Vruchtgebruik
Analyse van de drie fasen vanuit btw‐
standpunt
De 3 fasen
• Eerste fase : de correcte waardering van het vruchtgebruik
• Tweede fase : toetsing of de kosten die de vruchtgebruiker maakt aftrekbaar zijn
• Derde fase : toetsing of de fiscale regels zijn gerespecteerd aan het einde van het
vruchtgebruik
Toepassing
Klassieke situatie
vennootschap
X
Vestiging vruchtgebruik
vruchtgebruiker Blote eigenaar
De feiten (Bergen, 21 november 2012)
• Twee echtgenoten‐bedrijfsleiders vestigen een vruchtgebruik op hun gebouw ten voordele van hun vennootschap.
• Het vruchtgebruik zelf kent een (zéér korte) duur van negen jaar.
• Het echtpaar ontvangt hiervoor een bedrag vanuit de vennootschap.
• De vennootschap schrijft het vruchtgebruik af over een periode van negen jaar.
• Tijdens de looptijd van het vruchtgebruik heeft de vennootschap verbeteringswerken uitgevoerd en ook afgeschreven.
• => abnormale en goedgunstige voordelen?
• => wanneer genoten?
1
stefase
• Vanuit Belgisch oogpunt wordt het vruchtgebruik, en meer in het algemeen een zakelijk recht,
anders dan het eigendomsrecht, op een
onroerend goed beschouwd als een levering van een goed (artikel 9, tweede lid, 2° W.BTW).
• Vestiging van het vruchtgebruik : met btw of met registratierecht
• Begrip “nieuw gebouw”
• Optie (andere dan beroepsoprichter)
• Recht op aftrek voor de blote eigenaar
Regel
• recht op aftrek van btw op de
oprichtingskosten van een gebouw moet beperkt worden in verhouding tot de
verkoopprijs van het vruchtgebruik dat erop gevestigd wordt
Voorbeeld
• Een zakelijk recht werd gevestigd voor een periode van 20 jaar tegen een prijs die 65 % bedroeg van de totale oprichtingskost van het gebouw en de aankoopprijs van de grond.
Visie belastingplichtige
• Vermits het vruchtgebruik werd gevestigd op een
“nieuw gebouw”, opteerde de eigenaar om op te treden als toevallige belastingplichtige voor de vestiging van het zakelijk recht.
• Bijgevolg rekende hij btw aan op de verkoopprijs van het vruchtgebruik met betrekking tot het gebouw ( sinds 1 januari 2011 is er ook btw verschuldigd op het bijbehorende terrein) en oefende hij een volledig recht op aftrek uit van de btw op de oprichtingskosten.
• Dit resulteerde dit in een terug te vorderen btw‐
bedrag.
Visie Administratie
• Volgens dit administratieve standpunt dient het recht op aftrek van btw te worden
bepaald in functie van de verhouding van de verkoopprijs van het zakelijk recht tot de oprichtingskosten van het gebouw in volle eigendom, inclusief de aankoopprijs van de bijbehorende grond.
• Bij wijze van proef tolereert de btw‐administratie echter een volledig recht op aftrek indien volgende voorwaarden zijn vervuld:
• ‐ de verkoopprijs van het zakelijk recht bedraagt ten minste 95 % van de oprichtingsprijs in volle eigendom, inclusief de aankoopprijs van het terrein, wanneer het recht gevestigd is voor een periode van minder dan 10 jaar;
• ‐ de verkoopprijs van het zakelijk recht bedraagt ten minste 97,5 % van de oprichtingsprijs in volle eigendom, inclusief de aankoopprijs van het terrein, wanneer het recht gevestigd is voor een periode van 10 jaar of meer.
gevolg
• In het voorbeeld werd de verkoopprijs van het vruchtgebruik bepaald op 65 % van de totale oprichtingsprijs, inclusief de aankoopprijs van de grond.
• Aangezien de tolerantie niet kan worden
ingeroepen, is de btw op de oprichtingskosten in hoofde van de belastingplichtige slechts aftrekbaar ten belope van 65 %.
gevolg
• De kosten verbonden met dit onroerend goed zijn voor de vruchtgebruiker fiscaal aftrekbaar in de
vennootschapsbelasting en de btw op deze kosten kan (geheel of gedeeltelijk) gerecupereerd worden voor zover de vruchtgebruiker een belastingplichtige met recht op aftrek is.
