Partijen:
- Wooncorporatie Area, gevestigd en kantoorhoudende te Uden, ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar directeur-bestuurder, de heer J.M. van Vucht, hierna te noemen
- bewonersraad Area, gevestigd en kantoorhoudende te Uden, ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de voorzitter, de heer R. Dame, hierna te noemen 'bewonersraad'
en
- het College van burgemeester en wethouders, ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer drs. R.P.J.M. Peerenboom, wethouder, hierna te noemen 'gemeente'.
overweging nemende, dat:
- Area en de gemeente een gezamenlijke verantwoordelijkheid dragen ten aanzien van een goede volkshuisvesting in Uden;
- onder goede volkshuisvesting in ieder geval wordt verstaan, dat:
o er voldoende woningen tot van Area behoren om de doelgroep van beleid te kunnen huisvesten;
o we ruimte creëren voor alle doelgroepen; en
o we de toekomstbestendigheid van de woningvoorraad vergroten.
- het Volkshuisvestingsbeleid het Koersplan Area 'vooruit naar de bedoeling' en de herijking van het Koersplan de aandachtspunten voor de Bewonersraad, de Nota van
uitgangspunten prestatieafspraken als uitgangspunt gelden voor de voorliggende aanvullende prestatieafspraken;
- de strategische prestatieafspraken t/m en de operationele prestatieafspraken zoals opgenomen in bijlages 1 en 2 gehandhaafd blijven;
Komen overeen, dat:
Beschikbaarheid
Er voldoende woningen ten behoeve van de huisvesting van de primaire doelgroep' in Uden beschikbaar blijven. Hiertoe
a. ontwikkelt Area, conform de 201 5, in de periode tot 2020 haar kernvoorraad binnen een bandbreedte van 4.358 - 5.069 huurwoningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens2. Waarbij het percentage scheefwonen (goedkoop en duur) de bandbreedte bepalen3.
Primaire doelgroep: h u i s h o u d e n s met een j a a r i n k o m e n 3 9 . 8 7 4 (prijspeil
Huurliberalisatiegrens: de maximale huurprijs waarvoor een sociale huurwoning aan een nieuwe verhuurder mag worden verhuurd, (prijspeil
De uitgangspunten t.b.v. de kernvoorraadberekening zijn: kernvoorraad 4 . 3 5 8 : goedkoop en duur scheefwonen - kernvoorraad 5 . 0 6 9 : goedkoop en 596 duur s c h e e f w o n e n . (Goedkoop scheefwonen is met een te hoog inkomen in een woning met lage huur wonen en duur scheefwonen is met een te laag inkomen in een dure huurwoning wonen). Area heeft echter beperkte middelen om het scheefwonen te beïnvloeden. Door toepassing van inkomensafhankelijke huurverhoging en p a s s e n d toewijzen wordt scheefwonen enerzijds ingeperkt. Anderzijds k o m e n er meer scheefwoners bij door inkomensontwikkeling en s a m e n gaan wonende huurders.
b. berekenen partijen in de eerste helft van 201 7 de kernvoorraad opnieuw. Daarbij houden partijen rekening met de verhoogde toestroom van statushouders en de verwachte uitstroom uit instellingen.
2. Partijen gezamenlijk zorgdragen, dat er voldoende woningen ten behoeve van de huisvesting van statushouders en uit instellingen beschikbaar zijn. En dat de taakstelling huisvesting statushouders én de achterstand over eind 201 7 volledig behaald is.
Waarbij het uitgangspunt is dat de statushouders verspreid over de gemeente Uden gehuisvest worden. Hiertoe:
a. hanteert Area, in het kader van de woonruimteverdeling, bij de toewijzing van nieuwe verhuringen een verhouding van minimaal ten behoeve van reguliere
woningenzoekenden, maximaal 1 596 ten behoeve van statushouders (naar behoefte) en maximaal 1 596 ten behoeve van overige speciale doelgroepen Waarbij partijen speciale doelgroepen definiëren als doelgroepen die via een instelling geholpen worden bij het verwerven van huisvesting en door hen bij het wonen of anderszins begeleid worden.
Area heeft daarvoor met verschillende (zorg)organisaties (zie bijlage 3) de afspraak gemaakt om jaarlijks een gelimiteerd aantal woningen ter beschikking te stellen. Met een aantal van de betreffende (zorg)organisaties heeft Area huur- en begeleidingscontracten afgesloten.
b. wordt, per direct, naar behoefte en voor zolang het noodzakelijk is, maximaal 1 596 van de nieuwe verhuringen aan statushouders toegewezen;
c. zetten de gemeente en Area actief in op het realiseren van de extra bouwopgave (ten behoeve van de huisvesting van de primaire doelgroep), waarmee tenminste 80 sociale huurwoningen in de periode t/m aan de voorraad worden toegevoegd. Area hiervan tenminste 60 sociale huurwoningen, op navolgende locaties, voor haar rekening neemt:
o Uden: Abdijlaan en Nieuw Hoenderbos (45)
o Spechtenlaan
Totaal investeringsbedrag: C 9.463.000,—
d. zet de gemeente zich actief in om benodigde procedures indien mogelijk zodanig te versnellen zodat genoemde projecten ook allemaal in 201 7 in aanbouw zullen zijn.
e. zet Area tijdelijk (ter overbrugging van de periode waarin de extra bouwopgave
gerealiseerd wordt) intensiever in op verhuur. Waarbij de gemeente en Area nadere afspraken maken rondom begeleiding;
f. beogen partijen, in dat kader, in in totaal woningen (5 van én 5 van 201 7) om te vormen naar kamergewijze verhuur, in principe voor 2 á 3 bewoners per woning.
Tussen Area en de gemeente worden nadere afspraken gemaakt voor eventueel noodzakelijke begeleiding van de bewoners.
Deze kamers zijn bestemd voor statushouders, starters (jonger dan 23) en mensen begeleidingsbehoefte.
Area levert de kamers/wooneenheden onderhoudsklaar op.
De gemeente draagt, in geval van t.b.v. de huisvesting van statushouders, voor een periode van maximaal zes maanden, zorg voor de leegstandskosten. Daarnaast draagt de gemeente, bij kamergewijze huisvesting van statushouders, de kosten met betrekking tot blusdekens, rookmelders en cilindersloten op maximaal 4 deuren en levert de gemeente het witgoed (o.a.
wasmachine en koelkast), met als voorwaarde dat deze in het pand achterblijven bij verhuizing.
2
3. Area in 201 7 ca. 234 sociale huurwoningen in aanbouw neemt extra bouw opgave).
navolgend een overzicht zijn de geplande nieuwbouwtoevoegingen in de gemeente Uden, evenals de investeringsbedragen die daarmee in 201 7 en 201 8 zijn gemoeid, opgenomen:
Aantal woningen Retraitehuis deelgebied 4 66 Tijdelijk (be)wonen 35 Tijdelijk (be)wonen Loopkantstraat 18 (Herpenstraat 60) 37 Kastanjetuin
laan 10
Nieuw Hoenderbos 45
222 Odiliapeel
Spechtenlaan 12
12
Totaal investeringsbedrag voornoemde projecten:
4. Area in 201 7 en 201 8 circa. Cl 4.325.000,— investeert, in de navolgende renovatieprojecten:
Aantal
woningen Bogerd (fase 2)
Bogerd (fase 3)
Renovatie
251
Totaalbedrag investering genoemde renovatieprojecten
5. Area en de gemeente brengen gezamenlijk de woningbouwlocaties, waar de (resterende) woningbouwopgave op basis van de geactualiseerd kenvoorraad berekening in 201 7 gerealiseerd kan worden, in beeld.
6. De gemeente hanteert bij de verkoop van gronden ten behoeve van de realisatie van sociale huurwoningen, met een kale huurprijs die ligt onder de aftoppingsgrens hoog C 628,76 (prijspeil een vastgestelde grondprijs voor sociale woningbouw van C205 per m2 (prijspeil 1-1-2016); Deze grondprijs indexeren we jaarlijks.
7. Area verkoopt in principe geen woningen uit de Daeb4 voorraad. Uitzonderingen daarop worden via de monitoring van deze prestatieafspraken bij de gemeente en bewonersraad gemeld.
