bestemmingsplan Bedrijventerrein Heesbeen Herziening 2019 ontwerp

(1)

bestemmingsplan Bedrijventerrein Heesbeen Herziening 2019

ontwerp

(2)

(3)

bestemmingsplan Toelichting

Bedrijventerrein Heesbeen Herziening 2019

ontwerp

(4)

Inhoudsopgave

Toelichting 5

Hoofdstuk 1 Inleiding 7

1.1 Aanleiding 7

1.2 Ligging plangebied 7

1.3 Geldend bestemmingsplan 8

1.4 Plansystematiek 11

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 13

2.1 Woningen aan de Voorstraat 2 t/m 12a 13

2.2 Herstellen mogelijkheid volumineuze detailhandel 16

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid 17

3.1 Gevolgen van het bestemmingsplan 17

3.2 Economische uitvoerbaarheid 17

3.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 17

(5)

bestemmingsplan Bedrijventerrein Heesbeen Herziening 2019

(6)

Toelichting

(7)

(8)

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In 2016 heeft de raad besloten het bestemmingsplan voor het bedrijventerrein Heesbeen en de woningen aan de Voorstraat te actualiseren. Er is vervolgens beroep ingediend tegen het vastgestelde bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Heesbeen'. De Raad van State heeft uiteindelijk besloten het bestemmingsplan in stand te laten en het beroep op de meeste punten ongegrond te verklaren. Wel heeft de Afdeling de woon- en tuinbestemmingen langs de Voorstraat vernietigd, omdat het niet uitgesloten was dat daardoor vergunningvrije mantelzorgwoningen mogelijk gemaakt werden in achtertuinen. Die mantelzorgwoningen zijn hindergevoelige objecten en zouden omliggende bedrijven kunnen belemmeren.

De gemeente Heusden streeft naar actuele, digitale bestemmingsplannen. Voor de kavels met de woonbestemming dient daarom opnieuw een bestemmingsplan te worden opgesteld. Daarnaast is achteraf gebleken dat er ten onrechte een gebruiksmogelijkheid van een van de bedrijfspanden niet is opgenomen.

Het gaat om de toenmalige adressen Maasdijk 2, 2a en 4. Dit is in voorliggend bestemmingsplan eveneens gecorrigeerd.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied bestaat uit twee locaties gelegen langs de Bergsche Maas, direct ten westen van Heusden Vesting.

Ligging plangebied

Een van de twee locaties omvat een bedrijfspand binnen het bedrijventerrein Heesbeen. De andere locatie betreft een zevental woningen aan de Voorstraat, gelegen aan de zuidzijde van het bedrijventerrein.

(9)

Ligging plangebied locaties binnen bedrijventerrein Heesbeen

1.3 Geldend bestemmingsplan

De woningen aan de Voorstraat 2 t/m 12a liggen in de Beheersverordening Bedrijventerreinen. Een beheersverordening is een document waarin de voortzetting van bestaande bestemmingsplannen wordt vastgelegd. In de beheersverordening zijn de volgende regelingen van kracht:

Bestemmingsplan 'Heesbeen 1989'

Op de percelen Voorstraat 2 t/m 10 en 12A geldt het bestemmingsplan 'Heesbeen 1989'. Het bestemmingsplan is vastgesteld op 6 juni 1989 en goedgekeurd op 17 januari 1990.

(10)

Geldende bestemmingen Voorstraat 2 t/m 10, 12a

De percelen hebben vrijwel allemaal een woonbestemming voor de woning, de bestemming 'Tuin' voor de voortuinen en de bestemming 'Erf' voor het eerste deel van het achterterrein. De verdere delen van de achterzijdes (van de percelen 2 t/m 10) hebben de bestemming 'Agrarische doeleinden' met de aanduiding 'zonder bebouwing'. Het perceel van nr. 4 heeft in het geheel de agrarische bestemming, met een flink bouwvlak over bijna het gehele perceel. De voortuin heeft de aanduiding 'zonder bebouwing'.

