Ruimtelijk-functionele effecten
Zoals blijkt uit de aanbodanalyse is het dagelijkse artikelen- en supermarktaanbod in de gemeente Stein momenteel bovengemiddeld. Uit de distributieve berekeningen blijkt dat het dagelijkse arti-kelenaanbod in de gemeente momenteel functioneert met circa 10% beneden de realistische norm voor goed functioneren. Distributieve uitbreidingsruimte voor nieuwe supermarktmeters is er daardoor in theoretische zin niet. Dit betekent dat voorzichtig moet worden omgegaan met het toe-voegen van nieuwe supermarktmeters.
Het toevoegen van supermarktmeters in de gemeente Stein hoeft niet per definitie te leiden tot on-aanvaardbare effecten. Dit blijkt onder andere uit de analyse van de omzeteffecten. Indien een beperkte uitbreiding kan worden onderbouwd vanuit kwalitatieve overwegingen, zoals modernise-ring en/of relocatie, dan kan worden voorzien in een behoefte, zoals benoemd in de ladder voor duurzame verstedelijking. Indien er uitbreiding ontstaat op locaties die vanuit kwalitatieve overwe-gingen geen toekomst (meer) hebben en/of structuur verstorend werken, zal dit ten koste gaan van bestaande supermarkten. De kans is daarbij groot dat dit ten koste gaat van supermarkten in structuurbepalende winkelgebieden.
In het verlengde van het voorgaande moet benadrukt worden dat het gevolg van het verdwijnen van een supermarkt uit een structuurbepalend winkelgebied onaanvaardbaar zal zijn voor de de-tailhandelsstructuur, de consumentenverzorging, de leegstand en in het verlengde daarvan het woon-, leef- en ondernemersklimaat. De volgende overwegingen liggen hieraan ten grondslag:
- De supermarkten in de gemeente Stein in winkelgebieden zijn de essentiële dragers/trekkers voor het algeheel functioneren van het winkelgebied, zeker in de buurt- en wijkcentra.
- Indien een supermarkt verdwijnt uit een structuurbepalend winkelgebied, zullen de aanpa-lende winkels ook verdwijnen, omdat deze winkels afhankelijk zijn van het combinatiebezoek dat consumenten doen met de supermarkt. Dit betekent nóg meer (onaanvaardbare) leeg-stand en op termijn uitholling van het winkelcentrum.
- Aangezien in de gemeente Stein sprake is van een evenwichtige spreiding van de boodschap-penstructuur, betekent dit dat inwoners uit het verzorgingsgebied van zo’n winkelcentrum geen toegang meer hebben tot dagelijkse voorzieningen nabij de eigen woning. Dit verlaagt de leefbaarheid in deze omgeving en bovendien de consumentenverzorging en de keuzemo-gelijkheden.
Op basis van de analyses met specifieke gegevens in onderhavig rapport moet geconcludeerd worden dat het voorkomen van supermarktvestigingen op ongewenste perifere locaties noodzake-lijk is om de reeds fragiele boodschappenstructuur in de gemeente Stein te beschermen.
BIJLAGEN
Bijlage 1:
Definities
BVO/WVO
Bruto verkoop vloeroppervlak: zowel de voor het publiek toegankelijke ruimten als de ruimten die alleen voor het personeel toegankelijk zijn.
Winkelverkoop vloeroppervlak: alleen de voor het publiek toegankelijke ruimten
Detailhandel (als activiteit)
Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan de uiteindelijke gebruiker of verbruiker.
Dagelijkse artikelen
Voedings- en genotmiddelen (vgm) en artikelen op het gebied van persoonlijke verzorging. In de prak-tijk gaat het hierbij om supermarktaanbod, aanbod in vgm-speciaalzaken, drogisterij- en parfumerieza-ken
Bestedingspotentieel
Totaal aan winkelbestedingen die door de inwoners van een bepaald gebied gedaan kunnen worden.
Gebaseerd op inwoneraantal en gemiddelde (landelijke) toonbankbesteding per hoofd van de bevol-king. Groepering daarvan noemt men bestedingsvolumes.
