Bestemmingsplan Bedrijventerrein de Voortuin A12 Woerden
Toelichting
Documenttitel: Bestemmingsplan Bedrijventerrein de Voortuin A12 Woerden Toelichting
Status: voorontwerpbestemmingsplan Datum: 20-02-2020
Projectnaam:
Projectnummer: BG2550
Opdrachtgever: Gemeente Woerden Referentie:
Auteur(s): Rogier Noorhoff en Koen Bos Collegiale toets: Wisse Herweijer Datum/paraaf toets:
Vrijgegeven door:
Datum/paraaf vrijgave:
Bedrijventerrein de Voortuin A12 Woerden
Inhoudsopgave
Toelichting 5
Hoofdstuk 1 Inleiding 7
1.1 Aanleiding en doel 7
1.2 Ligging en begrenzing plangebied 7
1.3 Vigerende plannen 7
1.4 Leeswijzer 8
Hoofdstuk 2 Huidige situatie 9
2.1 Historie 9
2.2 Ruimtelijke structuur 9
2.3 Functionele inrichting 10
Hoofdstuk 3 Beleidskader 13
3.1 Rijksbeleid 13
3.2 Provinciaal beleid 14
3.3 Regionaal beleid 22
3.4 Gemeentelijk beleid 22
3.4.1 Ruimtelijke structuurvisie Woerden 2009-2030 22
3.4.2 Nota parkeernormen 24
Hoofdstuk 4 Planbeschrijving 25
4.1 Inleiding 25
4.2 Het plan 25
4.3 Uitgangspunten en restricties 29
4.4 Bouwvlakken en bouwhoogtes 30
4.5 Beeldkwaliteit 32
4.6 Duurzaamheid 32
Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten 35
5.1 Algemene beoordeling milieueffecten (m.e.r.) 35
5.2 Bedrijven en milieuzonering 35
5.3 Verkeer en parkeren 37
5.4 Luchtkwaliteit 40
5.5 Geluidhinder 42
5.6 Geurhinder 43
5.7 Externe veiligheid 44
5.8 Bodemkwaliteit 45
5.9 Water 48
5.10 Ecologie 51
5.10.1 Inleiding 51
5.10.2 Quickscan 52
5.10.3 Vervolgonderzoeken 56
5.11 Archeologie en cultuurhistorie 58
Hoofdstuk 6 Juridische planopzet 61
6.1 Algemeen 61
6.2 Standaard en plansystematiek 61
6.3 Toelichting op de regels 62
Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid 65
7.1 Economische uitvoerbaarheid 65
7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 65
Bijlagen
Bijlage 1 Onderzoek ladder duurzame verstedelijking (l20-02-2020) Bijlage 2 M.e.r.-beoordeling (13-02-2020)
Bijlage 3 Onderzoek bedrijfslawaai (28-06-2019) Bijlage 4 Onderzoek luchtkwaliteit (24-01-2019) Bijlage 5 Onderzoek externe veiligheid (15-11-2019) Bijlage 6 Vooronderzoek Bodem (16-11-2018)
Bijlage 7 Verkennend Bodem- en asbestonderzoek (05-06-2019) Bijlage 8 Quickscan ecologie (03-12-2018)
Bijlage 9 Onderzoek stikstof (11-02-2020)
Bijlage 10 Onderzoek jaarrond beschermde nesten (13-06-2019) Bijlage 11 Onderzoek platte schijfhoren (28-08-2019)
Bijlage 12 Archeologisch bureauonderzoek (05-02-2019)
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding en doel
Drie lokale ondernemingen uit Woerden, te weten Elektro Internationaal, van der Woude auto's en QBTEC zijn voornemens De Voortuin van Woerden te ontwikkelen tot een representatieve
bedrijvenzone. Ontwikkeling van deze zone tot werkgebied is al voorzien in de jaren negentig maar tot nu toe nog niet van de grond gekomen. De drie bedrijven hebben een nieuw pand nodig om uit te kunnen breiden of om verspreidde productielocaties samen te kunnen voegen. De drie bedrijven hebben samen de zeven hectare grond van het gebied gekocht om hier voor zichzelf een nieuw bedrijfspand te
realiseren. Naast de kavels voor de drie initiatiefnemers is er nog ruimte in het gebied voor drie andere bedrijven.
De bedrijven hebben de ontwikkeling van het gebied gezamenlijk opgepakt. Het ontwerp is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met de gemeente Woerden en in overleg met stakeholders. Het ontwerp is vertaald naar een stedenbouwkundig ontwerp en beeldkwaliteitsplan voor deze ontwikkeling.
Dit vormt de basis voor onderhavig bestemmingsplan dat door de raad moet worden vastgesteld. De raad is hier op 13 december 2018 door middel van een presentatie reeds over geïnformeerd.
1.2 Ligging en begrenzing plangebied
De Voortuin van Woerden is een groenstrook van ca. 10 hectare tussen bedrijventerrein Polanen en de A12. De planlocatie is 6,8 ha en wordt enerzijds begrensd door de sloot aan de weg Middellandse Zee en aan de andere kant door de sloot langs de A12. Aan de zuidwestkant wordt het gebied begrensd door afrit 14 en de Europabaan, aan de noordoostkant door de Cattenbroekerdijk en de woningen aan deze dijk. In figuur 1.1 is het plangebied weergegeven.
Figuur 1.1 Plangebied
1.3 Vigerende plannen
Voor het plangebied geldt de Beheersverordening 'Woerden 2013', vastgesteld op 27 juni 2013, zie figuur 1.2. Gezien de actualisatieplicht van (verouderde) bestemmingsplan en de aard van het besluitgebied van de beheersverordening en de lage dynamiek is destijds gekozen voor het opstellen van een beheersverordening.
Het plangebied is in de beheersverordening opgenomen in besluitvak 10: 'Volkstuinen, natuur en recreatieplas'. Het besluitvak heeft de bestemmingsplannen 'Snel en Polanen' (vastgesteld op 24 mei 1996) en 'Buitengebied Linschoten 1982/1988' (vastgesteld in mei 1988) vervangen. De gronden waar het bestemmingsplan voor geschreven wordt hebben nu de bestemming agrarische doeleinden met
beperkte bebouwing. Ook zijn de gronden mede bestemd voor houtopstanden en een
gastransportleiding.
Figuur 1.2 Uitsnede beheersverordening 'Woerden 2013
Nu de voorgenomen nieuwbouw niet past binnen voornoemde beheersverordening dient een bestemmingsplanprocedure te worden doorlopen om dit mogelijk te maken.
1.4 Leeswijzer
In hoofdstuk 2 van de toelichting wordt de huidige situatie in het plangebied beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het beleidskader van het Rijk, de provincie en betrokken gemeenten uiteen gezet.
In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de doelstelling en uitgangspunten. Hoofdstuk 5 gaat over de omgevingsaspecten die voor dit plangebied relevant zijn. Hoofdstuk 6 beschrijft de juridische opzet waarbij de plankaart en planregels worden besproken. Tot slot volgt in de Hoofdstuk 7 een beschrijving van de uitvoerbaarheid van het plan en de resultaten van de inspraak en overleg.
Hoofdstuk 2 Huidige situatie
2.1 Historie
Het plangebied is gelegen in het Hollands-Utrechts veenweidegebied, dat wordt gekenmerkt door natte weidegebieden met open vergezichten. Het veenweidegebied wordt doorsneden door kronkelende veenriviertjes, zoals de Oude Rijn, de Grecht en de Linschoten. Door de aanwezigheid van stromen als de Oude Rijn, de Grecht, de Linschoten en het natte veenlandschap is het gebied te karakteriseren als een waterrijk gebied. De oudste landschappelijke structuren bestaan uit de veenriviertjes en de oude kreekruggen.
In de loop van de tijd is het gebied door mensen geschikt gemaakt voor bewoning. In de middeleeuwen werd het moerasbos op de stroomruggen ontgonnen door het aanleggen van lange watergangen, die het veenrijke gebied konden ontwateren. De veenriviertjes dienden als ontginningsbasis. De sloten werden haaks op de ontginningsbasis aangelegd. Zo ontstonden lange, smalle kavels. Het plangebied bestaat uit een aantal van deze kavels, haaks op de Korte Linschoten.
De Cattenbroekerdijk, die tot aan Montfoort doorloopt, is de dijk van de reeds vóór 1200 ontgonnen polder Cattenbroek. De dijk heeft door de doorsnijding van de A12 en de aanleg van woon-en bedrijventerreinen veel van zijn oorspronkelijke karakter verloren. De historische
bebouwingskarakteristiek wordt nog gedragen door langhuisboerderijen op nummer 9, 13 en 18 die op korte afstand gelegen zijn van het plangebied.
Archeologische waarden
Volgens de archeologische beleidskaart van de gemeente Woerden is er ter plaatse van het plangebied geen archeologische verwachtingswaarde. Op het terrein direct ten westen van de korte Linschoten en de af- en toerit van de A12 geldt een zeer hoge archeologische waarde. De verwachtingswaarde vloeit voort uit het oude riviertje Korte Linschoten. Daar de bewoning plaatsvond op de oevers van het riviertje is hier een grote kans op archeologische sporen.
