosten, onderhoudskosten) geraamd voor de toekomstige BMV, uitgaande van de netto investeringen (exclusief zorgwoningen en supermarkt) op:
Gebouwexploitatiekosten:
€ 50 à € 55 per m2 bvo per jaar
8.3.4 Optimalisatie
De huidige cijfers en kaders leiden tot investeringen, huurprijzen en exploitatiekosten die als niet haalbaar gekenmerkt moeten worden. De huurprijzen en de uurtarieven zijn door de diverse sleutelorganen niet dekkend te krijgen.
Om tot een haalbaar project te komen zijn de volgende kaders voor optimalisatie vastgesteld:
1. Onderhandelingen tussen Gemeente, Unitas en woCom inzake grondtransacties en eigendom.
2. Meervoudig ruimtegebruik, met als taakstelling een
optimalisatie van het netto vloeroppervlak van -595 m2 en een vermindering van de kosten van nieuwbouw tot een bedrag van € 7.450.000,-, en een resultaat dat leidt tot een vermindering van de kostendekkende huurprijs, afhankelijk van de bereikte mate van optimalisatie, tot € 100,- á € 120,-.
3. In de samenwerkingsovereenkomst wordt de volgende items opgenomen:
a. de eigendomspositie wordt verkregen op de financiële en juridische voorwaarde van de toekomstige eigenaar;
b. het beheer van panden inzake exploitatie en dagelijks onderhoud worden ondergebracht bij een
beheersstichting, welke door vrijwilligers wordt gedraaid (met in de eerste jaren professionele ondersteuning);
c. het beheer van panden inzake planmatige onderhoud wordt ondergebracht bij woCom;
d. de huurgaranties worden afgesloten met de beheerstichting (of gemeente), niet per gebruikers
33 | P a g i n a individueel;
e. de provinciale subsidie in het kader van leefbare dorpen (iDOP; tussen de € 250.000,- en € 1.000.000,-) wordt als bijdrage op de investering ingezet;
f. er is sprake van een opgave voor de gemeente voor wat betreft de subsidies aan gebruikers;
g. onderzoek naar differentiatie van huurtarieven voor commerciële activiteiten, verenigingsactiviteiten en vrijwilligersactiviteiten.
8.4 Beheer
De BMV dient in de fase na oplevering adequaat gebruikt te worden. De verantwoordelijkheden en taken bij het gebruik dienen tussen de sleutelorganen helder te zijn. Om de consequenties in beeld te krijgen hebben we in een vroeg
stadium van de planontwikkeling aandacht voor het beheren van de BMV. In de huidige fase zijn nog geen conclusies getrokken, wel hebben we de criteria en vormen in beeld gebracht die in volgende fasen concrete invulling gaan krijgen. Het uiteindelijke doel is om een weloverwogen keuze te kunnen maken in een beheervorm en het bijhorende bevestigd beheerovereenkomst.
8.4.1 Beheercriteria
De BMV in Heusden wordt vooral gekenmerkt als een voorziening die zich richt op kinderen van 0 t/m 14 jaar, met daarnaast gelijkwaardig de gemeenschapsfuncties, zoals dorpshuis en zorgfuncties. Het is belangrijk om de toekomstige beheersvorm van de BMV aan te laten sluiten bij de inhoudelijke
samenwerking. Om deze aansluiting te kunnen maken zijn er enkele criteria geformuleerd, te weten:
• Het inhoudelijk concept: uitgangspunt is dat het beheermodel is toegesneden op de inhoudelijke visie en de doelen en
activiteiten die de samenwerkingspartners hebben geformuleerd.
• Schaal/type accommodatie: een zwaar aangezette
beheerconstructie ligt bijvoorbeeld niet voor de hand voor een kleinschalige opzet van een BMV.
• Type exploitatie: bij vaste huurders ligt de nadruk meer op de beheeraspecten, terwijl bij verhuur van losse ruimten de nadruk meer op de exploitatieaspecten komt te liggen, zoals zaalverhuur of horeca-activiteiten.
• Continuïteit: welke constructie biedt de beste mogelijkheden op continuïteit in beheer op langere termijn. Denk aan uitval van personeel of financiën.
• Kwaliteit: welke variant kan de meeste kwaliteit in beheer en facilitaire diensten bieden?
• Draagvlak: welke variant op het meeste draagvlak van de betrokken partijen rekenen?