Bestemmingsplan 'Industrieterrein Heusden'

Het op het perceel Voorstraat 12 geldt het bestemmingsplan 'Industrieterrein Heusden'. Het is vastgesteld op 2 juli 2002 en goedgekeurd door GS op 11 februari 2003.

(11)

Uitsnede bestemmingsplan 'Industrieterrein Heusden' met globale ligging woning Voorstraat 12 (blauwe cirkel)

Voor het perceel Voorstraat 12 geldt de bestemming 'Industrie'. Bedrijfswoningen zijn expliciet aangeduid (zwarte driehoek) en mogen alleen worden gebouwd waar aangeduid. Met een vergunning is reeds meegewerkt aan een functiewijziging van de bedrijfswoning naar wonen (verleend op 5 december 2017).

Bedrijventerrein Heesbeen

Voor het herstellen van de gebruiksmogelijkheden van de toenmalige adressen Maasdijk 2, 2a en 4 geldt het op 2 augustus 2017 vastgestelde bestemmingsplan Bedrijventerrein Heesbeen. Voor het perceel is een bestemming 'Bedrijf' opgenomen.

(12)

1.4 Plansystematiek

Deze toelichting gaat in op de aanleiding(en) voor het opstellen van dit bestemmingsplan en de gevolgen hiervan voor de regels en de verbeelding. Verder blijven de (beleidsmatige) uitgangspunten en onderzoeken, behorende bij het op 2 augustus 2017 vastgestelde bestemmingsplan Bedrijventerrein Heesbeen, van toepassing.

De regels en verbeelding zijn gebaseerd op het bestemmingsplan Bedrijventerrein Heesbeen en op basis van de planbeschrijving in hoofdstuk 2 en op ondergeschikte onderdelen geactualiseerd.

(13)

(14)

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Het bestemmingsplan heeft betrekking op de volgende twee onderdelen:

Actualiseren woonpercelen Voorstraat 2 t/m 12a en het voorkomen van mantelzorgwoningen.

Herstellen mogelijkheid volumineuze detailhandel.

2.1 Woningen aan de Voorstraat 2 t/m 12a

Zoals hiervoor aangegeven heeft de Afdeling de woonbestemming vernietigd, omdat het niet uitgesloten was dat daardoor mantelzorgwoningen mogelijk gemaakt werden in achtertuinen. Die mantelzorgwoningen zijn hindergevoelige objecten en zouden omliggende bedrijven belemmeren.

De uitspraak van de Afdeling rechtspraak van de Raad van State stelt het volgende:

'De Afdeling acht het daarom aannemelijk dat mantelzorgwoningen kunnen worden opgericht die komen te liggen binnen de richtafstanden zoals die zijn genoemd in de VNG-brochure en dat die woningen als gevoelig object de bedrijfsvoering van de omliggende bedrijven kunnen belemmeren. De raad heeft dit niet onderzocht en moet dit alsnog doen. De raad zal alsnog inzichtelijk dienen te maken of het oprichten van mantelzorgwoningen op de betreffende gronden in het achtererfgebied in de weg staat aan een voortzetting van de bedrijfsvoering van de omliggende bedrijven. Indien dat het geval is, zal de raad daarvoor een oplossing moeten vinden. De raad kan bezien of voor de tuinen, althans dat deel van de tuinen waar de richtafstanden worden overschreden, een zodanige bestemming met doeleindenomschrijving kan worden opgenomen, dat de gronden niet als erf mogen worden gebruikt. Ook kan worden bezien of het opnemen van maatwerkvoorschriften kan bijdragen aan een goede ruimtelijke ordening ter plaatse, zonder dat de omliggende bedrijven in hun toegestane bedrijfsvoering

worden belemmerd.'

Een onderzoek naar de mate waarin mantelzorgwoningen een belemmering zijn voor de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven is niet wenselijk. Mantelzorgwoningen zijn ook woningen en verdienen daarom dezelfde bescherming. Dat betreft een algemeen aanvaard standpunt in de praktijk. Om die reden probeerde de raad mantelzorgwoningen al uit te sluiten met de bepaling in artikel 18.1 van het bestemmingsplan. Het genoemde alternatief, het opnemen van maatwerkvoorschriften, is niet eenvoudig en bovendien een beperking van de bedrijfsvoering. Hiermee wordt het probleem in wezen bij de bedrijven gelegd. Dat is niet wenselijk en niet conform de geldende rechten. De bedrijfsvoering wordt daarmee namelijk verregaand beperkt. Het bedrijventerrein zou daardoor ernstig in waarde inleveren.