2.2 Ruimtelijke structuur
De Voortuin van Woerden is een groene strook van ca. 10 hectare tussen bedrijventerrein Polanen en de rijksweg A12, zie afbeelding . Het plangebied bestaat uit een open stuk veenland met enkele kleine watergangen. Momenteel lopen er vier smalle bestaande watergangen in het projectgebied parallel aan de snelweg en twee watergangen haaks op de snelweg. De afrit van de snelweg A12 ligt in de directe nabijheid ten westen van het plangebied. Aan de oostkant grenst het plangebied aan de bestaande bebouwing van de Cattenbroekerdijk. De Cattenbroekerdijk vormt een bebouwingslint met voormalige agrarische bedrijven en woonbebouwing.
Figuur 2.1 Plangebied en omgeving
2.3 Functionele inrichting
Na de gemeentelijke herindeling in 1989 is het bedrijventerrein Polanen tot ontwikkeling gebracht. Het huidige bedrijventerrein heeft een oppervlakte van ca. 33 hectare en een bedrijfsruimteoppervlak van circa 13 hectare. Het bedrijventerrein Polanen is met name bedoeld voor lokale en regionale groothandels-, transport- en distributiebedrijven en wordt getypeerd als een modern-representatief bedrijventerrein. Op het bedrijventerrein zijn circa 90 bedrijven gevestigd met ruimte voor zeer grote bedrijven, zoals het distributiecentrum van levensmiddelengroothandel Jumbo, het productiebedrijf QBTEC en de Koninklijke Eru Kaasfabriek B.V. Daarnaast is er plaats voor perifere detailhandel, zoals de Mandemakers Keukens en de Praxis. Op het bedrijventerrein is, voor zover bekend geen leegstand aanwezig.
Figuur 2.2 Omliggende bedrijven
Hoofdstuk 3 Beleidskader
3.1 Rijksbeleid
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een integraal kader voor het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De SVIR is op 13 maart 2012 in werking getreden. Deze visie heeft als doel dat Nederland in 2040 concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig is. Daarbij gaat de visie uit van het 'decentraal, tenzij' principe. Hiermee wordt de ruimtelijke ordening in toenemende mate neergelegd bij gemeenten en provincie.
In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):
Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.
Voor de drie rijksdoelen worden 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.
Nationale belangen
Het Rijk is onder andere verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening inclusief zorgvuldige, transparante ruimtelijke en infrastructurele besluiten (nationaal belang 13). In de rijksnota wordt de noodzaak voor herstructurering, transformatie en het zorgvuldig omgaan met de ruimte in het stedelijk gebied genoemd om leegstand en verloedering te voorkomen. Om te bereiken dat
overprogrammering van woningen, bedrijventerreinen en kantoren wordt voorkomen en de ruimte
zorgvuldig wordt benut, is het van belang dat wordt uitgegaan van de daadwerkelijke regionale behoefte.
Hiervoor heeft het Rijk in de SVIR een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Deze ladder omvat een aantal beoordelingsstappen en heeft als doel duurzame gebiedsontwikkeling. De ladder voor duurzame verstedelijking is vervolgens als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening.
Bij ruimtelijke besluiten moet gemotiveerd worden hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik. De ladder voor duurzame verstedelijking wordt beschreven in het hoofdstuk van provinciaal beleid
Landschapsplan Rijkswaterstaat
Het landschapsplan is in maart 2016 door het (voormalige) ministerie van infrastructuur & milieu vastgesteld. Het landschapsplan vormt de basis voor de landschappelijke inpassing van de A12 en is geschreven met als doel de kwaliteit van de leefomgeving te borgen en waar mogelijk te verbeteren. Het landschapsplan is een uitwerking van de Inpassingsvisie Ring Utrecht en geeft inpassing- en
vormgevingsprincipes mee voor A12. De A12 is bekend als de regenboogroute. Dit houdt in dat er een samenhangende hoofdweg in een palet van karakteristieke gebieden gemaakt worden. De weg krijgt een meer samenhangend uiterlijk en de omgeving krijgt in elk gebied een eigen gezicht. Op deze wijze wordt voorkomen dat de weg en omgeving een steeds rommeliger en eenvormiger uiterlijk krijgt.
De gebieden waarlangs de A12 loopt, worden ontwikkeld als karakteristieke steden, weidegebieden, bossen en mozaïeken van wonen, werken en recreatie. Zo ontstaan er minder eenvormige
bedrijventerreinen en meer indrukwekkende panorama’s. Woerden valt in het derde deel van de
regenboogroute: het veenweide landschap. Het onderhavige plangebied heeft met twee ontwerpprincipes te maken namelijk:
1. overgang van gebieden en
2. relatie hoofdwegennet (HWN) en onderliggend wegennet (OWN).
Bij de overgang van gebieden gaat het met name om het versterken van het contrast tussen de stad en het veenweidegebied. Door dit contrast groot te maken, wordt de identiteit van het gebied versterkt.
De overgang wordt vormgegeven door vanaf de snelweg tot aan de gebouwen de historische landschappelijke structuur te herstellen. Er komt een natuurlijke plas-dras landschap met brede watergang en bloemrijk en drassig grasland. Dit gebied wordt extensief gemaaid en krijgt natuurvriendelijke oevers.
Conclusie
Het aanzicht van De Voortuin krijgt door een natuurlijke en representatieve uitstraling een eigen gezicht.
De Voortuin wordt de begrenzing van het bedrijventerrein Polanen en de entree van Woerden en gaat de overgang markeren van een waardevolle landschappelijke zone naar het stedelijke gebied van Woerden.
Met het ontwerp wordt de Voortuin van Woerden een representatieve entree van de stad. Het ontwerp maakt de verbinding tussen het landschappelijke karakter van het groene hart aan de ene kant en de lokale kwaliteit van Woerden en Snel en Polanen aan de andere kant. De Voortuin voldoet met deze ontwerpprincipes aan het Landschapsplan
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) heeft de Rijksoverheid de nationale belangen omschreven waarvoor het Rijk zelf verantwoordelijkheid draagt. Een goede doorwerking van deze nationale belangen wordt juridisch geborgd via het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).
De nationale belangen betreffen onder meer onderwerpen op het gebied van de hoofdinfrastructuur (reserveringen rond hoofdwegen en hoofdspoorwegen, vrijwaring rond rijksvaarwegen en
hoofdbuisleidingen), de elektriciteitsvoorziening, het vereenvoudigde regime van de ecologische hoofdstructuur en waterveiligheid (bescherming van primaire waterkeringen en bouwbeperkingen in het IJsselmeergebied).
Conclusie
Uit het Barro vloeien geen bepalingen voort die rechtstreeks doorwerken in de ontwikkelingen binnen het bestemmingsplangebied.
3.2 Provinciaal beleid
Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (herijking 2016)
Op 12 december 2016 heeft Provinciale Staten (PS) van Utrecht de Provinciale Ruimtelijke
Structuurvisie 2013-2028 (PRS) vastgesteld. Dit is een actualisatie/herijkte versie van de PRS die op 4 februari 2013 door PS was vastgesteld. In de PRS zijn 4 pijlers benoemd voor de ruimtelijke
ontwikkeling tot 2028:
Duurzame leefomgeving Beschermen kwaliteiten Vitale dorpen en steden Dynamisch landelijk gebied
De pijlers 'duurzame leefomgeving' en 'beschermen kwaliteiten' leggen de basis waarbinnen de
ontwikkelingen in de 'vitale dorpen en steden' en het 'dynamisch landelijk gebied' plaats kunnen vinden.
De pijlers voor de ontwikkeling dragen bij aan de aantrekkelijkheid, leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van de provincie.
Duurzame leefomgeving
De provincie vraagt bij gemeenten aandacht voor optimaal en duurzaam gebruik van de ondergrond.
Functies die een robuust en duurzaam bodem- en watersysteem bevorderen wordt aangemoedigd. Dit vormt een belangrijke basis voor het duurzaam functioneren van het landelijk en stedelijk gebied.
Beschermen kwaliteiten
De provincie wil de kwaliteit en dynamiek van het landelijk gebied behouden. Functies die bijdragen aan behoud van de openheid, kwaliteit en/of beleefbaarheid van het platteland, zoals landbouw en natuur worden daarom gekoesterd waarbij verdere uitwaaiering van stedelijke functies over het landelijk gebied zoveel mogelijk wordt voorkomen. Dit beleid vormt de contramal van het beleid voor de vitale dorpen en
steden. De kwaliteit van het landelijk gebied draagt immers bij aan de aantrekkelijkheid en het goede functioneren van de steden en daarmee aan de aantrekkelijkheid van de provincie. Uiteraard is het voor zowel het landelijk als stedelijk gebied belangrijk dat stad en land goed met elkaar zijn verbonden.
Daarom biedt de provincie mogelijkheden voor het verbeteren van de kwaliteiten van de zones rondom de kernen. Hierbij wordt gedacht aan gebiedsontwikkelingen waarin groene en recreatieve kwaliteiten verbonden worden met stedelijke kwaliteiten. Dit draagt bij aan een goede afronding van de kern en daarmee aan de kwaliteit van het binnenstedelijk leefmilieu.
