Memo
Aan Gemeenteraad van Velsen Van College van B&W
Cc
Datum 28-2-2017
Onderwerp Wijziging Huisvestingswet - voorrang vergunninghouders (statushouders)
In september 2016 heeft de Tweede Kamer een wetsvoorstel aangenomen waarmee de
automatische voorrangspositie van vergunninghouders (ook wel statushouders genoemd) bij de toewijzing van sociale huurwoningen komt te vervallen. De Eerste Kamer heeft het voorstel afgelopen december aangenomen. De wetswijziging treedt per 1 april 2017 in werking.
Deze wetswijziging stelt de gemeente in staat om bij het huisvesten van vergunninghouders rekening te houden met de lokale omstandigheden. Het geeft de gemeente vrijheid om de
(half)jaarlijkse taakstelling naar eigen inzicht invulling te geven. Hiermee wordt, ten opzichte van de huidige situatie, bij huisvesting meer balans aangebracht tussen enerzijds de belangen van
vergunninghouders en anderzijds van regulier woningzoekenden. Aldus de Minister.
De wettelijke (half)jaarlijkse taakstelling voor het huisvesten van vergunninghouders blijft met deze wetswijziging ongewijzigd. Het voldoen hier aan door de gemeente wordt ook door de Minister verwacht. De Provincie houdt toezicht op het voldoen aan de taakstelling. In de wetswijziging is opgenomen dat de gemeente in een huisvestingsverordening vastlegt hoe zij de taakstelling voor huisvesting van vergunninghouders invulling geeft. Daarnaast onderzoekt de Minister momenteel een wetsvoorstel voor het verhalen van de kosten op de gemeente indien niet aan de taakstelling wordt voldaan en hierdoor verlengde opvang van vergunninghouders bij het COA noodzakelijk is.
Met de wetswijziging moeten college en raad in de Huisvestingsverordening duidelijk maken hoe zij vergunninghouders conform de taakstelling in de gemeente gaan huisvesten:
met een voorrangspositie op de sociale huurwoningmarkt; de raad houdt immers haar bevoegdheid om vergunninghouders als urgente groep aan te wijzen.
zonder voorrangspositie op de sociale huurwoningmarkt; dan moet er op alternatieve wijze in huisvesting voor vergunninghouders worden voorzien.
mengvorm: deels met voorrangspositie, deels zonder.
In dit memo worden de drie opties voor de huisvesting van vergunninghouders nader toegelicht. Bij de opties wordt het haalbaarheidsperspectief gegeven, ruimtelijk, financieel en in relatie tot de taakstelling, en, indien aan de orde, het effect op de bovengenoemde balans bij toewijzing van sociale huurwoningen. Daarnaast wordt ingegaan op de mogelijke consequenties van de Wet Kostenverhaal die momenteel in behandeling is.
Taakstelling
Vergunninghouders hebben recht op reguliere huisvesting. Het is van belang dat zij normale woonruimte krijgen om een snelle start te kunnen maken in het inburgeringsproces. Gemeenten zijn daarom wettelijk verplicht elk half jaar een aantal vergunninghouders te huisvesten, de zogenaamde taakstelling. De minister van Binnenlandse Zaken bepaalt per gemeente de taakstelling. Deze hangt af van het aantal inwoners van een gemeente en het verwachte aantal verblijfsgerechtigden. Vergunninghouders die gekoppeld zijn aan een gemeente moeten in principe binnen 12 weken een woning aangeboden krijgen.
Met de verhoogde instroom van vluchtelingen afgelopen jaren is de taakstelling voor Velsen gegroeid van 60 vergunninghouders in 2014 naar 115 in 2015 en 170 in 2016. Voor het eerste halfjaar van 2017 is de taakstelling vastgesteld op 51 vergunninghouders. Dit is lager dan de taakstelling voor de tweede helft 2016 omdat de IND in de afgelopen periode minder vergunning heeft afgegeven. In dit memo wordt de taakstelling voor 2016 aangehouden als maatstaf voor komende vijf jaar.