8. Area verkoopt in principe maximaal woningen uit de niet-Daeb5 voorraad. Deze verkoop vindt plaats
a. op individuele basis, b. aan zittende huurders,
c. bij vrijkomen alleen indien deze niet bestemd is om terug te gaan naar de Daeb, en d. alleen als deze voor de verkoop bestemd is.
Daeb: Diensten van algemeen belang: sociale huurwoningen, bepaald maatschappelijk vastgoed en specifieke diensten voor de leefbaarheid.
Niet-Daeb: Activiteiten die niet binnen de Daeb-activiteiten vallen: vrije sector huur koopwoningen, commerciële ruimte en bepaald maatschappelijk vastgoed.
Betaalbaarheid:
9. De huursomverhoging in 201 7 bedraagt inflatie + in te zetten om de verschillen in huren als gevolg van het eerder gevoerde streefhurenbeleid, de en 2 hurenbeleid kleiner te maken en zoveel mogelijk te nivelleren. Deze huurverhoging wordt toegepast op basis van de waarbij als uitgangspunt geldt dat de huren voor de inkomensgroepen tot 39.874,- (prijspeil niet verder dan de streefhuur groeien.
Area hanteert, bij het bepalen van de huur 6896 van wat maximaal is toegestaan, zodat de percentages per huurprijscategorie aan voorraad aanwezig is zoals aangegeven in het overzicht onder punt
Area gaat over de uitgangspunten voor een nieuw te formuleren huurprijzenbeleid in overleg met de gemeente en de Bewonersraad zodat stabiliserende meerjarenafspraken daarover in de prestatieafspraken voor opgenomen kunnen worden. .
Area beoogt voldoende aanbod naar prijsklasse te bewerkstelligen en hanteert daarbij als uitgangspunt de verdelingspercentages uit onderstaande tabel.
Gemeente Uden Aantal Huur Aantal
Streef 96 huur 96 streef
Goedkoop 4 0 9 , 9 2 ) 6 3 7 7 2 7
T o t aftoppinqsqrens ( 4 0 9 , 9 3 - 5 8 6 , 6 8 ) 3 2 2 8 2 3 6 3 6596 4896 T o t 2e aftoppinqsqrens ( 5 8 6 , 6 9 - 6 2 8 , 7 6 ) 4 8 4 891
Tot 6 8 0 euro (passend toewijzen Area) 235 5 2 0 596
T u s s e n (tot 285 394 696 896
Vrije sector 80 54 296 196
Totaal 4 9 4 9 4 9 4 9
Partijen monitoren halfjaarlijks de effecten van de gehanteerde naar prijsklasse op de betaalbaarheid van de sociale huurwoningvoorraad. De monitoring wordt besproken in het bestuurlijk overleg tussen de partijen en kan leiden tot tussentijdse bijsturing.
Woonruimteverdeling
1 3. Area verkent in 201 7 een samenwerking met regionale corporaties op het terrein van woonruimteverdeling.
Area zal, in het kader van de woonruimteverdeling:
a. minimaal 8096 van de sociale huurwoningen toewijzen aan de primaire doelgroep;
b. minstens 9596 van de sociale huurwoningen passend toewijzen;
c. Area streeft er naar dat 596 van de toewijzingen plaatsvinden aan woningzoekenden met een inkomen C35.739,- (prijspeil
d. Area hanteert bij de toewijzing van nieuwe verhuringen een verhouding van minimaal 7096 ten behoeve van reguliere woningenzoekenden, maximaal 1 596 ten behoeve van statushouders en maximaal 1 596 ten behoeve van overige speciale doelgroepen
e. voor de primaire doelgroep bedraagt de huur maximaal de streefhuur of lager conform de regels van het passend toewijzen.
1 5. Gemeente en Area vergroten, per kern, het inzicht in de woningzoekenden (actief, zeer actief en niet actief-woningzoekenden), doorstroming en uitstroom vanuit
instellingen door in de eerste helft gezamenlijk de informatiebehoefte en beschikbare bronnen op elkaar af te stemmen.
Partijen stellen in de eerste helft van een plan van aanpak op voor het verkleinen van het aantal (zeer) actief woningzoekenden en het verkorten van de wachttijd voor deze doelgroep.
4
1 7. Om de doorstroming binnen de bestaande voorraad te vergroten, zet Area medio 201 7, een medewerker in als 'seniorencoach'. Om senioren met een verhuiswens actief te begeleiden.
Area wijst, bij het vrijkomen en aanbieden van een woning, meer gericht (geautomatiseerd), woningzoekenden op de mogelijkheid om te reageren op deze woning. Waarbij een brede inzet van media bijdraagt aan een beter bereik van de doelgroep van beleid.
1 9. Area zal, binnen haar technische mogelijkheden, (met name senioren) woningzoekenden pro- actiever benaderen door ze te wijzen op de mogelijkheid van het ontvangen van tipberichten via de mail.
20. Area attendeert woningzoekenden, bij inschrijving, op de maximale hoogte van het inkomen om in aanmerking te kunnen komen voor een sociale huurwoning (inkomensfilter).
21. Gemeente betrekt Area en bewonersraad bij uitwerking armoedebeleid.
Kwaliteit van de woningen-duurzaamheid.
22. Area en de gemeente gaan intensiever samenwerken en kennisdelen op het terrein van duurzaamheid.
23. Area zal alle daarvoor geschikte woningen projectmatig van zonnepanelen voorzien. En start in 201 7 met de uitvoering.
24. Gezamenlijke VvE's (daar waar gemeente en Area eigenaar zijn) worden van zonnepanelen voorzien en energiezuinig gemaakt.
25. Area en de gemeente voeren gezamenlijk een haalbaarheidsonderzoek uit naar:
a. realiseren postcoderoosproject of zonnepark voor woningen die niet geschikt zijn voor zonnepanelen;
b. toepassen van windenergie
c. toepassen van productie van collectieve duurzame warmte (bijvoorbeeld biomassa en
d. realiseren van innovatieve projecten (bijvoorbeeld een nul-op-de-meter-woning) e. versnellen van duurzame bouwprocessen
26. Vanaf 201 7 realiseert Area de nieuw te ontwikkelen voorraad energieneutraal.
27. Bij woningen waarbij tussentijdse onderhoud wordt gepleegd, hanteert Area als norm tenminste label B en worden duurzame scenario's verkend zoals Nul op de meter.
28. Bij projectmatige renovaties streeft Area naar energie neutraal.
29. Area gaat deelnemen aan de deelauto coöperatie.
30. Area en de gemeente gaan gezamenlijk energiecoaches van HUIS WARM inschakelen.
Het zwaartepunt in en de daaropvolgende 2 jaren op het terrein van
duurzaamheidsinvesteringen ligt, vanuit de optiek van het inperken van woonlasten, in het aanbrengen van zonnepanelen. Dit zal Area in een projectmatige aanpak uitvoeren. de komende drie jaar gaat Area op alle daken van woningen die daarvoor geschikt zijn zonnepanelen zonder huurverhoging en/of verhoging van de servicekosten aanbrengen.
32. Area investeert in 201 7 in haar woningen in Uden een bedrag van aan planmatig onderhoud.
33. jaren t/m 2021 investeert Area hieraan respectievelijk
en wat in totaal voor de jaren 201 7 t/m 2021 op een investering in planmatig onderhoud in de bestaande woningvoorraad in Uden neerkomt op een bedrag van Cl 7.278.783.
34. het kader van woningverbetering op verzoek (keukens, badkamers, sanitair) investeert Area jaarlijks, dus ook in 201 7 een bedrag van C l voor Uden en
35. het kader van dagelijks onderhoud en investeert Area daarnaast nog in 201 7 voor een bedrag van in Uden en Veghel gezamenlijk. Dat bedrag is voor de jaren t/m 2021 jaarlijks nagenoeg hetzelfde begroot.