• In tegenstelling tot de burgerrechtelijke principes, wordt het onroerend goed waarop het vruchtgebruik is gevestigd voor fiscale doeleinden dus geacht ‘”eigendom” te zijn van de vruchtgebruiker.
• In die zin zou een volledig recht op aftrek van de btw op de oprichtingskosten van het gebouw in hoofde van de
verkoper van het vruchtgebruik (fiscaal) wel kunnen
Tegenstrijdigheid
• Voor de btw is een zeer hoge waardering van het vruchtgebruik van belang voor de aftrek van de btw bij degene die het vruchtgebruik vestigt.
• Inzake inkomstenbelastingen vereist men een bedrijfseconomische correcte opsplitsing tussen vruchtgebruik en blote eigendom.
Minimum maatstaf van heffing?
• Deze regeling voert echter geen minimum maatstaf van heffing in.
• De invoering van een minimum maatstaf van heffing zou erop neerkomen dat belasting wordt geheven op een hoger bedrag dan hetgeen is overeengekomen tussen de partijen en dat overeenkomstig artikel 26 van het W.BTW de maatstaf van heffing vormt voor de vestiging van een zakelijk recht. Dit is hier niet het geval.
Strikte voorwaarden
• De rulingcommissie besliste dat een herkwalificering op basis van art. 344, §1 WIB92 niet zou worden toegepast mits het respecteren van strikte voorwaarden :
• ‐ De aanvraag moet een concreet project betreffen;
• ‐ De aanvrager moet de akte zo volledig mogelijk omschrijven zonder er een juridische kwalificatie aan te geven of wetsartikels toe te voegen. De ontwerpakte moet er aan toegevoegd worden;
• ‐ Het vruchtgebruik moet juridisch in concreto de uitwerking hebben van een tijdelijk zakelijk recht;
vervolg
• ‐ De waardering dient correct te zijn op basis van de werkelijke waarde ervan. De forfaitaire rekenregels die bestaan inzake succesierechten en registratierechten mogen dus niet gebruikt worden inzake inkomstenbelastingen;
• ‐ Ook moet er rekening gehouden worden met de werken die nog moeten uitgevoerd worden, met de staat van het onroerend goed, de bijkomende kosten en de werkelijke bestemming van het onroerend goed;
• ‐ De werken die uitgevoerd worden door de vruchtgebruiker verplichten ook dat er bepaald moet worden of er al dan niet een vergoeding door de blote eigenaar hiervoor zal moeten betaald worden;
• ‐ Er moet een noodzakelijk verband bestaan tussen de aftrekbare kosten en de activiteit van de vennootschap.
gevolg
• Een overschatting van de waarde van het vruchtgebruik zal gevolgen hebben voor de blote eigenaar.
• Is dat een bedrijfsleider dan riskeert deze een taxatie geheime commissielonen.
Waardering
• De (geactualiseerde) waardering van het vruchtgebruik gebeurt op basis van de algemeen aanvaarde formule geïntroduceerd door Jos Ruysseveldt in « De Waardering van het tijdelijk vruchtgebruik, anders bekeken »
verschenen in het Notarieel en Fiscaal Maandblad (1999) :
• Waarde vruchtgebruik = H / (r – i) x (1 – ((1+ i)/(1+r))n)
• Met :
• H = netto huuropbrengst (bruto huur – aankoopkosten, belastingen, onderhoudskosten, verzekeringen,
herstellingen, …)
• i = de inflatie (gemiddelde inflatie van de vorige 20 jaar)
• r = de reële rente (OLO op 20 jaar, verhoogd met bv. 1 % illiquiditeit/risicofactor)
Voorbeeld
• Een onroerend goed heeft een oprichtingswaarde (aankoopwaarde) van 500 000 EUR, te verhogen met 110 000 EUR btw en notariskosten (610 000 in totaal).