De taakstelling gaat uit van personen, voor de woningmarkt zijn huishoudens van belang, die bezetten immers de woningen. De groep vergunninghouders is divers en wisselend van
samenstelling (alleenstaanden, gezinnen, alleenstaanden met een nareizend gezin). Uitgaande van een gemiddelde huishoudgrootte van 1,85 is de jaarlijkse taakstelling 92 huishoudens/
woningen (170/1,85).
Huisvesting vergunninghouders met een voorrangspositie op de sociale huurwoningmarkt Tot 1 april hebben vergunninghouders een wettelijke voorrangspositie (urgentie) op de sociale huurwoningmarkt bij de toewijzing van vrijkomende sociale huurwoningen. De raad kan er voor kiezen om deze voorrangspositie te handhaven; zij heeft de bevoegdheid om vergunninghouders als urgente groep aan te wijzen. Met deze optie is het cijfermatig haalbaar om aan de
(half)jaarlijkse taakstelling te voldoen. Er is/ontstaat geen onbalans in de toewijzing van vrijkomende sociale huurwoningen aan regulier woningzoekenden en vergunninghouders. De (maatschappelijke) beleving hiervan is echter anders. Met een voorrangspositie kan er enigszins worden gestuurd op de spreiding van vergunninghouders over de gemeente.
Haalbaarheidsperspectief
De maatschappelijke discussie en het doel van de wetswijziging gaan hoofdzakelijk over de balans tussen de huisvesting van enerzijds de vergunninghouders en anderzijds regulier
woningzoekenden. Op basis van de ons bekende gegevens leidt de huisvesting van vergunninghouders met voorrang cijfermatig niet tot onevenredige druk op de sociale huurvoorraad.
De inschrijfduur voor een sociale huurwoning in Velsen is gemiddeld drie jaar. In de noordelijke IJmond ligt dit iets lager, in Zuid-Kennemerland en richting Amsterdam loopt dit op tot zes a negen jaar. De inschrijfduur kan langer of korter zijn door de woonwensen/kwaliteitseisen van de
woningzoekende. Buiten IJmuiden en Velsen-Noord is het aanbod van sociale huurwoningen (aanzienlijk) lager. De benodigde inschrijftijd voor een woning in de andere kernen is dan ook hoger dan in IJmuiden en Velsen-Noord.
Afhankelijk van de hoogte van de taakstelling en het totaal aantal toegewezen vrijgekomen sociale huurwoningen gaat het om 10 a 15 procent van de jaarlijkse toegewezen sociale huurwoningen. Er komen in Velsen jaarlijks tussen de 600 en 1.000 sociale huurwoningen beschikbaar door
verhuizing of overlijden van de zittende huurder. Met de verhoogde taakstelling sinds 2015 is het aandeel toewijzingen aan vergunninghouders gestegen. In 2015 was het percentage huurwoningen
dat met voorrang aan vergunninghouders werd toegewezen 6 procent (51 toewijzingen aan vergunninghouders, 846 toewijzingen totaal). Verwachting is dat dit in 2016 is gestegen tot 10 a 15 procent (cijfers over 2016 nog niet bekend). Deze stijging is een landelijke trend: van gemiddeld 6 procent in 2015 naar 14 procent in 2016 (bron: Aedes).
Naast vergunninghouders worden er ook andere kwetsbare doelgroepen met voorrang gehuisvest op de sociale huurwoningmarkt. Gemiddeld gaat het jaarlijks om zo’n 100 toewijzingen. Dit aantal kan jaarlijks fluctueren. Bijvoorbeeld als door herstructureringsprojecten het aantal
herstructureringsurgenten tijdelijk toe neemt.
De toewijzing aan vergunninghouders en kwetsbare doelgroepen bij elkaar opgeteld betekent dat jaarlijks tussen de 20 en 30 procent van het aantal vrijkomende sociale huurwoningen met voorrang wordt toegewezen en niet beschikbaar komen voor de regulier woningzoekenden. De overige vrijkomende huurwoningen worden wel aangeboden aan de regulier woningzoekenden.