Winkel verkoopvloeroppervlak (wvo)
Winkelruimte die voor de consument toegankelijk is (dus exclusief magazijn, kantoor, etalage, etc.).
Vloerproductiviteit
Gemiddelde omzet in gevestigde winkels per m² verkoopvloeroppervlak (wvo).
Koopkrachtbinding
Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij winkels die in dat ge-bied gevestigd zijn.
Koopkrachtafvloeiing
Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun detailhandelsbestedingen plaatsen bij gevestigde winkels buiten dat gebied.
Koopkrachttoevloeiing
Mate waarin inwoners van buiten een bepaald gebied detailhandelsbestedingen plaatsen bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn (aandeel omzet van buiten).
Bijlage 2:
Beleidskaders
Provinciaal beleid
Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014
Het Provinciaal Detailhandelsbeleid is weergegeven in het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL).
In 2014 is dit beleid geactualiseerd (POL2014). In algemene zin richt het beleid zich op de vraag wat er nodig is om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in Limburg te verbeteren. Samen met de in-spanningen op andere terreinen moet dat leiden tot een leef- en vestigingsklimaat van een voortreffe-lijke kwaliteit. Het POL2014 stelt voorts dat er in Limburg voldoende, en in toenemende mate zelfs te veel woningen, bedrijventerreinen, kantoren en winkels zijn. Tegelijkertijd liggen er op al deze gebie-den nog grote kwalitatieve opgaven. De uitdaging is om een omslag te maken ‘van kwantiteit naar kwaliteit’ en meer schaarste te creëren. Dynamisch voorraadbeheer is een middel hiertoe en bestaat uit:
een goede visie en een actueel overzicht van de voorraad;
verbeteren van de kwaliteit van de bestaande voorraad;
schrappen van plannen en ideeën (ook van de harde plancapaciteit waar geen behoefte aan blijkt te bestaan);
onder voorwaarden toevoegen van nieuwe voorraad in combinatie met het schrappen van be-staande voorraad.
In het POL2014 worden ten aanzien van duurzame verstedelijking de volgende uitgangspunten ge-hanteerd:
grotere stedelijke ontwikkelingen concentreren in de steden, binnen het bestaande, bebouwde ge-bied. Indien dat niet mogelijk is zoveel mogelijk aansluitend daaraan met een stevige tegenpresta-tie voor het verlies van omgevingskwaliteiten;
goed gebruik maken van reeds bestaande voorzieningen;
de vitaliteit van de binnensteden heeft prioriteit bij detailhandelsvraagstukken;
nieuwe stedelijke functies met veel woon-werkverkeer of bezoekersstromen dienen goed aange-sloten te zijn op het OV-systeem;
benutting leegstaande gebouwen.
Detailhandel draagt bij aan leefbaarheid van woongebieden. In verband met het teveel aan winkels ligt er een grote ‘kwalitatieve’ opgave. Inspelen op de groei van het internet-winkelen en de toenemende vraag naar beleving staat centraal.
Behoud en versterking van de kwaliteit van de binnensteden als belangrijke ontmoetingsplaatsen.
In dorpskernen en wijken het zoveel mogelijk op peil houden van het voorzieningenniveau en de leefbaarheid. Dat zal echter niet overal kunnen op het niveau van nu, dat vraagt om keuzes.
In stand houden van de kwaliteit van grootschalige winkelgebieden aan de rand van de steden.
Voorkomen dat als oplossing van de problemen gekozen wordt voor verbreding van deze centra waardoor deze zich tot nieuwe ‘binnensteden’ kunnen ontwikkelen.
De meeste beslissingen over de ontwikkeling van de winkelvoorzieningen worden op lokaal niveau ge-nomen. Basisprincipes en spelregels zijn hierbij:
Binnensteden hebben prioriteit. Buiten het stedelijk gebied is geen plek voor nieuwe winkelgebie-den of grote uitbreidingen van bestaande. In het landelijk gebied helemaal geen nieuwe winkels.