• De bruto huur bedraagt 30 000 EUR op jaarbasis waarvan diverse kosten voor 5 000 EUR als kost kunnen afgetrokken worden voor onderhoud, verzekering, …
• De gemiddelde inflatie (voorbije 20 jaar) bedraagt : 2,09 %
• De gemiddelde OLO‐rente (voorbije 20 jaar) bedraagt : 5,5 %
• Dit geeft :
• 25 000 / (0,055 – 0,0209) x (1 – ((1,0209)/(1,055))20)
• = 353 152 EUR
• = 57,9 % (van de volle eigendom)
opmerking
• Het is duidelijk dat ook de huurwaarde van het gebouw correct zal dienen te worden bepaald. De staat van het gebouw, de
afwerkingsgraad (casco of niet), de ligging, … zullen hierbij bepalend zijn. Deze
huuropbrengst vormt immers de basis van de bovenstaande formule.
2
defase
• In het besproken arrest bestaat geen discussie over de aftrekbaarheid van het bedrag van de werken uitgevoerd door de vruchtgebruiker (cf. artikel 49 WIB 1992).
• Tijdens het vruchtgebruik is de
vruchtgebruiker eigenaar van deze werken, hetgeen aanleiding geeft tot afschrijvingen.
Werken door de vruchtgebruiker
• onderhoudswerken
• grove herstellingswerken
• verbeteringswerken.
Onderhoudswerken
• Onderhoudswerken (zoals schilderwerken, hernieuwen vloer ‐ plafond, enz.) kunnen geen aanleiding geven tot enig voordeel.
Grove herstellingswerken
• Grove herstellingswerken (zoals de herstellingen aan dragende muren, de gewelven, het dak en de structuur van het gebouw enz.) kunnen aanleiding geven tot een voordeel, al bestaan daar uitzonderingen op.
• Partijen kunnen in contractuele afwijkingen voorzien (in de basisovereenkomst of een latere authentieke of onderhandse akte).
• Ook wanneer de vruchtgebruiker zelf nalatig is en verzaakt aan zijn plicht tot onderhoud kan contractueel voorzien zijn dat die instaat voor de naar aanleiding van zijn nalatigheid ontstane grove herstellingswerken, in welk geval er geen sprake is van enig voordeel.
Verbeteringswerken
• Verbeteringswerken zijn werken en aanpassingen waardoor de vruchtgebruiker meer voordelen kan halen uit het genot.
• Het betreft bv. een verplaatsing van een binnenwand, de omvorming van een zolder tot kamer, de plaatsing van een dakvenster, de plaatsing van een uitgeruste keuken, de vervanging van houten ramen door pvc‐
ramen, de vervanging van de aankleding van vloeren en muren.
• Essentieel is dat deze investeringen beperkt blijven tot het bedrag van de inkomsten die door het
vruchtgebruik worden voortgebracht.
vervolg
• Op basis van artikel 599, tweede lid B.W. dient de blote eigenaar hiervoor bij het einde van het vruchtgebruik geen vergoeding te betalen.
• Op het einde van het vruchtgebruik maakt de vruchtgebruiker bijgevolg geen aanspraak op enige compensatie voor de door hem uitgevoerde
verbeteringswerken, zelfs indien de waarde van het onroerend goed wordt verbeterd.
• Door het onroerend goed te verbeteren beoogt de vruchtgebruiker immers in de eerste plaats zijn eigen comfort te verhogen zodat er van een abnormaal of goedgunstig voordeel geen sprake kan zijn.
vervolg
• Quid de werken die buiten het toepassingsgebied van artikel 599, tweede lid B.W. vallen.
• Als criterium geldt onder meer dat het bedrag van de investering gemaakt door de
vruchtgebruiker groter is dan het inkomen dat door het vruchtgebruik jaarlijks wordt
voortgebracht.
• Die jaarlijkse inkomsten voor de vruchtgebruiker worden door het hof overeenkomstig artikel 47 W. Reg. geraamd op 4 % van de verkoopwaarde van het vruchtgebruik.
• Als er voor deze werken geen vergoeding plaatsvond, oordeelt het hof dat er een
abnormaal goedgunstig voordeel ontstaat dat belastbaar is in hoofde van de
vruchtgebruiker‐vennootschap.