Ondanks de voorrangspositie is het niet eenvoudig gebleken om de vergunninghouders te huisvesten. De taakstelling is niet ieder jaar gehaald. Niet iedere vrijkomende woning is geschikt voor een vergunninghouder, niet iedere portiek is geschikt. Achter de cijfermatige benadering gaat ook maatschappelijk maatwerk schuil om de huisvesting van vergunninghouders zonder problemen te laten verlopen.
Huisvesting vergunninghouders zonder een voorrangspositie op de sociale huurwoningmarkt
Indien de raad er voor kiest de voorrangspositie van vergunninghouders op de sociale
huurwoningmarkt niet te handhaven moet de gemeente de (half)jaarlijkse taakstelling op andere wijze invulling geven. Voor de eerstkomende jaren is er in verband met de nodige procedure- en bouwtijd geen alternatief waarmee het haalbaar is om aan de halfjaarlijkse taakstelling te voldoen.
Daarnaast is het de vraag of de alternatieven wenselijk zijn, zowel maatschappelijk als vanuit het gemeentelijk beleid en ambitie. Zonder voorrangspositie kan er niet worden gestuurd op de spreiding van vergunninghouders over de gemeente.
Alternatieven en haalbaarheidsperspectief
Er zijn drie alternatieven voor de huisvesting van vergunninghouders zonder voorrangspositie:
niets doen, inschrijven bij Wonen in Velsen
tijdelijke voorzieningen/alternatieve woonvormen
nieuwbouw
Niets doen, inschrijven bij Wonen in Velsen
Vergunninghouders kunnen zich inschrijven bij Wonen in Velsen, het woonruimteverdeelsysteem voor sociale huurwoningen. Zij kunnen dan net als iedere andere woningzoekende reageren op vrijgekomen huurwoningen. Deze worden toegewezen op basis van de langste inschrijfduur. Zoals hierboven al vermeld is de gemiddelde inschrijfduur voor een sociale huurwoning in Velsen drie jaar. Betekent dat er in de eerstkomende jaren weinig/geen toewijzingen zullen plaatsvinden aan vergunninghouders. De taakstelling wordt niet gehaald. Dit heeft mogelijk financiele consequenties indien het wetsvoorstel voor het verhalen van kosten voor de verlengde opvang van
vergunninghouders bij het COA wordt aangenomen (zie verder in deze memo over Wet Kostenverhaal). Er is geen invloed op de spreiding van vergunninghouders over de gemeente vanwege de vrije woningkeus. Kans is groot dat er concentraties ontstaan in bepaalde (goedkope) complexen/wijken (met een hoge mutatiegraad).
Tijdelijke voorzieningen/alternatieve woonvormen
In Velsen zijn vier locaties aangewezen voor de tijdelijke huisvesting voor 80 a 85
vergunninghouders voor een periode van vijf jaar. De vergunninghouders die hier worden gehuisvest hebben wettelijk gezien geen recht meer op voorrang. Zij moeten na deze periode definitieve huisvesting verkrijgen. Dat is mogelijk als zij zich inschrijven bij Wonen in Velsen en reageren op het aanbod.
De capaciteit van deze locaties is onvoldoende om invulling te geven aan de taakstelling. Er moeten bij dit alternatief meer locaties beschikbaar komen voor tijdelijke huisvesting of alternatieve woonvormen. Te denken valt aan (gemeentelijke) bouwlocaties voor bijvoorbeeld
containerwoningen. Tijdelijkheid is daarbij een relatief begrip, er zal altijd een voorraad moeten zijn voor de opvang van vergunninghouders. Om kans te maken op een sociale huurwoning moeten vergunninghouders inschrijfduur opbouwen in het woonruimteverdeelsysteem (gemiddeld drie jaar). Naar verwachting hebben zij niet de financiële middelen om een woning te kopen of particulier te huren.
Rekening houdend met de drie jaar gemiddelde inschrijfduur bij Wonen in Velsen moeten er zo’n 300 tijdelijke huisvesting/alternatieve woonvormen beschikbaar zijn. Binnen drie jaar moeten de vergunninghouders doorstromen naar een reguliere (sociale huur)woning. Anders schiet de capaciteit voor de taakstelling die dan aan de orde is te kort.