Uitdaging

De regels van het bestemmingsplan stonden mantelzorgwoningen al niet toe. Het door de Afdeling gesignaleerde probleem is echter dat het bestemmingsplan het niet onmogelijk maakte om achter de woningen vergunningvrij mantelzorgwoningen op te richten. De uitdaging zit er dus in om dit alsnog te voorkomen. De wet geeft vergunningvrije bouwmogelijkheden in bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor).

De vergunningvrije bouwmogelijkheden gelden alleen voor het ‘achtererfgebied’. Het achtererfgebied is onderdeel van het ‘erf’. Volgens de bepaling voor het begrip ‘erf’ gaat het om een erf als er sprake is van:

een perceel dat direct bij een hoofdgebouw ligt;

dit perceel is ingericht ten dienste van dat hoofdgebouw, en;

het bestemmingsplan of een beheersverordening deze inrichting niet verbiedt.

Hoewel sommige percelen aan de Voorstraat vrij diep zijn, liggen deze nog wel binnen redelijke afstand van het hoofdgebouw (de woning). De percelen zijn allemaal in hun geheel ingericht als achtertuin bij de woningen. Daarmee wordt voldaan aan de eerste twee voorwaarden. Door aan de achtertuinen een woonbestemming te geven, verbood het bestemmingsplan de inrichting als erf niet. Daarmee werden mantelzorgwoningen vergunningvrij mogelijk.

Tegelijkertijd voldoet de geldende bestemming ook niet meer in zijn geheel. Ter plaatse van de woning

(15)

geldt een woonbestemming. Eromheen ligt een erfbestemming. Daarop mag men bijgebouwen bouwen.

Aan de achterzijde van de percelen Voorstraat 2 t/m 10 geldt aansluitend aan de erfbestemming een agrarische bestemming (zie navolgende afbeelding). Deze grond is echter als tuin in gebruik en hiervoor dient dus een bestemming opgenomen te worden die dat gebruik toestaat. De agrarische bestemming is ter plaatse in redelijkheid niet meer uit te voeren. De grond is grotendeels onbebouwd. De bijgebouwen bij de woningen zijn vooral op de bestemming ‘Erf’ gebouwd. Het is planologisch niet gewenst die bijgebouwen onder het overgangsrecht te brengen door bouwmogelijkheden hier uit te sluiten.

Gewenste richting

Uitgangspunt is de geldende planologische situatie, met dien verstande dat voor de achterste perceelsdelen (bestemming Agrarisch) een beter passende bestemming nodig is, gebaseerd op de feitelijke situatie, waarbij per saldo geen verslechtering plaatsvindt voor de omliggende bedrijven.

Geldende bestemmingen Voorstraat 2 t/m 10, 12a

Oplossing

Het is mogelijk om percelen bij een hoofdgebouw geheel of gedeeltelijk een andere bestemming te geven dan de bestemming van het hoofdgebouw, maar dan moet die bestemming wel aansluiten bij het feitelijke gebruik. Op het desbetreffende perceelsgedeelte kan in zo’n geval een bestemming rusten die een gebruik als buitenruimte ten dienste van het hoofdgebouw niet of slechts in beperkte mate toestaat. Denk bijvoorbeeld aan flats en appartementengebouwen, waarbij aan de omliggende gronden een bestemming

‘openbaar groen’ of ‘stedelijk groen’ is gegeven. Ook voor perceelsgedeelten die liggen in bijvoorbeeld een agrarisch- of weidegebied, bos, duinen, hei, natuur, stadspark, openbaar plantsoen of openbare weg, zal duidelijk zijn dat met het geven van een andere bestemming geen sprake is van erf. Uit jurisprudentie van de Afdeling blijkt dat de tekst van artikel 1, eerste lid, van Bijlage II van het Bor niet dwingend of uitputtend

(16)

worden beschouwd als erf in de zin van artikel 1 van bijlage II van het Bor. Daarmee gaat deze regeling dus verder dan alleen het opnemen van een algemene tuinbestemming.