Vitale dorpen en steden
De provincie richt zich met haar verstedelijkingsbeleid primair op de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied. Op die manier streeft de provincie naar aantrekkelijke steden, dorpen en kernen om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims. De provincie zet in op de herstructurering, intensivering en transformatie van bestaand bedrijventerrein. De ontwikkeling van nieuw bedrijventerrein in het stedelijk gebied is alleen mogelijk als de locatie is opgenomen in het stedelijk programma van de PRS en de noodzaak van het tot
ontwikkeling brengen van de locatie kan worden onderbouwd. Bovendien moet de nieuwvestiging of uitbreiding in samenhang worden ontwikkeld met de herstructurering van een bestaand bedrijventerrein, waarbij de tijdige realisering van de herstructurering is verzekerd.
Stedelijk programma Woerden
Het provinciale stedelijke programma in de Structuurvisie geldt als een ambitie om voldoende ruimte te bieden voor het functioneren en versterken van een vitale en innovatieve regionale economie. De binnenstedelijke locaties voor bedrijventerreinen zijn concreet benoemd in het regionale convenant bedrijventerrein regio Utrecht-West.
Er is in de PRS een programma van in totaal 6 ha. bedrijventerrein opgenomen, geheel in het stedelijk gebied. Voor bedrijventerrein Polanen betreft dit de uitbreiding tussen het bestaande terrein en de A12 in het segment ‘Modern gemengd’ met maximaal 2 hectare. Het programma betreft het totaal van
bebouwing, parkeren en expeditieruimte. Bij de planvorming en ontwikkeling van de locatie Polanen dient rekening te worden gehouden met de lange termijn gevolgen en bijkomende hogere kosten door de ligging in voor bodemdaling gevoelig gebied.
Dynamisch landelijk gebied
Ontwikkeling van de kwaliteiten die de provincie dooraderen is gewenst, omdat dit bijdraagt aan de aantrekkelijkheid van de provincie. De kwaliteiten die de gehele provincie raken, betreffen het landschap, de cultuurhistorie en de natuur. Deze kwaliteiten spelen altijd een rol bij ontwikkelingen waarbij wordt gestreefd naar het behoud daarvan. Bescherming van deze kwaliteiten is noodzakelijk, want ze zijn kwetsbaar en onvervangbaar.
Conclusie
Het te ontwikkelen gebied is meer dan de maximaal voorgeschreven uitbreiding van 2 hectare. Het voornemen van de provincie is echter om het aantal hectares uit te breiden naar 5, zie hierna.
Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (herijking 2016)
Gelijktijdig met de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie hebben Provinciale Staten de Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht 2013 vastgesteld. Het doel van de verordening (PRV) is om een aantal provinciale belangen uit de PRS te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. Daarbij gaat het om het volgende.
Artikel 1.8 Landschap
Het plangebied is gelegen in het stedelijk gebied met de aanduiding 'Landschap Groene Hart' van de provincie Utrecht. In het Groene Hart liggen agrarische cultuurlandschappen die deel uit maken van de Cultuurhistorische hoofdstructuur. Bij ontwikkelingen in het landschap van het Groene Hart staat het bevorderen van de diversiteit op het schaalniveau van de verschillende typen landschap centraal. Daarbij dienen kernkwaliteiten gerespecteerd en benut te worden om zorgvuldig om te gaan met open, lege ruimte en de dynamiek te concentreren in de 'zones'.
In artikel 1.8 van de PRV is geregeld dat de kernkwaliteiten van het landschap in het Groene Hart
behouden dienen te blijven. De provincie wil voor het plangebied de volgende kernkwaliteiten behouden:
1. Openheid;
2. (veen)weidekarakter (incl. strokenverkaveling, lintbebouwing, etc.);
3. Landschappelijke diversiteit;
4. Rust & stilte
Met het plan wordt een uitbreiding van het bedrijventerrein Polanen verwezenlijkt. Het ruimtelijk besluit dient een beschrijving te bevatten van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten en de wijze waarop met de bescherming van de kernkwaliteiten is omgegaan. In hoofdstuk 4 wordt nader toegelicht hoe met de bescherming van de kernkwaliteiten is omgegaan.
Artikel 4 Stedelijk gebied
Het plan is gelegen op gronden die zijn aangewezen als 'Stedelijk gebied'. Op de grens van het
aangewezen stedelijk gebied en het aangewezen landelijk gebied ligt de rode contour. Verstedelijking in het stedelijk gebied is toegestaan, verstedelijking in het landelijk gebied is enkel onder specifieke voorwaarden toegestaan. Het plangebied ligt geheel binnen de rode contour zoals opgenomen in de provinciale verordening. De beoogde ontwikkeling is dan ook niet in strijd met de provinciale verordening.
De specifieke relevante voorwaarden worden hieronder nader toegelicht. Hierbij worden de artikelnummering uit de Verordening aangehouden.
Figuur 3.1 Uitsnede PRV stedelijk gebied (globale ligging plangebied (rode omkadering) binnen rode contour)
Artikel 4.1 Stedelijk gebied
Op grond van artikel 4.1 Stedelijk gebied van de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 Provincie Utrecht (Herijking 2016) geldt dat een ruimtelijk besluit een beschrijving bevat van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. In hoofdstuk 4 wordt dit nader toegelicht.
Artikel 4.2 Bedrijventerrein stedelijk gebied
Wat betreft de nieuwvestiging of uitbreiding van bestaande bedrijventerreinen geldt het volgende.
1. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Stedelijk gebied’ kan regels bevatten voor nieuwvestiging van bedrijventerreinen of uitbreiding van bestaande
bedrijventerreinen zoals genoemd in de bijlage Bedrijventerreinen, onder het kopje inbreiding, mits voldaan is aan de volgende voorwaarden:
a. de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen is verzekerd door middel van een herstructureringsplan, en
b. de nieuwvestiging of uitbreiding wordt in samenhang ontwikkeld met de herstructurering van een bestaand bedrijventerrein waarbij de hoeveelheid nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein in evenredige verhouding staat tot de omvang van de herstructurering van één of meerdere bestaande bedrijventerreinen, en
c. de tijdige realisering van de herstructurering is verzekerd en
d. in de regels is door middel van een voorwaardelijke verplichting verzekerd dat de
nieuwvestiging pas kan plaatsvinden indien aan de voorwaarden a tot en met c is voldaan.
De voorwaarden onder a. tot en met c. gelden ook voor een te verlenen omgevingsvergunning waarbij van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onderdeel a, onder 3o van de Wet algemene bepalingen
omgevingsrecht.
2. De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Stedelijk gebied’
bevat een ruimtelijke onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan, een verantwoording waarbij de behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen als gevolg van de
vervangings- en uitbreidingsvraag wordt onderbouwd en een verantwoording waaruit blijkt dat de nieuwvestiging of uitbreiding in overeenstemming is met het regioconvenant.
Het beleid van de PRV sluit aan bij de duurzame verstedelijkingsladder, die in het 'Besluit algemene regels ruimtelijke ordening' is opgenomen.
Artikel 4.4 Detailhandel
1. Als ‘Detailhandel buiten bestaand winkelgebied’ wordt aangewezen het gebied waarvan de geometrische plaatsbepaling is vastgelegd in het GML-bestand en is verbeeld op de kaart Wonen en werken. Als ‘Bestaand winkelgebied’ wordt aangewezen het gebied waarvan de geometrische plaatsbepaling is vastgelegd in het GML-bestand en is verbeeld op de kaart Wonen en werken.
2. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Detailhandel buiten bestaand winkelgebied’ bevat geen nieuwe bestemmingen en regels die voorzien in nieuwvestiging of uitbreiding van detailhandel dan wel het wijzigen van brancheringsregels voor detailhandel, tenzij:
a. het gaat om detailhandel waaraan een aantoonbare behoefte bestaat als gevolg van een in een ruimtelijk besluit vastgestelde grootschalige toevoeging van woningen of andere stedelijke ontwikkeling, of,
b. het gaat om brand- of explosiegevaarlijke detailhandel op bedrijventerreinen, of
c. het gaat om nieuwvestiging of uitbreiding van volumineuze detailhandel indien daarvoor aantoonbare behoefte bestaat en in vigerende ruimtelijke besluiten geen planologische ruimte voor volumineuze detailhandel aanwezig is, of
d. het gaat om oppervlakteneutrale verplaatsing van volumineuze detailhandel die noodzakelijk is vanuit het oogpunt van hinder, veiligheid, verkeersaantrekkende werking of het economisch functioneren van het gebied en onder de voorwaarde dat de bouwvlakken van de te verplaatsen detailhandel een andere bestemming krijgen, of
e. het gaat om verplaatsing of uitbreiding van detailhandel in aansluiting op het gebied ‘Bestaand winkelgebied’ indien dit noodzakelijk is voor het economisch of maatschappelijk functioneren van het bestaande winkelgebied.
3. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Detailhandel buiten bestaand winkelgebied’ bevat bestemmingen en regels die voorzien in een bestemmingswijziging van bestaande detailhandelsbestemmingen naar andere functies indien:
a. de bestemming detailhandel nog niet is gerealiseerd, en
b. er nog geen op bouwvergunning op grond van de Woningwet of omgevingsvergunning op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is aangevraagd, en
c. er geen zicht is op realisatie van de bestemming binnen 10 jaar.
4. De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Detailhandel buiten bestaand winkelgebied’ bevat een ruimtelijke onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.