Dit alternatief heeft financiele consequenties. Locatieontwikkeling met tijdelijke invulling is kostbaar.
Tijdens de bouw kunnen er geen vergunninghouders worden gehuisvest waardoor de gemeente mogelijk wordt aangeslagen in het kader van het wetsvoorstel voor het verhalen van kosten voor de verlengde opvang van vergunninghouders bij het COA (zie verder in deze memo over Wet Kostenverhaal).
Het merendeel van de gemeentelijke bouwlocaties ligt in IJmuiden waardoor er van spreiding van de extra tijdelijke huisvesting/alternatieve woonvormen nauwelijks sprake zal zijn.
Op zichzelf is tijdelijke huisvesting/alternatieve woonvormen een haalbare optie als er locaties worden vrijgegeven voor de realisatie van ruim 200 voorzieningen bovenop de nu al benoemde tijdelijke locaties. Voor de ontwikkeling van de woningmarkt is deze optie ongewenst omdat er bouwlocaties niet ontwikkeld kunnen worden met reguliere woningen. Naar verwachting zal er weinig maatschappelijk draagvlak zijn rond de mogelijke ontwikkellocaties voor tijdelijke huisvesting/alternatieve woonvormen.
Nieuwbouw
Er worden in Velsen komende vijf jaar een aantal nieuwbouwlocaties ontwikkeld. Met het bouwprogramma wordt ingezet op een breed palet aan woningzoekenden, er wordt niet direct gebouwd voor vergunninghouders. Nieuwbouw heeft een doorstromingseffect op de woningmarkt waardoor er onder andere sociale huurwoningen vrij komen voor verschillende woningzoekenden.
De (optimistische) verwachting is dat er tot en met 2022 tussen de 1.200 en 1.450 woningen aan de voorraad worden toegevoegd. Het voorziene woonprogramma betreft 45 procent sociale huurwoningen en 55 procent koopwoningen/markthuurwoningen. Een overzicht van de locaties is als bijlage bij dit memo gevoegd.
Naar verwachting worden er komende vijf jaar naast de genoemde locaties nog eens 400 sociale huurwoningen geherstructureerd en een gelijk aantal woningen weer opgeleverd. Dit heeft
consequenties voor het aantal sociale huurwoningen in de reguliere verhuur. Huurders uit herstructureringsprojecten krijgen namelijk voorrang bij woningtoewijzing.
Indien wordt gekozen voor nieuwbouw voor vergunninghouders dan moeten er jaarlijks 92
woningen worden opgeleverd voor deze groep. De eerstkomende jaren lukt dit niet in verband met procedure- en bouwtijd. En de vraag is of er een systeem te bedenken is dat daadwerkelijk de jaarlijks benodigde en geschikte woningen waarborgt. Er moeten afspraken worden gemaakt met ontwikkelende partijen, ook over een voorrangspositie bij deze woningen. Wettelijk is dit niet toegestaan.
Dit alternatief heeft financiele consequenties. Tijdens de bouw kunnen er geen vergunninghouders worden gehuisvest waardoor de gemeente mogelijk wordt aangeslagen in het kader van het wetsvoorstel voor het verhalen van kosten voor de verlengde opvang van vergunninghouders bij het COA (zie verder in deze memo over Wet Kostenverhaal).
Het merendeel van de bouwlocaties ligt in IJmuiden waardoor er van spreiding van de extra tijdelijke huisvesting/alternatieve woonvormen nauwelijks sprake zal zijn.
Op zichzelf is nieuwbouw een haalbare optie als er daadwerkelijk voor vergunninghouders wordt gebouwd en er toewijzingsafspraken worden gemaakt met ontwikkelende partijen. Voor de
ontwikkeling van de woningmarkt is dit alternatief ongewenst vanwege de vraag naar woningen en ambities uit het woonbeleid. Een deel van de nieuwbouwwoningen komt niet beschikbaar voor regulier woningzoekenden. Dit alternatief zorgt mogelijk wel voor (meer) spreiding van
vergunninghouders over de gemeente.