Art. 26 WIB 92
• Het hof herinnert eraan dat artikel 26 WIB 92 slechts van toepassing is indien aan twee voorwaarden is voldaan.
• Enerzijds moet er sprake zijn van een abnormaal voordeel ‐ i.e. een voordeel in strijd met de gebruikelijke gang van zaken en gevestigde regels en gebruiken ‐ of goedgunstig voordeel ‐ i.e. een voordeel toegekend zonder dat het de uitvoering van een verbintenis uitmaakt of zonder
tegenprestatie.
• Anderzijds moet het voordeel zijn toegekend aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon, behalve wanneer die voordelen (on)rechtstreeks bij hun belastbaar inkomen worden opgenomen.
Gevolgen
• De fiscus was in casu op basis van voormeld criterium de mening toegedaan dat sommige investeringen meer waren dan alleen maar verbeteringswerken.
• Na de beëindiging van het vruchtgebruik diende de waarde van deze werken te worden vergoed door het echtpaar, hetgeen niet is gebeurd.
• Bijgevolg werd de vennootschap ‐
vruchtgebruiker belast op een abnormaal of goedgunstig voordeel overeenkomstig artikel 26 W.I.B.1992.
Natrekking
• De natrekking geschiedt op hetzelfde ogenblik als de beëindiging van het vruchtgebruik.
• Uitdoving bij het einde van de termijn
• Is hier btw over verschuldigd?
Bedrijfsmiddel
• Het vruchtgebruik vormt een bedrijfsmiddel in hoofde van de vruchtgebruiker
• Herziening van de btw geheven van een bedrijfsmiddel
• Onroerende bedrijfsmiddelen : 15 jaar
vervolg
• Vanaf wanneer?
• 1ste januari van de eerste ingebruikname voor btw opeisbaar vanaf 1/1/2012
gevolg
• Bij de uitdoving van het vruchtgebruik na negen jaar dient er in hoofde van de
vennootschap een herziening te gebeuren van 6/15den van de btw m.b.t. de waarde van het vruchtgebruik
Voordeel van alle aard of abnormaal en goedgunstig voordeel
• Het feit dat de fiscus de kwalificatie van
“abnormaal of goedgunstig voordeel”
weerhoudt en niet van een “voordeel van alle aard”, wijst erop dat het voordeel niet in
verband staat met het uitgeoefende mandaat als bedrijfsleider.
• Een overwaardering van het vruchtgebruik kan aanleiding geven tot het ontstaan van :
• ‐ een voordeel van alle aard
• ‐ een abnormaal of goedgunstig voordeel
Toepassing
Feiten
(Hof van beroep Antwerpen, 14 februari 2012)
• Een echtpaar – zaakvoerder en zijn vrouw ‐ verkochten het vruchtgebruik van een nog niet afgewerkt gebouw (casco/winddicht) aan hun vennootschap voor 210.000 EUR (15 jaar). De vennootschap werkt het pand verder af.
• De Adminstratie brengt de investeringen die de vruchtgebruiker (vennootschap) op zijn kosten deed aan het gebouw, in mindering van de geactualiseerde huurwaarde en dus van de waarde van het vruchtgebruik van het gebouw.
gevolg
• Bijgevolg verstrekt de vennootschap volgens de
Administratie een voordeel van alle aard aan de blote eigenaar (bedrijfsleider) van de vennootschap. 118.000 EUR wordt belast aan 309% bij de vennootschap omdat dit voordeel van alle aard niet was vermeld op fiche.
• Het Hof oordeelde in deze zaak dat de overdreven prijs voor het vruchtgebruik diende te worden aangemerkt als een voordeel van alle aard in hoofde van de natuurlijke persoon verkregen in het kader van de
beroepswerkzaamheid.
• De toepassingsvoorwaarde voor de afzonderlijke aanslag uit art. 219 WIB92 is volgens het Hof voldaan. De taxatie van € 118.000 aan 309 % blijft dan ook behouden.
gevolg
• Het gevolg van deze overwaardering van het vruchtgebruik in hoofde van de vruchtgebruiker is dat zijn bedrijfsmiddel in diezelfde mate
vermindert inzake btw.