5. Gedeputeerde Staten kunnen de grenzen van gronden die zijn aangewezen als ‘Bestaand winkelgebied’ wijzigen.
Hieronder wordt nader toegelicht hoe dit artikel zich verhoudt tot de voorgenomen planontwikkeling.
Herziening Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Verordening
In 2018 is de provincie gestart met een procedure tot herziening van de Provinciale Ruimtelijke
Structuurvisie en Verordening. In het ontwerp van deze herziening was een verruiming opgenomen voor het aantal hectares bedrijventerrein binnen de gemeente Woerden. Het aantal ha. inbreiding was uitgebreid van 3,5 naar 9 ha en voor de Voortuin specifiek van 2 naar 5 hectare (netto). Hiermee zou de realisatie van de Voortuin passen binnen het provinciale beleid.
Op 5 december 2018 heeft het college van Gedeputeerde Staten echter een gewijzigd statenvoorstel ten aanzien van de 2e partiële herziening van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Verordening (Herijking 2016) vastgesteld. Deze wijziging houdt in dat het onderdeel bedrijventerreinen buiten deze herzieningen wordt gelaten.
De aanleiding hiervoor was dat op basis van nadere juridische advisering Gedeputeerde Staten tot de conclusie zijn gekomen dat in het kader van deze partiële herzieningen voor het onderdeel
'bedrijventerreinen' een passende beoordeling als bedoeld in de Wet natuurbescherming had moeten plaatsvinden en had in het verlengde daarvan waarschijnlijk een planmer moeten worden doorlopen. Dit is niet gebeurd, omdat de provincie tot op heden uitging van het standpunt dat een passende
beoordeling op basis van de huidige regelgeving niet noodzakelijk was bij het opstellen van de herzieningen van de PRS en de PRV.
De ontwikkelingen rond de relevante Europese Strategische Merrichtlijn hebben echter een
hoogdynamisch karakter en volgen elkaar in een hoog tempo op. Uit het juridisch advies is gebleken dat op basis van die ontwikkelingen moet worden geconcludeerd dat voor de beoogde uitbreidingen van de bedrijfsterreinen een passende beoordeling op grond van de Wet natuurbescherming voor de PRV had moeten worden gemaakt om te beoordelen of de stikstofuitstoot vanwege deze bedrijfsterreinen significante gevolgen heeft voor de instandhoudingsdoelstelling van Natura-2000 gebieden. Wanneer Provinciale Staten de herzieningen ongewijzigd zouden vaststellen, zou de provincie in strijd met de wet handelen, waarbij zeker niet valt uit te sluiten dat dit te zijner tijd negatieve gevolgen heeft voor
gemeentelijke planologische besluiten waarmee invulling wordt gegeven aan de uitbreiding van bedrijventerreinen. Bij schrijven van 6 december 2018 hebben GS de gemeente geïnformeerd over het vorenstaande.
Deze reactie heeft geresulteerd in een aantal ambtelijke en bestuurlijke overleggen. Op 23 april 2019 heeft de provincie aangegeven dat op basis van een voortoets passende beoordeling en een separate juridische notitie de conclusie is dat voor alle uitbreidingen van bedrijventerreinen (waaronder de Voortuin) een passende beoordeling + plan-MER zou moeten worden gemaakt. Dit omdat uit de voortoets blijkt dat bij geen enkele uitbreiding mogelijke significante gevolgen op Natura
2000 gebieden op voorhand zijn uit te sluiten.
Op 1 augustus 2019 heeft Gedeputeerde Staten in de “Hoofdlijnennotitie besluitvorming uitbreiding bedrijventerreinen” aangegeven dat het voor de provincie wenselijk is om deze uitbreidingen planologisch mogelijk maken en de gemeenten zo spoedig mogelijk duidelijkheid geven over het traject dat daarvoor het beste gevolgd kan worden. Daarbij is het van belang om de uitspraak van de Raad van State ten aanzien van de stikstofdepositie in acht te nemen. Als het project leidt tot een toename van de stikstofdepositie is een passende beoordeling en plan-m.e.r. nodig.
Door de provincie is in de notitie aangegeven dat de gemeente het initiatief tot het opstellen van een (voor)ontwerp bestemmingsplan voor de gewenste uitbreiding van het bedrijventerrein moet nemen. Het bestemmingsplan moet in overeenstemming zijn met het overige provinciale (ruimtelijk) beleid en wettelijke voorwaarden. Gemeenten stellen voor deze bestemmingsplannen/ omgevingsplannen dan ook een passende beoordeling en een plan-m.e.r. op als blijkt uit onderzoek dat dit nodig is. Wanneer aan alle voorwaarden is voldaan, zal de provincie de regels uit het bestemmingsplan/ omgevingsplan één op één overnemen in het provinciale ruimtelijke/ omgevingsbeleid.
In het kader van dit bestemmingsplan is een stikstofberekening uitgevoerd voor zowel de aanlegfase als de gebruiksfase (zie paragraaf 5.10 van deze toelichting). Daarbij zijn de maximale planologische mogelijkheden onderzocht die het bestemmingsplan biedt. Uit de stikstofberekening blijkt dat de realisatie van de Voortuin niet leidt tot een toename van de stikstofdepositie bij omliggende Natura 2000
gebieden. Er is voor het bestemmingsplan De Voortuin daardoor geen passende beoordeling en geen plan-m.e.r. nodig. Gelet op het standpunt van de provincie zoals verwoord in de Hoofdlijnennotitie (d.d. 1 augustus 2019) is er daarmee geen beleidsmatig beletsel meer om de Voortuin op te nemen in het provinciale ruimtelijke beleid.
Beoordeling provinciaal beleid
Uitbreiding bedrijventerrein
Het gaat hier om een uitbreiding van een bestaand bedrijventerrein waarover de gemeente en provincie al enige tijd met elkaar in gesprek zijn om deze op te nemen in provinciaal beleid. De bestaande bedrijven die zich gaan vestiging op de Voortuin hebben allen een nieuw pand nodig om uit te kunnen breiden of om verspreidde productielocaties samen te kunnen voegen. Waar sprake is van een volledige
bedrijfsverplaatsing geldt dat de huidige locatie is/wordt verkocht/verhuurd. Per saldo wordt er geen leegstand gecreëerd. Wel is sprake van een uitbreiding van een bestaand bedrijventerrein. Dit betekent dat aan artikel 4.2 van de PRV moet worden getoetst en de behoefte moet worden aangetoond. Hiervoor is een laddertoets duurzame verstedelijking uitgevoerd, zie hierna.
Vestiging nieuwe detailhandel
Voor vestiging van nieuwe detailhandel geldt dat de behoefte dient te worden aangetoond alsmede dat in vigerende ruimtelijke besluiten geen planologische ruimte voor volumineuze detailhandel aanwezig is.
Ten aanzien hiervan geldt dat de vestiging van de nieuwe detailhandel de verhuizing c.q. uitbreiding van twee bestaande detailhandelsbedrijven betreft. Voor het bedrijf dat verhuist, geldt dat de bestaande locatie is/wordt verkocht en ook een invulling met detailhandel krijgt. Per saldo is dus sprake van een uitbreiding van het aantal vierkante meters detailhandel in volumineuze goederen. Dit betekent dat aan artikel 4.3 van de PRV moet worden getoetst en de behoefte moet worden aangetoond. Hiervoor is een laddertoets duurzame verstedelijking uitgevoerd, zie hierna.
Ladder duurzame verstedelijking
Om de behoefte van de uitbreiding van het bedrijventerrein alsmede de uitbreiding van volumineuze detailhandel te onderbouwen, is een behoefteonderzoek uitgevoerd door Bureau stedelijke planning (BSP), zie bijlage 1. Hierbij is het planvoornemen getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking.
De conclusies hiervan wordt hierna beschreven.
De Voortuin betreft een particulier initiatief en is in particulier eigendom. De betreffende bedrijven geven aan dat de uitbreidingsvraag 4,4 ha bedraagt. Zowel de gemeente als de provincie zijn voornemens om de benodigde uitbreidingsruimte van deze bestaande lokaal gevestigde bedrijven te faciliteren. In dit rapport is de behoefte aan de beoogde realisatie van de Voortuin onderzocht. In de huidige Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Verordening is het mogelijk om 2 hectare in de Voortuin te bebouwen.
Hiermee is er overeenstemming over het toevoegen van 2 ha bedrijventerrein en gaat deze Ladderonderbouwing vooral over het motiveren van de behoefte voor de resterende 2,4 ha.
Daarnaast wil de gemeente 6 tot 9 hectare schuifruimte realiseren voor lokale bedrijven die groeien. Die ambitie staat verwoord in het coalitieakkoord 'Duurzaam en daadkrachtig midden in de samenleving' van 5 juni 2018, en bestaat al veel langer. De mogelijkheid om schuifruimte te realiseren staat ook verwoord in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Verordening. De provincie Utrecht stelt als voorwaarden dat de gemeente de ruimtebehoefte kan aantonen en haar bestaande bedrijventerreinen herstructureert.
Om te kunnen voorzien in de behoefte vanuit de bedrijven in Woerden wordt het noodzakelijk geacht om de Voortuin en het project Schuifruimte beide tot ontwikkeling te brengen.