Inzetten op compactere winkelgebieden.
Voor nieuwe winkelgebieden of uitbreiding van bestaande is er ruimte als deze aantoonbaar toe-gevoegde waarde bieden aan de regio en leiden tot een versterking van de structuur. De ontwik-keling moet gepaard gaan met het verdwijnen van minstens zoveel bestaande voorraad elders in de regio.
Geen winkels op bedrijventerreinen, behalve als het gaat om verkoop van goederen die zich bij uitstek lenen voor vestiging op zo’n terrein.
Geen ruimte voor winkels op bedrijventerreinen uit de branches die bij uitstek thuis horen in stads-centra (zoals: kleding, schoenen). Voor supermarkten die niet (meer) in te passen zijn in binnen-steden of de winkelgebieden in wijken en dorpskernen, is in uitzonderingsgevallen vestiging op zo’n terrein mogelijk. Het vraagt wel om een goede afweging, waarbij de onmogelijkheid voor ves-tiging in een regulier winkelgebied, de impact op de leefbaarheid en een passende (her)invulling van de vrijvallende locatie betrokken wordt.
Plannen in ontwikkeling die niet bijdragen aan de beoogde vernieuwing dienen zoveel mogelijk stopgezet te worden.
Voor initiatieven voor grotere nieuwe winkelgebieden, winkels of uitbreidingen zal steeds gekeken moeten worden of deze passen binnen de regionale visie. Aan die afweging ligt een ruimtelijk-eco-nomische effectstudie ten grondslag (ladder van duurzame verstedelijking).
Het vernieuwen en verbeteren van de detailhandelsstructuur is primair de verantwoordelijkheid van de markt. De gemeenten zijn waar het gaat om de ruimtelijke sturing van ontwikkelingen de belangrijkste partij. De provincie speelt een rol als regisseur: initiëren en participatie regionale samenwerking, moni-toring, afstemming tussen regio’s en met omliggende regio’s, faciliteren met kennis en instrumentont-wikkeling.
Regionaal beleid
Detailhandel Zuid-Limburg: opmaat POL-afspraken
In het POL2014 wordt de regio Zuid-Limburg opgedragen regionale afspraken te maken omtrent de-tailhandel. Deze dient als startpunt voor de bestuurlijke gesprekken en geeft richting in het behoud van een gezonde winkelstructuur in Zuid-Limburg.
Er is sprake van een overaanbod aan winkelmeters in Zuid-Limburg. De leegstand, het verminderde draagvlak voor voorzieningen en de toevoeging van winkelmeters leidt tot een theoretisch overaanbod van de totale voorraad in 2025. Ondanks de toeristische bestedingen blijft het winkeloverschot een feit. Veel centra in Zuid-Limburg zijn kwetsbaar. Met name de weinig onderscheidende winkelconcen-traties zijn kwetsbaar. Keuzes maken en inkrimping van het winkelaanbod is noodzakelijk om ook in de toekomst een gezonde detailhandelsstructuur te hebben.
Een belangrijke opgave voor Zuid-Limburg is dat ambities tot groei moeten worden bijgesteld. Dit be-tekent dat meer ingezet moet worden op het compacter maken van centra in plaats van een kwantita-tieve uitbreiding. In relatie tot het terugdringen van winkelmeters wordt het dynamisch voorraadbeheer uit het POL2014 benadrukt. Dit betekent dat bij toevoeging van winkelmeters er elders winkelmeters moeten verdwijnen. Hierbij dient ingezet te worden op kansrijke (bestaande) gebieden. Instrumenten moeten ontwikkeld worden om actief winkelmeters te saneren op kansarme plekken, zoals stedelijke herverkaveling en herbestemmen.