• Er dient dan ook een herziening van de aftrek inzake btw te gebeuren in hoofde van de vennootschap (vruchtgebruiker).
• De blote eigendom van het onroerend goed vormt geen bedrijfsmiddel dat recht op aftrek opent bij de blote eigenaar (bedrijfsleider).
Dank u voor uw aandacht
Vragen?
VRUCHTGEBRUIK
Guy Poppe
Advocaat bij De Broeck, Van Laere &
partners
1. Civielrechtelijke aspecten
• Definitie:
recht om van een zaak waarvan de ander de eigendom heeft, het genot hebben zoals de eigenaar zelf
• Vestigen: bij overeenkomst – bepaalde tijd
Civielrechtelijke aspecten (2)
• Rechten van de vruchtgebruiker
‐ Alle burgerlijke en andere vruchten
‐ Verhuren
‐ Ondervruchtgebruik
‐ Rechten overdragen
‐ Hypotheek vestigen
Civielrechtelijke aspecten (3)
• Plichten van de vruchtgebruiker
‐ Goed onderhouden als goed huisvader
‐ Grove herstellingen = blote eigenaar, doch hiervan kan afgeweken worden
>>>grote herstellingen = art. 606 BW, totaal verouderd
Civielrechtelijke aspecten (4)
• Cass, 22 januari 1970 : grove herstelling = alle vernieuwingen of verbouwingen met het oog op de stevigheid van het gebouw, die een uitzonderlijk karakter hebben, vergelijkbaar met werkzaamheden in artikel 606 BW
= moderne versie
Civielrechtelijke aspecten (5)
• Vergoeding verschuldigd door blote eigenaar ? Nee voor onderhouds‐ en verbeteringswerken (d.w.z. beperkte uitbreidingswerken binnen de bestemming van het onroerend goed)
Uitzondering: bouwwerken (uitbreidingen, nieuwbouw, bijbouw)
dan vergoeding materialen en werkuren
Civielrechtelijke aspecten (6)
• Einde vruchtgebruik
‐ Door aanwas blote eigendom
‐ Door eenzijdige verzaking
‐ Quid door vereffening ?
‐ Quid door faillissement ?
‐ Quid bij fusie of splitsing ?
Civielrechtelijke aspecten (7)
• Verlenging van een vruchtgebruik
‐ Niet wettelijk geregeld, rechtsleer bevestigt de mogelijkheid tot verlenging, wel rekening
houden met 30 jaar termijn voor vennootschappen
‐ Bij tijdige verlenging : geen aanwas
‐ Door wie ? Actuele of initiële eigenaar
‐ In beginsel zelfde voorwaarden, anders vernieuwing i.p.v. verlenging
Registratierechten (1)
• Onderworpen aan 10 % tarief (Vlaanderen)
• Verkoopwaarde forfaitair vastgesteld in functie van
a) opbrengst /huurwaarde b) duurtijd
• Berekeningswijze verschilt naargelang levenslang dan wel tijdelijk VG
• Nooit meer dan 30 jaar voor vennootschappen
Registratierechten (2)
• Levenslang vruchtgebruik : jaarlijkse bruto huuropbrengst x coëff., in functie leeftijd VG
• Tijdelijk vruchtgebruik :
‐ jaarlijkse huuropbrengst kapitaliseren aan 4 %
‐ Nooit meer dan levenslang VG indien VG persoon is en 30 x opbrengst indien VG vp is
Registratierechten (3)
• Waarde VG nooit meer dan 80 % van de verkoopwaarde volle eigendom
• Teruggave 3/5 rechten bij werderverkoop binnen 2 jaar
Registratierechten (4)
• Aanwas blote eigendom bij VG : geen
evenredig registratierecht verschuldigd, wel vast recht (50 EUR)= 3 voorwaarden :
(i) Verkrijging bij overeenkomst (ii) Verkrijging door blote eigenaar
(iii) Vroegere betaling van de rechten op de volle eigendom door blote eigenaar
Registratierechten (5)
• Ruling 7 mei 2008 : vroegtijdige beëindiging door geruisloze fusie: geen evenredig
registratietrecht
• Einde turbovruchtgebruik: geen evenredige registratierechten
Registratierechten (6)