Behoefteraming bedrijventerrein
Het merendeel van de bedrijven in Woerden verhuist binnen de eigen gemeente. De bedrijven die zich in de Voortuin willen gaan vestigen komen ook uit Woerden. Als onderzoeksgebied voor deze
Ladderonderbouwing is daarom de gemeente Woerden gehanteerd.
Kwantitatieve behoefte
De kwantitatieve behoefte aan bedrijventerreinen in Woerden is in beeld gebracht voor de bestemmingsplanperiode van 10 jaar:
Op basis van een prognose van de werkgelegenheid bedraagt de vraag naar additionele
bedrijventerreinen ca. 10 ha. Indien de historische uitgifte van de afgelopen twintig jaar projecteren naar de toekomst resulteert dit in een vraag naar bedrijventerreinen van ca. 13 ha tot 2030.
Op basis van markconsultaties onder ondernemers in Woerden blijkt sprake te zijn van een directe behoefte van ca. 11 ha.
De totale vraag bevindt zich hiermee naar verwachting in een bandbreedte van ca. 10 tot 13 ha.
De transformatieopgave is nog niet te kwantificeren en is daarom niet meegenomen in deze raming.
Dit leidt naar verwachting wel tot een additionele vraag.
Het uitgeefbaar areaal aan bedrijventerreinen bedraagt ca. 0,3 ha.
In de periode tot 2030 is daarmee sprake van een tekort aan bedrijventerreinen van ca. 10 tot 13 ha. De ontwikkeling op de Voortuin met 4,4 ha uitgeefbaar areaal past ruim binnen dit tekort. Daarnaast is er al overeenstemming over het toevoegen van 2 ha bedrijventerrein in de Voortuin.
BSP acht hierbij de bovenkant van de bandbreedte realistischer. Op dit moment ligt het huidige aanbod aan bedrijfsruimten in Woerden met 2% onder het gewenste frictieniveau van ca. 5% van de voorraad.
Dit betekent dat er een sterk tekort is aan bedrijfsruimten. Uit de provinciale raming blijkt ook sprake te zijn van een tekort aan bedrijventerreinen in de regio Utrecht-West, waar Woerden onderdeel van is.
Hiermee past ook het project Schuifruimte binnen het tekort.
Kwalitatieve behoefte
Het merendeel van de vraag naar bedrijventerreinen in Woerden richt zich op gemengde bedrijventerreinen (naar verwachting minimaal 80% tot 100%). Ze zijn bestemd voor reguliere bedrijvigheid in milieuhindercategorie 1, 2, 3 en eventueel 4.
Met een totale verwachte vraag van ca. 13 ha bedraagt de vraag naar gemengde terreinen daarmee ca. 10 tot 13 ha.
De harde plancapaciteit aan gemengde bedrijventerreinen is ca. 0,3 ha.
Dit betekent dat er tot 2030 in Woerden sprake is van een tekort aan bedrijventerreinen in het gemengde segment van ca. 10 tot 13 ha. De voorliggende ontwikkeling van de Voortuin voorziet in de realisatie van ca. 4,4 ha uitgeefbaar areaal aan bedrijventerrein binnen het gemengde segment. Hiervan betreft ca. 1,7 ha PDV. Dit past binnen het geconstateerde tekort aan gemengde bedrijventerreinen.
De locatie van De Voortuin van Woerden sluit bovendien goed aan op de vestigingscriteria van bedrijven door de centrale ligging en de goede ontsluiting. Ook sluit de ontwikkeling aan op het beleid. Als de Voortuin niet tot ontwikkeling kan komen, is de kans groot dat deze bedrijven Woerden en de regio verlaten.
Naast de Voortuin moeten er nog aanvullende locaties tot ontwikkeling komen in Woerden om in de behoefte te kunnen voorzien. Dit betreft 6 tot 9 hectare schuifruimte voor lokale bedrijven die groeien. De gemeente Woerden is hiervoor locaties aan het verkennen. Om te kunnen voorzien in de behoefte vanuit de bedrijven in Woerden wordt het noodzakelijk geacht om de Voortuin en de schuifruimte beide tot ontwikkeling te brengen.
Behoefteraming PDV-bedrijvigheid
De behoefte aan het bedrijventerreinenprogramma is onderbouwd, hiervan is PDV ook een onderdeel.
Daarnaast is nog specifieker gekeken naar de kwalitatieve behoefte aan PDV.
Het merendeel van de afname voor niet dagelijkse artikelen in Woerden komt uit de gemeente Woerden zelf en de drie zuidelijk grenzende gemeenten. Als onderzoeksgebied is daarom de gemeente Woerden samen met de gemeenten Montfoort, Bodegraven-Reeuwwijk en Oudewater gehanteerd. Voor de uitbreiding en verplaatsing van de autobedrijven bestaat de volgende behoefte:
Kwantitatieve behoefte
Op dit moment wordt er maar één pand bestemd voor autobedrijven aangeboden. Ten opzichte van het totaal aantal van 56 autobedrijven in het gehele verzorgingsgebied is dit zeer laag.
De vraag naar auto's en autobedrijven neemt toe door de relatief grote stijging van het aantal inwoners in het verzorgingsgebied, met name in Woerden. In 2030 zal de bevolking in het totale verzorgingsgebied zijn toegenomen met 6.400 inwoners. Om dezelfde balans in vraag en aanbod te
behouden moet het areaal aan autobedrijven worden uitgebreid. Met de huidige dichtheid van 1 autobedrijf per 2.000 inwoners, komt dit neer op een extra behoefte aan 3 autobedrijven.
Kwalitatieve behoefte
Autobedrijven moeten inspelen op de trends om toekomstbestendig te zijn:
De autobedrijven hebben ruimte nodig om te groeien en op te schalen om zo te kunnen concurreren met de grote dealers.
Een goede zichtlocatie is van groot belang voor het functioneren.
Consumenten vragen een goede service met belevening en een groot aanbod. Om aan deze moderne maatstaven te voldoen is extra ruimte nodig. Moderne autodealers kennen een behoefte van 5.000 m2 tot 7.500 m2 per bedrijf.
De behoefte van 3 autodealers vertaalt zich met een moderne maat tot een totale behoefte van 15.000 m2 tot 22.500 m2. De ontwikkeling van 12.000 m2 PDV ten behoeve van autodealers past in de vastgestelde behoefte.
De verplaatsing van de autobedrijven naar de kavels op de Voortuin van Woerden zorgt ervoor dat de (toekomstige) inwoners van het verzorgingsgebied beter bediend zullen worden. Tevens biedt de verplaatsing van de mogelijkheid tot uitbreiding van de autobedrijven waarbij ze zich toekomstbestendig kunnen ontwikkelen. Op de nieuwe kavels hebben ze de mogelijkheid de showroom af te stemmen op de wensen van de klant, kunnen ze groeien en zijn ze goed zichtbaar vanaf de A12. Het is voor de betreffende bedrijven in de huidige situatie niet mogelijk om in te spelen op deze trends en behoeften.
Inpassing in bestaand stedelijk gebied
Binnen het onderzoeksgebied is in het bestaand stedelijke gebied geanalyseerd in hoeverre er locaties beschikbaar zijn met voldoende omvang om te voorzien in de voorgenomen ontwikkeling op de Voortuin (totaal ca. 4,4 ha, waarvan ca. 1,7 ha PDV). Uit de analyse blijkt dat het huidige aanbod niet kan voorzien in de additionele behoefte aan bedrijventerreinen in Woerden. De behoefte aan extra benodigde bedrijventerreinen kan niet worden ingepast in bestaand stedelijk gebied. Ook voor de ontwikkeling van PDV bedrijvigheid bestaat geen ruimte elders in Woerden. Dat betekent dat de ontwikkeling van de Voortuin van Woerden past binnen de richtlijnen van de Ladder.
Conclusie provinciaal beleid
De uitbreiding van het bedrijventerrein door het toevoegen van de Voortuin past nu niet binnen het provinciaal beleid. In het provinciale beleid was ruimte voor 2 hectare, voor de Voortuin wordt nu uitgegaan van 5 hectare. De provincie was al voornemens de provinciale verordening aan te passen om de uitbreiding mogelijk te maken.
Als gevolg van ingediende zienswijzen van de Natuur en Milieufederatie Utrecht, is het besluit niet genomen. De provincie heeft in de “Hoofdlijnennotitie besluitvorming uitbreiding bedrijventerreinen” (d.d. 1 augustus 2019) aangegeven dat het voor de provincie wenselijk is om gewenste uitbreiding van het bedrijventerrein met de Voortuin planologisch mogelijk maken. Aan de voorwaarden dat er
voorontwerpbestemmingsplan is opgesteld is voldaan. Ook blijkt uit de uitgevoerde stikstofberekening dat het project niet leidt tot een toename van stikstofdepositie bij omliggende Natura 2000 gebieden. Er is daardoor geen passende beoordeling en geen plan-M.E.R. nodig. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de zienswijzen van de Natuur en Milieufederatie Utrecht en is het in lijn met de uitspraak van de Raad van State ten aanzien van de stikstofdepositie. Uit het uitgevoerde distributieplanologisch onderzoek blijkt bovendien dat er nog steeds behoefte is aan de realisatie van het bedrijventerrein De Voortuin, inclusief de in dit bestemmingsplan opgenomen volumineuze perifere detailhandel
(autobedrijven).