• Financiële consequenties: welke verdeelsleutels worden gehanteerd? In welke opzet zijn de door te berekenen huren aanvaardbaar voor de gebruikers?
8.4.2 Beheervorm
Nu bekend is op welke criteria geselecteerd gaat worden. Wordt hieronder de drie gangbare varianten voor beheersvormen uit één gezet:
1. Volledige autonomie
a. Over beheer en exploitatie worden geen afspraken geregeld.
2. Eén beheerder
a. Beheer van de BMV wordt gezamenlijk gedaan. Alle beheerstaken worden door één organisatie uitgevoerd die specifiek gericht is op het beheer en exploitatie van deze BMV. Hierbij zijn twee varianten mogelijk,
namelijk:
34 | P a g i n a
• Een onafhankelijk beheersorganisatie voor alle gebruikers.
• Een beheersstichting vanuit alle gebruikers.
• Beheer door één hoofdgebruiker voor alle gebruikers 3. Vereniging van eigenaren
Alle sleutelorganen verzorgen zelf het beheer van hun eigen deel van de BMV. Voor de gezamenlijke delen van het gebouw
(centrale hal, aula, buitenkant van het gebouw) worden onderling afspraken gemaakt. Hiervoor kan een gezamenlijke organisatie in het leven geroepen worden, vergelijkbaar met een vereniging van eigenaren.
4. Facilitair bedrijf
Het beheer wordt ondergebracht bij een facilitaire organisatie die meerdere accommodaties beheert. Deze organisatie is primair gericht op het beheren en exploiteren van (gemeenschaps) accommodaties.
Vooralsnog geeft de huidige investeringbehoefte geen ruimte om een facilitair bedrijf volledig het beheer van de BMV uit te laten voeren. Voor enkele sleutelorganen levert een vereniging van eigenaren geen werkbare situatie op.
De keuze voor de beheervorm wordt in vervolgende fasen nader uitgewerkt in de richting van variant 2: één beheerder in de vorm van een beheerstichting. Het verdien voorkeur om de eerste jaren professionele ondersteuning beschikbaar te hebben. De beheerstichting wordt hierdoor ondersteund in haar nieuwe taken en verantwoordelijkheden.
8.4.3 Beheerovereenkomst
Na het kiezen van de meest passende beheervorm, wordt een beheerovereenkomst opgesteld. Alle sleutelorganen dienen de beheerovereenkomst te onderschrijven. De beheerovereenkomst is een instrument om de verschillende partijen in de
uitvoeringsfase op één lijn te krijgen in de uitvoeringsfase. In een beheerovereenkomst worden de volgende zaken vastgelegd:
1. Eigendom: wie is juridisch eigenaar en wie er economisch eigenaar.
2. Beheersorganisatie: organisatie, rechtsvorm, personele invulling, afspraken gebruikers en beheersorganisatie.
3. Onderhoud: taakverdeling, organisatie, uitbesteding en kwaliteitswaarborging en controle op groot en klein onderhoud.
4. Verhuur en exploitatie: diensten en faciliteiten (en serviceniveau) die geleverd moeten worden door de beherende organisatie, huurcontracten en huurprijzen, maar ook investeringskosten in inrichting van de accommodatie en van de openbare ruimte rondom het gebouw of exploitatiekosten zoals personeelskosten (beheerder), administratiekosten (telefoonabonnement, accountant) en energiekosten en afschrijvingen.
5. Dagelijks beheer: onder de noemer dagelijks beheer dient onder andere te worden omschreven:
a. taakomschrijvingen en taakverdelingen in het beheer (zaalverhuur, horeca-activiteiten, toezicht, schoonmaak, sleutelbeheer);
b. organisatie van het onderhoud en schoonmaak:
personele en financiële afhandeling en aansturing;
c. overige gezamenlijke facilitaire diensten, zoals:
inkoop, reprografie, catering- en pauzevoorziening, telecommunicatie;
d. beveiliging: inbraakbeveiliging, brandbeveiliging, externe beveiliging;
e. sleutelplan: gebruik buiten kantoortijden, wie krijgt een sleutel, afsluitronden, wie sluit af?
f. calamiteitenplan: bij bouw (noodverlichting, vluchtroutes etc), onderhoud van voorzieningen (bijvoorbeeld intercom, brandblusmateriaal, EHBO-materiaal), calamiteitenprocedure
(ontruimingsoefening), alarmering.
35 | P a g i n a