• Vroegtijdige beëindiging: in beginsel geen evenredige recht, doch fiscus staat sceptisch
‐ admin. besl. 9 mei 1993 = herkwalificatie in schenking is mogelijk
* Vervreemding blote eigendom= evenredig registratierecht op volle eigendom ‐ VG
Registratierechten (7)
• Vervreemding blote eigendom met
voorbehoud VG : belastbare grondslag niet lager dan verkoopwaarde volle eigendom
• Verlenging VG = 10 % registratierechten
• Vernieuwing VG = 10 % registratierechten
Registratierechten (8)
• Artikel 18 W. Reg. = nieuwe antimisbruikbepaling sinds 2012
(i) Fiscaal misbruik
(ii) Tegenbewijs : andere motieven dan het ontwijken registratierechten
Inkomstenbelastingen
1. HET VESTIGEN VAN EEN VRUCHTGEBRUIK
‐ Waardering : aandachtspunt fiscus
‐ Geen wettelijke regels WIB of KB WIB
‐ Methodes
a) opbrengstwaarde b) investeringswaarde
Verheyden: voorkeur opbrengstmethode
Inkomstenbelastingen (2)
• Opbrengstbenadering = steunt op huurwaarde
‐ Bruto huurwaarde minus kosten
‐ Ook rekening houden met regeling grove herstellingen
‐ Ook rekening houden met vergunningen
‐ Rekening houden indexering ? Vast % of gemiddelde ?
‐ Actualisering in de tijd, en herleiden tot contant waarde (discounted cash flow), meestal OLO
Inkomstenbelastingen (3)
• Specifieke gevallen:
‐ verkoop op plan: procentuele waarde t.a.v.
geraamde investeringswaarde
‐ Gebouw deel uit makend van groter geheel
‐ Waardering gronden
‐ Omdeling grond en gebouwwaarde:
evenredige omdeling volgens Verheyden
‐ Nieuwe waardering bij voortijdige overdracht
Inkomstenbelastingen (5)
Administratief standpunt
• Minister :
>>> geen algemene berekeningsformule
>>> geactualiseerde huuropbrengst
• Administratie:
‐ Discounted cash flow, 3 elementen A) jaarlijkse netto huur
B) looptijd C) actualisatie
Inkomstenbelasting (6)
• Formule
H / (r‐i)) x 1 – ( 1+ i)/ 1 + r
H = netto huur, d.w.z. bruto – kosten die huurder (?) moet dragen (contra Bergen, 30 november 2009)
r = actualisatierente, d.w.z. OLO
i = inflatieniveau van de 10 voorafgaande jaren
Inkomstenbelastingen (7)
• Indien berekende waarde < geboekte waarde : teveel betaald voor VG, dus voordeel voor de blote eigenaar (VVA), ook wat betreft de kosten
Standpunt DVB:
• Regel: waardering VG op werkelijke waarde
• Ruling 9 oktober 2007 : discounted cash flow
Inkomstenbelastingen (8)
• Ruling 27 april 2010 en ruling 8 januari 2013 : formule Ruysseveldt‐ Janssen
W = (H‐i) x (1 –(1+i)/(1+r) Overzicht rechtspraak
• Rb Bergen, 29 februari 2005 en Bergen, 30
november 2009 : werkelijke waarde, kostenforfait van 14 % (en ruimer dan die van de huurder)
• Antwerpen, 2 november 2010
Inkomstenbelastingen (9)
• Antwerpen, 14 februari 2013
‐ Kapitalisatierentevoet 3 % te laag
‐ Geen rekening gehouden met verbouwingswerken door VG
• Antwerpen, 26 juni 2010 : VG niet te
berekenen als volle eigendom minus blote eigendom
• Rb. Namen, 28 juni 2006: waardering grond
Inkomstenbelastingen (10)
• Gevolgen foutieve waardering VG
a) taxatie als voordeel van alle aard bij blote eigenaar : bewijslast causaal
verband bij de fiscus, of abnormaal en goedgunstig voordeel
Inkomstenbelastingen (11)
b) afschrijvingsexcedenten en verwerpen deel financieringskosten bij vennootschap‐VG Hoe lang ? Artikel 361 WIB 932
c) Aanslag geheime commissielonen: minder strenge regeling door wet 17 juni 2013
Inkomstenbelastingen (12)