36. Area voert in het dagelijks en zodanig uit dat de bijbehorende vastgestelde niet wordt overschreden. De gemiddelde onderhoudskosten voor alle woningen (dagelijks onderhoud) bedragen maximaal C200 per VHE. De gemiddelde onderhoudskosten (mutatie onderhoud) voor alle woningen bedragen maximaal C l 1 5 per VHE;
37. Area inventariseert de brandveiligheid in seniorencomplexen, gevolgd door een planning en uitvoering in minimaal 2 complexen in
38. Area vervangt, in 201 7, alle zichtbare asbesthoudende bergingsdaken.
39. Area en de gemeente concretiseren medio 201 7 de uitvoeringsafspraken inzake Fokuswoningen.
Leefbaarheid
40. Partijen stellen een plan op voor de aanpak van 3 aandachtswijken, te weten Flatwijk, Bogerd en de Bitswijk en hebben daarnaast, preventief, extra aandacht voor de wijk
41. Partijen zullen zowel in personele zin, als mogelijk in financiële zin zodanige maatregelen nemen dat leefbaarheidsinitiatieven kunnen worden ondersteund. Ook reeds in gang gezette initiatieven worden ondersteund.
42. verband met de toename van speciale doelgroepen in de wijken maken gemeente en Area afspraken over woonbegeleiding van individuele gevallen indien daar aanleiding voor is.
43. Area, gemeente en bewonersraad zullen de bestaande aanwezige informatie delen (zoals in het kader van pilot geodata en van Area en aanwezige leefbaarheidsinformatie bij de bewonersraad), zodat een zo goed mogelijk beeld van de bestaande situatie op
gemeentelijk, kern en wijkniveau wordt verkregen. De gegevensuitwisseling wordt
georganiseerd, zodat gezamenlijk beter kan worden bepaald waar de prioriteiten liggen om de leefbaarheid in zwakke wijken en buurten aan te pakken.
44. Area gaat op basis van toekomstnotities voor de verschillende complexen, de dialoog met de gemeente, bewoners en andere stakeholders aan om te komen tot een gedragen aanpak (fysiek en sociaal) binnen de diverse wijken.
45. Zowel Area als de gemeente als ondersteunen het wijkgericht werken.
46. Area investeert in 201 7 voor een totaalbedrag van C950.000 aan leefbaarheid. Daarin is een bedrag van C440.000 aan salariskosten opgenomen.
47. De werkwijze in het kader van leefbaarheid is, dat de (bewoners) via het buurtnetwerk zaken aandragen, waarbij of waarmee de leefbaarheid in een gebied verbeterd (kan) word(t)(en). Daarbij geven de bewoners aan wat nodig is, waarna in dialoog met de bewoners de verschillende stakeholders (waaronder gemeente en Area) een bijdrage leveren.
48. De gemeente en Area verkennen de mogelijkheden om vanuit het oogpunt van openbare orde en veiligheid, gebruik te kunnen maken van de bevoegdheid die de Burgemeester heeft om panden te sluiten, indien in kader van de Opiumwet een strafbaar feit wordt gepleegd 49. Area, de bewonersraad en de gemeente ondersteunt, faciliteert en/of participeert in kansrijke
maatschappelijke initiatieven. Waarbij zij op minimaal de helft van de te realiseren
maatschappelijke initiatieven een bod doen en waarbij ieder in ontvangen verzoek met een onderbouwd besluit in wordt afgewikkeld;
Bewonersparticipatie
50. Area garandeert regulier periodiek overleg met bewonerscommissies en bewonersraad over zaken die hen betreffen. Vanuit de bewonersraad zal regelmatig achterbanraadpleging plaatsvinden en zullen zienswijzen op verschillende beleidsstukken worden ingebracht.
Klachtenregeling (samenwerking corporaties)
6
Area wijst huurders op een duidelijke manier op de mogelijkheid om bij de regionale én landelijke klachtencommissie een klacht in te kunnen dienen.
Ondertekening
Aldus overeengekomen, vastgesteld, in drievoud opgemaakt
En ondertekend te Uden op december
Namens Wooncorporatie Area Namens Bewonersraad Area Namens gemeente Uden
De heer drs. J.M. van Vucht
Directeur-bestuurder
De heer R. Dame
Voorzitter
De heer drs. R.P.J.M.
Peerenboom
Wethouder gemeente Ud
Bijlage 1 Strategische prestatieafspraken
Partijen:
- Wooncorporatie Area, gevestigd en kantoorhoudende te Uden, ten deze rechtsgeldig
vertegenwoordigd door haar directeur-bestuurder, de heer J.M. van Vucht, hierna te noemen
en
het College van burgemeester en wethouders, ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer drs. R.P.J.M. Peerenboom, wethouder, hierna te noemen 'gemeente'.
overweging nemende, dat:
- Area en de gemeente een gezamenlijke verantwoordelijkheid dragen ten aanzien van een goede volkshuisvesting in Uden;
- onder goede volkshuisvesting in ieder geval wordt verstaan, dat:
o er voldoende woningen tot kernvoorraad van Area behoren om de doelgroep van beleid te kunnen huisvesten;
o we ruimte creëren voor alle doelgroepen; en
o we de toekomstbestendigheid van de woningvoorraad
de strategische prestatieafspraken betrekking hebben op de periode tot en met het Volkshuisvestingsbeleid en het Ondernemingsplan Area 'Samen Optrekken" als vertrekpunt gelden voor deze strategische prestatieafspraken.
Komen overeen:
2020 beschikt Area in de gemeente Uden over een kernvoorraad (richtgetal) van 4.650 sociale huurwoningen.
2. We baseren voornoemd richtgetal op het uitgangspunt van maximaal goedkope scheefheid.
3. Area streeft er naar om het percentage goedkope scheefwoners te verlagen tot maximaal 4. Omdat scheefwonen van grote invloed is op de benodigde kernvoorraad, monitoren we het
percentage goedkope scheefwoners. Aan de hand van deze monitoring stellen we de benodigde kernvoorraad (richtgetal) bij.
5. Area legt jaarlijks verantwoording af over mutaties en verkopen in de sociale huurwoningvoorraad in relatie tot de ontwikkeling van de kernvoorraad en het percentage goedkoop scheefwonen.
6. Area realiseert in de gemeente Uden in de periode tot en met 290 woningen op grond die reeds verworven is. Beoogde locaties zijn:
- (muntmeester) (1 5 huur) - Ontmoetingsplein Bitswijk (48 huur) - Beukenlaan huur)
- Oude Maasstraat huur) - Plan promenade (31 huur) - Kloosterstraat (8 koop/ 8 huur) - Van Coothplein (27 huur)
- Retraitehuis e.o. koop/huur)
Over deze locaties behoeven geen afspraken over de grondprijzen met de gemeente gemaakt te worden.
7. Voor aanvullende plannen richt Area zich met name op bijzondere doelgroepen. De gemeente spant zich in om waar mogelijk deze projecten te faciliteren.
8. Na bezien Area en de gemeente de aanvullende waarbij dan afspraken over locaties en (grond)prijzen worden gemaakt. Het een en ander is mede afhankelijk van de behaalde resultaten met betrekking tot de aanpak van (goedkoop) scheefwonen.
9. Met betrekking tot de te ontwikkelen locaties na 201 7, waarbij nog geen programmatische afspraken vastliggen, realiseert Area op basis van haar investeringsstatuut in de nieuwbouw met name middeldure sociale grondgebonden eengezins huurwoningen (boven de aftoppingsgrens, onder de De gemeente neemt de inspanningsverplichting op zich om per locatie met Area afspraken over de grondprijzen te maken, op basis van het dan geldende gemeentelijke grondprijzenbeleid, zodanig dat betaalbare huurwoningen gerealiseerd kunnen worden.
Area behoudt en/of maakt betaalbare sociale huurwoningen vrij door onderhoud, renovatie en het aanpakken van goedkoop scheefwonen in de bestaande goedkopere voorraad.
De gemeente zet de Starterslening zo lang als mogelijk in als instrument om goedkope scheefwoners te verleiden om de stap naar de koopwoningmarkt te maken.
Area past twee kortingsregelingen (Startersrenteregeling en de toe die het voor mensen met een laag inkomen gemakkelijker maakt een woning te kopen.
1 3. Deelnemers aan een kortingsregeling van Area komen niet in aanmerking voor een Starterslening.
Met het toepassen van maatregelen om goedkoop scheefwonen tegen te gaan, houden we ook rekening met de positieve effecten die scheefwonen op de leefbaarheid heeft en ontzien we zoveel mogelijk de gezinsinkomensgroep tussen de gestelde inkomensgrens van 34.229 en 38.500.
Area werkt aan een om, zonder verlies aan kwaliteit, de stichtingskosten te kunnen minimaliseren. Hierdoor brengen we de stichtingskosten beter in verhouding met de gevraagde huurprijs, en kan het voor de exploitatie benodigde rendement gerealiseerd worden.
