89
Figuur 6.7 Verschillen tussen de drie cases met betrekking tot de meer of minder actieve houding van de gemeente ten opzichte van ontwikkelingen en de mate van sturing hierbij
Schaal en tijd
Met betrekking tot de aspecten ‘schaal’ en ‘tijd’ zijn er tussen de drie gebiedsontwikkelingen verschillen op te merken. Ten eerste verschillen het Havenkwartier en het Cruquiusgebied erg in omvang van de Binckhorst. De Binckhorst omvat een gebied van wel 120 ha, terwijl het Havenkwartier en het Cruquiusgebied beiden een gebied van ongeveer 20 ha omvatten. De schaal van de Binckhorst is dus aanzienlijk groter. Behalve dat er verschillen zijn met betrekking tot de omvang van het gebied, verschilt de schaal van initiatieven ook. Waar zich in de Binckhorst en het Havenkwartier vooral kleinschalige initiatieven op perceelniveau voordoen, betreft het eerste initiatief in het Cruquiusgebied meteen een relatief groot project dat perceeloverstijgend is.
Een ander verschil betreft het aspect tijd. De Binckhorst zit namelijk nog relatief in de beginfase, waarbij de gebiedsontwikkeling nog juridisch moet worden vastgesteld (het omgevingsplan is in voorbereiding) en de meeste initiatieven nog van de grond moeten komen. Het Havenkwartier en het Cruquiusgebied zitten daarentegen al in een verdergaand stadium, met een vastgesteld bestemmingsplan en een aantal initiatieven die al worden gerealiseerd.
Aanleiding voor organische gebiedsontwikkeling
Wat bij iedere case is waar te nemen is dat aanvankelijk een ambitieus, traditioneel stedenbouwkundig plan de grondslag vormt voor de transformatie van het gebied. Vervolgens is er een omslagpunt te zien dat zich voordoet rond het aantreden van de economische crisis, waarbij de gemeente besluit om over te stappen op een organische ontwikkeling van het desbetreffende gebied. In het geval van de Binckhorst en het Cruquiusgebied is de voornaamste reden hiervoor de economische crisis, die heeft gezorgd voor het feit dat een traditionele ‘grootschalige’ ontwikkeling niet meer realistisch is. Bij het Havenkwartier ligt dit enigszins anders, omdat de economische crisis niet de
Meer proactief Minder proactief Meer sturing Minder sturing Cruquiusgebied Havenkwartier Binckhorst
90
belangrijkste reden is geweest om te gaan voor organische gebiedsontwikkeling. Volgens de gemeente gaat het er meer om dat organische gebiedsontwikkeling de beste strategie is om het Havenkwartier een bijzonder karakter te geven.
Cruquiusgebied Havenkwartier Binckhorst
Normstelling strak ruim ruim
Visievorming ruim ruim ruim
Rol overheid (mate
van sturing) meer sturing minder sturing minder sturing Rol overheid
(houding) minder proactief proactief proactief
Schaal (omvang
gebied) 20ha 20ha 120ha
Schaal (omvang
initiatief) groot klein klein
Tijd gevorderd gevorderd beginfase
Aanleiding economische crisis
ontwikkeling onconventioneel
gebied economische crisis Figuur 6.8 Vergelijking tussen de cases op basis van onderscheidende kenmerken
6.5.2 Gebiedsspecifieke factoren
Wat duidelijk naar voren is gekomen bij de case studies zijn de verschillen in hoe een organische gebiedsontwikkeling er uit kan zien en hoe deze planologisch-juridisch wordt vastgelegd. Er kunnen verschillende factoren worden benoemd, die bij elk gebied anders zijn, en die van invloed zijn op hoe de organische gebiedsontwikkeling er uiteindelijk uit komt te zien:
- Grondposities: het maakt uit of de gemeente veel of weinig gronden in bezit heeft van het te ontwikkelingen gebied. Wanneer de gemeente veel grondposities heeft, kunnen ze actiever sturen op nieuwe ontwikkelingen en is het bijvoorbeeld eerder mogelijk om gronden te herbestemmen. In het geval van weinig grondposities moet meer op initiatieven van andere partijen worden gewacht.
- Schaal: de grootte van het te ontwikkelen gebied kan een rol spelen bij de invulling van het gebied
- Marktomstandigheden: de marktsituatie kan verschillen per regio, waardoor de vraag naar nieuwe woningen of andere functies ook verschilt per gebied (denk aan Deventer vs. Amsterdam). Dit kan resulteren in een ander soort initiatieven
- Ligging: de locatie van het gebied is ook van belang, denk hierbij aan de ligging ten opzichte van het centrum van de stad of het type bebouwing rondom het gebied (bijvoorbeeld zware bedrijvigheid met milieucontouren of woningen)
91
6.5.3 Omgevingswet en organische gebiedsontwikkeling
De gemeente Deventer en Den Haag denken dat de Omgevingswet beter zal aansluiten op organische gebiedsontwikkeling (het stadsdeel Oost volgt de ontwikkelingen rondom de nieuwe wet wel, maar focust zich voorlopig op het bestaand planologisch-juridisch kader). Vooral tegen het feit dat er (waarschijnlijk) meer afwegingsruimte komt voor gemeenten wordt positief naar gekeken, samen met soepelere en flexibelere wet- en regelgeving. Concreet wordt hierbij vaak de mogelijkheid genoemd om milieuonderzoek en de grondexploitatie door te schuiven naar het moment van het aanvragen van een omgevingsvergunning. Dit heeft alles te maken met knelpunten die door de gemeente worden ervaren bij het huidige planologisch-juridisch kader. De vereiste om bij de vaststelling van een bestemmingsplan al een exploitatieplan op te stellen of bepaalde milieuonderzoeken uit te voeren, kan een belemmering vormen om een gebied organisch te ontwikkelen. Op het moment van het vaststellen van het bestemmingsplan is immers nog veel onduidelijkheid over de bouwplannen. Toch is aan de hand van de cases eveneens duidelijk geworden dat het met het bestaand planologisch-juridisch kader ook wel degelijk mogelijk is om een gebied organisch te ontwikkelen. Dit doet niet af aan het feit dat een organische gebiedsontwikkeling wel ‘makkelijker’ wordt onder de Omgevingswet. In hoofdstuk 7 zullen de bevindingen uit de case studies worden gekoppeld aan de bevindingen uit het theoretisch kader. Hierbij zullen de conclusies worden getrokken, met een antwoord op de hoofdvraag.