• Principe: indien binnen 3 jaar termijn belast bij de genieter = geen geheime
commissielonen meer, wel niet langer aftrekbaar als kosten
• Ook op hangende betwistingen (circulaire 22 juli 2013)
Inkomstenbelastingen (13)
• Financiering VG
‐ Regeling enige woning : geen tweede woning in VG
‐ Indien rechtspersoon‐VG : interesten aftrekbaar als beroepskost, kapitaal niet
• Vergoeding vestiging /overdracht VG is geen belastbaar (onroerend) inkomen
Inkomstenbelastingen (14)
2. TIJDENS HET BESTAAN VG
• Afschrijvingen =ofwel 25 of 33 jaar ofwel in functie looptijd VG
• VVA voor gratis bewoning : indien KI meer dan 750 EUR: geïndexeerd KI x 100/60x 3,80
• Te beperken tot privatief deel (PV 6 november 2012 Karel Uyttersprot)
Inkomstenbelastingen (15)
• VVA of abnormaal en goedgunstig voordeel ? Indien geen causaal verband geen VVA (Gent, 12 juni 2012 en Luik 29 juni 1988) Indien wel causaal verband (te bewijzen door de fiscus) : VVA
Inkomstenbelastingen (16)
• Verbouwingswerken tijdens VG A) civielrechtelijk : onderscheid
verbeteringswerken en verbouwingen, regeling van aanvullend recht in de artt.
605 en 606 BW
grove herstelling voor blote eigenaar, herstellingen/onderhoud voor VG
Inkomstenbelastingen (17)
B) Administratief standpunt :
DVB verwijst grotendeels naar BW
Administratie : tijdstip van taxatie verschilt naargelang partijen artt. 605 en 606 BW volgen of niet
• Eerste hypothese: partijen wijken af BW, dus VG doet investeringen = taxatie bij uitdoving VG
Inkomstenbelastingen (18)
• Tweede hypothese: partijen volgen regels BW:
VG doet grove herstellingen voor de blote eigenaar, hetgeen leidt tot taxatie VVA in jaar van betaling (ook bij boeking op RC), of bij gebreke aan causaal verband als abnormaal en goedgunstig voordeel
• Rechtspraak: Bergen, 27 november 2012
• DBV: meermaals gesproken over VVA
Inkomstenbelastingen (19)
• Aftrek kosten op niet beroepsmatig aangewend deel van het pand in VG:
aftrekbaar als beroepskost ?
‐ Grote onduidelijkheid in de rechtspraak, tot op cassatieniveau
‐ Aandachtspunten:
a) Formulering maatschappelijk doel b) Verhouding beroep/privé
Inkomstenbelastingen (20)
• Twee strekkingen:
a) Behorende tot het maatschappelijk doel b) Behorende tot de hoofdactiviteit van de vp
• Theorie van de aftrekbare bezoldiging
Bezoldigen bedrijfsleider mag ook in VVA (gratis woonst
Administratie : in verhouding staan tot de werkelijke prestaties
Inkomstenbelastingen (21)
• In hoofde van de blote eigenaar
a) Geen afschrijvingen, wel evt. minderwaarden b) Bij financiering : geen aftrek bijkomende
interestaftrek
c) Bij verkoop: Ruling van 7 november 2012 d) Onroerende voorheffing voor de VG
Inkomstenbelastingen (22)
E) Uitgaven waarop blote eigenaar recht heeft:
• Energiebesparende investeringen
• Vernieuwing woning verhuurd via sociaal verhuurkantoor
• Onderhoud en restauratie
• Beveiligingsinvesteringen
Inkomstenbelastingen (23)
• Meerwaarden VG/blote eigendom
‐ Rb. Brugge, 21 maart 2011 : VG geldige
wederbelegging bij gespreide taxatie in 5 jarige termijn
‐ Wederbelegging in blote eigendom: Rb,
Brussel 27 september 2002 : nee, Hof Gent 15 november 2005 genuanceerder
‐ Diverse inkomsten : artt,90,8° en 10° WIB 92
Inkomstenbelastingen (24)
3. FISCALE ASPECTEN UITDOVING VG
• Cruciale vraag: moet blote eigenaar vergoeding betalen ?