Area streeft naar een optimale huur en niet naar 70 van de
blijft onder de aftoppingsgrens; 20 tussen de aftoppingsgrens en de huurtoeslaggrens en maximaal boven de huurtoeslaggrens.
1 7. Area past binnen haar mogelijkheden, met betrekking tot de kernvoorraadafspraken en met behoud van goede leefbare en gedifferentieerde wijken, huurharmonisatie toe voor die woningen die een betere kwaliteit hebben of op een betere locatie zijn gelegen. Hierdoor brengt Area de gevraagde huurprijs beter in overeenstemming met de geleverde kwaliteit. Zij houdt hierbij rekening met de uitgangspunten onder
Area geeft jaarlijks een overzicht van de DAEB- en niet-DAEB woningen en de onderlinge verschuivingen.
De gemeente hanteert gedifferentieerde en marktconforme grondprijzen. Waarbij de gemeente geen specifiek kortingspercentage ten behoeve van het realiseren van sociale huur- of sociale koopwoningen hanteert. Vanwege het meebewegen met de markt, de nog te behalen resultaten met betrekking tot de aanpak van (goedkoop) scheefwonen en de beschikking over voldoende plancapaciteit, maken we na 201 7 afspraken over grondprijzen en locaties.
20. De gemeente gaat, bij het hanteren van een reguliere grondprijs, geen nieuwe overeenkomsten met Area aan waarin beperkende voorwaarden zijn opgenomen in relatie tot het Strategische Voorraadbeleid van Area.
Met betrekking tot die complexen waar bij de grondverkoop, beperkende voorwaarden met betrekking tot de maximale huurprijs zijn opgenomen, dient gelezen te worden dat bij het verhogen van de huur tot de huurtoeslaggrens geen sancties aan Area opgelegd worden.
22. Bij een hogere huur (liberalisatie) of verkoop van deze woningen blijven de afgesproken beperkende voorwaarden gelden.
23. De gemeente geeft Area binnen de kernvoorraadafspraken en met behoud van goede leefbare en gedifferentieerde wijken de vrijheid om een deel van haar sociale huurwoningvoorraad (niet behorende tot de kernvoorraad) te liberaliseren,
Strategische prestatieafspraken juni
24. De gemeente geeft Area binnen de kernvoorraadafspraken en met behoud van goede leefbare en gedifferentieerde wijken de vrijheid om een deel van haar te verkopen.
25. De gemeente en Area spannen zich in voor de gezamenlijke voorbereiding vanuit ieders eigen verantwoordelijkheid van de herontwikkeling van delen van de wijken de Bogerd, Hoevenseveld en de Flatwijk.
26. De gemeente betrekt Area bij het opstellen en evalueren van het volkshuisvestingsbeleid.
27. Waar mogelijk en zinvol willen Area en de gemeente hun inzet zo direct mogelijk bij de bewoners brengen, om hiermee de participatie van kwetsbare doelgroepen te bevorderen.
28. Area wil een actieve bijdrage blijven leveren aan het wijkgericht werken, omdat Area een goede leefbaarheid ook tot haar verantwoordelijkheid rekent.
29. Area en de gemeente vinden goede samenwerking onontbeerlijk om te komen tot goede resultaten.
30. Area en de gemeente komen overeen dat vóór 1 november de operationele prestatieafspraken vastgesteld worden.
Ondertekening
Aldus overeengekomen, vastgesteld, in tweevoud opgemaakt
en ondertekend te Uden op 27 juni
Namens Wooncorporatie Area Namens gemeente Uden
De heer drs. J.M. van Vucht Directeur-bestuurder
De heer drs. R.P.J.M. Peerenboom Wethouder gemeente Uden
Toelichting strategische prestatieafspraken
Vanaf zijn Area en de gemeente Uden in overleg om te komen tot prestatieafspraken. We onderscheiden twee verschillende soorten prestatieafspraken, te weten:
Strategische prestatieafspraken
Operationele prestatieafspraken (gericht op uitvoering en (werk)processen)
dit document beperken we ons alleen tot de strategische prestatieafspraken. De operationele prestatieafspraken werken we naderhand separaat uit.
Middels voorliggende strategische prestatieafspraken richten we ons op de kerntaak van de corporatie èn op de verantwoordelijkheid van de gemeenten. Waardoor we de afspraken toespitsen op het huisvesten van huishoudens met een laag inkomen (doelgroep van beleid).
Voorliggende strategische prestatieafspraken hebben een sterk verband met elkaar. We kunnen en willen deze afspraken niet los van elkaar zien. De afspraken vormen als het ware een 'package deal'.
We maken een pakket van met elkaar verbonden afspraken over kernvoorraad,
scheefwonen, prijs/kwaliteit, grondprijzen, beperkende voorwaarden en vrije uitwisselbaarheid in de voorraad.
Kernvoorraad
De kernvoorraad is dat deel van de sociale huurwoningvoorraad waarover de corporatie moet beschikken ten behoeve van de huisvesting van de doelgroep van beleid. Onder de doelgroep van beleid verstaan we: huishoudens met een gezinsinkomen van maximaal 34.229 bruto (peil We bepalen de benodigde kernvoorraad aan de hand van de omvang van de doelgroep van beleid en
het percentage (goedkope en dure) scheefwoners.
Om een voldoende concreet programma te kunnen voeren, maken we kernvoorraadafspraken over de periode tot en met 2020. Waarbij we de benodigde kernvoorraad (als richtgetal) binnen een
bandbreedte plaatsen. Jaarlijks monitoren we de vraag (behoefte) en het aanbod (kernvoorraad) zorgvuldig. Aan de hand van deze monitoring stellen we, indien noodzakelijk, het richtgetal bij. Na 201 7 maken we afhankelijk van de ontwikkeling van de kernvoorraad, het aanpakken van (goedkoop) scheefwonen en de nieuwbouwbehoefte, nieuwe afspraken over locaties en (grond)prijzen.
het verlengde van de Europese staatssteunregels stellen we als uitgangspunt dat maximaal van de sociale huurwoningvoorraad mag worden toegewezen aan goedkope scheefwoners (huishoudens met een gezinsinkomen hoger dan 34.229 bruto (peil We hanteren aanvullend een
bandbreedte van 0-596 in de kernvoorraadberekening om ruimte te bieden aan dat deel van de doelgroep van beleid die nu (nog) in een koop- of particuliere huurwoning wonen.
Voorraadbeheer
Vanuit het Strategische van Area ligt de nadruk van de transformatieopgave van Area op de bestaande sociale woningvoorraad in Uden. Area en de gemeente Uden onderzoeken hoe ze delen van de wijken de Bogerd, Hoevenseveld en de Flatwijkkunnen herontwikkelen. Beide partijen spannen zich in voor een integrale herontwikkeling. Dat wil zeggen dat we daarin ook de openbare ruimte meenemen.
Om de woningvoorraad te maken (kwalitatief) en voldoende kernvoorraad te ontwikkelen (kwantitatief) is het realiseren van nieuwe woningen door Area noodzakelijk. Area legt in
de nieuwbouwplannen de focus op grondgebonden sociale
huurwoningen. De gemeenten faciliteert waar noodzakelijk en mogelijk bij de ontwikkeling van nieuwe woningen.
Strategische prestatieafspraken juni 2013
Om scheefwonen te bestrijden, de positie van de middeninkomens te versterken en de
ontwikkelingsmogelijkheden van Area (in financiële zin) te vergroten, willen we de relatie tussen prijs en kwaliteit van de woningvoorraad versterken, met inachtneming van de kernvoorraadafspraken en met de benodigde huurdifferentiatie. Van oudsher is de relatie tussen prijs en kwaliteit in de
(gereguleerde) sociale huurwoningvoorraad beperkt(er) aanwezig. Het landelijk beleid richtte zich jaren op een zo laag mogelijke huurprijsontwikkeling (veelal inflatievolgend) en kende geen verband tussen de ligging van een woning en de huurprijs. Hierdoor is een gat ontstaat tussen de huurprijs- en kostprijs (kwaliteitsontwikkeling) van een huurwoning.