Voor de beoogde uitbreiding van de perifere volumineuze detailhandel (autobedrijven) is een distributieplanologisch onderzoek uitgevoerd. Daaruit blijkt dat de behoefte van deze bedrijven is aangetoond, waarmee aan de voorwaarde van de Provinciale Ruimtelijke Verordening is voldaan.
3.3 Regionaal beleid
Regionaal Convenant bedrijventerreinen regio Utrecht-West
Met het convenant beogen partijen een actieve regionale samenwerking te voeren ten behoeve van een optimale ruimtelijk economische ontwikkeling van de regio Utrecht - West. Hiervoor maken de partijen afspraken over het verbeteren van de kwaliteit van bedrijventerreinen primair door herstructurering en over het aanbieden van voldoende, goed gesegmenteerde, bedrijventerreinen. Dit convenant wordt aangegaan tot 1 januari 2020.
In het convenant is afgesproken dat gemeenten, alvorens over te gaan tot het vaststellen van bestemmingsplannen voor nieuwe terreinen, een herstructureringsplan wordt opgesteld. Een herstructureringsplan omvat tenminste:
a. Een probleemanalyse van openbare en private ruimte en op basis daarvan een meerjarenvisie op het betreffende geprioriteerde bedrijventerrein;
b. Betrokkenheid van het bedrijfsleven en andere maatschappelijke organisaties;
c. Het aantal hectares dat aangepakt zal worden, onderscheiden in privaat en publiek terrein;
d. Voorgenomen investeringen en de bijbehorende financiële onderbouwing voor de uitvoering van het herstructureringsplan;
e. Fasering van de uitvoering;
Herstructurering
De provincie Utrecht en de gemeente Woerden willen graag de kwaliteit van bestaande
bedrijventerreinen in stand houden en waar mogelijk verbeteren. Het is onderdeel van de Provinciale Verordening dat alleen nieuwe bedrijventerreinen ontwikkeld mogen worden wanneer er een
herstructureringsplan ligt voor de bestaande terreinen. De gemeente Woerden is actief bezig met de revitalisatie van bestaande terreinen. Voor bedrijventerrein Middelland werkt de gemeente aan een grootschalige transformatie. Leegstaande kantoorpanden worden hier vervangen door woningbouw. Als onderdeel van de transformatie heeft de gemeente recent op bedrijventerrein Middelland een vernieuwd gemeentehuis geopend. De ontwikkelingsvisie Middelland is op 22 juni 2017 vastgesteld door de gemeenteraad van Woerden. De ontwikkelingsvisie is het kader voor het transformeren van
Middelland-Noord naar een gemengd stedelijk woongebied en het versterken van Middelland-Zuid als vitaal werkgebied.
Bedrijventerrein Polanen is het terrein dat grenst aan de ontwikkeling van de Voortuin. Dit is het meest nieuwe terrein van de gemeente, en hier is nog geen sprake van leegstand of verloedering. In 2018 heeft de gemeenteraad van Woerden het “Programma Herstructurering en Schuifruimte” vastgesteld. Hieruit blijkt dat het Bedrijventerrein Polanen niet in aanmerking komt voor herstructurering aangezien dit bedrijventerrein nog goed functioneert.
Tot slot is het nog van belang dat er op dit moment een groot tekort is aan bedrijfsruimtes in de regio Woerden. Het grote probleem met bedrijfsruimtes in Woerden is niet leegstand, maar juist stagnatie door gebrek aan nieuwe terreinen. Bedrijven investeren niet meer in bestaande terreinen omdat ze op zoek zijn naar een nieuwe, grotere locatie. Maar omdat deze niet beschikbaar zijn duurt deze situatie langer dan gewenst. Ontwikkeling van de Voortuin zorgt daarom juist voor het vergroten van de vitaliteit van de bestaande terreinen. Voor elke achterblijflocatie zijn er dan ook meerdere gegadigden om deze panden te huren of te kopen. De initiatiefnemers hebben elk in een brief aan de gemeente aangegeven welke interesse er bestaat voor de locaties die zij achterlaten.
3.4 Gemeentelijk beleid
3.4.1 Ruimtelijke structuurvisie Woerden 2009-2030
In juli 2009 is de Ruimtelijke Structuurvisie Woerden 2009-2030 door de gemeenteraad van Woerden vastgesteld. Op 28 maart 2013 is een aanpassingsvoorstel voor de structuurvisie vastgesteld. De structuurvisie vormt het ruimtelijke ontwikkelings- en toetsingskader voor de periode tot 2030. De
gemeentelijke structuurvisie geeft verdere richting aan de wijze waarop de verstedelijking in dit gebied ingevuld moet worden.
In de structuurvisie zijn vijf kernambities geformuleerd:
Kwaliteiten Woerden verder ontwikkelen
Ruimtelijke en cultuurhistorische identiteit als uitgangspunt Alle kernen ook in de toekomst leefbaar en aantrekkelijk Woerden goed bereikbaar
Regionale functie verder uitbouwen Representatieve voortuin Polanen
Het projectgebied is genoemd als representatieve Voortuin. In de structuurvisie wordt het begrip 'Voortuin' geïntroduceerd voor de zones aan de A12. De open ruimten aan de A12 vormen de
'Voortuinen' van de gemeente Woerden als poort van het Groene Hart en gemeente met veel recreatieve mogelijkheden. Ten aanzien van de zogenaamde ‘representatieve voortuin Polanen’ ter plaatse van de planlocatie wordt in de structuurvisie geconcludeerd dat voor de strook tussen het bedrijventerrein Polanen en de snelweg een parkzone is voorzien met daarin enkele karakteristieke gebouwen, zie figuur 3.2.
Spelregels parkzone Polanen
De gemeentelijke structuurvisie benoemt voor deze locatie de volgende spelregels (paragraaf 5.8 van de structuurvisie: bijzonder opgaven):
De strook dient een overwegend openbare groenblauwe inrichting te krijgen met een natuurlijke uitstraling die past bij het landschap van het veenweidegebied. De strook kan gebruikt worden om extra water te bergen tijdens piekmomenten van de wijk Snel en Polanen.
In de strook kunnen kleine alzijdig georiënteerde gebouwen van maximaal 3 lagen hoog ingepast worden in de groenblauwe structuur.
Parkeren zal ondergronds of onder een opgetild maaiveld moeten worden opgelost.
Bij de entree van Woerden kan in de strook een hotel gebouwd worden (maximale bouwhoogte 26 m volgens het bestemmingsplan) als nieuw stadsicoon. Het hotel en de overige gebouwen dienen een sterke vormverwantschap te vertonen.
Er zal een stevige groenblauwe verbindingszone langs de A12 moeten komen, waarin de waterberging evt. een plek kan krijgen.
Figuur 3.2 Uitsnede ontwikkelingsperspectief 'representatieve voortuin Polanen' Nieuwe ontwikkeling
Deze voornoemde spelregels zijn bij het schrijven van de gemeentelijke structuurvisie opgenomen uitgaande van de oude plannen voor deze locatie met een ontwikkeling van kantoren. Voor de huidige stedenbouwkundige ontwikkeling met een invulling van bedrijfsterreinen blijft de intentie van de spelregels behouden, maar zal er op onderdelen een andere invulling plaatsvinden.
De gemeentelijke structuurvisie noemt zeer specifiek een ontwikkeling met 'kleine alzijdig georiënteerde gebouwen' en zegt dat voor deze locatie 'Parkeren ondergronds of onder een opgetild maaiveld moet worden opgelost.' Binnen de huidige stedenbouwkundige opzet is ook sprake van alzijdig georiënteerde gebouwen maar deze zijn middelgroot tot groot. Het parkeren wordt ook uit beeld opgelost. Dit kan ondergronds of onder een opgetild maaiveld zijn maar ook uit beeld achter de bebouwing. Op alle andere onderdelen voldoet dit stedenbouwkundige plan aan de omschrijving in de structuurvisie.
Conclusie
Met uitzondering van de functie (bedrijventerrein in plaats van kantoren) en de grootte van de gebouwen kan worden gesteld dat het huidige plan voldoet aan de Structuurvisie. Daarbij geldt dat het parkeren niet volledig ondergronds plaatsvindt maar wel uit het zicht.
3.4.2 Nota parkeernormen
De Nota Parkeernormen van de gemeente Woerden is op 2 september 2014 vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Deze nota heeft als doel om bij nieuwe of te wijzigen ruimtelijke plannen en projecten de hoeveelheid parkeerplaatsen te kunnen bepalen en de bereikbaarheid en leefbaarheid te waarborgen. Deze Nota is vertaald in een thematisch
paraplubestemmingsplan 'Parapluherziening Parkeernormen Woerden', vastgesteld op 24 mei 2017. In hoofdstuk 5 komt de toets aan deze nota aan de orde.