• Regel : nee, indien juiste waardering en correcte partij deed verbouwingen
• Administratie:
• indien grove herstellingen/verbouwingen gedaan werden door VG en partijen wijken af van de regels BW: taxatie bij uitdoving VG
Inkomstenbelastingen (25)
• Indien geen noemenswaardige investeringen of substantiële onderhouds‐of
herstellingswerken : geen taxatie VVA
• Bij verbouwingen (volume uitbreiding):
relevant vanaf 25.000 EUR
• Ook specifieke regeling voor afbraak door de VG van een gebouw en vervangen door een ander gebouw :
Inkomstenbelastingen (26)
• Te belasten VVA = het verschil tussen (i) werkelijk door kadaster geschatte waarde minus waarde afgebroken gebouw en (ii) de door de blote eigenaar betaalde vergoeding
• Standpunt rechtspraak:
a) Bergen, 5 oktober 2012: fiscus wordt afgewezen wegens gebrekkige vergelijkingspunten
Inkomstenbelastingen (27)
Bergen, 21 november 2012
‐ Verbeteringswerken = werken om het pand beter genot te laten opleveren
Geen vergoeding voor
verbeteringswerken(artikel 599 BW)
‐ Uitbreidingswerken (investering die inkomsten VG overstijgt) : wel vergoeding
Inkomstenbelastingen (28)
‐ Hof bekijkt afschrijvingstabellen, al wat minder dan 4 % verkoopwaarde VG zijn verbeteringswerken
‐ Uiteindelijk belast als abnormaal en goedgunstig voordeel (niet VVA)
Inkomstenbelastingen (29)
• Standpunt DVB
• Conform BW, algemeen standpunt van het net gehaald
• VVA : Ruling 7 juli 2003 en 7 juli 2005
Inkomstenbelastingen (30)
• Vervroegde beëindiging, zoals verkoop door de VG; afstand door de VG of verkoop aan blote eigenaar
cruciaal = (nieuwe)waardering
• Rechtspraak: Rb. Antwerpen, 15 december 2005
Inkomstenbelastingen (31)
• Herkwalificatie op grond van artikel 344, §1 WIB 92
A) oude regeling : vooruitbetaalde huur ? Nee “geen soortgelijke gevolgen”
cfr. Cass, 27 november 2007 en Gent, 13 september 2005 en 29 mei 2007)
zelf niet bij vervangen huur door VG (Rb.
Namen, 27 februari 2008
Inkomstenbelastingen (32)
• Standpunt DVB:
‐ Ruling 13 september 2004 en 17 oktober 2006: herkwalificatie , ook algemeen standpunt van 8 februari 2007
Inkomstenbelastingen (33)
B) Nieuw artikel 344, § 1 WIB 92 Fiscaal misbruik is het criterium a) rechtshandeling kiezen om zich in een toestand te plaatsen die strijdig is met de doelstelling wetgever
b) Het tot stand brengen van een verrichting waarbij men recht krijgt op een voordeel strijdig met de doelstelling van die bepaling
Inkomstenbelastingen (34)
• Tegenbewijs belastingplichtige:
gedaan om andere motieven dan ontwijking
• Eerste rechtsleer: geen herkwalificatie mogelijk
• Eerste beslissingen DVB spreken ook in die zin Rulings 10 juli 2012, 27 november 2012 en 8 januari 2013
Inkomstenbelastingen (35)
• Herkwalificatie in opstalrecht ?
–Antwerpen, 27 september 2011 : Nee (wel op grond van oude versie artikel 344, § 1 WIB 92)
• Veinzing ?
‐ Rb. Bergen, 18 februari 2010 : nee
‐ Rb Brugge, 6 januari 2009: nee bij stopzetting van handelshuur en te vervangen door een VG