Grondprijzen
De grondprijs vormt onderdeel van de totale stichtingskosten van een woning. Om de financiële continuïteit van de corporatie te garanderen én eveneens de volkshuisvestelijke opgave te realiseren is het noodzakelijk de grondkosten, stichtingskosten, beheerslasten en typologie van de woning in goede verhouding te brengen met de huurprijs. Area streeft naar lagere stichtingskosten om op deze manier de voorraad betaalbaar te houden en bouwt alleen woningen die aan deze voorwaarden voldoen. De gemeente bekijkt per beoogde locatie wat dit betekent voor de grondprijzen.
Scheefwonen
Er zijn twee vormen van scheefwonen: duur en goedkoop. Bij duur scheefwonen wonen huishoudens met een laag inkomen in een relatief dure woning. Bij goedkoop is dit juist andersom.
Scheefwonen ontstaat vaak door de jaren heen. Doordat mensen gedurende lange tijd in dezelfde woning wonen en de huurprijs een andere ontwikkeling kent dan het inkomen.
Het percentage goedkope scheefwoners in de gemeente Uden is (te) hoog. Deze goedkope scheefheid zorgt voor extra druk op de toch al gespannen sociale huurwoningmarkt. Daarnaast zorgt deze scheefheid ervoor, dat een deel van de sociale woningvoorraad niet beschikbaar is voor de beoogde doelgroep en verhoogd daarmee de benodigde voorraad. Scheefwonen kent echter niet alleen nadelen.
Het zorgt voor een bepaalde differentiatie van inkomensgroepen binnen de sociale woningvoorraad en heeft doorgaans een positief effect op de leefbaarheid in de woonomgeving.
Beperkende voorwaarden
het verleden zijn contracten gesloten met daarin beperkende voorwaarden, die een evenwichtige en de uitwisselbaarheid tussen koop en huur belemmeren. Deze
beperkende voorwaarden zijn gekoppeld aan een in het verleden verstrekte korting op de grondprijs ten behoeve van de realisatie van sociale huurwoningen. Door deze voorwaarden dient Area bij een hogere huurstelling of verkoop 'af te rekenen' met de gemeenten. Voor een aantal projecten zijn de richtprijzen voor de huur waarboven 'afgerekend' dient te worden verhoogd, teneinde deze meer aan te passen aan de huidige uitgangspunten van het huurbeleid van het Rijk (de huidige
huurtoeslaggrens).
Vrije uitwisselbaarheid
Om de financiële continuïteit van de corporatie te garanderen, de volkshuisvestelijke opgaven te kunnen realiseren en in te kunnen spelen op de veranderende (markt- en politieke)omstandigheden is het van belang dat we de handelsvrijheid van de corporatie vergroten, waarbij de gemeenten de beschikbaarheid van de benodigde kernvoorraad en behoud van goede leefbare en gedifferentieerde wijken als harde randvoorwaarden stellen.
Onder goedkoop scheefwonen verstaan we: huishoudens met een bruto gezinsinkomen hoger dan C 34.229 (peil 2013) die in een sociale huurwoning wonen.
Operationele prestatieafspraken
De operationele prestatieafspraken zijn gericht op uitvoering en (werk)processen. dit document beperken we ons tot de strategische prestatieafspraken. Voor de volledigheid geven we hieronder een overzicht van de onderwerpen waarover we operationele prestatieafspraken maken.
Huisvesten specifieke aandachtsgroepen
Middeninkomens (liberaliseren huurwoningen, MGE-constructies, CPO en verkoopbeleid en huurbeleid),
o Statushouders
o Maatschappelijke opvang o Buitenlandse arbeidsmigranten
Woonwagenbewoners;
Scheefwonen en woonfraude o Ontmoedigen scheefwonen
o Aanpakken en voorkomen woonfraude Stimuleren zelfredzaamheid (o.a.
Duurzaamheid
o I Flexibel
o energetische kwaliteit en verbeteringen I energielabels o convenant duurzaam bouwen į GPR
o MVO;
Leefbaarheid o Leefbaarheid o Wijkaanpak
o Maatschappelijk vastgoed o Investeren in openbare ruimte
o wonen, zorg en welzijn (zelfstandig wonen, woningaanpassingen, kleinschalige wooncomplexen, transitie
Overleg en samenwerking o Kwaliteitslabel o overleg met huurders o overleg en proces
o ontwikkeling en onderzoek
Strategische prestatieafspraken juni 2013
Verklarende woordenlijst
Bestaande klant: die huurder is van Area.
Doelgroep van beleid: de huishoudens met een inkomen tot 34.085. Binnen de doelgroep van beleid wordt een primaire doelgroep en een secundaire doelgroep onderscheiden.
Primaire doelgroep: huishoudens met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag (per 1 -1 - voor een eenpersoonshuishouden onder de 65 jaar
- 28.550 voor een onder de 65 jaar
- voor een eenpersoonsouderenhuishouden - 28.725 voor een
Secundaire doelgroep: huishouden met een inkomen tussen de hierboven opgenomen inkomensgrenzen uit de Wet op de Huurtoeslag tot aan 34.229.
Huurprijsklassen
Sociale huurwoning: een huurwoning met een huur tot de huurtoeslaggrens
Binnen de sociale huurvoorraad wordt onderscheid gemaakt in
- Goedkope sociale huurwoningvoorraad: huurwoning met een huurprijs tot de zogenaamde kwaliteitskortingsgrens van de Wet op de Huurtoeslag 374, prijspeil (goedkope sociale voorraad)
- Betaalbare sociale huurwoningvoorraad: huurwoning met een huurprijs tot de hoge aftoppingsgrens 574, prijspeil (betaalbare sociale huurwoningen)
- sociale huur bereikbare sociale huurwoningvoorraad: huurwoningen met een huurprijs tussen de hoge aftoppingsgrens 574) en de liberalisatiegrens 681).
sociale huurwoningen)
Vrije sector huurwoning: Huurwoning met een huurprijs van meer dan 681,- per (dure huurwoningen, geliberaliseerde huurwoningen, woningen boven de huurtoeslaggrens, NIET-DAEB woningen)
Liberalisatiegrens: de huurprijsgrens van 681 (prijspeil die is opgenomen in de Wet op de Huurtoeslag. Voor huurwoningen tot aan de huurprijsgrens kan recht op huurtoeslag bestaan.
Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE): woonproduct waarbij de woningcorporaties de woning met een korting op de marktwaarde verkoopt en waarbij op het moment van verkoop winst of verlies gedeeld worden tussen de koper en de woningcorporatie. De verdeling van winst en verlies is afhankelijk van de hoogte van de korting die op de marktwaarde wordt gegeven.
Middeninkomensgroep: huishoudens met een inkomen tussen de 34.229 en 45.000 (prijspeil Onderscheid wordt gemaakt tussen lage middeninkomensgroep (van C 34.229 tot en de hoge middeninkomensgroep (van en 45.000)
Nieuwe klant: die geen huurder van Area is en interesse heeft om huurder van Area te worden.
Een woning die traploos te bereiken is en waar alle primaire voorzieningen gelijkvloers gesitueerd zijn.
Scheefwonen: Iemand woont scheef als zijn of haar inkomen niet (meer) past bij de woning. Zo is er sprake van goedkope scheefheid als iemand in de kernvoorraad woont, maar niet tot de doelgroep van beleid behoort.
Starter: Een huishouden dat een zelfstandige woning gaat bewonen vanuit de thuissituatie of een onzelfstandige woonvorm.
Starter op de koopwoningmarkt: Een huishouden dat vanuit onzelfstandige bewoning dan wel vanuit een huurwoning of bijzondere woonvorm een woning voor het eerst een woning koopt.
Strategische prestatieafspraken 27 juni 2 0 1 3
Bijlage 20perationele prestatieafspraken
Partijen:
- Wooncorporatie Area, gevestigd en kantoorhoudende te Uden, ten deze rechtsgeldig
vertegenwoordigd door haar directeur bestuurder, de heer J.M. van Vucht, hierna te noemen
en
het College van burgemeester en wethouders, ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer drs. R.PJ.M. Peerenboom, wethouder, hierna te noemen 'gemeente'.
overweging nemende, dat:
Area en de gemeente een gezamenlijke verantwoordelijkheid dragen ten aanzien van een goede volkshuisvesting Uden;
onder goede volkshuisvesting geval wordt verstaan, dat
er voldoende woningen tot kernvoorraad van Area behoren om de doelgroep van beleid te kunnen huisvesten;
we ruimte voor alle doelgroepen; en
o we de toekomstbestendigheid van de woningvoorraad vergroten.