Het is dus mogelijk om in Heesbeen, rekening houdend met deze uitspraak, de bestemming ‘Tuin’ te leggen op de achterste gedeelten van percelen waar momenteel een agrarische bestemming geldt. Het past in de systematiek van het bestemmingsplan en bij de situatie ter plaatse. In bijlage 2 van het Bor is het vergunningvrij bouwen van vlaggenmasten en ‘een ander bouwwerk’ ook gekoppeld aan het begrip ‘erf’, dan wel ’voor-of achtererfgebied’. Door het opnemen van een dergelijke regeling worden ook deze mogelijkheden dus beperkt. Het bouwen van erfafscheidingen is echter niet gekoppeld aan het begrip ‘erf’

of ‘achtererfgebied’ en is met

deze regeling dus nog steeds mogelijk.

Op de delen waar nu een erfbestemming geldt , kan een woonbestemming worden opgenomen. De Afdeling rechtspraak van de Raad van State had geen bezwaar tegen het opnemen van een woonbestemming voor de woningen zelf. Dat geldt ook voor de twee woningen waarvoor het bestemmingsplan de bestemming naar ‘Wonen’ wijzigde: Voorstraat 4 en 12. Beide hadden een andere bestemming, maar het gewenste gebruik was wonen. De Afdeling bevestigde dat dit ruimtelijk aanvaardbaar was. Voor Voorstraat 12 heeft het college inmiddels ontheffing verleend, om het gebruik te wijzigen. Voor Voorstraat 4 wordt als grens van de woonbestemming de geldende grens van de naburige percelen aangehouden.

Verder verbiedt dit bestemmingsplan nog steeds mantelzorgwoningen, net als in het bestemmingsplan

‘Bedrijventerrein Heesbeen’ het geval is.

Deze regeling levert geen aanvullend of onevenredige belemmering op voor omliggende bedrijven. Het bestemmingsplan gaat al uit van een zonering die is gebaseerd op de richtafstanden ten opzichte van de bestaande woningen. Afwijkende bestaande bedrijfsactiviteiten zijn specifiek aangeduid. Er is vanuit beleid of de bestaande activiteiten geen aanleiding om verdere beperkingen in de woonbestemming op te nemen, bijvoorbeeld over vergunningvrij bouwen/mantelzorg:

voor het perceel van VMG (oostzijde plaatje, met specifieke aanduiding sb-amc, categorie 3.2) geldt dat het huis op nummer 2 al een belemmering is. Een mantelzorgwoning daarachter vormt geen aanvullende belemmering;

Vofatec op Industrieweg 9A (categorie 3.2) wordt al gehinderd door de woning op Voorstraat 12A. Voor een mantelzorgwoning in die achtertuin is nauwelijks plaats. Plaatsing van een mantelzorgwoning in de achtertuin van Voorstraat 12 lijkt onwaarschijnlijk gezien de ruimte, maar daarnaast zou deze ook niet dichterbij komen dan de naastgelegen woning op 12A;

ten opzichte van de autosloperij (categorie 3.2) op Industrieweg 11 kan niet dichterbij worden gebouwd dan in de huidige situatie;

de overige bedrijven ontplooien bedrijfsactiviteiten in categorie 2. Gezien de richtafstanden zouden deze niet gehinderd moeten worden door de bouw van een mantelzorgwoning in de woonbestemming.

Samengevat komt deze regeling dus tegemoet aan de belangen van de bewoners, evenals de omliggende bedrijven. Zij worden niet verder belemmerd in hun gebruiksmogelijkheden. Ten opzichte van de huidige situatie gaan de ondernemers er niet op achteruit en krijgen de bewoners een bestemming die past bij het feitelijk gebruik.