Hoofdstuk 4 Planbeschrijving
4.1 Inleiding
Drie lokale ondernemingen uit Woerden hebben voornemens om De voortuin van Woerden te
ontwikkelen tot een representatieve bedrijvenzone. Het projectgebied is ca. 6,8 hectare groot, zie figuur 4.1. Naast de kavels voor de drie initiatiefnemers is er nog ruimte in het gebied voor drie andere
bedrijven. Als gevolg van de restricties is het oppervlak van het gebied dat gebruikt kan worden voor bedrijventerrein 4,1 hectare groot, zie figuur 4.2. Dit is inclusief bebouwing, verharding en parkeren. Het stedenbouwkundig ontwerp en beeldkwaliteitsplan gaat uit van het in de toekomst ontwikkelen van het projectgebied en bevatten een uitwerking van het plan. Hieronder wordt kort de inhoud van het
stedenbouwkundig plan toegelicht.
Figuur 4.1 Projectgebied (Bron: Inbo)
Figuur 4.2 Maximaal realiseerbaar Bruto Vloer Oppervlak (BVO) (Bron: Inbo)
4.2 Het plan
Het stedenbouwkundig plan dat is ontwikkeld voor de planlocatie voorziet in een tweetal eilanden waarop de gebouwen zijn gesitueerd. In het plan is op elk eiland ruimte gemaakt voor drie gebouwen.
De gebouwen staan als zes losse paviljoens in een groene zone gesitueerd. De bebouwing wordt richting de A12 geplaatst om aan de zijde van de Middellandse Zee ruimte te maken voor parkeren. Aan de zijde van de A12 grenzen de gebouwen direct aan de landschappelijke Voortuin. De rooilijn van de bebouwing ligt op tenminste 75 meter afstand van de snelweg zodat alle bebouwing en bedrijfsruimte buiten de vrijwaringszone van Rijkswaterstaat blijft.
Uitwerking kavels
Voor elk van de zes beschikbare kavels in deze ontwikkeling is bij het opstellen van dit
bestemmingsplan al een toekomstige gebruiker bekend. De drie initiatiefnemers van de Voortuin van Woerden ontwikkelen elk een kavel voor zichzelf. Daarnaast zijn er drie lokale bedrijven die ook een perceel gaan benutten.
Het linker eiland zal in gebruik genomen worden door de bedrijven QBTEC, Hoogendoorn en Promatrix.
Op het rechter eiland realiseren Elektro Internationaal, Van der Woude auto's en BMW Mini een bedrijfsgebouw conform hun wensen. Het stedenbouwkundig plan en bestemmingsplan zijn op maat gemaakt voor deze zes bedrijven, maar de ruimtelijke kaders en randvoorwaarden zijn algemeen. Dit wil zeggen dat deze ook geldend zijn wanneer er op enig moment andere bedrijven binnen dezelfde milieucategorie komen.
Deze paragraaf geeft de geplande inrichting weer van de gebouwen en terreininrichting voor de zes bedrijven.
Op het linker eiland komen de drie bedrijven QBTEC, Hoogendoorn en Promatrix rondom een gedeeld ontvangstplein. De drie percelen worden gezamenlijk ontsloten via twee toegangen. Het ontvangsterrein biedt ruimte aan extra parkeerplaatsen voor de drie bedrijven samen.
QBTEC realiseert een langwerpig volume haaks op de snelweg van ongeveer 85 bij 45 meter. De entree en expeditie zijn gesitueerd aan de rechterzijde van het pand gezien vanaf de snelweg. Het gebouw wordt maximaal 16 meter hoog. Om voldoende parkeerplaatsen te kunnen aanbieden is onder het gebouw een parkeerlaag voorzien.
Hoogendoorn realiseert een vrijwel vierkant volume van ongeveer 40 bij 37 meter. De entree en expeditie zijn gesitueerd aan de noordzijde van het kavel. Het kantoor is geprojecteerd aan de kant van de snelweg. Het gebouw wordt maximaal 12 meter. Parkeren vindt plaats op het voorterrein.
Promatrix realiseert een groot volume haaks op de snelweg van ongeveer 102 bij 61 meter. De entree en expeditie zijn gesitueerd aan de linkerzijde van het pand gezien vanaf de snelweg A12. Het kantoor is geprojecteerd aan de kant van de snelweg. Het gebouw wordt maximaal 16 meter hoog. Parkeren vindt plaats in de buitenruimte en op een parkeerlaag op het dak.
Op het rechter eiland komen de drie bedrijven Hans Severs, Elektro Internationaal en Van der Woude auto's. Elk bedrijf krijgt een eigen toegang vanaf de Middellandse Zee.
Voor Hans Severs is een L-vormig volume geprojecteerd met een mogelijke overstek boven het water.
De lange kanten van het volume meten ongeveer 73 bij 54 meter. Entree en expeditie zijn gesitueerd in de binnenhoek van het volume. De snelwegzijde is volledig beschikbaar als showroom waar de kant aan de Middellandse Zee ruimte biedt voor garage en kantoren. Het gebouw wordt maximaal 13 meter hoog en een parkeerdek op het dak.
Elektro Internationaal realiseert een langwerpig volume haaks op de snelweg van ongeveer 95 bij 55 meter. De entree en expeditie zijn gesitueerd in de hoek bij de entree van het kavel. Het kantoor is geprojecteerd aan de kant van de snelweg. Het gebouw wordt maximaal 12 meter hoog. De benodigde auto- en fietsparkeerplaatsen worden gerealiseerd in de buitenruimte van het perceel
Van der Woude auto's realiseert een langwerpig volume van ongeveer 65 bij 32 meter parallel aan de snelweg. Het volume wordt geplaatst aan de snelwegzijde van het kavel en onttrekt auto's aan het beeld. De entree en expeditie zijn gesitueerd op de noordgevel. De showroom wordt gepland aan de kant van de snelweg. Het gebouw wordt maximaal 12 meter hoog Een groenstrook deelt het grote perceel visueel op in twee delen. Het grootste deel van het perceel is geschikt voor opslag van auto's in de buitenruimte. De parkeerplaatsen voor werknemers zijn onderdeel van hetzelfde parkeerterrein.
De ontwikkelingen zijn hieronder in figuur 4.3 en 4.4 weergegeven.
Figuur 4.3: Stedenbouwkundig plan (bron: Inbo)
Figuur 4.4 Realisatie autoparkeerplaatsen en fietsparkeerplaatsen per kavel (bron: Inbo) Watergangen
De watergang langs de Finse Golf wordt recht doorgezet en zal de twee eilanden in het plangebied scheiden. De watergang aan de zijde van de A12 wordt verbreed richting de rooilijn van de bebouwing.
Dit wordt één brede watergang ter vervanging van de bestaande drie smalle watergangen midden in het gebied. De watergang langs de Middellandse Zee blijft behouden.
Het realiseren van de watergang is zonder een watervergunning op basis van de Keur van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden 3.3 verboden. Dit leidt er toe dat het geheel van ontwikkelingen vergunningplichtig wordt. Voor de aanvraag is meer informatie over de ingreep en de effecten noodzakelijk. Tussen deze watergangen zijn drie connecties gewenst. Een connectie bij het hotel, een connectie centraal in het plangebied en een connectie bij de boerderijen. Het
Hoogheemraadschap wil graag de watergangen vanuit Polanen doorzetten door dit terrein.
Momenteel lopen er vier smalle bestaande watergangen in het projectgebied parallel aan de snelweg en twee watergangen haaks op de snelweg. De watergangen hebben geen wettelijk beschermde
cultuurhistorische waarde. Het is wenselijk om in het inrichtingsplan een verwijzing naar de historische watergangen in beeld te houden. Uit overleg is gebleken dat Hoogheemraadschap De Stichtse
Rijnlanden vanuit beheer graag naar een kleiner aantal watergangen zou willen gaan in dit gebied en een robuuste structuur zonder doodlopende watergangen.
Als richtinggevend principe heeft het Hoogheemraadschap aangegeven dat de hoeveelheid water niet mag afnemen en dat oppervlaktewater moet worden toegevoegd tot 15% van het verhard oppervlak in het projectgebied. Dit is gebruikt als basis voor het ontwerp. Aanvullende maatregelen zijn gepland zoals het toepassen van waterdoorlatende verharding, groene daken of ondergrondse waterberging. De benodigde watercompensatie zal het Hoogheemraadschap toetsen aan het definitieve plan met de aanvraag van de vergunning.
Paragraaf 5.9 gaat nader in op alle wateraspecten.
Landschappelijke inpassing
Het stedenbouwkundig plan kent drie type landschappelijk inrichting.
1. De Voortuin
Het landschapstype van het Groene Hart geldt als ontwerpprincipe voor de inrichting van de volledige buitenzijde van het projectgebied. Aan de zijde van de snelweg A12 krijgt het plangebied een natuurlijke en representatieve uitstraling. Het aanzicht wordt bepaald door de watergang en het groene plateau. Op de grond aan de buitenzijde van de bebouwing aan de kant van de A12 is geen parkeren, opslag of reclame op de grond toegestaan. Rondom de gebouwen aan de A12 zijde komt een natuurlijk, laaggelegen drassig buitengebied: de Voortuin. Hier kan plaatselijk een wilg of een els opschieten en rietveld ontwikkelen. De oevers van de watergangen in het plangebied krijgen geleidelijke,
natuurvriendelijke oevers door begroeiing van waterplanten. Met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden zal in het vervolg afstemming plaatsvinden over het nader uitwerken van het ontwerp van de watergangen.