- het Volkshuisvestingsbeleid het Ondernemingsplan Area 'Samen Optrekken' Optrekken" en de strategische prestatieafspraken (juni 3) als vertrekpunt gelden voor deze operationele prestatieafspraken.
Komen overeen:
Area realiseert naar behoefte plannen voor bijzondere doelgroepen.
2. Area biedt verblijfsgerechtigden binnen twaalf weken, nadat een kandidaat of kandidaten aan de gemeente toegewezen is/zijn. passende aan.
3. Area informeert de gemeente jaarlijks over het aantal woningen dat men ten behoeve van de uitstroom uit maatschappelijke opvang heeft aangeboden.
4. Area werkt mee aan de geleidelijke afbouw van woonwagencentra. Daarbij gelden voor de bewoners dezelfde spelregels als voor andere woningzoekenden. voorkomende individuele gevallen stemmen Area en de gemeente af hoe te komen tot van bewoners.
bijlage 1 de uitvoeringsafspraken opgenomen .
6. de verhuur van woningen of bij de verkoop van huurwoningen hebben huurders van Area met Inkomen van 34.229 (prijspeil en tot ca. 50.000 voorrang de
7. Area legt jaarlijks verantwoording af aan de gemeente Uden over het gevoerde verkoop en door
a. Jaarlijks inzicht te geven over mutaties en verkopen in de sociale huurwoningvoorraad relatie tot de ontwikkeling van de kernvoorraad en het percentage goedkoop scheefwonen.
b. Jaarlijks een te verstrekken van haar huurwoningen in de gemeente Uden, met daarin opgenomen per adres de naam van de hoofdbewoner, de actuele netto huurprijs, de voor het betreffende adres geldende bijkomende kosten en de netto streefhuur voor de betreffende woning.
8. De gemeente Uden en Area onderzoeken de mogelijkheden om gedurende de looptijd van de prestatieafspraken de flexibiliteit en de diversiteit van de woningvoorraad te vergroten.
9. Gemeente Uden en Area hebben de gegevensuitwisseling om woonfraude aan te pakken geregeld via het privacyreglement en dit gemeld het CBP.
Operationele prestatieafspraken 5 november
10. De gemeente Uden stelt voor zoveel als mogelijk, globale bestemmingsplannen op, zodat we de flexibiliteit van de mogelijke verkaveling vergroten.
Om de flexibiliteit en de toekomstbestendigheid van de woningvoorraad van Area te vergroten bouwt en renoveert Area woningen per definitie levensloopbestendig, tenzij dit aantoonbaar economisch niet verantwoord is.
De gemeente Uden informeert, adviseert en stimuleert bewoners om bouw en verbouwplannen over het inpassen van levensloopbestendige maatregelen.
Bij levensloopbestendige woningen worden specifieke eisen gesteld op gebied van toegankelijkheid, flexibiliteit en gebruiksgemak.
Voor het bepalen, realiseren en meten van de gebruiken de gemeente Uden en Area Energielabels en de
1 5. nieuwbouw streeft Area naar een gemiddelde GPR score van over de vijf thema's. Bij nieuwbouw zal de GPR mode "toegankelijkheid" tenminste 8 bedragen. Ondergrens van de GPR score sluit aan bij het regionaal convenant duurzaam bouwen..
Bij projectmatig onderhoud en renovatie streeft Area naar een energielabel B of 2 labelstappen.
Area past voor de verlichting van brandgangen en collectieve ruimten bij aanleg en vervanging energiezuinige armaturen toe.
Conform het energieakkoord heeft de woningvoorraad van Area in 2020 gemiddeld energielabel B.
19. Area en de gemeenten Uden en Veghel voeren in 2013/2014 gezamenlijk een woningmarktonderzoek uit,
20. De gemeente Uden en Area leveren jaarlijks een bijdrage om de gegevens voor de regionale monitor op te kunnen bouwen.
Door betalingsachterstanden, en dergelijke, vroegtijdig te signaleren, wordt getracht om stapeling van problemen vroegtijdig te kunnen voorkomen en zelfredzaamheid te bevorderen. Gemeente Uden en Area voeren daartoe actief de vanuit de regiegroep welzijn - wonen - zorg opgelegde taken uit.
22. het kader van wonen, zorg en welzijn, zorgt Area, door mogelijkheden van domotica standaard op te nemen nieuwbouw, onderhouds- en renovatieplannen dat de mensen langer zelfstandig kunnen wonen.
23. het kader van wonen, zorg en welzijn, zorgt Area dat woningen bij nieuwbouw, onderhouds- en renovatieplannen comfortabel en geschikt zijn, zodat de noodzaak van specifiek
woningaanpassingen beperkt kan worden.
24. verkoop van woningen door de corporatie worden zo mogelijk afspraken gemaakt over toekomstig onderhoud met de koper.
25. Area en de gemeenten trekken gezamenlijk op om de verantwoordelijkheid voor en zelfwerkzaamheid de directe woonomgeving te stimuleren.
26. Area verankert de betrokkenheid met haar huurders en rapporteert de vorderingen hieromtrent het bestuurlijk overleg.
27. Area evalueert samen met haar belanghouders in het en 28. Area behoudt zowel in Uden als Veghel een frontoffice.
29. Daar waar Area en de gemeente Uden samenwerken in een project wordt vooraf een projectplan opgesteld met afspraken over proces, en geld en een programma van eisen, waarin beide partijen de uitgangspunten voor het project vastleggen.
30. Area geeft de belangen van haar huurders een centrale plaats in het denken en handelen van de corporatie. En betrekt huurders meer en directer het beheer en de beleidsontwikkeling.
Area voert periodiek overleg met de Bewonersraad Area.
32. Area werkt aan de kwaliteit van de dienstverlening en laat zich hierop structureel door KWH Woningcorporaties Huursector) toetsen.
33. Area en de gemeente Uden voeren in ieder geval 2 keer per jaar beleidsoverleg.
34. Area en de gemeenten Uden en Veghel voeren in ieder geval 1 keer per jaar gezamenlijk bestuurlijk overleg.
35. Area en de gemeente Uden voeren in ieder geval 1 keer per jaar bestuurlijk overleg.
36. Area en de gemeente Uden bereiden het (afzonderlijk) bestuurlijk overleg ambtelijk voor. deze voorbereiding nemen de stand van zaken de projecten, leefbaarheid en openbare werken mee.
37. Ten behoeve van het bestuurlijk overleg wordt jaarlijks een notitie ingebracht welke de resultaten met betrekking tot de prestatieafspraken, urgentie- en toewijzingsbeleid rapporteert.
38. Afhankelijk van behoefte van beide partijen zal de frequentie van de voorgenoemde overleggen aangepast worden.
39. Communicatie uitingen welke betrekking hebben op een gezamenlijk onderwerp/thema worden altijd vooraf afgestemd en bij voorkeur gezamenlijk gepubliceerd.
Ondertekening
Aldus overeengekomen, vastgesteld, in tweevoud opgemaakt
en ondertekend te Uden op 5 november
Operationele prestatieafspraken 5 november
Toelichting operationele prestatieafspraken
Vanaf zijn Area en de gemeente Uden in overleg om te komen tot prestatieafspraken. We onderscheiden twee verschillende soorten prestatieafspraken, te weten:
Strategische prestatieafspraken
Operationele prestatieafspraken (gericht op uitvoering en (werk)processen)
juni 201 3 we strategische prestatieafspraken overeengekomen. Waarin we de afspraak hebben gemaakt om de operationele prestatieafspraken naderhand separaat uit te werken.
Voorliggende operationele prestatieafspraken geven invulling aan deze afspraak. Deze operationele afspraken zijn praktische, afspraken.
Huisvesten specifieke
Toegelaten instellingen zijn werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting. De werkzaamheden die ze uitvoeren, dragen bij aan de uitvoering van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). het BBSH omschreven dat toegelaten instellingen behalve het huisvesten van woningzoekenden met lagere Inkomens (doelgroep van beleid) bijdragen aan de beschikbaarheid van, op de behoefte van bijzondere doelgroepen toegesneden huisvesting, zoals ouderen, gehandicapten en mensen, die zorg en begeleiding behoeven.