SVREZL
In december 2017 is de Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg (SVREZL) door de ge-meenteraden in Zuid-Limburg vastgesteld. De SVREZL legt een voor overheden bindende basis voor de uitvoering vast. Daarnaast maakt de structuurvisie de gewenste ruimtelijke hoofdstructuur inzichte-lijk. Buiten deze hoofdstructuur worden in principe geen vierkante meters toegevoegd. Verder bereidt de structuurvisie voor op de uitvoering door handelingskaders en procesbomen te formuleren waarbin-nen de subregio’s en de gemeenten opereren. Hier hoort bij dat nieuwe ontwikkelingen op bestuurlijke niveau binnen de regio Zuid-Limburg dienen te worden afgestemd.
Het belangrijkste doel van de SVREZL is het versterken van de leefbaarheid en het vestigingsklimaat voor ondernemers. Tevens wordt inzichtelijk waar nu en in de toekomst kansen liggen. In het beleids-kader worden vijf doelstellingen genoemd die de basis vormen:
Behoud van de leefbaarheid en versterking van de hoofdstructuur in de segmenten winkels en kantoren.
Het verdunnen van de bestaande vastgoedvoorraad in de segmenten winkels, kantoren en bedrij-venterreinen, daar waar sprake is van een overschot.
Het stap voor stap terugdringen van ongewenste planvoorraad buiten de hoofdstructuur in winkels en kantoren tot er op subregio niveau sprake is van frictieleegstand.
Het faciliteren van kwalitatieve toevoegingen die passen binnen de uitgangspunten van de struc-tuurvisie.
Het door middel van herbestemming bijdragen aan verbetering van het gebruik en de functionali-teit van de bestaande locatie (kavel, pand, gebied). Overigens kan het gaan om bebouwde of on-bebouwde bestemmingen.
Kern van de structuurvisie is versterking van de hoofdstructuur van concentratie- en balansgebieden.
Er blijft ruimte voor verantwoorde doorontwikkeling van bestaande winkelgebieden elders in het be-bouwd gebied, zolang deze passen in de winkelhiërarchie en geen ongewenste neveneffecten hebben op andere concentratiegebieden, zoals binnensteden. Volgens de principes van het dynamisch voor-raadbeheer moet de ontwikkeling ervan gepaard gaan met het verdwijnen van bestaande voorraad elders in de regio. Buiten de concentratie- en balansgebieden wenst de regio in principe geen nieuwe winkels, met uitzondering van zeer kleinschalige winkels.
Concentratiegebied: Afgebakend thematisch of kern/hoofdwinkelgebied binnen de hoofdstructuur waar de sterkste winkelactiviteiten plaatsvinden. Doel tot met 2030 is het kwalitatief en kwantitatief versterken van deze gebieden. Kleurcode op de structuurvisiekaart: groen.
Balansgebied: Afgebakend winkelgebied binnen de hoofdstructuur waar sprake is van behoud van de huidige voorraad aan meters, al dan niet door middel van actieve sturing. Doel tot en met 2030 is het behouden van deze gebieden. Kleurcode op de structuurvisiekaart: geel.
In lijn met het dynamische voorraadbeheer, betekent dit dat bij het faciliteren van nieuwe voorraad sprake moet zijn van de aanpak van bestaande leegstand en het schrappen van bestaande winkels die niet kansrijk zijn. Toevoeging van aanbod is alleen wenselijk, wanneer deze leidt tot versterking van de hoofdstructuur, of een kwalitatieve verbetering, die de vitaliteit van gewenste winkelconcentra-ties niet aantast en daarnaast netto geen uitbreiding van de winkelmeters betekent. In aanvulling op het principe van ‘saldo nul’ is het nodig de bestaande leegstand op termijn te verminderen tot een ge-zonde marktleegstand van gemiddeld 6% op het niveau van een subregio.
Figuur B2.1: SVREZL-concentratie- en balansgebieden Stein (SVREZL, 2017)
Figuur B2.2: SVREZL-procesboom winkels (SVREZL, 2017)
Voor supermarkten gelden de volgende uitgangspunten (zie procesboom in figuur B2.2):
Voor nieuwe supermarkten en uitbreidingen van supermarkten binnen de hoofdstructuur die daar-mee in totaal groter worden dan 1.200 m² wvo dient altijd op Zuid-Limburgs schaalniveau bestuur-lijke instemming gezocht te worden.