2. De Binnentuin
Aan de binnenzijde van de gebouwen komt een meer cultuurlijk ingerichte zone met
parkeervoorzieningen: de binnentuin. Alle entrees, parkeervoorzieningen en expeditie van de bedrijfsgebouwen worden gecentreerd aan de binnenzijde van de eilanden aan de kant van de Middellandse Zee, uit het zicht van de A12. De binnenruimtes zullen grotendeels een functionele invulling krijgen maar waar mogelijk is een groene invulling gewenst. Het natuurlijke karakter van de watergang en de oevers langs de Middellandse zee blijft behouden en bepalen het aanzicht van het gebied. Elk bedrijf wordt ontsloten door een (eigen) entree met een brug over de watergang. Naar de zijde van de Middellandse Zee krijgen de gebouwen aldus een natuurlijke, rustige en representatieve uitstraling en entree. Bij het ontwerp van de gevels van de gebouwen en de inrichting van de
binnentuinen gaat de voorkeur uit naar rustige materialen met een natuurlijke uitstraling. Voor begroeiing op de terreinen wordt bij voorkeur gebruik gemaakt van grassen en vaste planten in plaats van
geschoren hagen. In figuur 4.5 zijn voorbeelden van binnentuinen weergegeven.
Figuur 4.5 Voorbeelden van binnentuinen (Bron: Inbo) Parkeren en expeditie
Expeditie vindt bij voorkeur plaats binnen de gevel of met goed gedetailleerde docks. Parkeren voor werknemers en bezoekers kan plaats vinden op het terrein buiten het zicht van de snelweg,
ondergronds of halfverdiept onder het bedrijfsgebouw of op het dak uit zicht achter een verhoogde gevel.
Voor parkeren op of onder het gebouw dient ook de benodigde hellingbaan in het volume van het bedrijfsgebouw opgenomen te worden.
3. Houtsingel
De oostzijde van het plan wordt voor aangrenzende particuliere kavels afgeschermd door een houtsingel met van nature in het gebied voorkomende soorten zoals Els en Es. Door regelmatig afzetten en snoeien van de beplanting wordt de singel erg compact. Verschillende bes- en doorndragende struiken maken de houtsingel waardevol voor vogels en kleine zoogdieren.
4.3 Uitgangspunten en restricties Vrijwaringszone
Rijkswaterstaat heeft langs de A12 een vrijwaringszone van 75 meter ingesteld, zie figuur 4.6. Ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - snelweg' geldt dat er geen bouwwerken toegestaan zijn. De vrijwaringszone loopt tot 75 meter uit de rand verharding van de snelweg. Een oplopend talud in deze zone is geen bezwaar zoals is besproken met Rijkswaterstaat.
Gasleiding
Door het gebied loopt een hoge druk gasleiding (40 bar). Ter plaatse van de leiding wordt een zone van 8 meter breed (4 meter aan weerszijde) vrij gehouden van bebouwing (Figuur 4.2). Binnen het
projectgebied ligt de gasleiding vrijwel volledig in de vrijwaringszone. Alleen in het uiterste zuidoosten is er sprake van een aanvullende beperking ten opzichte van de vrijwaringszone.
De gasleiding ligt op ongeveer een meter onder maaiveld. Bij kruisingen met watergangen kent de gasleiding nu plaatselijk een verlaging om de sloot te kruisen om reden dat het verplaatsen van de verlagingen uiterst kostbaar is en om jarenlange voorbereiding vormt. De gasleiding blijft op de bestaande diepte liggen en wordt beschermd met een omhulling tegen beschadigingen door maai of baggerwerkzaamheden. De slootdiepte wordt hier minder. De afvoercapaciteit wordt gegarandeerd door de bypass door het rechtereiland. Het stedenbouwkundig plan beoogt geen bebouwing of parkeerterrein op de gasleiding. Om tot een ruimtelijk besluit te komen, dient te worden aangetoond dat de bouw van panden, de aanleg van eventuele taluds en ingrepen aan watergangen niet tot ongewenste druk op de gasleiding kunnen leiden.
Figuur 4.6: Restricties plangebied
Met de Gasunie zijn de randvoorwaarden voor het ontwerp besproken. Gasunie heeft geen bezwaar tegen de ontwikkeling. Voorwaarde is dat de gasleiding blijft liggen inclusief de bestaande kruisingen met watergangen. Ter plaatse van de leiding wordt een zone van 8 meter breed (4 meter aan weerszijde) vrij gehouden van bebouwing. De ontwikkeling en de werkzaamheden mogen de gasleiding ook in de toekomst niet verdrukken.
Hoogspanningslijn (380kV)
In de nabijheid van het plangebied loopt een hoogspanningsleiding (380 kV).Die loopt niet door het plangebied. Hier gelden geen wettelijke eisen voor, ook geen beleidskader. Wel dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening hierover iets gezegd te worden in verband met elektromagnetische velden. Hiervoor zijn afstanden vastgelegd.
Zakelijk rechtstrook
Op basis van het privaatrecht is er aan weerszijden van een hoogspanningsleiding meestal sprake van een zakelijk rechtstrook. Hierbinnen geldt een recht van opstal, dat meestal is gevestigd door de beheerder van de hoogspanningslijn. Naast het recht van opstal voor de elektriciteitsmast op het perceel is dan meestal ook geregeld dat er een strook grond aan weerszijden van de lijn moet worden
vrijgehouden: de zakelijk rechtstrook. Het opstalrecht kan regelen dat er geen bouwwerken gebouwd mogen worden. De breedte van deze vrij te houden zakelijk rechtstrook is afhankelijk van de capaciteit en de uitvoering van de hoogspanningslijn. Voor een 380kV-Hoogspanningslijn geldt een zakelijk rechtstrook van 2 *30m tot 2*40m. (bron: www.infomil). Het plangebied ligt buiten deze strook.
GES-contour
Elektromagnetische straling als gevolg van hoogspanningslijnen is door de provincie Utrecht met behulp van de GES-methode in beeld gebracht op een kaart. Er is een kaart met daarop de woningen die in de huidige situatie gelegen zijn in de verschillende GES-contouren. Een zelfde kaart is er voor andere gevoelige bestemmingen (ziekenhuizen, scholen en kinderdagverblijven, verpleeg- en
verzorgingshuizen). Hetgeen het voorliggende bestemmingsplan mogelijk maakt, zijn geen gevoelige bestemmingen. Desondanks is de ligging van het plangebied beoordeeld ten opzichte van de GES-contour. Hieruit blijkt dat het plangebied buiten de contour ligt, zie figuur 4.7.
Figuur 4.7 Ges-contour (https://webkaart.provincie-utrecht.nl/viewer)
Nu het plangebied hier buiten de zakelijke rechtstrook en de GES-contour valt, kan worden gesteld dat de hoogspanningsleiding geen invloed heeft op het plangebied.
4.4 Bouwvlakken en bouwhoogtes Bedrijventerrein
In het stedenbouwkundig plan en in dit bestemmingsplan is een deel van de kavels bestemd als bedrijventerrein. Het oppervlak 'bedrijventerrein' per kavel is hieronder weergegeven, zie figuur 4.8.
Oppervlakte kavels van west naar oost:
Kavel 1: 5.065 m2 Kavel 2: 3.959 m2 Kavel 3: 8.499 m2 Kavel 4: 5.420 m2 Kavel 5: 9.708 m2 Kavel 6: 11.232 m2 Bouwvlakken
Binnen de bestemming bedrijventerrein zijn bouwvlakken aangeduid voor in totaal zes gebouwen, zie figuur 4.9. Het oppervlak van de 'bouwvlakken' per kavel is hieronder weergeven.
Kavel 1: 3.932m2 Kavel 2: 1.800m2 Kavel 3: 6.434m2
Kavel 4: 3.680m2 (= begane grond en 3.960 m2 incl. overkraging) Kavel 5: 6.691m2
Kavel 6: 3.288m2
Het oppervlak van het bedrijventerrein buiten het bouwvlak is benodigd voor ontsluiting, parkeren, en representatieve inrichting. Het niet ontwikkelbare oppervlak per kavel wordt in gebruik genomen voor
water en groen.
Figuur 4.8 Oppervlak bedrijventerrein per kavel (Bron: Inbo)
Figuur 4.9 Bouwenveloppen per kavel met oppervlaktes (Bron: Inbo) Bouwhoogtes
Het stedenbouwkundig plan wijkt iets af van de drie bouwlagen die zijn voorgeschreven vanuit de gemeentelijke structuurvisie voor de parkzone Polanen, zie figuur 4.10. In het plan wordt een standaard bouwhoogte van maximaal 12 meter in de Voortuin gehanteerd, uitgezonderd het perceel van Hans Severs, daar geldt maximaal 13 meter. Bij accenten kan de bouwhoogte oplopen tot maximaal 16 meter. Bij de twee meest buitenste gebouwen op het linkereiland wordt een hoogteaccent beoogd van minimaal 14 meter hoog en maximaal 16 meter.
Een uitzondering wordt gemaakt voor de bovenste twee verdiepingen van het hoogteaccent op het rechtereiland (Kavel 4). Dit gebouw kan extra worden benadrukt door een uitkraging over de centrale watergang. Maximale bouwhoogte van dit pand is 13 meter. Vanaf 5 meter boven maaiveld mag een uitkraging worden gemaakt boven de watergang.