Op grond van de dragen gemeenten zorg voor de huisvesting van
verblijfsgerechtigden overeenstemming met de voor de gemeente geldende taakstelling,
Met de afschaffing van de Woonwagenwet hoeven gemeenten niet lager te voorzien in woonwagenstandplaatsen. De gemeente hanteert het beleid dat leeggekomen woonwagen en leeggekomen woonwagenstandplaatsen niet opnieuw te verhuren.
Specifieke woningzoekenden, welke tot de doelgroep van beleid (woningzoekenden/huishoudens met een inkomen 34.229 (prijspeil behoren starters, senioren, uit de
maatschappelijke opvang, urgent woningzoekenden en buitenlandse arbeidsmigranten. Area en de gemeente Uden hebben speciale aandacht voor deze doelgroepen.
Middeninkomens
De Europa maatregel bepaalt dat maximaal van de sociale huurwoningvoorraad toegewezen mag worden aan huishoudens met een gezinsinkomen van maximaal 34.229 bruto (prijspeil
Aangezien huishoudens met een Inkomen vanaf 34.229 bruto tot ca. op grond van de huidige hypotheekregels daarnaast ook niet in voldoende mate terecht kunnen op de
koopwoningmarkt, zijn veel huishoudens met een middeninkomen aangewezen op de particuliere huursector. Het aanbod in deze sector is met name het betaalbare - C beperkt. Waardoor middeninkomens tussen wal en schip dreigen te raken.
Area en de gemeente Uden onderkennen dit en zetten het en verhuurbeleld van Area middels diverse in om de middeninkomens te ondersteunen en tegelijkertijd 'te
om de stap naar een passende huurwoning of naar de koopwoningmarkt te maken.
De gemeente en Area onderzoeken gedurende de looptijd van de prestatieafspraken de mogelijkheden om de flexibiliteit en de diversiteit van de woningvoorraad te vergroten.
Scheefwonen en woonfraude
Er zijn twee vormen van scheefwonen: duur en goedkoop. Bij duur scheefwonen wonen huishoudens met een laag inkomen in een relatief dure woning. Bij goedkoop scheefwonen is dit juist andersom.
Scheefwonen ontstaat vaak door de jaren heen. Doordat mensen gedurende lange tijd in dezelfde woning wonen en de huurprijs een andere ontwikkeling kent dan het inkomen.
Het percentage goedkope scheefwoners in de gemeente Uden is (te) hoog. Deze goedkope scheefheid zorgt voor extra druk op de toch al gespannen sociale huurwoningmarkt. Daarnaast zorgt deze scheefheid ervoor, dat een deel van de sociale woningvoorraad niet beschikbaar is voor de beoogde doelgroep en verhoogd daarmee de benodigde voorraad. Scheefwonen kent echter niet alleen nadelen.
Het zorgt voor een bepaalde differentiatie van inkomensgroepen binnen de sociale woningvoorraad en heeft doorgaans een positief effect op de leefbaarheid in de woonomgeving.
Area en de gemeente zetten maatregelen in om scheefwoners verleiden' om een volgende stap in hun wooncarrière te maken. Naast het inzetten van de 'Starterslening', de
en de stimuleert en ondersteunt het verkoop- en verhuurbeleid scheefwoners (middeninkomens) om door te stromen.
Onder woonfraude verstaan we alle vormen van onrechtmatige (door)verhuur, onrechtmatig gebruik en overbewoning van een woning. Woonfraude om meerdere redenen onwenselijk:
Het ondergraaft een rechtvaardige woonruimteverdeling;
Het vormt geen gevaar voor het woon- en leefklimaat in buurten, mede omdat geen enkel zicht bestaat wie er woont;
Woningzoekenden noodsituaties worden op hogere woonkosten gejaagd;
Er wordt illegaal verdiend met maatschappelijk vastgoed.
Area en de gemeente Uden zien de noodzaak om actief op te treden tegen deze vorm van woonfraude.
Een belangrijke actie om woonfraude effectief aan te pakken vormt de afstemming van gegevensbestanden om afwijkingen tussen het huurderbestand van Area en de bevolkingsgegevens aan het licht te brengen. Deze afwijkingen kunnen de basis vormen voor verdere actie. Gemeente Uden en Area hebben de gegevensuitwisseling om woonfraude aan te pakken geregeld via het privacyreglement en dit gemeld bij het CBP.
Duurzaamheid
maart hebben zowel de gemeente Uden als Area het Regionaal Convenant Duurzaam Bouwen onderschreven.
De doelstelling van het convenant is om gezamenlijk stappen te zetten richting het verder verduurzamen van gebouwen, met als voornaamste speerpunten:
Energiezuinig (ver)bouwen en het terugdringen van energie- en woonlasten Het verbeteren van de levensloopbestendigheid van en in gebouwen
Het bewustmaken van de eindgebruiker van de meerwaarde van duurzame gebouwen en de mogelijkheden voor het terugdringen van energielasten
De focus van het Convenant ligt op het verduurzamen van de bestaande voorraad.
Operationele prestatieafspraken S november
Begin is het energieakkoord ondertekend. Een onderdeel uit dit energieakkoord betreft de corporaties. Vanuit het energieakkoord committeren corporaties zich aan de doelstelling van een gemiddeld energielabel B in 2020 te halen. rijk stelt in dat kader 400 miljoen subsidie beschikbaar voor verhuurders de sociale huursector ten behoeve van investeringen in
energiebesparing voor de periode met als doel een bijdrage te leveren aan de doelstellingen van het convenant Energiebesparing Huursector.
Leefbaarheid
De BBSH stelt dat toegelaten bijdragen aan de leefbaarheid van de wijken en dorpen, waar haar woongelegenheden gelegen zijn. En daar hun verantwoordelijkheden in hebben. Aandacht voor leefbaarheid van de buurt en wijk is er op gericht om de toekomstbestendigheid van de woonomgeving te vergroten. Leefbaarheid kent een fysieke en een sociale component. Zowel bij het fysieke als bij het sociale aspect speelt de eigen inbreng van de bewoners een steeds belangrijkere rol. Het is een samenspel van verschillende partijen, gericht op het investeren en stimuleren van zelfredzaamheid zowel van de individuele burger als van het buurt- en zowel in als om de woning.
Overleg en samenwerking
Area wil dat de belangen haar huurders een centrale plaats innemen in het denken en handelen van de corporatie. Een van de manieren om concreet invulling aan te geven is door de huurders meer en directer te betrekken bij het beheer en de beleidsontwikkeling. Daarnaast voert periodiek overleg met de
Area werkt aan de kwaliteit van haar dienstverlening en laat zich daarop ook toetsen. KWH is het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. Area stelt het behalen van het als doel op zich maar als een tussentijdse controle.
Tenslotte willen we als onderdeel van de operationele afspraken enkele afspraken met betrekking tot de samenwerking tussen Area en de belde gemeenten vastleggen. Zowel met betrekking tot processen
gezamenlijke projecten als op gebied van onderzoek en ontwikkeling.
Verklarende woordenlijst
Bestaande klant: die huurder is van Area.
Doelgroep van beleid: de huishoudens met een inkomen tot E 34.085. Binnen de doelgroep van beleid wordt een primaire doelgroep en een secundaire doelgroep onderscheiden.
Primaire doelgroep: huishoudens met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag (per 1 -1 - C voor een eenpersoonshuishouden onder de 65
- E 28.550 voor een meerpersoonshuishouden onder de 65 jaar - C voor een eenpersoonsouderenhuishouden
- E 28.725 voor een meerpersoonsouderenhuishouden
Secundaire doelgroep: huishouden met een inkomen tussen de hierboven opgenomen inkomensgrenzen uit de Wet op de Huurtoeslag tot aan E 34.229.
Huurprijsklassen
Sociale huurwoning: een huurwoning met een huur tot de huurtoeslaggrens (liberalisatiegrens) E681.