Uitgangspunten voor het bestemmingsplan

De bestemming ‘Wonen’ wordt weer opgenomen voor de woningen;

De bestemming ‘Tuin’ wordt opnomen voor de achterste delen van de percelen Voorstraat 2 t/m 10, met een regeling die vergunningvrije bouwwerken onmogelijk maakt;

geen rechtstreekse bouw en gebruiksmogelijkheden zijn opgenomen voor mantelzorgwoningen.

In onderstaande afbeelding is de nieuwe wijze van bestemmen weergegeven.

(17)

Wijze van bestemmen Voorstraat 2 t/m 14

2.2 Herstellen mogelijkheid volumineuze detailhandel

Door de eigenaar van een aantal bedrijfshallen aan de Nieuwe Maasdijk was een zienswijze ingediend op het ontwerpbestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Heesbeen’. Daarin gaf hij aan dat hij toestemming had om volumineuze detailhandel uit te oefenen. Hij verwees naar een vergunning, die tijdens de procedure niet werd aangetroffen in het archief. De indiener had zelf de vergunning ook niet meer paraat. Er werd daarom geen mogelijkheid voor volumineuze detailhandel opgenomen in het bestemmingsplan. Er was immers geen bewijs voor en het opnemen van een volledige nieuwe mogelijkheid zou strijdig zijn met de Verordening Ruimte van de provincie Noord-Brabant.

Op 30 juni 2010 is er vergunning verleend voor de uitoefening van volumineuze detailhandel, voor een deel van een bedrijfsloods binnen de bestemming Bedrijf. Het gaat om de toenmalige adressen Maasdijk 2, 2a en 4. Het bestemmingsplan Bedrijventerrein Heesbeen maakte deze functie niet mogelijk op deze locatie.

Met de voorliggende herziening wordt volumineuze detailhandel alsnog mogelijk gemaakt.

Uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Op de verbeelding van het bestemmingsplan is een aanduiding opgenomen, met een koppeling in de regels, waardoor volumineuze detailhandel mogelijk is ter plaatse.

(18)

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid

3.1 Gevolgen van het bestemmingsplan

Ten aanzien van de uitvoerbaarheidsaspecten geldt, dat het plan in hoofdzaak gelijk blijft aan het plan van 2017, met uitzondering van de wijzigingen zoals benoemd in hoofdstuk 2. De uitgangspunten van die onderzoeken zijn nog steeds valide voor dit bestemmingsplan.

Dit bestemmingsplan is tevens in lijn met het van toepassing zijnde provinciaal beleid (Verordening Ruimte 2014) en het gemeentelijk beleid (Structuurvisie en de beleidsnota Vestigingsmogelijkheden: Ruimte voor bedrijvigheid in Heusden).

3.2 Economische uitvoerbaarheid

Sinds 1 juli 2008 heeft de Grondexploitatiewet als Afdeling 6.4 van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening rechtskracht gekregen. Doel van de wet is te komen tot een verbetering van het stelsel van kostenverhaal en het kunnen stellen van locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. In de wet is opgenomen dat een gemeente de gemaakte kosten op een particuliere grondeigenaar moet verhalen in het geval deze eigenaar tot ontwikkeling van een bouwplan overgaat. Daarnaast kan de gemeente eisen stellen met betrekking tot de te ontwikkelen locatie, zoals kwaliteitseisen van het openbaar gebied of eisen met betrekking tot woningbouwcategorieën (particulier opdrachtgeverschap en sociale woningbouw).

In voorliggend bestemmingsplan wordt de bestaande situatie planologisch vastgelegd. Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe bouwplannen in de zin van artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening mogelijk.

De ontwikkeling van dit bestemmingsplan brengt voor de gemeente alleen plankosten met zich mee.

Hiervoor staan fondsen uit de algemene middelen ter beschikking. Eventuele toekomstige particuliere plannen komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. De economische uitvoerbaarheid wordt hiermee geacht voldoende te zijn aangetoond.

3.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Ter voorbereiding op dit bestemmingsplan is een Nota van uitgangspunten ter inzage gelegd. Er zijn geen reacties ingediend. Er wordt conform de gemeentelijke inspraakverordening, afgezien van een ter inzage legging van een voorontwerp.

Het ontwerpbestemmingsplan wordt gedurende 6 weken ter inzage gelegd.

(19)