Mengvorm
Vergunninghouders kunnen ook via een combinatie van bovenstaande mogelijkheden worden gehuisvest. In de praktijk gebeurt dit nu al gedeeltelijk: met voorrangspositie in de bestaande sociale woningvoorraad en in tijdelijke voorzieningen/alternatieve woonvormen (vier aangewezen locaties, beperkt kamerverhuur, enkele losse woningen). Daarnaast worden een aantal
gemeentelijke bouwlocaties in ontwikkeling genomen om de doorstroming (vanuit bestaande sociale huur) te bevorderen. Deze combinatie van maatregelen is voldoende om invulling te geven aan de taakstelling.
Er zijn varianten denkbaar op de huidige werkwijze. Bepaalde groepen vergunninghouders kan wel voorrang worden verleend, bijvoorbeeld gezinnen (met kinderen?). Voor de groep zonder voorrang moet dan alternatieve huisvesting worden verzorgd in de vorm van tijdelijke
huisvesting/alternatieve woonvormen. Met alle consequenties zoals hierboven al beschreven. Om hoeveel woningen het bij een dergelijke variant gaat is niet te voorspellen. De groep
vergunninghouders is divers en wisselend van samenstelling (alleenstaanden, gezinnen, alleenstaanden met een nareizend gezin).
Wet Kostenverhaal huisvesting vergunninghouders
Het kabinet onderzoekt momenteel een wetsvoorstel voor het verhalen van de kosten op
gemeenten voor de verlengde opvang van vergunninghouders bij het COA als gevolg van de niet behaalde taakstellingen voor huisvesting door gemeenten. Het betreft een halfjaarlijkse toets of de taakstelling van het voorgaande halfjaar is behaald. De gemeente kan per maand worden
aangeslagen voor de kosten van verlengd verblijf bij het COA. Verblijf in de opvang kost ongeveer 1.850 euro per maand per vergunninghouder. De gemiddelde halfjaarlijkse taakstelling voor Velsen is 85 vergunninghouders (peildatum 2016).
BIJLAGE OVERZICHT LOCATIES EN VERWACHTTE WONINGBOUWAANTALLEN tot en met 2022
Locatie Aantal
woningen
Initiatiefnemer/
eigenaar
Pleiadenplantsoen (H) 28 CORP
De Noostraat-noord (H) 81 CORP
Pres. Steijnstraat (H) 129 CORP/ONTW
Lange Nieuwstraat NW (H) 108 CORP/ONTW
Orionweg 12-hoog (H) 93 CORP/ONTW
Rijnstraat 12 GEM
Stratingplantsoen 45 GEM
Van Diepenstraat 20 GEM
Lagerstraat/Vliegende Hollander 18 GEM
Plein 1945/Zeeweg/Beurs 50 GEM
School Heidestraat 20 GEM
Venusstraat 30 GEM
Platbodem 50 GEM
Groot Helmduin 50 GEM
Reptonstraat 23 ONTW
Stadspark/Dura Vermeer 60 ONTW
Velserduin 96 ONTW
Blekersduin 76 ONTW/CORP
Oud IJmuiden Dok 12 20 CORP
De Binnenhaven/Synchroon 50 ONTW
KPN-locatie 57 CORP/ONTW
Stadspark/vm. kerklocatie 60 ONTW
De Schouw 35 ONTW
De Binnenhaven/Zorgbalans 40 ONTW
Grote Buitendijk/Hofgeest * 200 ONTW
Totaal 1.451
* Grote Buitendijk/Hofgeest: plan in ontwikkeling; 200 woningen tot en met 2022 is optimistisch realistisch
(H) Herstructurering: een deel van de locaties betreft herstructurering door de woningcorporaties waar woningen al zijn/nog worden gesloopt of gerenoveerd. De genoemde
herstructureringslocaties betreffen locaties waar de woningen al zijn onttrokken aan de
woningvoorraad en dus niet meer beschikbaar zijn voor de reguliere verhuur. De oplevering van de nieuwbouw zijn dan ook een toevoeging aan de woningmarkt. Nieuwe herstructureringslocaties zijn hier niet opgenomen omdat daar het proces van het onttrekken van woningen nog niet heeft plaatsgevonden.