Binnen de sociale huurvoorraad wordt onderscheid gemaakt in
- Goedkope sociale huurwoningvoorraad: huurwoning met een huurprijs tot de zogenaamde kwaliteitskortingsgrens van de Wet op de Huurtoeslag (E 374, prijspeil 201 3) (goedkope sociale voorraad)
- Betaalbare sociale huurwoningvoorraad: huurwoning met een huurprijs tot de hoge aftoppingsgrens (E 574, prijspeil (betaalbare sociale huurwoningen)
- Bovensegment sociale huur I bereikbare sociale huurwoningvoorraad: huurwoningen met een huurprijs tussen de hoge aftoppingsgrens (E 574) en de liberalisatiegrens (E 681).
sociale huurwoningen)
Vrije sector huurwoning: Huurwoning met een huurprijs van meer dan E per (dure huurwoningen, geliberaliseerde huurwoningen, woningen boven de huurtoeslaggrens, NIET-DAEB woningen)
Liberalisatiegrens: de huurprijsgrens van E 681 (prijspeil 201 3) die opgenomen in de Wet op de Huurtoeslag. Voor huurwoningen tot aan de huurprijsgrens kan recht op huurtoeslag bestaan.
Maatschappelijk Gebonden Eigendom woonproduct waarbij de woningcorporaties de woning met een korting op de marktwaarde verkoopt en waarbij op het moment van verkoop winst of verlies gedeeld worden tussen de koper en de woningcorporatie. De verdeling van winst en verlies is afhankelijk van de hoogte van de korting die op de marktwaarde wordt gegeven.
Middeninkomensgroep: huishoudens met een inkomen tussen de E 34.229 en E 45.000 (prijspeil 201 3). Onderscheid wordt gemaakt tussen lage middeninkomensgroep (van E 34.229 tot E38.500 en de hoge middeninkomensgroep (van E 38.500 en E 45.000)
Nieuwe klant: die geen huurder van Area is en interesse heeft om huurder van Area te worden.
Operationele prestatieafspraken 5 november
Nultredenwoning Een woning die traploos te bereiken is en waar alle primaire voorzieningen gelijkvloers gesitueerd zijn.
Scheefwonen: Iemand woont scheef als zijn of haar inkomen niet (meer) past bij de woning. Zo is er sprake van goedkope scheefheid als iemand in de kernvoorraad woont, maar tot de doelgroep van beleid behoort.
Starter: Een huishouden dat een zelfstandige woning gaat bewonen vanuit de thuissituatie of een onzelfstandige woonvorm.
Starter op de koopwoningmarkt: Een huishouden dat vanuit onzelfstandige bewoning dan wel vanuit een huurwoning of bijzondere woonvorm een woning voor het eerst een woning koopt.
Bijlage 1
Uitvoeringsafspraken tussen woningcorporatie Area en de gemeente Uden over het aanbrengen en onderhouden van woonvoorzieningen het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning
Operationele prestatieafspraken 5 november
Uitvoeringsafspraken tussen woningcorporatie Area en de gemeente Uden over het aanbrengen en onderhouden van woonvoorzieningen in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning
Oe ondergetekenden:
1. Wooncorporatie Area, gevestigd en kantoorhoudende te Uden, ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar directeur-bestuurder, de heer J . van Vucht (hierna te noemen Area),
en
2. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Uden, ten deze ingevolge artikel 71 van de Gemeentewet rechtsgeldig vertegenwoordigd door G.
Overmans, wethouder,
Nemen in aanmerking dat:
de Wet maatschappelijke ondersteuning regelt dat mensen met een beperking voorzieningen, hulp en ondersteuning kunnen krijgen voor zover zij zelf niet daarin kunnen voorzien;
kan gaan om mensen met een lichamelijke, psychische of psychosociale de Wmo regelt dat iedereen kan meedoen aan de maatschappij en zo veel mogelijk zelfstandig kan blijven wonen;
gemeenten de Wmo uitvoeren en ingevolge daarvan een hebben;
- de compensatiepiicht gericht is op het voeren van een huishouden, hel zich verplaatsen in en om de woning, het zich verplaatsen per vervoermiddel, om medemensen te ontmoeten en op basis daarvan sociale verbanden aan te gaan;
wonen in een geschikte woning betekent: normaal gebruik kunnen maken van de woning.
Oit geldt voor alle ruimtes gelijk aan het niveau van sociale woningbouw. Met het oog op het normale gebruik van de woning compensatie kan worden geboden ten aanzien van de bereikbaarheid, toegankelijkheid en bruikbaarheid van de woning Dit kan bereikt worden door een aanpassing of verhuizing naar een geschikte woning dan wel een gemakkelijker geschikt te maken woning;
het zich verplaatsen ín en om de woning betekent: het in staat zijn de woonkamer, het slaapvertrek, het toilet en de douche, de berging, de tuin of het balkon te bereiken en er zich zodanig kunnen redden dat normaal mogelijk is;
- Area een sociale verhuurder is en als zodanig als doel heeft het huisvesten van mensen met functiebeperkingen;
- Area derhalve met de gemeente afspraken wenst te maken over het aanpassen van woningen en beschikbaar stellen van geschikte woningen op grond van de
compensatiepiicht van de gemeente ingevolge de Wmo;
overwegende dat
aanpassingen aan huurwoningen van Area bestaan uit een aanbouw vanuit de gemeente alleen dan te realiseren zijn als vastgelegd kan worden dat deze aanpassing beschikbaar kunnen blijven voor een persoon met de passende indicatie;
nagelvaste aanpassingen aan huurwoningen van Area door de gemeente bekostigd worden en in eigendom overgaan naar Area waardoor zij de zaak dient te onderhouden;
verhuizing naar een geschikte woning oi een gemakkelijker geschikt te maken woning van Area een oplośsing kan bieden dan het aanpassen van een woning.
Partijen het noodzakelijk vinden afspraken te maken over onder andere:
kleine en grote woningaanpassingen noodzakelijk voor het zich verplaatsen en om de woning Daarbij wordt afgesproken opdrachtgever voor aanpassingen, wie Welke aanpassingen wie de aanpassingen onderhoudt en het onderhoud betaalt van de aanpassingen, wie het eigendom heeft van de aanpassing voor zowel de woning als voor door- en toegankelijkheid van complexen
2. het beschikbaar stellen van geschikte woningen;
3 . . Bekostiging van Wmo-aanpassingen tijdens renovatie of onderhoud ten behoeve van aanpassingen als bedoeld in de Wmo
4. het beschikbaar houden en stellen van aangepaste woningen. Daarbij worden afspraken gemaakt over registratie van de aangepaste woningen, aanbieden van de woningen of adverteren, communicatie over de toewijzing van aangepaste woningen,
huurprijs van de woning, huurtoeslag,, huurovereenkomst
KOMEN HET V O L G E N D E O V E R E E N :
Artikel Kleine en grote woningaanpassingen, noodzakelijk voor het zich verplaatsen en om de woning
1
Voor het realiseren van een aanpassing in de toegang van de woning wordt onderscheid gemaakt tussen toegankelijkheid van algemene ruimtes en de individuele woning. Voor de algemene ruimtes is Area verantwoordelijk. Voor de Individuele woning ligt deze verantwoordelijkheid veelal bi) de gemeente of de bewoner.
Voor de verdeling van eigendom, onderhoud en vervanging van de aanpassingen wordt verwezen naar de bíj deze overeenkomst behorende bijlage WMO-aanpassingen.
Lid 2 Kleine woningaanpassingen
Voor kleine woningaanpassingen geeft de gemeente Area opdracht om de aanpassing te realiseren conform de prijslijst opgenomen in de bij deze overeenkomst behorende prijslijst. Deze prijslijst wordt Jaarlijks geïndexeerd met deze prijslijst is tevens aangegeven wie welke aanpassing betaalt, hetzij hetzij Area, hetzij de bewoner. Tevens is aangegeven wie het onderhoud uitvoert en betaalt. Alle niet op de lijst voorkomende kleine voorzieningen kunnen door de bewoner zelf aangebracht worden overeenkomstig de regels van het van Area. december stuurt Area de geïndexeerde prijslijst voor het jaar daarop naar de gemeente.
Lid 3 Grote woningaanpassingen
Bij grote woningaanpassingen worden de volgende stappen gehanteerd:
Door de gemeente en eventueel een extern adviseur wordt de noodzaak bepaald en een programma van eisen opgesteld. Bij het bepalen van de noodzaak wordt bij Area geïnformeerd of deze woning op een staat; De gemeente vraagt voor de aanpassing toestemming bij Area. De aanpassing kan gezien worden als een bijzondere ZAV aangebrachte verandering).
(2) De gemeente vraagt offertes op en beoordeelt deze.
Area geeft al in stap 1 aan of het akkoord ís om een woning aan te