Voor nieuwe initiatieven en uitbreidingen van supermarkten tot in totaal maximaal 1.200 m² wvo volstaat afstemming op subregionaal niveau. Het uitgangspunt dat supermarkten binnen de hoofd-winkelstructuur op passende niveaus van de winkelhiërarchie gevestigd moeten worden, is lei-dend.
Supermarkten dienen in eerste instantie te salderen met andere supermarkten (of andere winkel-meters) binnen de subregio, om zo te voorkomen dat het huidig aanbod aan winkelmeters in su-permarkten verschuift en/of uitbreidt.
Lokaal beleid
Ruimtelijke Structuurvisie Stein 2015-2025
De detailhandel in Stein telt in totaal bijna 25.000 vierkante meters winkelvloeroppervlak. Het belang-rijkste aanbod bevindt zich in de kern Stein (15.000 m2). Daarnaast vinden we concentraties van win-kels in Oud Stein en Nieuwdorp. Tenslotte ligt nog een aantal winwin-kels verspreid over Stein, zoals bij-voorbeeld de supermarkten Jan Linders en Lidl. Ook Elsloo kent nog een relatief hoog aantal m2 win-kelvloeroppervlak in meerdere segmenten. Dit wordt mede veroorzaakt door de aanwezigheid van Bu-sinesspark Stein, waar naast bedrijvigheid ook in aanbod van winkels wordt voorzien (bijvoorbeeld voor bouwmaterialen). Met 60% heeft Stein een lage koopkrachtbinding voor een weinig stedelijke ge-meente. Dit geldt alleen niet voor de branche ‘dagelijks’. Sittard-Geleen profiteert het meest van deze koopkrachtafvloeiing (16%).
De gemeente Stein heeft geen thematisch detailhandelsbeleid. De volgende uitgangspunten komen voort uit de Ruimtelijke Structuurvisie Stein 2015-2025.
Ten aanzien van detailhandel geldt dat als gevolg van de toename van internetwinkelen en de demo-grafische ontwikkelingen (ontgroening, vergrijzing) de inzet erop gericht is om leegstand te beperken en tegen te gaan. Van belang is de vergrijzing als kans te zien door nieuwe concepten te ontwikkelen.
Wij denken hierbij aan toespitsen van detailhandel op het aspect ‘beleving’ (bijvoorbeeld theetuin, tea-room in het buitengebied, zorgboerderij, herbestemming van kerkgebouw en die aan de eredienst ont-trokken worden enz.), de combinaties van horeca en detailhandel (bijvoorbeeld bakkerij met lunch-room), en het versterken van de samenwerking van winkeliers (bijvoorbeeld samenwerking onderne-mers rondom Dorine Verschurenplein in Elsloo).
De rol van de gemeente hierin is het zorg dragen voor een sterke en duidelijke detailhandelsstructuur binnen de gemeente Stein door:
In te zetten op behoud en versterking van de winkelcentra in de kernen van Stein en Elsloo. Geen nieuwe solitaire of verspreid gelegen winkelgebieden te ontwikkelen behoudens de Poort van Stein;
Geen verdere detailhandel toe te staan op bedrijventerreinen behoudens de Poort van Stein (m.u.v. volumineuze goederen of formules die naar aard, omvang en uitstraling in centra niet wen-selijk zijn);
De relatie tussen het winkelgebied in Oud Stein en het centrumplan/Omphaliusplein te versterken door het stimuleren van samenwerking maar ook qua ruimtelijke inrichting en fysieke verbinding van deze centra;
Maatwerk met betrekking tot de invulling van leegkomende gebouwen in de overige kernen is wel mogelijk (bijv. in toekomst Anthoniusplein in Urmond), alsmede de invulling van de Poort van Stein (voormalige Superconfexlocatie);
Een verbeterde inrichting van het Dorine Verschurenplein en omgeving in Elsloo (groeninrichting, parkeren, winkelgebied).